顺义站前西街项目可行性汇报(PPT 46页).ppt

顺义站前西街项目可行性汇报 2008 10 一 项目概况 二 市场分析 四 经济测算五 结论 三 项目定位 目录 一 项目概况 项目位于顺义区站前西街南侧 处于顺义新城中心区 区位优越 是顺义新城发展的核心区域 1 项目区位 东六环 顺义区 首都机场 东六环 顺义新城城市定位 顺义区为北京东部发展带重点发展的新城之一 是北京面向国际的首都枢纽空港 是带动区域发展的临空产业中心和先进制造业基地利用首都国际机场优势 积极发展现代制造业 国际会展 商务物流等临空产业 成为现代国际空港 区域产业引擎和绿色宜居新城2020年顺义新城规划城镇人口规模控制在90万人左右 城镇建设用地规模控制在103 9平方公里以内 不含首都机场及临空经济核心区 2 新城发展 新城空间总体布局 一港 两河 三区 四镇 一港 首都国际机场及临空经济核心区 是新城发展的枢纽核心 成为洲际枢纽港 带动周临空经济的规模化和区域的整体发展两河 潮白河和温榆河绿色生态走廊 可成为城市发展的重要生态屏障和市民生活居住 休闲度假 体育健身的重要区域三区 中心区 空港区 河东新区三城区 是新城发展载体四镇 杨镇 高丽营 李遂 赵全营四个重点发展城镇 是新城发展的统筹桥梁 距离首都机场较近 车程距离小于20分钟 于08年年底开工 2012年建成的M15号线在项目北侧的府前街有站 从而可连接中关村科技园区 朝阳奥运功能区两大园区 机场轻轨L1号线规划延伸24公里 从T3航站楼穿过国门商务区 进入顺义城区 机场高速 京承高速 机场北线高速 六环路 京密路 顺平路四通八达 3 交通便捷 4 项目用地概况 顺义站 本次出让宗地原属北京温德拉房地产开发有限公司 北京化学工业集团有限责任公司使用工业用地 现该宗地内西南侧一间配电室 一处高压塔座未迁移 地上树木及电线杆未伐移 其它地上建构筑物已拆除基本达到场地平整 该宗地西侧为顺义火车站以及京承铁路 与铁路线距离较近 5 周边配套 6 项目规划情况 地区公共停车场 地区商业金融 居住用地 7 土地上市情况 竞拍起始价 33687万元 竞拍保证金 4000万元其中 土地补偿开发费 29067 76万元 政府出让收益 4619 24万元 根据北京市土地整理储备中心在2008年10月31日的公告 延长顺义区站前西街居住项目用地 原北京橡胶二厂 的挂牌交易时间 即竞买申请截止时间调整为2008年11月7日11 00时 竞价截止时间调整为2008年11月7日15 00时 根据 顺义站前东街南侧居住小区控制性详细规划 及各专业主管部门提供的条件 各市政专业接口位置见附图所示 说明如下 1 污水市政接口位置 目前站前南街有污水管D600 建新西街有污水管D400均可以排入污水 2 雨水市政接口位置 站前南街有雨水管D900 建新西街有雨水管D800均可以排入雨水 但根据水务局意见 小区内应建设雨水收集 利用设施 3 给水市政接口位置 建新西街有给水管DN250 站前南街有给水管DN300可供使用 4 燃气市政接口位置 建新西街预留有低压燃气 315 250两个接口可供使用 气源来自怡馨家园调压站 5 热力市政接口位置 站前东街已建热力管DN400已给该地块预留接口 热源来自项目用地西侧城西供热中心 6 有线电视市政接口位置 建新西街有现状有线电视预留接口可以接入 7 电信市政接口位置 建新西街有现状电信预留接口可以接入 8 电力市政接口位置 电力由西辛变电站引出一路主供电源至项目用地内开闭站 南侧怡馨开闭站引出一路备用电源至项目用地内开闭站 8 市政接口情况 根据挂牌文件的说明 该宗地西南侧有配电室一间 高压线塔一座 上空有高压线穿过 该架空线为预留城东仓上110KV变电站 城西西辛110KV变电站的10KV联络线路由 目前未启用 日后将随电力工程和市政规划进行入地改造 华北电网有限公司北京电力公司顺义供电公司可以根据竞得人提出的申请 调整该供电线路 将上述高压线塔 配电室及上空线路拆除 路由改前工程费用估算为800万元 须由竞得人承担 9 出让宗地的特殊要求 小结 区位优越交通便捷新城产业人足气配套比较成熟距离铁路较近宗地仅具备 三通一平 的条件 二 市场分析 一 