天目湖温州国际广场项目开发可行分析报告(修改版).doc

天目湖温州国际广场项目开发可行性分析报告目录：1、 市场论证篇1、 项目市场分析（1） 项目自身市场分析（2） 项目周边市场分析（3） 项目辐射市场分析2、 项目关联的价值分析3、 项目生存基本基础分析4、 行业（产业）宏观发展分析5、 城市发展对项目的驱动分析6、 项目开发价值分析7、 项目竞争分析8、 区域市场投资者分析9、 区域市场消费市场分析10、 国内同业态成功案例分析（1） 万达广场（2） 白鹭岛生态旅游度假村（3） 其它参考业态借鉴案例（4） 其它参考借鉴产品11、 市场论证结论2、 项目开发篇1、 项目规划定位2、 项目规划理念3、 项目规划设计4、 项目规划指标5、 开发周期及开发计划6、 项目开发预算3、 投资论证篇1、 项目的开发投入2、 项目的经营投入（1）项目的市场规划（2）项目的经营思路（3）项目运营资源配置（4）项目运营成本3、 项目收益测算4、 项目开发资金分析（1） 分期开发资金分析（2） 资金回笼分析四、综合评估篇天目湖天目湖概述天目湖镇位于溧阳市省南郊，距溧阳8公里，镇广公路与241省道穿境而过，宁杭高速道口近在咫尺，面积238.97平方公里，人口6.5万人（08年统计）。天目湖是首批国家4A级风景区，是江苏省省级旅游度假区，被誉为“江南明珠、绿色仙景”是中欧论坛永久性指定会址。2006年天目湖共接待游客340万人次，2007年达到400万人次，2008年达到438万人次，实现旅游收入38.6亿元人民币，人均旅游收入59344元(理论收入)。天目湖已成为集研发、人居、旅游为一体的溧阳城市副中心，天目湖现已由观光旅游向休闲度假的旅游深度转型。目前住宅均价28003300元/，商铺售价4000元6000元/，商业租金最低为0.2元0.4元/.天，最高为1.4元/.天。天目湖市场调研对象一、天目国际村二、天目星城三、涵田度假村四、金桥国际社区五、聆湖翠谷六、香樟茗岸七、中华茶博园八、苏园天目国际村地址：天目湖燕山风景区开发商：江苏金燕地产占地面积：526亩，约347000容积率：0.3建筑面积：110000绿化率：70%项目总规划：280户建筑类别：以独立别墅为主，共200多栋，二期规划了52幢独立别墅。开盘时间：2008年1月1日价格：开盘时7000元/，目前8500元/（此项目基本售完）。户型：每户面积约300400，坡地别墅、缓坡别墅和水景别墅，楼盘特色：天目湖国际村社区内自然环境独特，以三座山及2万自然水面形成三山抱一水的格局，小区内以原生态为主题，拥有70%的绿化率，属于真正的自然山水风景。景观设计：美国泛亚易道建筑类别：独栋、双拼、联排商业环境：VIP生活馆、精品商业街、南师大附属双语幼儿园天目星城地址：天目路与溪缘路交汇处物业类别：商铺、住宅建筑类别：多层、小高层开发商：溧阳联盛房地产开发有限公司开工时间：05年9月1日交付时间：06年10月销售状况：已售完户型面积：住宅124137，商铺约100占地面积：11万总户数：500户容积率：1.3建筑面积：15万价格：住宅2200元/（2006年11月1日） 商铺3200元/（最低）4370元/（最高）天目湖商业中心开发商：溧阳鑫盛房地产开发有限公司项目地址：天目湖新镇天目路和滨湖大道交界处用地面积：24149.5（30亩，其中附征地2760）建筑面积：3.5万容积率：1.3建筑密度：41.2%绿化率：20%停车位：地面76个、地下200个交通：9路公交车经营面积：地上27612，地下5469业态：农贸市场、超市、宾馆（百味堂）、快捷酒店、娱乐、名品街、土特产专卖等。售价：一楼均价5950元/，二楼均价4700元/租售状况：项目面临10月份开业，目前已售52%主要是由于：1、消费者对该产品的开发理念不认可；2、投资性价比不高；3、投资者对项目未来发展缺乏信心；4、招商进程缓慢也影响了销售。招商情况：目前除溧阳当地餐饮与酒店品牌百草堂入住外，大的品牌商暂时没有进驻，项目整体招商不足60%原因：1、项目缺乏应有的营销推广； 2、项目定位不清析，缺乏应有的竞争力； 3、经营户对项目本来发展与运营状况缺乏信心； 4、整体规模不够，难以形成商业综合体的规模效应，从而缺乏核心的市场支撑； 5、项目缺乏足够亮点，难以打动外来投资者； 6、对于天目湖特定的市场来分析，别墅、公寓、酒店类产品仍是市场的主力产品，项目业态众多，但缺乏真正的核心，与市场需求有所偏离。