武汉奥山世纪广场项目市场环境分析及定位建议.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除奥山世纪商业部分市场环境分析及定位建议第一部分 项目辐射区域城市概况本项目属于武汉市洪山区和平街余家头城中村改造用地，处于洪山区、青山区、武昌区三区交汇地带，辐射青山、洪山、武昌三区的边缘地带人群。地处武汉市二环线临江节点，在建的长江七桥桥头，江南片沟通南北的最主要干道和平大道上。一、项目辐射区域分析二、辐射区域的城市功能介绍（一）辐射区域青山片功能布局：青山区与本项目区域联系紧密，是本项目商业物业消费群体来源的主要腹地，此处将对区域情况作重点阐述。1、青山区概况：青山区是武汉市中心城区之一，东与洪山区接壤，西与武昌区毗邻，南倚东湖风景区，北濒长江，与天兴洲隔江相望。全区面积47.36平方公里，常住人口45万，下辖10个街道办事处和钢都花园管理委员会，素有“十里钢城”之美誉。青山区是湖北省、武汉市工业最集中、生产规模最大的城区，在全市占有重要的战略地位。区内云集了武钢、一冶、石化等数十家大中型企业，是武汉市东向功能轴发展的原动力地区，与阳逻、北湖形成钢铁、化工、机械、物流产业基地。2、区域用地现状：居住分布：区内居住总用地面积约10平方公里，主要集中在青山地区的西部，大致可分为老城区和友谊大道两片，另有部分次生活区分布在东部厂区周边。商业分布：目前在青山区西部居住功能区内，形成了2处商业聚集度较高的区域，一是建设二路以武商量贩为核心的商业区，一是红钢城以青山百货为核心的商业聚集区；全区业态分布比较齐全，区域分布较为分散、层次较低。产业分布：区内工业用地面积约19平方公里，钢铁、石化、造船、能源、机械等工业用地相对集中，主要分布在工人村路、企业路、冶金大道、王青路一线以东，部分厂矿、仓库散布于西部生活区与沿江一带。3、空间布局规划：居住布局规划： “三桥一站”的建设，将使青山地区从平行于长江的东西向狭长地域，转变为向东南西北全面贯通的放射地域，沿江地区、友谊大道以南至中北路延长线这两大区域内的房地产开发将被赋予广阔的空间。依据工人村路冶金大道青王路以西调整为以居住及公建为主的用地发展思路，青山区将形成以友谊大道片为中心，北倚长江，南临东湖的三大居住板块。杨春湖城市副中心综合居住区杨春湖核心区的建设规划采取“一个中心，两个节点”，核心区规划以武汉火车站为起点，以迎鹤湖公园为中心，以两港生态走廊为边界，布局形成副中心核心区、高速铁路站区、中央景观休闲带、文化旅游服务区和综合居住区等5大功能区。杨春湖城市副中心，规划10万居住人口。商业布局规划：据武汉市商业网点发展规划（20062010年），在现有的建设二路及红钢城商业基础上，发展2处市级商业副中心。其中，建二路市级商业副中心是以建设二路商业街为主体，南北延伸、东西拓展的，具有集聚功能和辐射功能的区域商业副中心，与本项目的区位联系较为紧密。据青山区规划，青山区正努力打造“三线四片”商贸网点新格局，形成和平大道、冶金大道、友谊大道三线并驾齐驱，由北向南整体推进、共同发展的商业态势。和平大道一线以大型商场、品牌街、专卖店为主，形成红钢城、红卫路两片商贸中心街；冶金大道一线将重点发展汽车配件修理、重型机床设备、锅炉设备、配件加工等行业；友谊大道一线将以吸引社会资金为主，重点发展连锁店、便民店、大型超级市场、餐饮业、服务业、娱乐业等，从而带动钢花片、冶金片商贸中心街的发展。产业布局规划：按青山区规划布局思路，在东湖港以东、中环线以西、冶金大道以南建设环保科技园；在中环线以东、工人村路以西、冶金大道以北(约1100亩)和王青路东侧(约550亩)发展现代物流和仓储产业；在工人村路以东，引进新兴制造业、高新技术等项目，建设以环保型、科技型、配套型中小企业为群体的都市工业园区；利用现有河流、湖泊、山地等有利条件建设生态防护屏障，将武钢北湖规划成为新一代生态型、科技型的物流和化工产业新区。绿化布局规划：结合未来重点基础设施项目的建设，在中环线、京广高速铁路专线、临江大道工人村路冶金大道青化路两侧各建50米宽的绿化隔离带，沿友谊大道(1号明渠-王青公路段)规划20米宽的绿化带，在美化景观的同时起到屏蔽作用，有效阻隔东部工业区的粉尘、噪音对居住区及武汉站地区的污染，改善城区空气质量。新建戴家湖公园、杨春湖公园、北洋桥公园；完善、提升青山公园、矶头山公园、白玉公园、南干渠游园的功能；新(改、扩)建中心公园、游园18处，提高公共绿地水平，形成点、线、面各有特色的绿化体系。（二）辐射区域邻近的武昌片区功能布局：1、邻近片区概况武昌区辖区总面积81.22平方公里，内含14个行政街道、194个社区居委会，常住人口97万，加上流动人口共约110万。其中，邻近本项目的区域主要为徐东区域。