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此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 天马行空官方博客 QQ 1318241189 QQ 群 175569632 天 嘉 水 晶 城 销 售 百 问 2006 年 6 月版 I I 品牌篇品牌篇 2 2 II II 楼盘篇楼盘篇 3 3 III III 建筑篇建筑篇 5 5 IV IV 户型篇户型篇 5 5 V V 深刻理解项目篇深刻理解项目篇 1111 VI VI 配套篇配套篇 1313 VII VII 物业篇物业篇 1616 VIII VIII 房产知识篇房产知识篇 1717 IX IX 贷款篇贷款篇 1919 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 I 品牌篇品牌篇 1 1 问题 发展商名称 问题 发展商名称 回答要点 永泰实业有限公司 2 2 问题 项目地址 问题 项目地址 回答要点 海南省五指山市五指山路建岛桥旁 问题 建筑及景观设计公司的名称 问题 建筑及景观设计公司的名称 回答要点 3 3 问题 承建商名称 资信 建筑质量 问题 承建商名称 资信 建筑质量 回答要点 龙元建设 4 4 问题 监理公司名称 问题 监理公司名称 回答要点 回答要点 5 5 问题 物业管理公司名称 问题 物业管理公司名称 回答要点 6 6 问题 项目坐落位置区域介绍问题 项目坐落位置区域介绍 回答要点 项目地理位置极其优越 紧临西安广场 距市心只有有十分钟的车程 是长春重要的枢纽 地带 市政府重点规划区域 升值潜力巨大 7 7 问题 周边配套介绍问题 周边配套介绍 回答要点 公园 五指山观山点 五指山漂流 蝴蝶牧场 医院 208 医院 吉林省一建医院 客车厂医院 崇仁医院 英平医院 学校 长春一中 青年小学 长春市第一实验小学 解放大路小学初中部 78 中 客车厂一中 吉林粮食高等专科学校 中国人民解放军农牧大学 吉大和平校 区 建工分院 购物 北京华联超市青年路店 娜奇美商场 春城综合商场 餐饮 东方饺子王 老妈菜馆 金东方美食城 红焖羊肉 银行 农业银行 中国银行 工商银行 商业银行 建设银行 游泳馆 市游泳馆 解放大路小学初中部游泳馆 II 楼盘篇楼盘篇 8 8 问题 城市之光经济技术指标介绍问题 城市之光经济技术指标介绍 数数 量量 项项 目目单单 位位 一期一期 居住区可规划用地万 m2 8 居住区用地内建筑总面积万 m2 12 会所建筑面积 m23600 商业面积万 m2 4 86 容积率 1 66 停车率 30 左右 绿地率 45 左右 地下车库面积万 m2 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 9 9 问题 城市之光一期介绍问题 城市之光一期介绍 回答要点 1 天嘉水晶城 一期 占地面积 8 万平米 总建筑面积 12 万平方米 由 9 栋小高层 7 栋多层 5 栋情景洋房 5 栋高层组成 2 主力户型 110 130 平方米 3 总套数 套 4 销售周期 2004 年 5 月 2005 年 6 月 5 目前销售均价 3000 元 平方米 6 最终实现均价 5000 元 平方米以上 随公司战略调整 可能还会上调 7 出房率 82 85 左右 10 10 问题 什么时候能够入住 问题 什么时候能够入住 回答要点 天嘉水晶城目前是期房 要到 2007 年 3 月份前可以正式入住 离 目前还有一年的时间 现在已开始动工 如何解释工期长 高层项目建筑工期较长 一般都在 16 个月以上 作为顺驰 开发的项目要在完全保证工程质量的前提下尽量提前您的入住时间 11 11 问题问题 一年以前河东这个区域的房产均价是多少一年以前河东这个区域的房产均价是多少 回答要点 一年前 整个河东区的房产均价大约是 3000 元左右 到现在 整个河东区 的房产均价已达到 3800 3900 元左右 从整个天津市的房价走势来看 今 年仍然有很强的上升趋势 12 12 问题问题 46004600 元元 平米都可以买河西的楼盘了平米都可以买河西的楼盘了 为什么这么贵为什么这么贵 1 地域优势 地价成本 之光这块地我们顺驰在竟标拿地时就是高于市场价格 土地成本和建按成本就达到 4200 多元 平米 所以 我们之光的均价应该在 4200 元 平米以上 您现在买的价格就在我们的成本价格左右的 是非常合适 的时候 2 城市之光的开发商是顺驰 作为顺驰在市中心开发的一个高品质社区 依靠顺 驰的品牌优势 城市之光的产品附加值被大幅度提升 我们给你提供的是优秀 的社区品牌形象 建筑质量过硬的房屋 智能化的多功能配套 优秀健康的社 区绿化环境 以及可预期的 投资 升值前景 3 升值潜力 东站后广场因为有顺驰的 加盟 开发 在未来几年内 这块地域 的升值潜力会有大幅度的提升 举例说明 因为顺驰太阳城的加盟开发带动丽 苑居住区 安居房 的人气和区域价值迅速得到提升 丽苑在顺驰加入前的均 价是 1300 元 平米 现在已经飙升到 3000 元 平米 因为梅江开发区有顺驰的 参与 梅江的发展前景也成为一个令人注目的亮点 等等 4 性价比问题 您买顺驰的房子 在一定程度上享受得到我们提供给您的一系列 配套服务 在规划上我们考虑到您的生活方便性 给社区做了用于休闲娱乐的 