涵田度假村开发商：前沿控股集团地址：天目湖旅游度假区东园路88号开业时间：2008年9月28日（实际情况目前仍处于试业阶段，功能配置仍不完善，多处设施未能交付使用，涵田度假村酒店（号称白金五星级酒店）人气极差，房价较低250元600元。占地：2.41平方公里，含涵田酒店、别墅酒店、飞行俱乐部、健身中心、SPA会所、高尔夫练习场等22种度假功能，是中欧论坛指定会址。目前别墅酒店正在建设，涵田酒店正在试营业。别墅售价1.2万元/。建筑类型：独栋别墅有雅致中式、简约欧式、泛地中海式、新现代式四种主体建筑风格。涵田私属酒店，别墅：户数：59栋，由湖景、坡地、森林别墅组成，并提供管家式服务，业主可独立享有产权。 金桥国际社区东区开发商：溧阳市昆仑房地产开发有限公司占地面积：386668建筑面积：9万一期有46幢纯别墅总户数：200户物业类别：酒店+别墅房型面积：4001000售价：最高价1600万元/套，最低价450万元/套均价：1.1万元/物业管理费：3元/.月建筑类别：双拼别墅、花园洋房西区开发商：溧阳市枫林置业有限公司占地面积：28.02公倾，其中娱乐城用地面积5.334公倾建筑面积：77350建筑密度：15.9%容积率：0.276建筑类别：40户纯独栋别墅（枫林区16幢）均价：8000元10000元/绿化率：60%户型种类：大、中、小三种大户型558，中户型398，小户型338，三种户型指的是纯地上面积，地下均有100多平米，枫林区的户型为298（纯地上面积）。聆湖翠谷地址：天目湖镇开发商：溧阳市华晨房地产开发有限公司占地：13000（19.7亩）物业类别：别墅（联排、双拼共25席高端、城市别墅）层数：二层，局部地下半层，平均单套面积200）。总建筑面积：4566.44容积率：0.35建筑密度：20%均价：10000元/开盘时间：2008年9月入住时间：2009年8月绿化率：50%周边配套：天目湖小学、医院、菜场、宾馆、交通9路直达香樟茗岸地址：天目湖太公山东侧开发商：溧阳鑫汇房地产开发有限公司物业类型：精装修公寓、酒店式公寓、别墅（一期别墅已全部售完）房型面积：45256价格：住宅（公寓部分）最低4000元/，最高6000元/（07年7月13日执行价格），酒店式公寓（多层），均价3000/，19万元/套（06年4月1日执行价格），别墅100万元/套（06年11月1日执行价格）。占地面积：5.6万建筑面积：3万开工日期：03年6月18日峻工日期：08年8月28日建筑类别：116栋独立、双拼与联排别墅组成二期开工时间：2006年3月8日二期峻工日期：07年4月30日二期占地面积：17万总户数：700户地下停车位：212个目前已全部售罄，只有少量二手房二期主力户型：别墅（独立、双拼）、酒店式精装修公寓、别墅式公寓销售状态：目前正在推出少量50酒店式公寓，8万元首付，售价27万元/套，均价：5670元/注：整个园区占地250亩，有近百栋独立别墅，近百栋双拼、联排别墅及600多套别墅式公寓休闲度假物业组成。中华茶博园（别名天目湖金盛国际茶文化城）地址：天目湖中华茶博园开发商：溧阳金溢房地产开发有限公司占地面积：1200多亩，一期开发10万总户数：90户物业类别：住宅、商铺、景点商铺建筑类别：多层一期开工时间：2006年9月1日峻工时间：2007年10月30日建筑面积：3万，其中商业面积15000，汇滨广场面积12200，园内茶园面积约1000亩。停车位：300房型面积：30900价格：商铺5500元（2009年8月7日）目前其在网站上（09年8月7日），虽然有最新资讯及售房信息，但由于开发商的违规操作，主要是与农户在土地使用权出让上未取得进展，被政府强制终止，售楼电话一直处于无人接听状态。该项目现已被其它房产公司接手，销售已全面启动，正计划筹建二期。苏园（待建项目）物业类别：别墅+酒店规划面积：占地300亩筹备状况：计划2010年动工其它情况：不详天目湖房地产现状消费市场分析天目湖目前正处于内部产业调整升级、自身品牌建设提升、外部市场深化开发、促使综合创收能力培植，走增值综合板块发展的市场战略阶段。2006年，天目湖到访游客达340万人次，旅游收入15.4亿元，2007年到访380万人次，旅游收入25.4亿元，2008年，天目湖到访游客达430万人次，旅游收入30多亿元，旅游产业持续见好，天目湖目前常住人口6.5万人（户籍加暂住人口），人均旅游收入4.87万元，旅游拉动经济及其它产业的综合效应得到强力体现。