2、邻近片区发展现状：商业布局：武昌区规划的徐东现代商贸区、徐家棚现代物流区，分布在本项目辐射区域内，其中徐东商圈形成了40多万的商业供给规模，发展比较成熟，而且后劲足。产业分布：在本项目邻近区域内主要为居住区、商贸区。居住分布：邻近本项目的武昌区域，即和平大道以南是城中村地带与早期企业单位宿舍混居的区域，也是未来城中村改造的重点。3、邻近区域空间布局规划：邻近的武昌徐东区域规划为武昌公司总部区，（三）辐射区域邻近的洪山片区功能布局：本项目位于洪山区边缘地带，二桥以东和平大道两旁居民基本可被本项目商业吸纳，而在二桥以东的友谊大道沿线居民则易被徐东商圈分流。1、邻近片区概况洪山区位于武汉市东南部，区域面积509平方公里，2004年末总人口72万人，洪山区区域广阔，但与本项目相邻的区域主要有余家头和武汉理工大一带，本项目辐射区域内的洪山人口相对较少。2、邻近片区用地现状：产业分布：与本项目邻近的洪山片区产业分布较少，基本集中于东湖高新技术开发区内，周边地带主要是原住居民和以建材、家俱等销售为主的专业市场。居住分布：洪山区以城带郊的主城区，在长江七桥以南多为城中村居民聚居地，被列为洪山区城中村改造的重点。国内500强企业中，有本项目的开发商奥山置业，也有福星科技的参与，将促进沿江城中村地带的改造建设。商业分布：洪山区商业物业主要集中在街道口、鲁巷等区域，在本项目辐射区域内的商业多为档次较低的家具家居类专业市场。3、邻近片区空间布局规划洪山区空间布局规划的重点在东湖高新技术开发区，在本项目的邻近片区内基本以城中村改造为主，涉及的关联区域有团结、徐东、柴林头、三角路、余家头、和平、铁机等区域，对于改善区域内居住面貌和城市形象起到重要的推动作用。三、辐射区域的交通分析1、辐射区域的交通现状分析目前，加上武昌洪山区在内，项目辐射区域内纵向次干道的条数将增加至十二条，即项目辐射区域交通路网为“三横十二纵”。“三横”：横向的主干道有临江大道（武青一干道，双向四车道）、和平大道（武青二干道，双向六车道）、友谊大道（武青三干道，双向六车道），均为市级干道，连通武青区域与中心城区；武昌二桥以北的临江大道，受铁路线路阻断，对交通的实际支撑较弱。区域内主要交通由和平大道承担，友谊大道也分担部分交通压力。“十二纵”：纵向的主要连通道有才盛街、园林路、建设一路至建设十路（双向四车道），工业路至工业四路等，主要为双向两车道的区级道路，解决武青区域内部交通。目前青山居住区交通发达，杨春湖的交通路网尚属一片空白。青山居住区可以通过和平大道、友谊大道、临江大道等非常方便的与外界联系，因此受区外商业影响大，畅达的交通状况导致商业需求大量外流；目前，杨春湖新区交通非常不通畅，基本不具备人口导入的条件，因此杨春湖尚不具备商业开发的条件。2、辐射区域的交通规划：“三横五纵” 交通路网规划主要集中在杨春湖新区。 “三横”：地铁交通4号线：起于武昌火车站，经紫阳东路、中南路、中北路，折向武青四干道（团结大道），最后抵达武汉火车站，全长16公里，预计2012年建成通车。武青四干道：西起铁机路，东止王青公路，全长7.5公里，双向六车道， 2007年12月动工，预计2009年底建成通车。中北路延长线：西起岳家嘴，东止三环线，全长约8.5公里 ，双向四车道，目前，中北路延长线岳家嘴至工业大道段在进行路基施工，预计2011年建成通车。 “五纵”：二环线：武汉二环线全长52公里。整个项目从2006年开始进入全面提速开发施工期，预计2012年建成通车。建设二路（规划中）、工业路（规划中）、工业二路（规划中）、建设十路（在建，2009年底通车）等延长线。分析：地铁4号线2012年竣工。一方面，地铁的建设将加快杨春湖新城区人口的导入，预计新区规划的10万人口将在2018年内基本导入完成，界时将形成比一定的的商业需求；另一方面，由于地铁连通杨春湖与武昌中南商圈，因此，使商业需求外流到中南商圈更加容易。二环线贯通后，一方面加速新区人口导入，另一方面，使武青区域与武昌街道口联系更加紧密，商业需求外流到街道口商圈也将更加容易。3、辐射区域新建交通节点：项目所处的区域内新建的交通节点主要在青山区，尤以三桥一站的建设带动性最强。二七长江大桥（长江七桥）武汉二七长江大桥桥址位于长江二桥与天兴洲公铁两用长江大桥之间，距长江二桥3.2公里，起自江北武铁新江岸小区处，经汉口京广铁路、解放大道、江岸货场铁路疏解区、武昌罗家港泵站、和平大道，止于江南钢都花园罗家港侧。设计长度6507米，其中主桥全长2922米，设计时速80公里，双向6车道。引桥采用高架桥方案，全长3585米（汉口段2775米，武昌段810米）；在二七长江大桥与解放大道、和平大道相交处各设互通立交一座。总投资47.72亿元，建设工期4年，设计日通车6万辆，2012年建成后可分流15的过江车流量。