会馆 还有方便您购物的商业配套 在售后服务上 我们会按照我们的承诺 令您在购买 入住 生活过程中没有任何后顾之忧 在物业服务上 我们顺驰 物业本着为业主着想的思想 做到五星级服务 尽可能为您提供一切生活过程 中遇到的各种问题的方案 尽善尽美地来完善您的日常生活 总之 您买之光 的房子 就等于买的是我们的服务 就等于买的是放心 5 您在购买我们顺驰城市之光的房子这一切都是其他楼盘所所不能达到的 也是 我们却别其他楼盘的显著特点 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 13 13 关于底商部分关于底商部分 问题一 城市之光是否有商铺发售 什么时间发售 问题一 城市之光是否有商铺发售 什么时间发售 回答要点 1 正对东站后广场 在华兴街与新广路交口处有一个五层高 局部六层高的大体块商业广 场 总建筑面积约为 4 18 万平米 其规模是太阳城中心城商业规模的两倍 2 在新广路与华龙道交口处 还有一块约两层高的北区商业以及部分公建设施 北区商 业总体建筑面积约为 5000 平米 商业上面是城市之光项目的 SOHO 和小户型公寓 3 另外在华兴街售楼处旁边还有一部分约 1800 平米的沿街底商 高度为三层 每层建筑 面积 600 平米左右 初步计划是 一跃二 或是 二跃三 形式的商铺 底商认购的准确时间还未确定 不过应该会在今年下半年开始 您若感兴趣的话 可 以留下您的联系方式 将您的需求登记下来 如果有关商业更具体东西能够提前出来的话 可以第一时间告知您 问题二 有多大面积的底商 问题二 有多大面积的底商 目前商业的具体面积还未确定 大体块商业为产权式商铺 预计会有一些小面积的 商业 北区商业和大体块商业中均会有一部分临街底商 估计面积会相应稍大一些 问题三 底商的价格是多少 问题三 底商的价格是多少 均价在 8000 9000 元 平米左右 首层底商的价格肯定还要高于均价 问题四 城市之光的底商会有升值空间吗 问题四 城市之光的底商会有升值空间吗 肯定会有 因为 一 市中心 内环内 海河边 的优越地理位置提升商业增值空间 二 政府倾力打造后广场未来 天津门户 的 五维交通 1 地铁二 三号干线途经 其中三号线的地铁站就位于北区商业旁边 2 轻轨西段工程从中山门站延长到后广场 未来 30 分钟到达滨海开发区 3 津 京 沪高速铁路开始立项修建 三大直辖市 一站式 到达 29 分钟便可从 天津到达北京 4 拥有后广场便捷的公共交通枢纽 5 通过内环快速路进入城市快速路交通组织 并与天津机场快速路实现便捷连接 三 顺驰集团大规模投入 全力打造后广场城市系列商业圈 而城市之光大体块商 业广场的出现 将无疑成为其中规模最大 档次最高 地标式的商业中心 同时顺驰城市 系列项目将同后广场周边社区一起为未来后广场商圈提供约 15 20 万人口规模的客流支持 因此其升值潜力将非常的大 如果您感兴趣 请您留下您的联系方式和通讯地址 我们会在第一时间通知您 III 建筑篇建筑篇 14 14 问题 城市之光建筑结构 及材料使用 问题 城市之光建筑结构 及材料使用 回答要点 框剪结构 填充物为 轻集料空心砖 外加 5 公分厚的聚苯乙烯保温板 抗 7 5 级地震 15 15 问题 城市之光桩基介绍问题 城市之光桩基介绍 回答要点 沉管灌注桩基 沉降低 稳定性好 16 16 问题 城市之光屋顶介绍问题 城市之光屋顶介绍 回答要点 形式 由里往外 分别为楼板 保温层 防水层 SBS 聚酯岩片防水卷材 材料 现浇钢筋混凝土屋面板 优点 外观新颖 防水隔热性能好 3 泛水 17 17 问题 城市之光外檐立面介绍问题 城市之光外檐立面介绍 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 回答要点 超前的建筑理念 外檐贴墙砖 阳光房逐层进深加大 首层阳光房进深 1 5 米 顶层进深则逐步增大到 2 3 米 18 18 问题 城市之光楼道介绍问题 城市之光楼道介绍 回答要点 地面为高档耐磨花岗岩石材 楼梯栏杆为铁艺木质栏杆 设触摸式延时开关 豪华吸顶灯 楼道间墙面刷环保乳胶漆 19 19 问题 哪些墙是承重墙不可以改动 哪些墙是可以打掉的 问题 哪些墙是承重墙不可以改动 哪些墙是可以打掉的 回答要点 按照建筑规定 基本上我们的房型设计都是不可以改动的 如需改动要向房管 部门提出申请 IV 户型篇户型篇 一 首层单元赠送小院面积一 首层单元赠送小院面积 首层小院进深 4 5 米 二 层高 二 层高 结构层高 3 米 净高 2 8 2 85 米 三 楼间距 三 楼间距 1 中区板高楼间距平均 35 36m 楼高和楼间距之比 1 1 2 2 东区砖混为超大楼间距 平均为 35 36m 具体数据详见工程图纸 此数据为估计 值 3 售楼处与第 12 和 13 楼间距约 17 18 米 4 大体块商业与 16 楼间距约为 45 46 米左右 四 具体户型优缺点分析 四 具体户型优缺点分析 A A 户型户型 A A 户型户型 户型 三室两厅两卫 户型 三室两厅两卫 建筑面积 136 141 平米 建筑面积 134 139 平米 套数 27 套 套数 48 套 分布 中区板高右侧金 银角位置 分布 东区砖混金 银角位置 一 户型优势 二 户型劣势 1 入户玄关 1 主卫是暗卫 2 双阳台设计 厨房同侧阳台设置上下水 2 通风性较差一些 3 全明设计 3 