房地产会计取得土地阶段ppt课件.ppt

第一节取得土地阶段业务概述 一 土地权属制度属于国家所有 城市市区 农村 城市郊区中法律规定属于国家所有 属于集体所有 农村 城市郊区二 土地使用权取得方式1 出让方式 招标 拍卖 挂牌 协议出让 2 划拨方式 无偿和有偿方式 3 转让方式 出售 交换和赠与 4 投资人入股方式5 其他方式 2 第二节取得土地阶段纳税实务 涉及税种 契税 印花税 耕地占用税 土地使用税一 契税基本规定1 含义 按规定 需要依据国有土地使用权出让 出售价格适用税率缴纳契税2 税率 3 5 的幅度比例税率 各地区在幅度范围内依照实际情况确定并报备 财政部和国家税务总局 3 计算 应纳税额 计税依据 税率4 征收管理 纳税义务发生时间 签订土地权属转移合同当天或其他具有土地转移权属合同性质凭证当天 3 第二节取得土地阶段纳税实务 契税纳税实务解析 依据相关法规 1 以出让方式取得国有土地使用权的契税计税依据确定1 竞价方式方式出让 契税计税依据为竞价成交价格 包括土地出让金 市政建建设配套费及各种补偿费用2 通过 招 拍 挂 程序取得国有土地使用权的 计税依据为土地成交总价款 不得扣除前期的土地开发成本 2 以划拨方式改为以出让方式取得土地使用权计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用3 房屋附属设施的契税对于承受与房屋相关的附属设施所有权或土地使用权的行为 征收契税 不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的 不征契税 承受的房屋附属设施全书单独计价 按当地适用税率计税 若与房屋统一几家 适用房屋契税税率 4 取得土地阶段纳税实务 4 改制重组的契税1 企业改制无论怎么改制 只要原企业投资主体存续并在改制后的公司中所持股份 股权 比例超过75 同时承继原企业义务的 承受原企业土地 房屋免免契税 2 公司合并 分立原主体企业存在 无论分合 承受原企业土地 房屋免免契税3 企业破产 债权人承受破产企业抵偿债务的土地 房屋权属免契税 非债权人承受破产企业土地 房屋权属 按政策妥善安置原企业职工 签订3年以上用工合同 免契税 若与原企业超过30 职工签订3年以上用工合同 减半征收契税4 资产划转同一投资主体内部之间房屋 土地权属划转 免契税 5 取得土地阶段纳税实务 5 债权转股权承受原企业土地 房屋权属 免契税 6 股权转让公司房屋 土地权属不发生转移 免免契税 7 划拨用地出让或作价出资视同土地使用权出让 由土地使用权承受方缴纳契税5 改变土地使用权出让合同约定的土地用途涉及的契税问题补缴的土地收益金及补缴的政府的其他费用 适用税率6 无效产权转移行为契税问题不纳税 已缴纳实行退税7 企业举办教育机构用地的契税问题符合条件 免契税 办学许可证 例题P59 60 6 取得土地阶段纳税实务 二 印花税纳税实务土地使用权出让 转让合同 按合同记载金额的0 05 贴花 证照每件贴花5元例题P60案例3 2三 耕地占用税纳税实务 耕地占用税是国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人 依据实际占用耕地面积 按照规定税额一次性征收的一种税 耕地占用税属行为税范畴 地方土地储备中心征用耕地后处理耕地占用税方式 一是作为土地开发成本 加价在招拍挂的价格中二是有土地受让者缴纳 以纳税人实际占用耕地面积为计税依据 一次征收 税额 各地制定平均税额 计算 应纳税额 实际占用耕地面积 单位税额 税收优惠 7 取得土地阶段纳税实务 三 城镇土地使用税纳税实务1 基本规定1 税率差别幅度税额 大中小城市及县镇工矿区之间不同幅度税额2 计算年应纳税额 实际占用土地面积 适用税额缴纳按年计算 分期缴纳3 税收优惠改造安置房 公租房建设及建成后占地免征 2 纳税实务解析1 有偿的土地使用权纳税义务发生时间为合同约定交付土地使用权时间的次月 合同未说明 以签合同的次月起缴纳 2 已销售的的住宅小区 纳税义务截至为土地实物或权利状态发生变化的当月已完成销售的部分商品房占地面积从房地产企业的计税面积中扣除 