2014级房地产 房地产估价(B卷).doc

四川师范大学成人类_专业_层次_形式_级_班 姓名_学号_ （密）（封）（线）密 封 线 内 答 题 无 效四川师范大学2014 级房地产专业（ 本科）2014 2015学年度第二学期期末考试 房地产估价 课程试卷(A) 答卷说明： 1、满分100分 2、90分钟完卷题号一二三四五六七总分总分人分数得分评卷人一、单项选择题（本大题共10小题，每小题2分，共30分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1、按房地产的（ ）来分，房地产可分为居住房地产、办公房地产、商业房地产及工业房地产等10类。A.收益性 B.用途 C.市场性 D.地段2.重新购建价格是假设在（ ）重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。A、估价时点B、现在某一时刻C、将来某一时刻D、估价对象在建造时3、某一房地产价格水平的高低，主要取决于（ ）供求状况。A、本地区房地产的；B、全国房地产的；C、本地区本类房地产的；D、本类房地产的。4.不属于房地产自身因素的是()。A、区位B、实物C、权益D、经济5、成本法概念中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是（ ）。A、 价格B、生产费用C、劳动价值D、成本加利润6、其他条件相同，期房价格一般( )现房价格。A、高于B、低于C、等于D、不可比7.用成本法评估旧建筑物的价格时，折旧注重的应是建筑物价值的( )。A、收回B、摊销#C、减损 N,D、补偿8在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（ ）的行为。A宅基地所有权B空间利用权C地役权 D建筑物相邻关系9.房地产权利的种类中，属于债权的是（）。A地役权B典权C抵押权D租赁权10.引起真正的房地产自然增值的原因是（）。A装修改造B需求增加C通货膨胀D改进物业管理11.房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（）下的估价结果具有近似性。A同一估价原则、同一估价时点B同一估价目的、同一估价方法C同一估价目的、同一估价时点D同-估价原则、同一估价目的12房地产价格是由房地产的（）三者相互结合而产生的。A有用性、稀缺性、有效需求B供给、需求、利用状况C权利、租金、利率 D价值、使用价值、供求13.抑制房地产价格的措施不包括( )。A、增加土地供应或者，加大、加快房屋建设，以增加房地产供给；B、采取税收、金融等政策扶持房地产企业发展；C、规定按照合理的房地产开发建设成本和利润率来定价；D、制定最高限价。14.按房地产的（ ）来分，房地产可分为居住房地产、办公房地产、商业房地产及工业房地产等10类。A.收益性 B.用途 C.市场性 D.地段15.房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算的是（ ）。A房屋建筑面积B房屋使用面积 C套内建筑面积D套内墙体面积二判断题（52=10分）1、房地产价格构成中的投资利息，不仅要计算借贷资金的利息，而且要计算自有资金的利息。（ ）2、只有土地与建筑物合在一起时才被称为房地产，单纯的土地或者单纯的建筑物不属于房地产。（ ）3、期房的价格一定高于现房的价格。（ ）4、替代原则要求在同一供求范围的房地产，其价格可以相互替代。（ ）5、同一宗房地产在不同的时间会有不同的价值。（ ）三问答题(7+8+8+7=30分)1收益法的含义是什么？收益法适用的对象是什么？2.什么是市场比较法，其原理是什么？3. 什么是房地产估价？4.试简述估价报告的组成四案例题(10分）1. 有一幢砖混结构的住宅，建筑层数9层，地区级别为8级，现空置。要求用市场法评估其出售价格，请从下表所给资料选取合适的可比实例。编号房屋性质是否空置估价时点/目的地区级别市场价格A钢筋混凝土九层综合大楼空置近期/出售7级1700元/平方米B砖混结构九层住宅空置3年前/出售 10级 960元/平方米C砖混结构九层住宅空置近期/出售 6级 600元/平方米D砖混结构九层住宅空置1年前/抵押 7级抵押价值1100元/平方米E砖混结构九层住宅空置近期/出售 8级 1500元/平方米在表中的五个实例中选取可比实例，并说明原因五计算题（10+10=20分）1.某宗房地产2014年6月的价格为2000元m2，现需将其调整到2014年10月。已知该宗房地产所在地区的同类房地产2014年4月至10月的价格指数分别为99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1(均以上个月为100)，试计算该宗房地产2014年10月的价格。 2. .某可比实例，成交价格为6000元平方米，在