小卧室门正对厨房 4 客厅带大面积转角观景阳台 4 次卧外凸略微影响主卧采光性 5 5 卧室外飘角窗设计卧室外飘角窗设计 5 银角的客厅有西照 区别 区别 A A 户型卧室为外飘窗设计 户型卧室为外飘窗设计 6 主 次卧室开间较大 均为 3 6 米 7 餐厅 厨房外跨通台 8 餐 厨横向连接关系 布局合理 9 交通面积小 浪费面积少 使用率高 10 金 银角采光好 观景性好 11 厅 卧 卫方正 利用率高 B B 户型户型 B B 户型 户型 户型 三室两厅两卫 户型 三室两厅两卫 建筑面积 135 141 平米 建筑面积 134 140 平米 套数 27 套 套数 48 套 分布 中区板高右侧 分布 东区砖混 一 户型优势 二 户型劣势 1 南北通透 1 无玄关 2 双阳台设计 厨房同侧阳台设置上下水 2 交通面积较大导致面积浪费 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 3 全明设计 双明卫 3 客卫门正对书房 4 书房外跨阳光室 4 客厅阳台影响书房的采光 5 客厅带外飘窗通阳光室 6 卧室外飘窗设计 7 客卫干湿分离 8 餐 厨布局合理 9 9 餐厅带西厨 区别 餐厅带西厨 区别 B B 户型餐厅无西厨 户型餐厅无西厨 10 厅 卧 卫方正 利用率高 C C 户型户型 户型 两室两厅一卫 建筑面积 105 109 平米 套数 27 套 分布 中区板高右侧 一 户型优势 二 户型劣势 1 南北通透 1 无玄关 2 双阳台设计 厨房同侧阳台设置上下水 3 全明设计 4 独特的阳光房设计 5 卧室外飘窗设计 6 厅 主卧大开间设计 厅 4 5 米 主卧 3 8 米 7 餐 厨横向连接 厨房外套阳台 布局合理 方便操作 8 交通面积小 浪费面积少 使用率高 9 厅 卧 卫方正 利用率高 10 总面积 总房款较小 经济适用型房型 11 房型格局规整 D D 户型户型 户型 小三室两厅一卫 建筑面积 113 118 平米 套数 27 套 分布 中区板高右侧 一 户型优势 二 户型劣势 1 南北通透 1 无玄关 2 双阳台设计 北侧阳台设置上下水 2 书房挨着电梯 3 全明设计 3 书房门开在客厅 4 独特的阳光房设计 4 从 C 户型阳光房可看到书房内 私密性较差 5 卧室外飘窗设计 6 厅 主卧大开间设计 厅 4 5 米 主卧 3 8 米 7 餐 厨横向连接 厨房外套阳台 布局合理 方便操作 8 交通面积小 浪费面积少 使用率高 9 厅 主卧 卫方正 利用率高 10 总面积 总房款较小 经济适用型房型 11 客厅套小书房 F F 户型户型 户型 三室两厅两卫 建筑面积 156 162 平米 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 套数 36 套 分布 中区板高金 银角 一 户型优势 二 户型劣势 1 南北通透 1 客卫是暗卫 2 双阳台设计 厨房同侧阳台设置上下水 2 客卫太靠里 使用起来较远不方便 3 全明设计 3 银角主卧 书房 主卫有西照 4 独特的阳光房设计 4 客厅开间较小 4 2 米 5 独特的 完全主人空间 设计 主卧套书房套主卫套独立更衣间设计 6 主卧 书房 主卫独特外飘角窗设计 次卧外飘窗设计 7 主 次卧大开间设计 3 9 米 8 餐 厨横向连接 方便操作 9 交通面积小 浪费面积少 使用率高 10 主 客卧分离 私密性强 11 金 银角采光好 观景性好 12 厅 卧 卫方正 利用率高 G G G G 户型 户型 户型 三室两厅两卫 建筑面积 142 148 平米 套数 36 套 分布 中区板高 一 户型优势 二 户型劣势 1 南北通透 1 客卫是暗卫 2 双阳台设计 厨房同侧阳台设置上下水 2 客卫位置靠里 使用起来不方便 3 全明设计 4 独特的阳光房设计 5 卧室外飘窗设计 6 主卧大开间设计 3 8 米 7 餐 厨横向连接 布局合理 方便操作 8 主卧套步入式更衣间进主卫 9 主 客卧分离 私密性强 10 厅 卧 卫方正 利用率高 11 有入户玄关 H H 户型户型 户型 三室两厅两卫 建筑面积 162 168 平米 套数 9 套 分布 中区板高右侧银角 一 户型优势 二 户型劣势 1 南北通透 1 客厅开间较小 4 2 米 2 双阳台设计 厨房同侧阳台设置上下水 2 主卧 书房 主卫有西照 3 全明设计 双明卫 4 带储藏室 5 独特的 完全主人空间 设计 主卧套书房套主卫套独立更衣间设计 6 次卧外飘窗设计 主卧 书房 主卫独特外飘角窗设计 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 7 主卧大开间设计 3 9 米 8 餐 厨横向连接 厨房外跨阳台 布局合理 方便操作 9 主 客卧分离 私密性强 10 银角采光性好 观景性好 11 交通面积小 浪费面积少 使用率高 12 客卫位置合理 与 F 户型比较 13 厅 卧 卫方正 利用率高 J J 户型户型 户型 三室两厅两卫 建筑面积 142 147 平米 套数 36 套 分布 中区板高 一 户型优势 二 户型劣势 1 南北通透 1 客卫是暗卫 2 全明设计 2 交通面积较大导致面积浪费 3 独特的阳光房设计 4 南北卧室外飘窗设计 5 厅 主卧大开间设计 客厅开间 4 5 米 主卧开间 3 8 米 6 餐 厨横向连接 布局合理 方便操作 7 