天兴洲大桥天兴洲大桥位于武汉长江二桥下游9.5公里处的天兴洲分汊河段上，正桥全长4657米，上层为公路，下层为铁路。公路引线北起江岸区平安铺，南至洪山区中北路延长线，由平安铺立交、和平大道立交、友谊大道立交、青化路立交组成，全长8043米，设六个机动车道，营运时速80公里。武汉天兴洲大桥的建成将大大缓解铁路过江能力紧张状况，进一步完善武汉铁路枢纽布局。武汉火车站武汉火车站总投资超过140亿元，位于武汉市青山区杨春湖东侧，主要包括武汉火车站站房、站场，轨道交通4、5号线地铁车站，配套道路、环境改造等工程。原计划于2008年9月完工，2009年投入使用，但受民房拆迁时间长、图纸边施工、边完善等因素影响，工程仍在建设之中。武汉火车站定位于华中陆港，建成后将与北京、上海、广州并列为我国铁路交通四大枢纽中心之一。车站远期（2030年）年旅客发送量将达3100万人，高峰小时旅客发送量为9300人、站房最高聚集6000人。由于武汉火车站周边规划路网的发散性和自身配套建设的完善性，其流动人口转化消费者的几率并不高，即使有停留消费的需求也会向红钢城、建二、罗家港、中北路等多个区域发散或被自身商业吸纳。第二部分 项目周边商业环境分析一、项目道路现状：道路名称道路级别车道数量路面状况拥堵情况和平大道主干道双向8车道+2.5米宽非机动车道+5米宽人行道项目所在地路段路况较好较为通畅，基本无拥堵，仅在红绿灯处略有停顿罗家港路支路（现状）双向2车道+2米人行道新修路，友谊大道与和平大道之间路段已经修建完成，刷黑，路况好，和平大道与临江大道之间路段尚未修建目前通行车辆较少，无拥堵；未来将成为二环线，城市干道之一。园林路次干道双向6车道+4.5米人行道新修水泥路，友谊大道与和平大道之间路段已经修建完成，路况好，和平大道与临江大道之间路段尚未修建无拥堵三弓路次干道双向4车道+3米人行道刷黑，路况较好无拥堵建设一路次干道和平大道以北为双向4车道，以南为双向6车道刷黑，路况较好无拥堵建设二路次干道双向4车道+1.8米绿化分隔带+1.8米人行道路况较好无拥堵建设三路次干道双向4车道+3米人行道路况较好无拥堵德平路次干道双向4车道路况一般无拥堵才盛街（铁机路）支路（现状）才茂街支路双向2车道较破的水泥路占道严重，拥堵才华街次干道双向4车道路况较好无拥堵友谊大道主干道双向6车道+5.4米非机动车道+4米人行道项目辐射区域路段路况较好基本无拥堵，红绿灯处略有停顿建设三路建设二路建设一路三弓路园林路罗家港路德平路才盛街才茂街才林街才华街友谊大道h临江大道epi平大道临大道徐东大街本项目临江大道和平大道友谊大道建设三路建设二路建设一路三弓路园林路罗家港路德平路才盛街才茂街才林街才华街徐东大街本项目项目周边道路有4条城市主干道、近十条次干道和若干支路，道路密度较大，通达性好，多数道路路况好，主要的道路基本无拥堵。区域城市道路四通八达，交通运行较为通畅，目前基本无拥堵，加上罗家港路和园林路延伸到临江大道，为项目的成功开发提供了坚实的基础条件。二七长江大桥和武青四干道的建成，更是为项目提供了广阔的发展前景。辐射区域重点配套：目前项目所在地周边的市政设施主要以公共绿地为主，包括街头绿地和市政公园。设施名称地理位置面积可覆盖人数罗家港路市政公园罗家港路南侧和平大道至友谊大道间，约为200002500和平大道街头绿地园林路与和平大道交叉口沿和平大道约1000125四美塘公园武昌区武昌和平大道桥头堡(长江二桥下) 徐东大街300多亩2-3万和平公园武汉青山区建四北路700多亩5-6万设施名称调查时间游憩人数活动内容罗家港路市政公园9：00-19：30平均约有15人左右老年人闲坐在树荫下聊天、乘凉;小孩子玩耍；过路市民休息等。和平大道街头绿地上午10：00左右约6-8人中老年人下棋，运动等四美塘公园下午14：30左右约3-6人/百中老年人休息娱乐，少量年轻人休憩和平公园下午15：30左右约3-5人/百中老年人休息娱乐，少量年轻人休憩根据实地调查和判断，这些公共绿地绿化环境较好，但游憩和休闲运动的市民并不多，说明其认知度不高，仅能吸引临近区域的居民，辐射力较弱。各绿化带的辐射力大致如右图所示。项目周边区域内公共绿地认知度低，主要原因在于其侧重绿化，吸引市民参与休憩娱乐的设施和项目场地过少，故为本项目绿地景观的开发提供了机会。市政设施以公共绿地为主，但公共绿地辐射力弱，认知度低。本项目临江地带的休闲型绿地将会具有较好的开发前景。