商业楼层修正(精).doc

四川恒通（房地产、土地、资产）评估师事务所有限公司重庆分公司川恒通渝评技201015号商业房地产楼层效用系数指引本规则规范重庆分所评估商业用房调整各楼层效用系数，分所商业房地产评估（拆迁项目除外）必须采用本准则规定的方法计算调整系数，土地评估剩余法评估中涉及商业类房地产价值测评的亦遵照执行。结合重庆商业房地产的实际情况，参照日本公共用地取得损失补偿基地细则及德国史基莫氏的楼层经济价值表，结合本公司的重庆评估经验，制定楼层效用表和效用系数修正体系。楼层 标准系数 标准条件说明调增因素调减因素 地上九层 32.0% 垂直交通方式为各层之间有一对自动扶梯和1部直通停车库的垂直升降电梯，单层面积约2500-4000平方米 中庭有挑空井，则挑空各层系数增加10-15%；自动梯有两对以上，修正3-5%，每增加一对修正1.5%，最多不超过7%；直达停车库电梯一部以上，每增加一部修正1.5%，其他电梯0.5%，最多不超过4%；其他能带来底层外楼层商气增加的因素各层之间无自动步行梯，调减20-25%；无直达停车库电梯调减5%其他能带来底层外楼层商气减少的因素地上八层 33.0% 地上七层 34.0% 地上六层 35.0% 地上五层 37.0% 地上四层 40.0% 地上三层 45.0% 地上二层 58.0% 地上一层 100.0% 地下一层 50.0% 地下二层33.0%常见商业房修正1. 某大型商业裙楼-1至6层，中庭-1至4层有挑空井，2对自动扶梯，中庭有观光电梯井2部，直达地下停车库电梯2部，单层面积约3000平方米的商业房楼层修正系数为：wk_ad_begin(pid : 21);wk_ad_after(21, function()$(.ad-hidden).hide();, function()$(.ad-hidden).show(););楼层 标准系数 标准条件说明调增因素调减因素 估价对象修正说明各楼层系数调整幅度估价对象楼层系数地上九层 32.0% 垂直交通方式为各层之间有一对自动扶梯和1部直通停车库的垂直升降电梯，单层面积约2500-4000平方米中庭有挑空井，则挑空各层系数增加10-15%；自动梯有两对以上，修正3-5%，每增加一对修正1.5%，最多不超过7%；直达停车库电梯一部以上，每增加一部修正1.5%，其他电梯0.5%，最多不超过4%；其他能带来底层外楼层商气增加的因素各层之间无自动步行梯，调减20-25%；无直达停车库电梯调减5%其他能带来底层外楼层商气减少的因素中庭-1至4层有挑空井，修正12.5%，-1至四层挑空井有2对自动扶梯修正4%，中庭有观光电梯井2部，直达地下停车库电梯2部，修正2.5%，5-6楼有两部直通车库电梯修正1.5% / / 地上八层 33.0% / / 地上七层 34.0% / /地上六层 35.0% 1.50% 35.5% 地上五层 37.0% 1.50% 37.6% 地上四层 40.0% 19.000% 47.6% 地上三层 45.0% 19.000% 53.6% 地上二层 58.0% 19.000% 69.0% 地上一层 100.0% 0.000% 100.0% 地下一层 48.0%19.000% 57.1%地下二层33.0% /2. 小型混合商业裙楼1至3层，直达地下停车库电梯2部的商业房楼层修正系数，各 层间为步行楼梯联接楼层 标准系数 标准条件说明调增因素 调减因素估价对象修正说明各楼层系数调整幅度估价对象楼层系数地上九层 32.0% 垂直交通方式为各层之间有一对自动扶梯和1部直通停车库的垂直升降电梯，单层面积约2500-4000平方米中庭有挑空井，则挑空各层系数增加10-15%；自动梯有两对以上，修正3-5%，每增加一对修正1.5%，最多不超过7%；直达停车库电梯一部以上，每增加一部修正1.5%，其他电梯0.5%，最多不超过4%；其他能带来底层外楼层商气增加的因素各层之间无自动步行梯，调减20-25%；无直达停车库电梯调减5%其他能带来底层外楼层商气减少的因素各层间为步行楼梯联接修正-20%/ / 地上八层 33.0% / / 地上七层 34.0% / / 地上六层 35.0% / / 地上五层 37.0% / / 地上四层 40.0% /地上三层 45.0% -20.000% 36.0% 地上二层 58.0% -20.000% 46.4% 地上一层 100.0% 0.000% 100.0%地下一层48.0%/地下二层3