主卧套步入式更衣间进主卫 8 双阳台设计 厨房同侧阳台设置上下水 9 带储藏室 10 客卫在房间中部 位置合理 11 厅 卧 卫方正 利用率高 K2K2 户型户型 户型 四室两厅两卫 建筑面积 172 178 平米 套数 27 套 分布 中区板高左侧金角 一 户型优势 二 户型劣势 1 南北通透 1 面积相对较大 总房款较高 2 全明设计 双明卫 2 书房采光较差些 3 主卧套阳光房设计 4 次卧 主卫外飘角窗设计 5 厅 卧超大开间设计 客厅开间 4 8 米 主卧开间 4 5 米 次卧开间 4 2 米 6 餐 厨横向连接 厨房外跨阳台 布局合理 方便操作 7 主卧套步入式更衣间进主卫 8 双阳台设计 厨房同侧阳台设置上下水 9 客厅外跨大面积观景通台 10 客卫在房间中部 位置合理 11 客卫为干 湿分离 11 书房外套大面积阳光房 可做为空中花园 且客厅 书房均可连通空中花园 12 交通面积相对较小 浪费面积较少 使用率较高 13 主 客卧分离 私密性好 14 金角采光好 观景性好 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 15 厅 卧 卫方正 利用率高 L L L L 户型 户型 户型 两室两厅一卫 建筑面积 L 约 110 113 平米 L 约 114 117 平米 套数 128 套 分布 东区点高金 银角 一 户型优势 二 户型劣势 1 全明设计 1 卫生间是暗卫 2 双阳台设计 厨房同侧阳台设置上下水 2 通风性较差一些 3 客厅带大面积转角观景阳台 3 银角的客厅有西照 4 卧室独特的外飘角窗设计 5 厅 主卧室开间较大 客厅开间 4 2 米 主卧开间 3 9 米 6 餐 厨横向连接 厨房外跨阳台 布局合理 方便操作 7 7 区别 区别 L L 厨房阳台较大 且带储藏室 厨房阳台较大 且带储藏室 L L 厨房阳台较小 且无储藏室 厨房阳台较小 且无储藏室 8 金 银角采光好 景观好 9 厅 卧 卫方正 利用率高 10 公摊面积较小 11 主 客分离 私密性好 12 正南北朝向 13 楼体错位使楼间距较大 14 总面积 总房款较小 经济适用型房型 M M 户型户型 户型 一室一厅一卫 建筑面积 82 85 平米 套数 64 套 分布 东区点高中独 一 户型优势 二 户型劣势 1 全明设计 1 卫生间是暗卫 2 双阳台设计 厨房同侧阳台设置上下水 2 南北不通透 通风性较差 3 客厅外跨大面积通台 3 没有独立餐厅 餐厅占用部分客厅面积 4 卧室外飘窗设计 4 大门正对电梯出口 5 厨房外跨阳台为明厨 5 厨房及外跨阳台凹陷在内 采光性差 6 厅 卧 卫方正 利用率高 7 公摊面积较小 8 正南北朝向 9 楼体错位使楼间距较大 10 高层景观好 11 总面积 总房款较小 经济适用型房型 N N 户型户型 户型 三室两厅两卫 建筑面积 124 130 平米 套数 32 套 分布 中区点高金 银角 一 户型优势 二 户型劣势 1 全明设计 1 有一个卫生间是暗卫 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 2 双阳台设计 厨房同侧阳台设置上下水 2 银角的客厅有西照 3 客厅带大面积转角观景阳台 3 主卧门正对卫生间门 4 卧室独特的外飘角窗设计 5 厅 主卧室开间较大 客厅开间 4 2 米 主卧开间 3 6 米 6 厨房外跨阳台 餐 厨关系布局合理 方便操作 7 入户空中庭院 情趣化设计 算半面积 8 金 银角采光好 景观好 9 厅 卧 卫方正 利用率高 10 公摊面积较小 11 正南北朝向 南北通透 13 楼体错位使楼间距较大 P P 户型户型 户型 两室两厅一卫 建筑面积 98 103 平米 套数 16 套 分布 东区点高中单 一 户型优势 二 户型劣势 1 全明设计 1 南北不通透 通风性较差 2 双阳台设计 厨房同侧阳台设置上下水 2 厨房及外跨阳台凹陷在内 采光性较差 3 客厅外跨大面积通台 3 小卧室采光较差 4 主卧室外飘角窗设计 4 餐厅为暗厅 5 厨房外跨阳台为明厨 5 小卧室开门正对卫生间门 6 厅 卧 卫方正 利用率高 7 客厅开间 4 2 米 主卧开间 3 6 米 8 公摊面积较小 9 正南北朝向 10 楼体错位使楼间距较大 11 高层景观好 12 总面积 总房款较小 经济适用型房型 V 深刻理解项目篇深刻理解项目篇 一 优势卖点分析 1 规模优势 占地面积 18 万平米 建筑面积近 32 万平米的超大规模使天嘉水晶城成为绿 园区规模较大的大盘项目 2 区位优势 拥有市中心 内环线以里 毗邻海河的先天的优越地理位置 能够鸟瞰海河 美景 尽收眼底 3 交通优势 具有特有 五维交通 组织 包括地铁 轻轨 高速铁路 公共交通枢纽以 及连通机场的城市快速路网络 4 周边完善便利的生活配套设施 包括各类学校 医院 银行 大型超市及休闲娱乐购物 商场等一应俱有 5 产品多样性优势 城市之光项目一举囊括了六层砖混 板式小高层 点式高层 小户型 公寓 SOHO 以及底商在内的多种建筑形式 产品功能性更强 使客户有更多的选择空间 6 品牌优势 顺驰品牌就是产品质量与服务信誉的有力保障 7 独特的阳光房设计 独特的现代简约的建筑外观设计 国际知名建筑设计大师手笔 8 具有超前的 极具人性化的户型设计 且房屋的公摊面积较小 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 