三、项目周边公交线路统计表公交线路连接区域通勤率（辆/分钟）主要站点16汉阳门建设十路5-8分钟汉阳门-三层楼-徐家棚-四美塘-罗家桥-建设二路-红钢城-建设十路76建设一路竹叶山5-8分钟建设一路-罗家桥-四美塘-工农兵路-黑泥湖-竹叶山201白玉山武胜路公交枢纽站6-10分钟白玉山-张家铺-青山少年宫-红钢城-罗家桥-四美塘-永清街-循礼门-江汉路-武胜路公交枢纽站307建设十路武泰闸3-6分钟建设十路-红钢城-建设五路-罗家桥-徐家棚- 积玉桥-中山路-司门口-紫阳路-武泰闸308红钢城虎泉3-6分钟红钢城-建设二路-罗家桥-徐东路-岳家嘴-中南路-街道口-虎泉315建设十路武昌火车站3-6分钟建设十路-红钢城-建设五路-罗家桥-徐家棚-积玉桥-小东门-武昌火车站502武胜路公交枢纽站108街5-10分钟武胜路公交枢纽站-武汉客运港-永清街-徐家棚-才华街-四美塘-罗家桥-工业一路-108街511蒋家墩武昌火车站5-8分钟武昌火车站-小东门-积玉桥-徐家棚-四美塘-罗家桥-红钢城-蒋家墩514船厂村起义门5-8分钟船厂村-红钢城-罗家桥-徐家棚-积玉桥-司门口-汉阳门-紫阳路-起义门545（通宵车）建设二路汉口火车站5-12分钟建设二路-罗家桥-四美塘-工农兵路-竹叶山三村-汉口火车站545金鹤园小区复兴新村5-15分钟金鹤园小区-罗家桥-竹叶山三村-汉口火车站东站-汉口火车站西站-复兴新村549常码头工业一路5-15分钟常码头-汉西火车站-航空路-循礼门-永清街-徐家棚-罗家桥-建二南路-工业一路555建设十路秀泽园小区5-12分钟建设十路-红钢城-罗家桥-头道街-二七路-百步亭花园-秀泽园小区588金鹤园小区南国大武汉家装5-10分钟金鹤园小区-建设三路-罗家桥-芦沟桥路-江汉路-武胜路-宝丰路-南国大武汉家装607知音西村园林路5-12分钟知音西村-汉阳火车站-司门口-积玉桥-徐家棚-罗家桥-建设一路(武汉科技大学)-钢都花园-园林路702工业一路长山5-10分钟工业一路-工业大道-罗家桥-徐东路-岳家嘴-中南路-街道口-东湖开发区-鲁巷广场-森林公园-长山702短途建设二路鲁巷5-8分钟鲁巷-卓刀泉-街道口-中南路-岳家嘴-徐东村 -罗家桥-建设二路719常青花园工业二路5-15分钟常青花园-青年路-解放公园-永清街-徐家棚-四美塘-罗家桥-红钢城-工业四路-工业二路807复兴新村工业四路5-10分钟复兴新村-青年路-循礼门-永清街-徐家棚-罗家桥-工业大道-工业四路罗家桥站公交车线路达17路之多，可直达武汉三镇，汉口可远至常青花园花园、汉口火车站、常码头、秀泽园小区（百步亭花园）等，汉阳可远至知音西村，武昌青山区可北至船厂村、东至白玉山和长山、南至武泰闸。规划中的地铁四号线通过项目周边，在园林路设站。四、项目周边人（车）流量统计表车流量统计表：路口 时间项目所在地（和平大道与罗家港路交汇处）友谊大道与罗家港路交汇处合计上午9:009:3052辆/分钟46辆/分钟98辆/分钟11:0011:3053辆/分钟45辆/分钟98辆/分钟下午12:0012:3055辆/分钟48辆/分钟103辆/分钟16:0016:3051辆/分钟50辆/分钟101辆/分钟晚上17:0017:3056辆/分钟54辆/分钟110辆/分钟19:0019:3048辆/分钟47辆/分钟95辆/分钟全天平均车流量53辆/分钟48辆/分钟101辆/分钟路口时间徐东大街与友谊大道交叉口徐东平价广场门口销品茂处11:0011:30192辆/分钟106辆/分钟74辆/分钟由上图可知，项目所在地（和平大道与罗家港路交汇处）全天的车流量平均53辆/分钟，友谊大道与罗家港路交汇处车流量略小，全天的车流量平均为48辆/分钟，目前友谊大道车辆进出罗家港路仅有10辆/分钟。相比徐东商圈成熟区域，徐东大街与友谊大道交叉口车流量192辆/分钟、徐东平价广场处车流量106辆/分钟、销品茂处74辆/分钟，本项目周边目前的车流量较少；而相比青山区的红钢城商圈20-30辆/分钟、建二商圈24-47辆/分钟，本项目周边的车流量较大。人流量统计表： 路口时间项目所在地（和平大道与罗家港路交汇处）友谊大道与罗家港路交汇处合计上午9:009:3010人/分钟8人/分钟18人/分钟11:0011:3014人/分钟8人/分钟22人/分钟下午12:0012:3012人/分钟10人/分钟22人/分钟16:0016:3014人/分钟14人/分钟28人/分钟晚上17:0017:3015人/分钟17人/分钟32人/分钟19:0019:3011人/分钟14人/分钟25人/分钟全天的平均人流量13人/分钟12人/分钟25人/分钟由上图可知，项目所在地（和平大道与罗家港路交汇处）和友谊大道与罗家港路交汇处的人流量为12-13辆/分钟，全天的平均车流量之和不过25人/分钟。相比徐东商圈成熟区域销品茂处95人/分钟和青山区的红钢城商圈和建二商圈1626人/分钟，本项目周边目前的人流量相当少。