天目湖房地产市场经历了05年07年的快速发展期，其时无论开发品种、建筑规模、还是产品梯次都有不同程度的跨越，再加上当时相关政策的鼓励与驱使，开发商都获得了初始的一定积累， 2008年，随着全球经济的负面影响，受到行业市场的调整深入，随着消费市场的沉淀及萎缩，房地产业在天目湖更多的体现为自我调整与市场深层探索阶段，相关产品与规模得到了一定的抑制，有的受到开发资格问题受到审查而被迫停止（中华茶博园），有的受到市场低迷与资金链制约陷于停顿（涵田度假村）,有的因缺乏对市场、消费深刻认识及相对盲目开发，导致项目竞争力与生存力挑战被迫降价销售（天目湖商业中心），天目湖房产市场同国内大格局一样，表现为对市场观望与行业理智探索阶段。进入09年，中国经济逆势上扬，受大环境的拉动，中国房地产市场由13月的低迷，到46月的强势上扬，为开发商提供了必要的足够的信心，小区域市场更是如此，许多项目的发展较08年末都有加快，价格有不同幅度的上扬，开发商融资渠道变得更为宽广，受此综合影响，市场催生了许多新的项目，如金桥国际枫林社区（已开始销售），苏园（待建，目前已进入市场定位及前期筹备阶段），新竞争格局已在深化，天目湖房地产市场的竞争核心体现在是对消费者的深刻把握、对开发产品的准确定位、与对消费潜在市场的清晰认识上，产品生产者只有发现了市场的空白，推出受到消费者欢迎的产品、满足需求的同时，赋予消费者应有的价值体现，才能够获得真正的成功，新竞争格局下决胜之道在于产品的综合设计及深度定位。天目湖目前住宅市场均价为2800元3300元，市场消费及需求相对一般，主要受众是当地居民及一些常住的中低收入人群，产品的综合附加值不大，随着社会进步与经济发展，大部分人群选择到城市去居住，小镇上传统住宅市场份额正逐年受到压缩。天目湖酒店公寓、花园洋房、别墅等度假性主力产品目前正处于上升阶段，市场需求进步扩大，消费品味进一步提升，对产品的要求越来越高，消费者投资不仅仅局限于物业的回报、价值体现与性价比综合评估上面，更多的体现于对区域市场及推出产品的理智分析上，所以，这类产品虽有良好的市场潜力与前景，但如何开发推出什么？营销战略如何制订，将是开发者运营者的头等课题。天目湖目前中、高档酒店式公寓、别墅均价在8000元/10000元/，部分高于10000元/，如金桥国际聆湖翠苔、涵田度假村都达到了11000元/及1.2万，调查发现，去化量并一理想，究其原因，可以分为以下几个方面：1、开发商推出的数量有限，以为凭稀缺资源及独特口味能羸得价格的制高点竞争，但他们忽略了市场的现状与市场包括消费者的承受能力，一般的独栋别墅总价在300万元/套400万元/套，部分在600万元/套800万元/套，更有甚者价格在1600万元/套以上，这个价格与面积在香港也不过如此，别人拿来干什么？真正的富豪来到这里干什么？再加上相关的功能设施配套都不完善，服务标准与内函无法同真正的顶级别墅社区相匹配，造成竞争极度弱化的局面，因此，对于高价别墅目前的状况仍处于有价无市的局面，这说明开发商的前期功课没有做好，对市场消费者缺乏足够的认识，仅凭自我推断、创造产品从而形成如今的进退两难的境地。天目湖的旅游市场开发正处于深层发展阶段，但目前有关度假产品的品牌、度假文化的开发未能得到中高端消费者的认可。居住、休闲、度假本身就是一种养生文化，再加上综合价值未能释放与体现，仅靠产品的所谓“自制卖点”去烤热市场无疑于杯水车薪，当市场成熟度未达到之前，盲目推出过度超前产品，忽略了市场的现状与消费格局，因此只能在观望中等待机会。天目湖目前虽有高端住宅、别墅度假式酒店等中、高端居住场所，但相关购物、休闲、美食、娱乐等综合生活元素未能与自身居住产品相匹配，从而造成消费者的望而却步。天目湖商业地产现状天目湖的商业地产同天目湖的商业一样，仍处于中国八九十年的临街商铺及拉闸门形态的初旧商业市场阶段，仅有的两个稍大一点超市，一个是乐购，只有45，另一个是华联超市也不足400，天目湖商业从规模、产品种类、功能配置、价格竞争等方面还处于商业发展的萌芽期，沿街的饮食、服务及其它支持商业大多暴露出卫生状况、服务理念、经营者素质、产品品质、价格、物流配送等综合一系列问题，现有的菜市场完全是“脏、乱、差”的集中体现场所，消费者处于非常不愿意但又不得不与之打交道的尴尬局面，即使天目湖商业中心的农贸市场及菜市场明年开业，在商业管理者与经营者素质两方面短时期内也不可能真正提升，实际问题将会再次暴露。解决办法：1、 规划综合型商业广场。