9 40 左右大面积绿化率和独特设计的景观优势 结合香港 ADI 公司的环境设计 通过材 质和细节处理创新性营造出景观均好性极强的小区环境 同时配合纵 横两条十字主景观 轴线 以及将大面积湖景与绿地相互融合的设计 创造出优美的 社区公园 景观 也成 为城市之光与其他项目在环境景观上的差异性优势 10 采用高档 优质 环保的建筑材料 充分满足高品质生活要求 11 具有高智能化的社区配套 12 顺驰物业提供的先进 周到 完善的物业管理服务 13 市政府和顺驰集团倾力打造东站后广场全新时尚生活圈 使城市之光项目具有极大的 升值空间和潜力 14 区域内最高档次 最高品质的社区和最具影响力的地标式建筑 体现业主尊贵和身份 的象征 15 优美的居住氛围 全方位景观住宅 闹中取静的风水宝地 16 良好的人文环境 业主具有较高的文化素质 17 正南北朝向 18 具有较大的楼间距 19 拥有功能完善的会馆 20 本身拥有约 5 万平米超大规模的商业配套 提供高档次 高品位的大型休闲娱乐消费 场所 更加方便的满足业主的各种服务消费需要 二 劣势分析 城市之光由于成本较高 所以导致项目均价较高 开盘要求均价 4600 元 4700 元 平方米 高出周边平均市场价格 500 1000 元 客户对于该区域的 价格接受程度 是城市之光面临的主要问题 地处东站后广场 邻近火车站和长途汽车站 来往人流量大 人员较杂乱 小区内停车比例 60 一期部分全部为全地上停车 对小区环境影响较大 三 机会分析 天津市今年拆迁改造的力度极大 包括项目周边也存在大量的拆迁地块 这 都为城市之光带来了大量的市场需求 地铁 2 号线 3 号线的介入将带动东站后广场的区域价值提升 在河东和河北区域市场内 真正的高档项目本身就是一个市场空白机会点 周围浓厚的商业和商务氛围 吸引众多的商家作为我们的利润重要来源 土地价格的上调 四 威胁分析 周边还存在大量的现房余房 针对城市之光的出现 竞争对手很可能利用现 房优势 以低价与我方展开恶性竞争 今年天津市中心的高档项目市场投放量骤然加大 河西区 南开区的 4000 5500 元 平方米之间的高档项目以其区位上的优势将对城市之光所面对的城 市高端客户形成分流与竞争 项目定位项目定位 产品定位 城市之光以 26 万平米城市中央生活圈 作为项目核心理念 用以指导项 目规划 环境 建筑和样板间设计 规划 城市之光的规划总平面 住宅 商业 商住分区明显 既相互间起到 支持作用又保持相对对立 形成北高南低层层跌落的空间曲线 规划强调项 目整体的均好性 建筑 立面处理简洁明快 力求现代 并且从整体入手 细致刻画 使整个 小区形成区域内的重要标志性建筑物 让小区建筑有强烈的识别性与归属感 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 为了加强产品的竞争力 建筑单体进行创新 采用楼体外檐铺砖 以及楼层 分梯次增加户内进深这一独特的住宅建筑形式 为客户创造都市生活的新方 式 丰富户型 满足客户个性所需 环境 由于外部环境的限制 尽可能在住宅区内部塑造优美的环境 随着建 筑群体的安排 形成数个组团绿化空间 从而为住户提供多姿多彩的绿化环 境 并且通过中央绿化轴线 将绿化骤量放大 并且各个组团的绿化空间与 中央绿化空间相互渗透 从而实现空间的条理性 关于对关于对 城市中央生活圈城市中央生活圈 的理解的理解 随着城市的发展 都市人群注重生活品质 追求生活品位 崇尚城市市中心生活 由 此诞生了一种新型的城市意念生活方式 具体表现为 城市的 重视人们的城市情结 强调一切城市内容和内涵 文明的 将物业公司的服务文化推向极致 营造一种健康向上的社区氛围 优雅的 创造品位优美的建筑空间形态 健康的 提倡建设绿地家园 倡导健康的生活方式 科技的 强调现代社会的科技含量 先进而高效率 生态的 强调人与场所的适应性 享受人本生态的安宁 互动的 共同推进人 社区 城市的共同成长 持续的 强调参与和发展 体现持续性的生生不息 1 市场定位 城市之光定位于市中心的高品质大型社区 在项目初期聚焦河东 河北区 迅城市之光定位于市中心的高品质大型社区 在项目初期聚焦河东 河北区 迅 速成为该区域市场的绝对第一速成为该区域市场的绝对第一 住宅入市均价 4600 元 4700 元 平方米 住宅 均价最终实现5000元 平方米以上 商业均价最终实现 8000 元 平方米 项目 整体均价 5000 元 平方米 2 形象定位 结合项目区域与自身的特点 将城市之光的市场形象定位于 未来之城 分 为 8 条主线支撑 地处城市未来市中心 南站 CBD 以及海河改造打造未来市中心 拥有未来立体式交通组织 2 条地铁线 轻轨 高速铁路 公共交通枢纽 内环线高速路连接机场高速路 多种建筑形式结合 有 6 层砖混 9 层板式小高层 16 层点式高层 拥有城 市中心的未来建筑形式 外檐贴墙砖 独特的阳光房设计 逐层进深加大 具有超前的建筑理念 户户见景 将房子建在花园中 先做环境设计 再作建筑设计 并通过对于 环境细节及材质的处理 营造出市中心的世外桃源 拥有城市中心未来的居 住景观环境 拥有未来城市中心社区的智能化设计 楼宇可视对讲 电子监控 红外线对 射防盗 煤气报警等配套设施 生活在未来 拥有未来的城市中心社区的商业配套设施 城市之光拥有 5 万平方米商业 以及写字楼 高级商住公寓等 