本项目所在地目前没有能够吸引人流和车流的大型消费场所，故目前的车流量和人流量相比徐东较少，但相比青山区已建成的两大商圈却已经具有足够的优势，说明本项目吸纳人车流具有较大的发展潜力。随着二七长江大桥的建成，目前通往汉口必经徐东的情形将得到较大的改变，本项目预计能够吸纳和阻截二桥以东和平大道和友谊大道上50%以上的车流，有望促进新商圈的形成。第三部分 项目辐射区域人口分布及消费特点分析一、项目辐射区域界定1、本项目的辐射区域为：青山片区及二桥以东的徐东片区、长江二桥、七桥连通的汉口二七片区居民。项目辐射区域内的人口主要分布在如右图所示区域，即以武青四干道为东部边界、以徐东大街为南部边界、以汉口二七路区域为西部边界、以青山区青山镇为北部边界的区域内。2、辐射区域经济社会基本情况基本概况：青山区辖10个街道：红卫路街道、冶金街道、新沟桥街道、红钢城街道、工人村街道、青山镇街道、厂前街道、武东街道、白玉山街道、钢花村街道、红旗街道。共有104个居委会。二七路片区属于江岸区，为汉口老城区，包含了二七路街道、徐州新村街道、丹水池街道、后湖街道、湛家矶街道和百步亭。徐东片区包含了杨园街道、和平街道和徐家棚街道。3、区域发展方向在青山区形成全面贯通的放射地域，沿江地区、友谊大道以南至中北路延长线这两大区域内的房地产开发将被赋予广阔的空间，青山区将形成以友谊大道片为中心，北倚长江，南临东湖的三大居住板块。辐射区域人口将以友谊大道为核心，分布更加均衡。二、辐射区域人口分析1、项目辐射区域人口现状：辐射区域人口规模：项目所辐射的青山片区、徐东片区和二七片区共20个街道办事处，目前拥有常住人口约95.72万人，总面积153.68k。街道名称人口数量面积（平方公里）所辖居委会红卫路街道813704.03八大家、康苑、和平、文苑、翠园、兴秦、虹蔚、碧园、科大、聚友、兴达、才惠、才聚、三弓路冶金街道628233.60名流、永鑫、27街、科技苑、31街、友谊、南干渠、惠济、104街、105街、106街、通达、振兴、绿苑、楠姆、现代花园、109街、怡兴钢花村街道978712.82110、111、112、114、115、116、117、118、119、120、121第一、121第二、122、123、124、125、126、127、128、青翠园、南苑新沟桥街道594952.32临江、馨园、车站、蒋家墩、新光、热电、科苑、新桥、勘苑、静安、光明红钢城街道390412.66沿河、二街、三街、四街、五街、六街、七街、八街、九街、十街、十九街工人村街道188647.18星光、兴和、三联、建十一路、凤凰山、桥头青山镇街道235215.40船厂、石化、桃园、正街厂前街道132493.40自建村、桃山村、铁铺岭、冶建村武东街道235706.57铸锻、航舵、兴中、船机、钢运白玉山街道328601.86康美、康寿、康秦、康乐、康宁、康达、群力、同兴、五一、火官杨园街道801983.36四十八栋、粤汉里、建设新村、余家头、国棉、柴东、理工大水运、柴林头、纺器村、纺机、铁机、变电、电信、电力、四美苑、四美新村和平街道2227042三角路、团结、徐东、铁机、柴林头、余家头、东兴洲、武丰、大洲、东方红、北洋桥、白马洲、厂前、龚家岭、芦咀、新武东、先锋、湖光、和平19个村委会；金鹤园社区、欧洲花园红旗街道1816514.3联合、东风、武东、光明、建设、和平、徐东徐家棚街道909774.8喻家湖、长轮宿舍、赵家墩、建安、秦臻、三角路、武车、月亮湾、合记里、诚善里、武北、团结路、秦园路、四美塘、徐东路、公路桥、湖大、宝积庵、公太里、惠誉花园二七街道663913.15分金、黄家墩、江码、支农、操场、长建、新建、福建、头道、四道、上滑、昌盛、韦桑、罗家庄、联合、一六一、二炮、空医、雷院新村街道730002.9徐州新村第一、徐州新村第二、二七小区第一、二七小区第二、劳动新村、长湖地第一、长湖地第二、为群第一、为群第二、转车楼、航务、黑泥湖、铁北、新江岸、桃园丹水池街道384955丹东、丹南、丹西、丹北、堤角、江中、江南、江北后湖街道7000023石桥、中胜、红桥、竹叶山、丹水池、新春、新益、新湖、塔子湖、跃进湖、三金潭、金潭、连城、花桥、淌湖、黑泥湖、岱山、二七、永红、黄浦、新荣、幸福、胜华、十大家湛家矶街道150008.33谌家矶、平安铺、朱家河、新建、先锋百步亭300007百步亭花园、百步亭花园第二社区辐射区域人口分布：红钢城街道杨园街道新沟桥街道冶金街道红卫街道钢花村街道杨春湖居住新区人口约10万，在10年内导入本项目辐射人口分布图青山镇街道工人村街道武东街道二七片区：二七街道、新村街道、丹水池街道、后湖街道、湛家矶街道、百步亭社区区域有近30万人口，目前消费区域主要流向江汉路武汉科技大学学生2.5万人武汉理工大学学生约2万人红钢城及其周边一带为青山人口最为集中的区域，约有人口34万，且整体消费能力较高，目前其消费区域主要为红钢城商圈及建二商场。