2008年前三季度顺义区土地市场分析 1 土地市场整体分析 已成交土地 1 纵向对比土地成交量增长08年前三季度成交89宗土地 成交土地面积1726万平方米 规划建面1996万平方米 其中 住宅及含住宅用地成交37宗 成交面积584万平米 占比34 规划建面760万平米 工业用地放量加大 成交面积共243万平米 占比14 土地成交价格增长住宅及含住宅性质的土地平均楼面价为4097元 平方米 环比增长43 07年同期2848元 平方米 2 横向对比08年前三季度成交的54宗住宅土地中 朝阳区共成交8宗土地 成交面积占比26 顺义区共成交7宗土地 成交面积占比25 其次为通州区 大兴及丰台区 可见新城土地成为供应主力 随着 两轴 两带 多中心 的城市格局日益形成 顺义 大兴 通州三个重点新城迎来了巨大的发展机遇 LOCALMARKET区域市场分析 成交住宅用地多布局于马坡镇 后沙峪镇 用地规模均较大 基本为14万平米 35万平米 成交均价逐步走高 成交楼面均价基本为4000 7000元 平米左右 同比上涨220 新城开发受到品牌开发商追捧 其中中粮地产在顺义以26亿元一次性获得39万平米用地 其次为顺义新城开发公司 以25亿元获得约45万平米用地 中粮竞得的后沙峪地块总用地面积约39万平米中 配建9230平方米限价房 售价为5500元 平米 限价房占比较小 仅为2 5 2 顺义区土地市场分析 已成交土地 LOCALMARKET区域市场分析 成交土地布局图 顺义中心区 空港城 物流基地 LOCALMARKET区域市场分析 近年来区域土地成交放量较大 住宅项目新供应较大 主要布局于交通较为便利或者居住氛围较为成熟的顺义城区 在建项目共4个 规模较大 随着顺义新城物流空港等项目的启动 顺义老城区作为交通设施完善 商业繁荣 必定成为中高档社区聚集地 成为日趋完善的成熟居住区 吸引更多的新人群入住 区域目前房地产形势整体良好 普通新房现时销售均价为5500 7500元 平米 二手房均价为5000元 平米 价格保持平稳 从未来发展来看 顺义新城的建设及空港 物流基地的大跨步必定带动区域房地产价值攀升 二 区域住宅市场分析 LOCALMARKET区域市场分析 区域住宅布局图 万科四季花城 怡馨家园 博雅世家 现有竞争项目1 万科四季花城 二 项目住宅市场分析 LOCALMARKET区域市场分析 现有竞争项目2 怡馨家园 二 项目住宅市场分析 LOCALMARKET区域市场分析 二 项目住宅市场分析 LOCALMARKET区域市场分析 60 客户为空港机场的企业客户或空姐 地勤 30 客户为市中心的年轻人或二次置业者 受到五环内房价大幅上扬而选择置业交通优越 发展潜力巨大 性价比较高的顺义区 10 客户为顺义区的年轻人或二次置业者 选购环境优美 居住品质较高的新盘 客户构成 目前商业主要集中于顺义老城区 基本以西单商场 沿街商业底铺为主 相对较为成熟 新增商业以社区商业为主 位于新建成社区及老城区外围 区域目前商业租售价格都不高 以出售为主 售价基本为1 5万元 平方米 随着顺义新城的启动 新建住宅的不断增加 写字楼市场的不断成熟 必定需要发展中高档的商务型与社区型 综合型配套商业 满足区域新居民 企业集团的餐饮 休闲娱乐业态的需求 三 区域商业市场分析 LOCALMARKET区域市场分析 三 项目定位 SWOT分析 成熟居住区圈层内土地流拍造成一定负面影响便利的交通商业体量占比较大 25 规模适中配套齐全未来顺义核心发展区域区域内部竞争项目较多目前区域房地产保持相对平稳万科四季花城为最大体量的对手项目之间差异化不明显 一 项目定位 为创财 创智的精英群体量身而造的充满人文气息 环境优美的高尚社区 住宅客户定位 第一类 有自住需求的 顺义新城空港 物流基地工作的年轻人第二类 改善住房条件的二次置业者第三类 对顺义新城看好的投资客 公寓客户定位 第一类 进驻顺义新城的大型企业集团高级管理人员第二类 与空港物流相关的上下游关联企业第三类 对顺义新城产业发展看好的投资客 商业配套客户定位 第一类 休闲娱乐餐饮的商务型与超市社区类业态第二类 看好商铺增值潜力的投资客 二 客户定位 普通住宅销售均价 7000元 平米保障性用房