商业以大型商业为主 通过与大型品牌商家 的合作 用品牌商业带动周边发展 对未来的区域价值形成强势拉动 拥有未来城市中心社区的高品质物业服务 通过与专业物业公司的合作 提 高物业服务的品质 增加项目附加值 在城市中心社区 拥有未来的品味生活及邻居 生活由简入繁 再由繁入简 城 市之光聚集了那些看尽繁华 追求品味的人们 城市之光 用未来演绎城市 用 品质诠释生活 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 VI 配套篇配套篇 20 20 问题 天津站后广场居住区简述问题 天津站后广场居住区简述 回答要点 地质地貌 城市之光规划总用地面积约为 13 77 万平米 地块现状为空地 地形相对比较平 坦 还有部分现状保留树木 地块目前已用围墙隔离 人文环境 由于位处河东区 人文环境应该相对较好 中等偏上老百姓居多 毕竟河东区较高 档项目 例如万春花园 秋实园 聚安园 城市之星等与城市之光为邻 因此 整 体来说人文环境相对还好 21 21 问题 交通状况如何 问题 交通状况如何 回答要点 1 现有的公交线路有 6464 路路 人民广场 西安大路 金都饭店 建设街建设街 长客宾馆 桥外 生物 青浦路 西 安广场 二零八医院 春城大街 和平大街 西环路 宇南公司 137137 路路 天津站后广场天津站后广场 华兴街 华昌大街 红星路 益寿里 万新村北 9696 路路 天津站后广场天津站后广场 天津站 市政府 小刘庄 围堤道 大沽南路 黑牛城道 珠江 道 600600 路路 天津站后广场天津站后广场 华兴街 小树林 东北角 西南角 海光寺 滨江道 小白楼 李公楼 天津站后广场天津站后广场 653653 路路 本溪路 咸阳北路 一号路 西站 北营门 金华桥 大胡同 狮子林桥 小树 林 新开路新开路 王串场 翠阜新村 靶场 崂山道 万新村东 678678 路路 体院北 环湖中路 紫金山路 德才里 新兴路 总医院 滨江道 小白楼 李 公楼 工人医院工人医院 增产道 温州城 张兴庄 榆关道 普天里 828828 路路 中心站 天津站 后广场后广场 秋实园 金钟河 王串场 金沙江路 铁八小 大江 里 841841 路路 卫星里 小园 小西关 红旗路 黄河道桥 多伦道 劝业场 天津站天津站 新货场 和平村 靖江路 临营西里 843843 路路 常州道 红星路 一号桥 李地大街李地大街 李公楼 东站 赤峰道 唐山道 856856 路路 民族医院 西站 北营门 东北角 狮子林桥 工人医院工人医院 李公楼 东风立交桥 大桥道 一号桥 水泥厂 跃进路 家世界购物广场 868868 路路 寿园里 友谊路 红光里 南楼 大营门 人民礼堂 劝业场 天津站 李公楼 巨福园巨福园 一号路 正义道 温州城 金沙江路 何兴庄 870870 路路 自然博物馆 西康路 云南路 鞍山道 长征医院 百货大楼 新货场 新开路新开路 正义道 靖江路 乌江路 907907 路路 大同门 红旗地道 西北角 新安购物广场 百货大楼 天津站天津站 李公楼 常青 道 翠阜新村 天山路 万松小区 周边的公交线路网已基本成熟 各条线路已分布至天津各个角落 2 随着 2006 年地铁 2 3 号线的开通 跨越北辰 红桥 南开 和平 河西河 东几大区 到 2008 年 天津市的几条地铁线路相互交错将极大地方便市民的 出行将更加便利 3 京津高速铁路 即将兴建 29 分钟到达北京市中心 天津站后广场已提前 步入大北京战略 4 津滨轻轨即将连接后广场 30 分钟可以直达泰达开发区 塘沽 滨海新区 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 22 22 问题 供电系统简述 何时交付使用 问题 供电系统简述 何时交付使用 回答要点 入住时即交付使用 23 23 问题 供水系统简述 何时交付使用 问题 供水系统简述 何时交付使用 回答要点 小区为单水 采用高压变频供水 高压变频供水有二次过滤的功能 可保证水质 比正常市政供水更好 上水管采用 PPR 管材 下水管采用 UPVC 管材 入住时即交付使用 24 24 问题 供热系统简述 何时交付使用 问题 供热系统简述 何时交付使用 回答要点 市政管网供热 入住后第一个采暖期即交付使用 25 25 问题 煤气系统简述 何时交付使用 问题 煤气系统简述 何时交付使用 回答要点 管道天然气 符合煤气公司供气条件 26 26 问题 小区的设备房具体在何位置 占地多大 如变电站和供热站在什么位置问题 小区的设备房具体在何位置 占地多大 如变电站和供热站在什么位置 回答要点 设备房的位置是由市政部门在入住前根据配套需要来安排 但不会影响景观效 果和居住环境 同时会采取相应的景观装扮措施 小区设有 1 个土建变电站 位置在 北区短板住宅后面 27 27 问题问题 房间内是否有管线露在外面房间内是否有管线露在外面 回答要点 之光的每个房屋内的管线都是走的暗线 尽量地减少管线占用的空间 给业主的 居住增加舒适和方便 28 28 问题问题 暖气片是否可以移动暖气片是否可以移动 回答要点 暖气片安装的位置是我们通过分析每一个房型的布局特点给您合理布置的 原则 上是不能移动 而且暖气管道都是走的暗线 如果您确实需要移动的话 必须跟物 业部门申请 29 29 问题问题 楼体的排水管道直径是多少楼体的排水管道直径是多少 回答要点 直径大约是 80 100 30 30 