徐东片区有近20万人口，目前消费区域主要集中在徐东商圈一带三环以外的青山区域客户有约11万人和平街道红旗街道徐家棚街道厂前街道青山区共有常住人口45.27万，主要分布在红钢城一带及周边的生活配套区，大多为武钢、一冶、武汉石化等大型国企员工及其家属，收入水平较高，有较强的消费实力。项目周边武汉科技大学和武汉理工大学等高校有学生约4.5万人，目前消费区域主要集中在建二、徐东及中南路一带，本项目建成以后可有效分流部分客户群体。项目辐射的徐东区域居民约21.16万人。辐射区域居民消费力对比：本项目辐射的区域内人群分属于青山、武昌、洪山三个片区，其收入及消费水平特征如下：2008年16月年各区域城市人均收入及消费支出数据表：城市人均可支配收入城市人均消费支出武汉市8668.02元青山区8761.29元4799.59元武昌区（包含徐东片区）8407.56元5240元江岸区（包含二七片区）8788.55元4534.46元上述表格数据显示：2008年上半年，青山区与江岸区的城市人均可支配收入较高。但青山区、江岸区居民消费观念保守，人均消费支出并不多，这表明区域内蕴含有较大的商业发展潜力，需要丰富商业物业，刺激消费释放。辐射区域人口构成：项目辐射区域以武钢、中国一冶和武汉石化为代表的企业管理人员、技术人员、普通员工及其家属为主体的人群大概占65%；下岗及退休人员约占15%，外来务工者和高校学生各占约5%。注：其他包括了与青山区接壤的洪山区原住村民及一些下岗低收入群体。因为人口构成现无客观数据，故以上图表只是根据辐射区域现有产业分布、企业数量等初步估算的人口构成比例，仅供参考。2、辐射区域人口规划未来辐射区域内人口增加，一方面表现为人群由红钢城一带向建二片成熟区域聚集，另一方面表现为杨春湖新区规划的10万人口导入。建二片人口聚集：由于人口老龄化，红钢城人口密度将不断下降，预计未来人口在10万左右。而建二片因交通发展，城中村改造将促进区域人口密度提升，初步预计人口提升的规模约3万人左右，3万新增人口随城中村改造的完成而形成。杨春湖新区潜在人口分析杨春湖新区近期规划人口10万人；随着地铁、公路、武汉火车站2012年前后建成使用，杨春湖区域将在未来510内逐渐成熟起来。交通路网的形成加速新区成熟，预计新区规划的10万人口将在2018年内基本导入完成，商业需求约在20162018年形成。3、辐射区域人群层次分析：重点企业单位分布青山区是武汉市工业化程度最高，应用型科技实力最强，发展钢材深加工、环保产业、现代制造业最具优势的城区，武汉市重点发展的5大产业基地青山占有二席，以钢材制造及新材料产业基地、环保产业基地立足。其中以武钢、一冶、武汉石化为代表的一批大型国企更是奠定了青山作为华中工业重镇的地位。辐射区域知名大型国企密布武汉科技大学学生2.5万人，教职员工近3000人武汉理工大学生近2万人铁四院员工3000余人武昌医院员工近600人江岸车辆厂员工近6000人中国一冶员工4000人青山造船厂员工7000余人武汉石化武钢员工近10万人中钢武汉研究所青山区域的单位以钢铁、冶金、石油类大型国企及相关科研单位为主，且分布密集。辐射区域主要企业单位：企业名称地址员工数量收入水平消费习惯武汉钢铁集团公司青山区厂前约10万人普通员工3000元/月管理层50006000元/月红钢城一带中国第一冶金建设有限责任公司青山区工业路4号4000余人普通员工2000元/月管理层30004000元/月红钢城、建二商场长江航运集团青山造船厂青山船厂村7000余人20003000元/月红钢城武汉钢铁设计研究总院青山区冶金大道12号武汉船用机械公司青山区武东街9号2000余人红钢城中钢集团武汉研究所青山建一路400余人月收入2000-3000人建二商场中国冶金地质总局中南局和平大道建设一路附近100余人年收入3万元红钢城、建二冶金干部管理学院和平大道1070号师生共1600人其中教师140人讲师3000元教授4000-5000元建二、徐东商圈中冶武汉勘察设计院青山区冶金大道177号武汉市九医院青山区吉林街1号347人2000-3000元/月建二商场及徐东中冶集团武汉冶建技术研究有限公司青山区和平大道1256号武昌医院武昌杨园600余人月收入2500元/月左右徐东商圈武汉石化青山区长青村江南脑科医院和平大道余家头200余人月收入3000元徐东商圈铁道部第四勘察设计院武昌杨园3000余人徐东商圈汉口铁路医院汉口胜利街370号800余人月收入2000元二七路、江汉路江岸车辆厂汉口解放大道1746号二七路和江汉路一带辐射区域人群层次构成二七片区边缘人群人口29.29万主要为区域原住民及外来务工者学生群体人口约4.5万。