具有综合的、一站式购物功能的、并能够形成互补业态（诸如休闲、娱乐、美食、养生、体验等）的、具有一定品位的多功能商业体，从定位、业态与经营服务水平上解决消费者出行难、购物难、心理落差大的根本问题；2、 在经营运作管理上下功夫，销售的不仅仅是产品，还应 服务质量，要打造核心的品牌文化，创建一个有较高人气、充满商机、口碑极佳的综合商业社区。3、 围绕综合商业社区开发相关酒店、公寓及花园洋房，满足市场需求的同时深化项目的综合市场影响力，体现项目的综合商业价值。4、天目湖目前商业销售价位及经营状况售价：一楼均价5700元/，二楼均价4700元/，平均价格5300元/；租金：一楼均价0.32元/天，二楼均价0.20元/元，其它均价0.17元/天。常州基本情况常州简称“常”，别称“龙” 城，是江苏省13个直辖市之一，处于长江三角洲中心地带，与上海、南京等距相望，与苏州无锡联袂成片，构成苏锡常都市圈，全市面积4383平方公里，户籍人口357万人，常住人口近400万人，市树广玉兰，市花月季。2008年常州全市GDP达到2202.2亿元，比上年增长12.4%，2008年中国城市GDP排名第35名，江苏省第五名，近常住人口计算，人均GDP50283元。全市2008年实现服务业（第三产业）836.4亿元，增速比GDP高出1.3个百分点，服务业对全市经济的增长的贡献份额达44%，08年全年实现社会消费品零售总额758.2亿元，比上年增长24.1%，增速同比提高5.7个百分点，高于全省0.8个百分点，其中批零贸易额业实现零售额659亿元，增长23.6%，住宿餐饮业实现零售额90.6亿元，同比增长13.3%。多年来，常州均被评为“全国综合实力50强城市、全国投资环境40优城市、国家卫生城市，福布斯2007年最佳商业城市第9名、2008年第8名，中国城市竞争力前30名，2008年常州入选全球城市竞争力500强。2009年17月常州房地产销售状况一月份1、 全市批准预售21.39万，同比下降70.04%，环比下降50.80%；2、 成交均价4972元/，环比下降6.37%；3、 销售45.72万，同比下降11.89%，环比下降25.13%4、 余量：较去年12月少24.33万二月份1、全市批准预售49.60万，同比增长83.09%，环比上升8.49%；2、成交均价4383元/，环比下降11.85%；3、新增量25.92万，环比增长4.55万4、余量：较1月少23.68万三月份1、 销售面积24.27万，同比上升51.26%，环比上升49.24%2、 新增50.31万，同比升85%，环比上升94%；3、 成交均价4789元/，环比上升9.26%；4、 余量：较2月少23.96万四月份1、销售面积74.22万，同比上升65.52%，环比持平；2、全市批准预售44.49万，同比下降36.62%，环比下降11.57%；3、成交均价4584元/，同比上升2.87%，环比下降4.28%；4、余量：较3月少29.73万五月份1、销售面积86.16万，同比上升70.85%，环比上升16.09%；2、全市批准预售38.93万，同比下降62.92%，环比下降12.50%；3、成交均价5014元/，环比升12.50%；4、余量：较4月少47.23万。六月份1、销售面积84.66万，同比上升95.66%，环比下降1.74%；2、全市批准预售47.44万，同比下降3.44%，环比下降21.86%；3、成交均价5182元/，环比升3.35%；4、余量：较5月少37.22万。七月份1、销售面积96.50万，同比上升133.09%，环比上升13.99%；2、全市批准预售54.22万，同比下降41.71%，环比上升14.29%；3、成交均价4948元/，环比下降4.52%；4、余量：较6月少42.28万常州市场调研对象天隽峰（大润发）香江华廷（大润发）银河湾（欧尚）中央花园怡康花园（怡康机电专业市场）南大街商业广场（沃尔玛）时代购物中心（在建）和平国际商业广场（在建）凯纳商业广场（在建）新天地商业广场（在建）铜锣湾太阳城（在建）新世界购物中心（在建）万都义务小商品城罗溪汤庄商贸中心万泰商务广场香江华廷物业类别：住宅、商业地址：钟楼区怀德南95号建筑面积：38万，其中住宅26万、商业2万、其它10万。绿化率：30%开发商：常州中房实业有限公司物业管理费：1元/.月开盘时间：09年6月20日交付时间：2010年6月销售价格：住宅7500元/，商铺价格待定业态类型：五星级酒店、大型超市、广场、公园、娱乐城、购物中心等其它配套设施。