问题问题 烟道如何设置烟道如何设置 是否为双烟道是否为双烟道 回答要点 烟道是双烟道 分为进风道和出烟道 31 31 问题问题 城市之光每户的电表荷载是多少城市之光每户的电表荷载是多少 回答要点 两室 100 平米左右的大概是 5 20A 三室都在 10 30A 或 20 40A 32 32 问题问题 一楼小院是否开门一楼小院是否开门 回答要点 一楼小院不开门 业主从自家客厅进小院 33 33 问题问题 一楼的窗户要求按护栏吗一楼的窗户要求按护栏吗 回答要点 配套还没有定下来 34 34 问题问题 外飘窗是什么材质的外飘窗是什么材质的 回答要点 基于我们项目档次和品位对材质的要求 选用的材料是目前最好的材质 彩铝 它兼有塑钢密封性 隔音性好的优点和铝合金坚固 强度好的优点于一身 35 35 问题问题 电梯的标准电梯的标准 回答要点 知名品牌电梯 一吨级 速度是 1M S 36 36 问题问题 是否有电梯入户是否有电梯入户 回答要点 不做电梯入户 37 37 问题问题 市政规划的通过汇和家园的立交桥的具体信息市政规划的通过汇和家园的立交桥的具体信息 回答要点 政府已列入规划 它是连接华龙道 现在是尽端路 与民族路到海河岸边的 将来以后会更加方便您的出行 38 38 问题问题 小区的围墙设计有什么特色小区的围墙设计有什么特色 回答要点 小区的围墙是通透的 对材质的选择肯定是有要求的 也会体现小区的整体形 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 象 39 39 问题问题 之光顶楼为什么不做露台之光顶楼为什么不做露台 回答要点 之光的建筑风格是现代 简约 明快的 露台给人的感觉不够简约 明快 而 且露台是赠送的 不太适合之光的档次和定位 40 40 问题问题 将来华兴道会不会拓宽将来华兴道会不会拓宽 回答要点 因为华兴道不是交通干道 所以最近几年内不会有多大变动 41 41 问题问题 关于王庄子大街关于王庄子大街 规划用路规划用路 在本小区内的解释在本小区内的解释 是否分割管理是否分割管理 回答要点 王庄子大街最宽处为 12 米 是位于之光小区内的一条规划路 狭义上讲是将整 个社区分开了 但是我们是把之光作为一个整体来管理的 在规划形式上 我 们会将这两块地做一定的过渡联接 业主在形式上不会觉得是隔开的 42 42 问题 小区人车分流吗问题 小区人车分流吗 设有多少个停车位 车位的设计情况设有多少个停车位 车位的设计情况 回答要点 1 小区设有 3 个入口 设置人车分流 西端入口 中区 长途汽车站对面 为 车行主入口 步行次入口 售楼处与会所之间为小区中央景观轴线 不实施人 车分流措施 以更好地确保小区景观的完整性 仅为步行主入口 次景观轴处 王庄子大街 为车行次入口 2 小区停车率达到 60 左右 很好地满足了 业主的停车需要 3 小区内设置环行路 车辆停放采用环行停车和就近停车 原则 车位管理将严格按照车辆管理部门的车场等级申报管理制度措施进行 43 43 问题 超市等购物场所距离小区的距离 问题 超市等购物场所距离小区的距离 回答要点 1 除了在建和已有的商业配套外 小区周围沿街设有商业街区 以及将来的地 铁商圈 日常生活消费都可在区内就近解决 2 大型沃尔玛休闲购物中心 shopping mall 距离小区步行不足 10 分钟 购物环境十分方便 44 44 问题 城市之光有会所吗 售楼处拆吗 会所何时交付使用 如何收费 问题 城市之光有会所吗 售楼处拆吗 会所何时交付使用 如何收费 回答要点 售楼处为固定建筑 将来肯定不拆 它将改为会所 会所面积约 3600 平米 共 分 2 层 会所内设置有标准室内游泳馆及一些室内高档休闲 娱乐项目 供业 主业余时间休闲娱乐使用 1 会所交付与小区入住时间同步 可以较好地确保业主进住同时很好地享受 成熟的社区生活环境 2 会所各种娱乐项目的收费标准参照市场价格经市物 价局批准后进行收取 3 针对小区业主 物业公司将制定特别的业主优惠政 策 以较低的消费价格享受会所各项娱乐设施 45 45 问题问题 会所有哪些设施会所有哪些设施 回答要点 顺驰城市之光是顺驰在市中心开发的高档社区 也是顺驰 城市板块 的主打 在会馆的规划上肯定会考虑项目的档次 业主的层次和品位 为您进行社交活 动提供公共空间 像健身房 壁球馆 桌球 沙狐球 羽毛球馆 棋牌室 咖 啡厅 茶社等 都应该会建在咱们的会馆当中 VII 物业篇物业篇 46 46 问题 物业管理公司是哪一家 管理过哪些小区 问题 物业管理公司是哪一家 管理过哪些小区 回答要点 1 城市之光由天津物业管理十强企业之一的顺驰物业管理有限公司实施全面管 理服务 2 公司在管的著名楼盘包括 顺驰世纪城 梅江蓝水园 华苑久华 里 顺驰太阳城 顺驰名都 名都新园等等 3 在管面积达百万平米以上 4 曾荣获中国住宅物业管理的最高殊荣 全国物业管理住宅优秀示范小区 称号 47 47 问题 物业管理如何收费 提供哪些服务 问题 物业管理如何收费 提供哪些服务 回答要点 1 小区物业管理收费标准为 1 2 1 5 元 平米 月 属于超值性价比的服务 收费范畴 2 物业公司在管理中除提供常规的保安 保洁 绿化 工程维修 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 社区管理等管理内容外 同时具备了提供 100 项大容量特色服务的能力 可以 