武汉科技大学和武汉理工等高校在校学生青山区域中高端人群人口约20万主要为武钢集团、武汉石化、一冶、中冶、铁四院等大型国企的管理、技术人员和武汉科技大学、武汉理工大学的教师及其家属。青山产业工人人口约20万主要为武钢、青山造船厂、武汉石化等国企工人徐东片区人群人口21.16万主要为当地企业员工、医生、教师及少量个体经营者。项目辐射区域主要人群结构层次由高往低依次为：青山区域中高端人群、徐东片区人群、青山产业工人、高校学生群体和二七片区边缘人群。本项目现有辐射区域依据区域差异和收入水平因素划分了如下五类人群结构：一类人群：青山区域中高端人群根据以上两个原则，位于青山核心区域红钢城一带的各类大型国企的管理人员及技术人员有较高的收入和较强的消费能力，加之本项目与之现有居住地和工作地距离较近，该类人群较容易受本项目辐射。故该类人群对本项目而言可谓青山区域的中高端人群，其人群结构层次最高。二类人群：徐东片区人群徐东片区人群以其较近的地理区位和相对稳定的收入便顺理成章的成为了本项目所辐射的第二类人群，这类人群主要来源于当地企业、医院、学校等单位，还包括少量个体经营者，其收入较稳定，具备一定消费能力。该类人群目前主要受徐东商圈辐射，日常消费主要集中在徐东平价、沃尔玛、销品茂等超市和购物中心，高端消费主要在汉口、中南等区域，削弱了本项目对该类人群的实际覆盖效率，但是考虑到其相对强劲的消费实力，以及本项目有利的地理区位优势，故这类人群可作为本项目辐射的二类人群。三类人群：青山区域产业工人三类辐射人群为青山各大企业、厂区数量众多的产业工人，该类人群拥有稳定但不算十分丰厚的收入。受工作环境制约，其整体消费水平不高，消费观念较为落后，但是其又处于本项目重点辐射范围之内的青山区域，区域辐射抗性较小，故可作为为本项目的第三类辐射人群。四类人群：项目周边高校学生人群将项目周边类似武汉理工大学和武汉科技大学等高校学生，划分为第四类学生人群，该类人群典型的消费特征为：自身无经济收入，整体消费水平及层次较低，消费层次偏好中低档，消费区域主要流向徐东、中南路和江汉路。但是其距离本项目位置较近，加之日常消费习惯较稳定，可作为本项目的第四类辐射人群。五类人群：汉口二七片区边缘人群本项目长江北岸的二七片区人群主要以二七路一带的原住民、外来务工人员，其中还包括一定数量的百步亭居民。该类人群也有较强的消费需求，但是受制于日积月累的地域观念和消费习惯影响，目前其日常消费主要集中在二七片区超市和汉口江汉路一带，该类人群很少会跨江消费，即使消费也只是随机性的消费行为，二七长江大桥开通后，其随机消费的几率将提高，因此可把这类人群归为第五类人群。三、辐射区域人群消费特征分析：为对辐射区域消费人群深入了解，我司于8月27日8月30日，派出数名专业人员于对本项目辐射区域的重点街道及单位人群的消费习惯进行了针对性的访谈，下面对目标消费群的分析来源于对80多位受访者的原始访谈记录。1、各区域访谈人群分析：青山区域中高端人群：以武钢、一冶等大型国企的管理人员及附近高校教师为主收入水平较高，平均月收入在5000-6000元左右消费水平较高，家庭月消费支出在2000-3000元左右消费档次主要为中高档主要消费区域为青山百货商场、建二商场以及徐东商圈。对本项目发展前景较为看好，认为青山区域目前缺乏适合年轻人消费的大型购物娱乐中心，如若建成，可以填补区域市场空白，吸纳大部分区域人口的消费支出。一部分青山受访者表示一般日程购物消费偏好在红钢城商圈，但是其子女经常喜欢去徐东商圈购物与消费，那边的业态更加丰富和时尚，比较符合当前的年轻人的消费习惯。这也显示了同一区域不同年龄层的客户其消费观念及习惯的差异。大部分受访者表示本项目建成后会有兴趣过去逛逛。人群消费习惯分析：青山区为工业而建，区位相对独立，历来就不是商贸重镇，区域大型企业扎堆，如钢铁、冶金、建筑、研究单位等，人均收入较高且稳定，消费实力较强，但是区域内中老年人群偏多，是区域商业针对的主要人群，现有商业档次不高、供给体量有限，已不能满足区域人群（特别是年轻人群）的多样化消费需求。该区域居民显现出了消费习惯、区域等呈差异化发展的趋势，表现为：中老年消费者习惯在红钢城商圈进行日常消费，年轻的消费人群则比较偏好去大型商业中心娱乐和购物（目前比较趋向于去徐东、中南等商圈消费），而高端的消费则倾向在汉口完成。考虑到青山片区目前大型综合性购物娱乐中心为一个市场空白点，而本项目正好位于青山对外交通的必经之地，定能对该类中高端人群起到强有力的辐射、吸引作用。该类人群也应成为本项目的重点辐射人群。徐东片区人群该类人群收入水平中等，且但是较为稳定，月收入普遍在2000-3000元之间。消费水平为中等，家庭月消费支出在1000-2000元内 ，消费档次为中档。