招商状况：大润发已进驻装修，预计09年10月份营业销售状况：参观楼盘的人很多，但价格是制约销售局面的主要因素怡康花园物业类别：住宅、商业开发商：常州怡康房地产开发公司建筑面积：11万，其中商业2万开盘时间：2003年10月入住时间：2004年9月业态：商业部分为五层，主要以机电城专业市场为核心，一楼为五金机电、二楼为电线电缆、三楼为电器、四楼五楼办公物业管理费：2元/月/租金：一楼3元/.天，二楼1.21.73元/.天，三楼1元/.天；销售：住宅5400元/（2004年2005年价格），商业1500030000元/；江苏国际塑化城物业类别：商业地址：罗溪镇建筑面积：46.6万开盘时间：05年7月18日交付时间：06年4月28日商铺户型面积：85左右销售价格：30万元（当时价，3529元/）租金：12万元/年15万元/年、11.714.7元/.月物业管理费：1.2元/.月建筑类别：独立双层商铺面85，独立三层商铺120150现状：已全部售完（剩余少量自己经营，大约12%），招商完成93%，人气相对尚可，周六周日相对较旺。银河湾星苑物业类别：商业、住宅地址：晋陵北与北环路交汇处销售价格：住宅6200元/、商业14500元/开发商：常州华光房地产有限公司开盘时间：07年6月30日交付时间：08年8月30日周边环境：都市桃园、永宁花园、欧尚购物中心建筑面积：11万，其中住宅9.6万，商业约1.4万租金：20元40元/物业费：商业2元/，住宅0.70元/容积率：2.73销售状况与现状： 目前商业与住宅基本已全部售完，周围人气较旺，与周边相关社区联动正形成都市核心综合社区。罗溪汤商贸中心物业类别：商业地址：新北区溪汤庄人民路89号开发商：常州润发房地产有限公司销售价格：6000元/开盘时间：08年6月6日交付时间：09年12月建筑面积：19183绿化率：20%容积率：1.0租金：30元/.月物业管理费：1.5元/主要业态：百货、超市、饮食、服务、娱乐等经营现状：项目目前正处于销售与招商阶段，销售与招商进展顺利，销售已完成70%，招商完成82%。保纳商业广场（在建）物业类别：公寓、商铺、商务办公地址：黄山路511号开发商：常州三达房地产开发有限公司建筑面积：6万绿化率：45%物业管理费：1.8元/项目于2008年12月开工，2010年5月交付使用，共分二期开发，一期公寓为主，二期复合体（商业+商住）新天地不夜城物业类别：商铺、商务办公、公寓地址：广电中路和花园街交汇处销售价格：1万元2万元/租金：90元/.月物业管理费：2元业态：休闲、餐饮、健身、办公商务、购物等现状：新天地不夜城物业的出租率较高，目前已无空闲商铺，人气较旺，平均有16人/分的人流量。凯纳华侨城（在建）物业类别：酒店式公寓（精装修）进址：通江南路1号开发商：常州洛察纳房地产开发有限公司销售价格：1万元/物业管理费：3.8元/绿化率：50%容积率：4.2入住时间：2011年6月泰宫世纪大厦物业类别：商业地址：延陵西路15号入住时间：06年8月30日建筑面积：5万销售价格：8500元/（当时价）租金：45元/.月（均价）物业管理费：3.6元/业态：商务办公、酒店、饮食、服务、娱乐、休闲、购物等经营现状：招商与销售已全部成完，经营场所人气较旺，项目运营良好。万都义乌小商品城物业类别：商业地址：戚区东方中路8号销售价格：7500元/开发商：常州平顺投资置业有限公司开盘时间：07年1月12日交付时间：08年1月12日建筑面积：20万营业面积：16万主力业态：五金、建材、电器、传统百货、饰品、工艺等小商品租金：70元/.月（均价）经营现状：销售目前已完成了65%，招商进度完成了90%，尚有少量空铺待售待租，人气相对较好（周六、日），其它时间一般。万泰商务广场物业类别：住宅、商业、办公地址：钟楼区龙江路与怀德南交汇处售价：住宅3800元/、商业4300元/开发商：常州万泰置业有限公司开盘时间：09年6月28日入住时间：2011年8月28日建筑面积：71500绿化率：15%容积率：3.5租金：45元/.月物业管理费：0.5元/.月项目目前刚启动，进入工程阶段，招商与销售已初步启动，从定价与区域位置看，该项目属于中低端物业。中央花园物业类别：商业、住宅地址：新北区晋陵北路以东，外环路以南开发商：中国百兴集团、武房集团建筑面积：50万，其中住宅46万，商业3万，其它1万绿化率：40%容积率：2.28物业管理费：1.2元/价格：住宅5800元6500元/，商业1.1万元1.5元/户型面积：200300交付时间（竣工时间）：2011年12月楼盘现状：110楼已全部售完，正在接受11号楼预约，6600元/起价，商业为上下两层联体，目前销售顺利。