公式 3 房地产企业举办教育机构 市政街道 广场 绿地等用地免税 4 减免规定例题 p65 66 8 取得土地阶段会计实务 一 账户设置 土地使用权 核算用于商品房开发的土地使用权价值价值 没有开发计划 没有进入开发程序 开发成本 核算企业取得的直接用于开发的计入土地使用权价值 无形资产 土地用来自建用房等地上建筑物时 则取得的土地及相关税费二 会计实务 缴纳土地投标保证金DR 其他应收款 投标保证金CR 银行存款 支付土地出让金 根据用途设立明细账 土地开发 房屋开发 自建 借 开发成本 土地开发 土地征用及拆迁补偿费 或土地使用权 贷 银行存款或应付账款 应交纳契税DR 开发成本 土地开发 土地征用及拆迁补偿 土地使用权 CR 银行存款 9 取得土地阶段会计实务 应缴纳耕地占用税DR 开发成本 土地开发 土地征用及拆迁补偿 或土地使用权 CR 银行存款 签订出让合同缴纳印花税DR 管理费用 印花税CR 银行存款 支付基础设施配套费及其他行政事业收费DR 开发成本 土地开发 土地征用及拆迁补偿 或土地使用权 CR 银行存款 如果土地是用来自建用房等地上建筑物时 则取得的土地及相关税费计入 无形资产 土地使用权 科目 并且土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算成本 而作为 无形资产 核算 土地使用权与地上建筑物分别进行摊销及计提折旧 契税及耕地占用税也计入无形资产成本 10 作业练习 计算与分录 1 东方房地产公司通过投标方式取得土地使用权100亩用于开发商品性土地 总价款5000万 单价50万 亩 契税税率4 当地政府规定的耕地占用税税额22 5元 平方米 通过银行转账支付土地使用权出让金及相关税费 2 2011年6月 东方房地产公司取得85亩土地使用权用于商品房开发 价款2500万元 契税税率4 当地政府规定的耕地占用税22 5元 平方米 通过银行转账支付土地出让金及相关税费 3 2012年3月12日 东方房地产公司以出让方式取得一块土地使用权 以银行存款转账支付500万元 并在该地块上自建两幢办公楼自用 发生建筑工程支出1100万 两幢办公楼已经完工并达到预定可使用状态 假定土地使用权使用年限50年 无残值 写字楼的使用年限25年 预计残值100万 采用直线法计提折旧和摊销 契税率4 要求 计算并进行全过程账务处理 取得土地及相关税费 建造过程 结转成本 折旧等 11 一 解析 1 支付土地出让金DR 开发成本 土地取得成本 土地征用及拆迁补偿5000CR 银行存款50002 应交纳契税 5000 4 200万DR 开发成本 土地取得成本 土地征用及拆迁补偿200CR 银行存款2003 应缴纳耕地占用税100 666 67 22 5 150万DR 开发成本 土地取得成本 土地征用及拆迁补偿150CR 银行存款1504 签订出让合同缴纳印花税5000 0 5 2 5万DR 管理费用 印花税25000CR 银行存款25000 12 二 解析 1 计入房屋开发成本 土地买价 契税 耕地占用税 2500 2500 4 85 666 67 22 5 2727 5万2 印花税 2500 0 5 1 25万3 DR 开发成本 房屋开发 土地征用及拆迁补偿2727 5CR 银行存款2727 54 签订土地使用权出让合同应纳印花税DR 管理费用 印花税1 25万CR 银行存款1 25万三 解析 1 DR 无形资产 土地使用权500CR 银行存款5002 缴纳契税500 4 20万DR 无形资产 土地使用权20CR 银行存款20 13 3 签订合同缴纳印花税500 0 5 0 25万DR 管理费用 印花税0 25CR 银行存款0 254 建造办公楼支出 先计入在建工程后结转固定资产 DR 在建工程1100CR 银行存款 应付账款等 11005 办公楼完工达到可使用状态DR 固定资产 办公楼1100CR 在建工程 办公楼11006 每年分摊土地使用权和对办公楼计提折旧DR 管理费用 无形资产摊销10 4 折旧费40CR 累计摊销10 4累计折