全面满足小区业主的人性化服务需求 48 48 问题 小区是否全封闭式管理 问题 小区是否全封闭式管理 回答要点 小区实施全封闭式物业管理服务 能够很好地确保良好的居住环境质量 49 49 问题 社区文化氛围的营造是怎样的 问题 社区文化氛围的营造是怎样的 回答要点 1 挚诚务实 业主至上 是顺驰物业公司的服务宗旨 2 服务到最小细节 是顺驰物业公司的服务追求 3 努力为业主塑造出具有顺驰特色的 家 文化 社区氛围 50 50 问题 小区的保安系统如何 问题 小区的保安系统如何 回答要点 1 小区实施全封闭式物业管理保安服务 录用高素质退伍军人经过全面培训 考核后上岗组成军事化保安队伍 确保服务高质量 2 保安管理实施 24 小时 巡逻监控制度 通过 ISO9002 认证的保安管理体系完善而卓越 确保管理高效 51 51 问题 小区安全防盗系统如何 问题 小区安全防盗系统如何 回答要点 区内设有红外线周界防越 摄像监控 高级可视防盗对讲门 区内整体安防系 统配置良好 52 52 问题 水按什么标准收费 问题 水按什么标准收费 回答要点 依照天津市民用住宅收费标准进行 53 53 问题 电按什么标准收费 问题 电按什么标准收费 回答要点 依照天津市民用住宅收费标准进行 54 54 问题 天然气按什么标准收费 问题 天然气按什么标准收费 回答要点 依照天津市民用住宅收费标准进行 55 55 问题 暖气按什么标准收费 问题 暖气按什么标准收费 回答要点 依照天津市民用住宅收费标准进行 56 56 问题 区内居民可以养宠物吗 问题 区内居民可以养宠物吗 回答要点 1 区内居民是不可以随意饲养宠物的 2 饲养宠物必须有国家相关部门的批 准证件 但是饲养宠物的前提是不可以破坏小区整体环境及影响其他业主的日常 生活 57 57 问题 车位如何收费 问题 车位如何收费 回答要点 车位的出租与出售由物业公司在小区日常管理中根据业主的实际需要来实施 具体收费情况按照天津市有关部门车场等级收费标准实施 入住以前确定 VIII 房产知识篇房产知识篇 58 58 问题 临时订金的标准是多少 补齐预订金的时间有何要求 问题 临时订金的标准是多少 补齐预订金的时间有何要求 回答要点 若客户已选定房屋 但所带定金不够 可先交少量定金小定 具体数额可根据 现场不同销售节点和不同的销售政策制定 所交定金不退 限 24 小时内补齐 余款 超过 24 小时不保留房号 59 59 问题 预定合同 协议书 何时签订 协议定金可以退还吗问题 预定合同 协议书 何时签订 协议定金可以退还吗 回答要点 客户决定买我们房屋 已选定房号及付款方式 先签 城市之光预定合同 并 同时交纳 5000 元定金 在预定合同所规定的时间以前交齐房款 同时签订 天津市商品房买卖合同 并办理贷款等相关事宜 延期或不买定金不予退 还 60 60 问题 签订问题 签订 预定合同预定合同 时应注意什么 时应注意什么 回答要点 买受人姓名要与最终 天津市商品房买卖合同 产权人一致 并核实身份证原 件 房号 房型 销售面积 公摊面积 房款事先经过销控人员确认 并在 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 合同中书写清楚 确认付款方式 并在相应栏目将付款时间 付款金额填写 清楚 做到准确无误 大写 壹贰叁肆伍陆柒捌玖拾仟佰万元整 在正常 的现场优惠基础上如有其他优惠 可根据公司统一规定并经销售管理部签约人 员确认以后 给出最终现场优惠 将 预定合同 条款与客户解释清楚 并 在相应位置签好双方经办人姓名 如不是本人到场需将产权人与代理经办人姓 名同时签定清楚 同时交纳定金 5000 元整 并到财务部门核点开具定金收 据 手续办理完毕后 填写 客户须知 并为客户认真讲解下次交房款及 办理贷款时所需证件 随同预定合同一同装入专用档案袋交于客户保存 61 61 问题 何时付首期款 问题 何时付首期款 回答要点 正常在签定 预定合同 之日起五日内交付首期款 并带相关证件签定 天津 市商品房买卖合同 62 62 问题 购买城市之光房屋除房款外还有什么费用 问题 购买城市之光房屋除房款外还有什么费用 回答要点 一次性付款 契税 房款 1 5 维修基金 房款 1 贷款 祥见 贷款篇 63 63 问题 为什么要建立房屋维修基金 问题 为什么要建立房屋维修基金 回答要点 用于对住宅共用部位 设施 设备保修期满后的大修 更新 改造 住宅共用部位 住宅主体结构 包括基础 墙体 柱 梁 楼板 屋顶 楼梯间 电梯间 共用门厅 走廊通道 户外墙面等 共用设施 设备 包括物业管理小区内道路 绿地 树木 消防设施 下水 管道 电梯 安防设施等 64 64 问题 在什么范围内建立房屋维修基金 问题 在什么范围内建立房屋维修基金 回答要点 自 2003 年 1 月 1 日后 在本市行政区域内购买商品住宅或与住宅结构相连的非 住宅均应缴存 65 65 问题 房屋维修基金由谁缴存 缴存比例是多少 问题 房屋维修基金由谁缴存 缴存比例是多少 回答要点 开发建设单位 1 带电梯的 1 5 和购房人 1 共同缴存 66 66 问题 维修基金如何缴存 问题 维修基金如何缴存 回答要点 在 商品房买卖合同 备案时 一次性存入市维修基金专用帐户 由开发商代 收 67 67 问题 房屋维修基金由谁管理 问题 房屋维修基金由谁管理 回答要点 由市维修基金管理机构管理 68 68 问题 你是否