溧阳城市分析溧阳总人口77.8万人（截止2009年1月），面积1535平方公里，距上海、杭州200公里左右，距南京禄口机场80公里，距常州机场60公里，距南京、苏州、张家港百余公里，属上海经济区，宁杭高速公路将跨越溧阳全境，104国道穿境而过，宁杭高速与杨溧高速纵横全境，新长铁路正在建设之中，芜太运河直达长江码头。2004年全国综合发展百强县第67位，2008年前45位，全国县域经济基本竞争力百强县第44位，国家环保模范城市、国家卫生城市、中国优秀旅游城市、省级文明城市、福布斯2007年中国大陆最佳商业城市榜排名前50，2008年排名前45，中国十佳休闲生态城市。2008年溧阳人均收入21778元，略低于江苏省2008年人均收入23782元的标准，排名江苏省第14位，经济总量占常州的14%，工业与第三产业是国民经济的主要组成部分，旅游业发展较快，08年天目湖、南山竹海等等著名景区共接待游客450万人次，收入46.5亿元，同比增长17.83%，人均收入水平增速高于22%的GDP增速，消费市场潜力巨大。溧阳目前土地价格：商业用地2060万元/亩、商住用地2030万元/亩、商铺均价800010000元/。溧阳商业分布的现状及格局以平陵路为主的华地广场旧城区商业中心，以燕山路锦汇商业广场为主的新城商业中心；外加文化公园南大街的城市商业副中心；天目湖集人居、旅游、研发为一体的城市的城市副中心。溧阳2009年7月住宅成交均价4636元/。溧阳项目调查对象平陵广场（沃尔玛）阳光城市（家乐福）金谷广场锦汇广场（大润发）福田中心南大街商业街（溧阳文化公园商业街）嘉丰广场华地广场美景天成华地商业广场地址：溧阳市平陵中路（城市中心区域）开发商：香港华地国际实业有限公司、上海华地企业发展有限公司营业面积：1.5万定位：现代百货、超市、休闲、服务、美食、娱乐等经营品种：3.5万种以上建筑类别：共三层，其中一层为现代时尚百货，二、三层为大型现代综合超市消费档次：中高档人流量：周一周五17人/分钟左右，周六、日24人/分钟租金：1、平陵中路与西大街结合点租金最高（沿街商铺），512元/年，2、从华地百货西街向西端延伸是溧阳主要的沿街商贸街，主要铺面在30100，租金价格在496元/年左右，3、平陵中路、华地百货向西媒建路延伸，主要以五金为主，主力店面在1550左右，租金价格均价430元/年。福田中心地址：平陵路与天目湖交汇处（大润发对面）建筑类别：高层（28层）物业类别：购物中心、酒店、商务办公、商业街容积率：2.59绿化率：15%建筑密度：35%占地面积：23215建筑面积：60176总户数：4700户停车位：4000多个交通状况：1、3、6路公交车开发公司：江苏福田置业有限公司经营现状：本项目自2008年10月初开业，又于2009年1月停业，目前除交通银行等为数不多的零星商业在营业外，其余绝多数为空铺，原因分析：1、 该项目紧临溧阳汽车总站且为商业项目，在人们观念中车站仍为坑蒙拐骗偷的人群集结地，同是又伪劣产品的销售场所，习惯不去车站购物，“车站商业”在全国都为房地产行难题，常州车站附近大洋百货的惨淡经营即为明例；2、 该项目开发时间为07年，房地产市场2006年供求失衡，市场竞争趋于白热化，社会传闻将有70%中小开发商被淘汰，房地产进入了行业最后的疯狂，此状况造成投资购房者信心不足，自用购房者等待价格下挫的观望心态较为普遍；3、 该项目非城市中心地带，只是规划的副中心，常驻人口少，人气较差，一个城市的副中心若顺利形成也至少5-6年或更长时间，而溧阳为小城市，城市集聚效应差，所谓旅游业在苏杭的遮罩下也难有大的作为；4、 该项目近邻竞争对手锦汇商业广场，锦汇商业广场对该项目具有规模优势，又有知名连锁超市大润发进驻，且经营状况良好，但是锦汇商业广场商铺租赁状况不甚理想，空置率仍未达到成熟商业的要求，类似大型超市进驻只赚人气不赚商机的情况：沈阳大连万达引入沃尔玛已有例了（2007年6月，沃尔玛背后商铺全部拆迁，媒体曾广为报道），锦汇商业广场商铺的惨淡经营状况，对该项目有很大的负面影响；5、 该项目前期已经定位为购物中心，规划及媒体发布都已心广泛传播，欲退不能；6、 该项目前期销售状况不理想，且前期推出的即为优质房源，而购买者对项目前景不看好，并反映价格偏高，但房地产项目价格下调乃为行业大忌；7、 项目前期销售资金回笼少，必定造成开发商资金链紧张；8、 溧阳房地产市场上同质项目较多，竞争激烈，且操作手法容易跟进抄袭；9、 购房者经过数年的市场洗礼，已逐渐走向成熟，对于该项目面临的状况能够进行冷静分析，不会盲目投资；10、 项目定位购物中心，且经营业态以高档品牌为主，忽略了溧阳城市自身属性（溧阳真正的商业中心在平陵中路华地广场）与溧阳消费者的消费习惯与消费行为（消费者已经习惯于到华帝购物进行中高档消费，可以达到一站式采购，购物方便、性价比更好）没有对市场需求与项目定位、经营思想、运作手法作出正确的分析判断与合理的选择。