主要日常消费集中在居住地附近的小超市，大件商品的消费集中在徐东沃尔玛和销品茂。很多徐东片区人群认为项目所在的罗家港区域目前没有大型综合型购物中心，并且区域实际消费需求较大，项目的开发前景较好，表示如若建成销品茂那样的大型综合性购物娱乐中心，会去消费。部分徐东片区的受访者反映目前该区域缺乏合适的公共活动场所，现有的四美塘公园设施太陈旧，满足不了实际需求，建议本项目适当开发一些娱乐健身活动场所。人群消费习惯分析：该类客户所处区域基本毗邻本项目，距离不远，按常理应该成为本项目的主力辐射人群，但是正是由于徐东商圈的存在及日趋壮大、成熟，使得这类人群的日常消费、娱乐集中在徐东商圈，以本项目区域目前的商业氛围和配套，上述现状在一定时期内将长期存在。即便本项目投入使用后，考虑到徐东商圈在徐东片区的强势存在，本项目对徐东片区人群的辐射力在短期内也比较有限，但是随着项目周边商业环境的逐步提升、配套设施的日趋完善，该类人群也会成为本项目目标客户人群的一个重要补充。青山区域产业工人主要为武钢、青山造船厂、武汉石化炼油厂等大型国企工人。收入水平一般，但是较为稳定。家庭消费月支出普遍在1000元左右。娱乐性消费支出较少。日常主要消费区域集中在居住地周边小型超市及红钢城商圈。人群消费习惯分析：该类人群为青山区各大国企的一线工人，尽管有稳定的经济收入，但受其工作性质和工作环境约束，其消费观念比较务实，主要消费为日常饮食及生活消费，其娱乐性消费支出较少，其繁重的工作也不允许其有充足的时间和精力享受丰富的生活，对商业消费的带动相对较弱，其一般消费仅集中在红钢城一带。项目周边学生群体主要为武汉科技大学和武汉理工大学等高校在校学生。消费能力较低，偏好中低档消费。餐饮类支出占日常消费支出比重较大。消费区域主要为学校周边及徐东商圈、中南商圈及江汉路。认为商场越多越好，购物会更加方便，且选择余地更大。人群消费习惯分析：在校学生缺乏独立、稳定的经济收入来源，其日常消费中餐饮消费比重较大，其经济实力也决定了整体消费水平较低的现状，比较偏好中低档消费。但是其消费区域呈分散不固定态势，其消费行为发散至徐东、司门口、汉口、建二等区域。学生群体有充足的时间去消费和娱乐，只是其目前有限的经济实力制约了其消费水平。二七片区边缘人群该类人群主要为二七片区原住民、百步亭居民及少量外来务工人员。多数二七路和百步亭区域受访者认为该区域目前缺乏餐饮业态和娱乐业态，但是表示其旁边二七路上的东部购物公园建成后会解决这一问题。很多二七片区的受访者坦言之前并不了解项目所在地余家头。二七路和百步亭区域的人群更倾向于在汉口江汉路一带购物消费，表示一般不会考虑去武昌购物。受访者多数认为本项目具有较好的市场前景，其印象中青山区域目前商业欠发达，有待开发改善。人群消费习惯分析：二七片区人群受区域观念和消费习惯等因素的影响，除了极少数专业性较强的商品外，基本上很少会舍近求远过江去武昌购物、消费，其日常性、满足性的消费基本集中在住所周边或者商业氛围更浓、商业业态更加齐全的汉口江汉路、武广一带，这种现状很难改变。预计二七路长江大桥开通后，紧邻的汉口新商圈也将形成，本项目也将很难吸引此类人群跨江消费。当然，二七长江大桥的开通将有利于增加其在本项目随机消费的可能性。鉴于本项目对该类人群辐射力的有限，将其归为第五类人群。四、本项目辐射的有效人群：1、可以有效辐射的现状人群：本项目届时会对青山区域客户形成有效分流和拦截，该类人群是本项目辐射的重点客户人群；本项目对徐东片区的客户也会形成一定的分流作用，这类客户有望成为必要的补充；本项目可以吸纳相当一部分学生群体进行就近消费；汉口区域客户仅可能在本项目产生随机消费，对本项目商业促动微乎其微.2、可以有效辐射的潜在人群：流动人口：杨春湖新区因武汉火车站建设，预计2030年将大道年游客发送量3100万，区域内流动人口将十分充裕。但3100万的年游客发送量，不等同于3100万的消费力，原因有四：火车站流动人口难以转化为消费者，其潜在的消费需求容易流失。将其全部作为消费者，并换算为日游客量只有8.5万人，仅相当于8.5万的消费力。实际上将只有部分游客会停留消费，且还易将被红钢城、建二、中北、火车站区等多个区域分别吸收。形成3100万年游客发送量，预计在2030年实现，2009年投入使用后的年游客发送量要看实际情况。常住人口：杨春湖新城规划有10万常住人口，但在2018年才能完全导入，与本项目全部开发完毕的时间基本同步，对本项目的带动作用将比较微小。3、项目的人群结构分析：按人群层次分类，项目辐射力由强到弱依次为：青山区域中高端人群、徐东片区人群、青山区域产业工人、项目周边学生群体、二七片区边缘人群。按人群来源区域分类，本项目辐射的青山片区人口45.27万、辐射的徐东片区人口21.16万、学生人群4.5万、辐射的杨春湖片区未来人口