保障房建设的风险分析.doc

保障房项目的风险分析一、政策风险、地方政府是否回购的风险协议履行过程中，存在政策非连续性的风险。该项目要求在开工后2年内建成。项目建成后，XX市政府将分期分标段在三年时间内回购，整个建设交付时间至少五年，如果届时XX市政府不回购或不全部回购，项目将面临无法回收成本的风险。且因该项目用地为划拨土地，无法将未回购的安置房和公共租屋对外销售。、地方政府财政能力及融资能力风险虽然保障房建设资金不断增加，建设增量远大于资金增长量，导致缺口越来越大，负担越来越重。2011年全国保障性住房建设任务1000万套，总投资约1.3万亿元，除中央等四级政府要承担5000亿元，剩下的8000亿元要通过社会资本筹集。除中央补助资金外，大量资金需要地方政府支出，对政府的财政压力巨大。2010年XX市全市用于保障房建设资金仅为XX亿元，对于保障房竣工后，XX市预期需支出25亿元左右的回购资金(含建设资金、投资收益和财务成本)，其中在2012年下半年-2014年的2年半时间内，需集中支付17亿元回购资金，大量回购资金的筹措对于地方政府压力巨大。、地方政府的还款担保风险。该项目总投资初步估算25多亿元，且项目建设周期短，计划一年内全部开工，需要XX市开发区在一年内提供25多亿元价值的抵押担保物。开发区能否在短时间内提供如此大量的担保需要继续沟通。二、项目效益风险、建设方的筹资垫资的融资风险。目前国家正在紧缩银根，控制流动性，银行的贷款额度十分紧张，房地产开发贷款明显收紧，审批流程日趋繁杂，限制性条件非常多，如果“四证不全”(国有土地使用权证、国有用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证)，将无法申请开发贷款。由于该项目为全垫资的BT项目，工程总投资概算超过25亿元，仅仅依靠单个企业无法承担如此大规模的资金投入，一旦资金不到位的情况发生，项目实施将停滞，甚至合同解除，建设方不但将承担违约责任还会对企业形象和声誉造成不良影响，如发生融资成本上升而无相应的应对措施，则会降低投资收益甚至产生亏损。 、回购款的记取方式带来项目收益的风险1、该项目建设期仅为两年，工程规模大，工期短，且由于回购期较长（回购期为三年，即在工程交工满1年之后分段支付），将会影响项目投资的回收，增加大量的财务成本。2、按照XX开发区管委会提供的XX协议内容，建设期利息的计息基数方式仅为工程价款的一半，利息的记取方式为同期贷款利率。但与此同时，因目前信贷政策对房地产企业的调控，房地产企业获取房地产开发贷款的难度越来越大，周期越来越长。目前我司的实际融资利率已经达到同期贷款基准利率150%以上，按该利息记取方式，我方将会承担很大部分财务成本。上述可研测算中回购的利息收入系按国家基准利率测算，实际市场利率已经达到10%以上（上述测算时暂按实际市场利率为9.47%计算，即银行贷款基准利率的1.5倍）。根据初步测算，建设方在建设期内需支付利息约35654万元，回购期内需支付利息约34609万元，合计建设方需支付利息约70263万元，但回购时的利息收入仅为35232万，利息差额为35031万元，我方将需要承担巨额财务成本。3、该项目投资收益仅为项目总造价的3%，刨去项目公司本身发生的管理费的成本，同时要承担上述财务费用的差额，本项目预计亏损27273万元上述测算建安成本为按实际发生计算，若按工程定额计算（约20%毛利润）,整个项目盈利约1亿元。综合而言，该项目建设投资巨大，但投资收益率低，投资价值较差，建设方在大量资金投入的同时需要承担由此产生的投资机会成本。 三、合资风险该项目公司股权结构方面，既有全资国有成分，也有私有成分，构成复杂。且项目所需建设资金巨大，仅靠个别股东无法实现项目现金流的正常运转，各股东除需承担注册出资义务外，在项目开发过程中还应履行融资义务。否则如果一方或几方不履行融资义务，项目的资金链极有可能面临断裂、项目面