业态定位：购物、休闲、酒店、娱乐、办公建筑类别：28层商住办公楼 + 4层主体商业销售价格：住宅4300元/，商铺19000元/（10000元30000元/）房型面积：70130近期动态：为改变目前不利局面，福田中心已停止对商铺的出售，重新定位、包装、招商，企图东山再起。锦汇广场地址：燕山路与东亭路交汇用地面积：73423建筑密度：30.8%建筑面积：74800绿化率：37%容积率：1.02商铺开间与进深：4米 12米或14米开发商：溧阳锦汇置业发展有限公司物业类别：五星级酒店、综合超市及商铺销售状况：目前燕山路的综合类二层商铺已全部售出，广场车位由物业统一管理。（与该项目一街之隔的商铺因单套总价超过400万元，销售困难）。租金：均价60元70元/.月，商业面积：27891，其中一楼11392、二楼11067、三楼5432、五星酒店面积24759、超市面积22150商铺售价：900022000元/，均价8600元/注：大润发南面商街商铺面积约为80，西南售价1.5万/，租金3.6万元/年，出租回报率3%；中段售价1.2万元/，租金3.2万元/年出租回报率3.3%，；东西面售价1.3万/，租金2.8万元/年，出租回报率2.5%。溧阳文化公园商业广场（南大街商业街，文化公园商业街）地址：溧阳市南大街（城市南片新区内，北起台港路，南至龙亭路，东起钱家路，西临体育路）物业类别：住宅，商业，办公，酒店开发商：常州兰新房地产开发有限公司建筑面积：6万，其中住宅4万，商业2万开盘时间：2006年4月商业业态：娱乐、休闲、服务、美食等临街商业占地面积：47亩（31190）容积率：1.17物业管理费：0.6元/价格：住宅部分开盘时3500，最高时售价5100元/；商业部分开盘时8000元/，最高3万元/；整体均价19000元/。商铺户型面积：40100现状：住宅、别墅已全部售完，商业主力部分也已售完，只余20%左右的尾铺（二层商业与少量三层，其中三层部分买二送一），这部分现在均价5000元/（开发商欲清盘出售，价格下调同时也是由于招商进度缓慢而带来的压力）。销售策略分析：南大街商业广场项目，商铺酒店、写字楼部分采用售后返租的形式、开发商承诺6年经营权，每年固定投资回报分红7.5%，投资人可租可转让，投资方式灵活机动，在销售初期为项目的顺利销售打开了局面，但项目强销售弱招商，经营策略为项目自身的中长期生存埋下了隐患，再上整个招商进度的影响从而促使商业街人气较差，最终影响了项目的整体发展。金谷广场地址：南环路与燕山中路交汇处开发商：溧阳金台房地产开发有限公司物业类别：住宅、商住、商铺、酒店、写字楼业态组合：百货、娱乐、生活、休闲占地面积：近10万规划：20幢建筑、460多户、400商业街、3个大型商业广场建筑类别：多层、低层、小高层周边环境：市政府大厦、人民广场、燕山中学、交通大厦、公安大厦、供电大厦、客运中心开盘时间：2002年6月商铺户型：300400/间，可自由分割，两层建筑（8 12）。销售价格：6500元/，写字楼3500元/3200元/；住宅均价：1800元/2500元/商铺售价：沿街（燕山中路） 96，5000元/； 写字楼周围 76， 5800元/； 沿街（钱家路） 84， 4800元/目前租金: 沿街（燕山中路）3.4万/年， 29.5元/.月 写字楼周围 3.6万/年， 39.5元/.月 沿街（钱家路） 2.8万/年， 28元/.月出租回报率 沿街（燕山中路） 7.1%写字楼周围 8.1%沿街（钱家路） 6.9%美景天城地址：溧阳市溪遂路与天目路交汇处物业类型：住宅、商铺、别墅开发公司：溧阳市峰达置业有限公司户型：90两房、100三房一卫、125三房二卫，三者比例5：3：2，小区规划总共1200户。销售状况：目前两房销售率较高，已基本售完，三房两卫销售较慢。建筑类别：多层、小高层停车位：1：1比例交通状况：9路公交车占地面积：12万销售价格：住宅均价2800元/、商铺均价4000元/（已售完，只余两套230左右的尾铺）物业管理费：0.80元/优势：1、区位优势显著，位于宁杭高速出口南，与东尼中央花园、天目星城共同构筑了溧阳南公寓生活片，同时交通便利； 2、低价位，有潜在消费市场。平陵商业广场地址：平陵中路与西大街交叉口开发商：丰联（香港）有限公司项目总投资：10亿元占地面积：4.3万总建筑面积：25.1万，其中地上（五层）17.13万、地下（二层）7.98万，商业面积1.282，约918间商铺。公寓：3.9万，小户型412套，30层高，大户型88套住宅：7298，47套业态：休闲、购物、娱乐、五星级酒店、商务办公、住宅开工时间：09年4月10日峻工时间：2011年3月招商情况：目前招商顺利，已签订入驻合同订商家有沃尔玛、中央商场、麦当劳、屈臣氏、钱柜、苏宁电器、华纳兄弟影城、西湖春天、Friendy costa等等。规划业态：精品百货、时尚天地、服饰天地、美食天地、生活天地、儿童天地、娱乐天地、主题卖场、精品家具、影剧院、KTV、酒吧、健身、咖啡厅、茶座等。销售：住宅公寓部分现为以4800元/为基价，商铺25万元预约，沿街的56万元/，一层4万元/，二层2万/，三层1.5万元/，层1万元/，五层6000元/，负一层2.5万元/，负二层停车场。容积率：4项目分析：平陵商业广场位于溧阳市绝对中心，属于城市绝版地块，商务写字楼为椭圆形双子楼，主要功能为办公及餐饮共30层，建筑高度98.4，住宅724层平陵商业广场是溧阳市中心当前第一个现代商业综合体，有绝对的竞争力。阳光城市商业广场地址：溧阳城中央，东起天目路，西至清溪路，南为唐家圩地块居住区，北靠平陵中路。开发商：江苏万恒房地产开发有限公司物业类别：住宅、商铺建筑类别：多层、小高层占地面积：313650建筑面积：770000，其中住宅493000，商业150000，地下车库及其它配备16600。 容积率：2.0 绿化率：35% 建筑密度：25% 业态规划：百货、步行街、超市、休闲、娱乐、商务、办公、酒店、公寓、影剧院等等。总户数：2300户左右停车位：1：1比例交通：公交7路物业管理费：0.3元/.月销售状况：住宅5300元5500元/，顶楼6500元7200元/。商铺均价：17500元/，销售一般商铺回报：5%/年低首付（8万元起）招商情况：零售巨头家乐福入住合同已签，其它招商对象：中央百货、新天地步行街、中都百货、台湾迪诺超大室内主题游乐园，、美国儿童乐园、屈臣氏、千色店、麦当劳、星巴克、耐克、阿迪达、大食代、新华书店等一线品牌已签意向协议，整体招商进展顺利。定位：集购物、娱乐、休闲、和餐饮为一体的现代生活空间。溧阳市中心品质较高的商住综合体。嘉丰广场地址：溧阳市罗湾路302号开发商：溧阳市嘉丰房地产开发有限公司物业类型：商业、住宅（别墅）建筑面积：38万规划面积：34.25公倾绿化率：50%商业面积：8.1万销售：住宅，一二期已售完，三期住宅均价4280元/；别墅335万元350万元/套，面积约325340；商铺均价1万元1.2万之间，最高1.2万元/，最低7000元/。项目分析：项目紧临文化公园，自然环境优越，项目自身配备8.1万的商业街，与周边锦汇大酒店、大润发购物中心、溧阳汽车站、燕山中学等构成项目的大配套，形成完善的生活服务体系，目前该项目住宅，商铺已售罄，仅余少量150左右的一楼住宅，单价在5500元/左右，商铺一二楼联体销售，面积大致在130左右，总价大致在100150万元/套，目前销售不甚理想，尚有一定积余，同时招商力度与营销不太到位，招商未达到55%，尚有大量空置铺位，入住的商业大多为休闲、娱乐、服务业，未有一成品牌或大的主力店入驻，人气较差。溧阳目前对别墅、酒店式公寓、花园洋房、商业房产、消费者市调查研究 ：一、 主力客群：泛长三角投资人群，这部分人群将是本项目的主力客群。二、 次主力客群：旅游资源带动的投资消费人群三、 补充客群：区域城市客群及城市本地人群。溧阳城市商业地产分析（一）商业地产售价较住宅相比有更高的利润空间，操作方式也相对灵活，商业同住宅相比，价格一般为同地区住宅的1.41.85倍。市中心商业售价：底层：5万5.5万/；二层2万2.5万元/ 三层1万1.3万元/；四、五层40006000元/次中心商业售价：一、二层综合均价：1.5万1.8万/之间城郊结合部商业售价：一、二层综合均价：2800元4300元/之间郊县商业售价：底层：5500元6000元/二层：4500元5000元/ 三层：3600元4000元/租金：市中心商业：底层43元/、1.43元/天 二层32元/、1.1元/天 三层22元/、0.73元/天次中心商业：一、二层均价26元/、0.87元/天城郊结合部：一、二层均价15元/、0.5元/