2010年九江市LOHAS小镇营销策划报告

邸 城市的精神 快乐的领地 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 商业秘密声明 本文内包含的资料属于深圳地产顾问机构的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对深圳地产顾问机构作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 如果深圳地产顾问机构有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利可在以后签订协议予以明确说明。 本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。 市场分析 宏观背景分析 九江市宏观经济发展态势良好，国民经济持续稳定发展，人均可支配收入列省内地级城市首位（省会除外） ,对房地产市场发展起到强有力的支撑作用； 城市定位为“最适宜人类居住”的现代化山水生态港口旅游城市；“环绕八里湖，建设新九江”的经济发展和城市建设的战略构想 ，沿长江岸线由东向西拓展，在两湖（甘棠湖 南门湖 八里湖）之间再造一个新九江的发展方向。 宏观经济 城市规划 城市地位：江西省第二大城市，江西省惟一的沿江对外开放和外贸港口城市，中国魅力城市 0001002003004005006007002005 2007 2009 2 0 1 2 （目标）总人口/ 万人 市区人口/ 万人九江市历年人口递增情况（万人） 九江市行政区域图 注 :城区人口的逐年增长，对房地产相关物业需求加大，拉动了房地产市场的发展 宏观经济 九江是长江、庐山、鄱阳湖孕育出的江南名城，长江黄金水道十大港口之一。同时也是一座历史悠久的文化名城，自秦代立郡以来，至今已有 2200多年的历史。 辖九县、一市、两区、庐山风景名胜管理局和九江、共青开发区，全境东西长 270公里，南北宽 140公里，总面积 人口 500万，其中市区规划面积 118平方公里，建成区面积 口 区非农人口（浔阳区、庐山区、经济技术开发区） 85万 。 城市规划 九江市历年人均 九江市人均 5年来增长速度均超过 13%，而且增速不断加快； 2009年人均 合 2562美元）。 九江市人均 地产市场属于高速发展期 000800010000120001400016000180002005 2006 2007 2008 2009元10%12%14%16%18%20%22%人均G D P 年增长率宏观经济 城市规划 14% 0%20%30%40%50%G D P 年增长率 固定资产投资年增长率 近 5年九江市 3%以上，2009年城市 近年来九江市固定资产投资年稳定快速增长， 幅高达 大量固定资产投资在城市基础设施建设方面发挥了巨大的效用。 006 2007 2008 2009亿元定资产投资九江市历年 元） 九江市历年 %） 九江近年来 民经济稳定快速发展 宏观经济 城市规划 房地产预警系统判断 4%5%大于 8% 小于 4% 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 九江市经济快速发展有力地推动了房地产市场稳定发展 九江市近 5年来经济增速均保持在 12%以上，按照国民经济增长与房地产发展关系，九江市房地产处于高速发展时期。 九江 2009年人均 562美元，说明九江房地产处于快速发展期，房地产市场需求旺盛。 800004000008000000启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期 人均 宏观经济 城市规划 九江市第二产业比重最大，第三产业比例加大 从历年来数据看出，九江产业结构稳定于“二、三、一”型，第二产业比重最大； “二、三、一”的产业结构表明了产业结构逐渐优化，消费能力逐步增强； 与沿海发达城市相比，九江的第一、第二产业的比重依然过大，产业结果的优化和发展任务依然艰巨。 %20%40%60%80%100%2005 2006 2007 2008 2009第一产业 第二产业 第三产业九江市历年产业结构状况 国内外发展规律告诉我们，第三产业对房地产发展带动作用最大，九江市的第三产业还有很大的发展空间。 宏观经济 城市规划 九江市居民生活水平大幅改善，人均可支配收入水平较高 0007000800090001000011000120001300014000150002005 2006 2007 2008 2009元6%8%10%12%14%16%18%20%人均可支配收入 年增长率九江市历年人均可支配收入 人均可支配收入增加将带来房地产市场的快速发展，价格上升、成交量增加。 九江市城市居民的人均可支配收入处于相对较低的水平； 可支配收入保持较高速度增长，近 5年来的增长率都超过10%水平， 2009年城市人均可支配收入达到 14203元， 宏观经济 城市规划 固定资产投资和房地产投资依然高歌猛进，表明国内外对九江经济发展的信心 固定资产投资近年来保持30%以上的增长速度，去年更是增长 上，达到 与固定资产投资一样，房地产投资保持 38%以上的增长幅度， 2009年房地产投资达到 49亿元，比上一年增加 39%； 房地产投资占固定资产投资的比例较低， 2009年达到 表明房地产产业上升空间巨大。 006 2007 2008 2009亿元固定资产投资 房地产投资固定资产投资及房地产投资情况（亿元） 房地产投资占固定资产的比例情况 宏观经济 城市规划 2009年 房地产投资（亿元） 元） 房地产投资 / 9 合理区间 10 14 2009年 家庭收入 房价 房价 / 家庭收入 42609元 410000元 家 3口购100 住房计算 房价收入比和房地产投资占 房地产市场发展空间较大 根据世界银行经验，发展中国家的家庭年均收入与房价的比值在 1： 4 1：10之间为合理状态，若比值在此区间内则表明该地区商品住宅有效需求度高，商品住宅与居民生活水平协调发展 九江房地产房价收入比预示着有房地产市场有较大的涨幅空间 房价收入比是指住房总价与居民家庭年收入的比值，用于判断居民住房消费需求的可持续性 房地产投资占 明房地产市场刚刚起步，并不成熟，上升空间较大。 房价收入比小于 4 房价收入比4价收入比10价收入比12 房价偏低 房价仍然有较大上升空间 房价平稳，上升空间不大 房价过高警戒线 宏观经济 城市规划 江西各市 2009年各城市 09年 价第二，房地产运行情况良好 南昌 九江 赣州 上饶 景德镇 ） 1820 831 940 726 364 人口总量 491 480 877 704 156 人均 元 ) 37,067 17,327 10,718 10,313 23,333 房价 5500 4300 3900 3200 2500 宏观经济 城市规划 宏观经济总结 总结 1 经济发展态势良好，城市 3%以上的增长速度，人均可支配收入和人均 撑着城市房地产业的快速健康发展；第三产业比例逐年增加，产业结构不断优化； 总结 2 江西各市中，九江城市 民消费性支出占可支配收入的比例高，市民的消费意愿强烈。 总结 3 固定资产投资总额和房地产投资总额逐年增加，房地产投资总额占固定资产投资总额的比例依然较低，房地产空间巨大，房地产业在国民经济中的地位越来越重要。 宏观经济 城市规划 鄱阳湖生态经济区 国家战略规划 建设生态宜居的新型城市群 ，实现中部崛起 2009年 12月 16日，国务院正式批复 鄱阳湖生态经济区规划 ，鄱阳湖生态经济区建设上升为国家战略。这是新中国成立以来江西省第一个上升为国家战略的区域性发展规划 鄱阳湖生态经济区包括南昌、九江、景德镇、鹰潭、新余、抚州、宜春、上饶、吉安市的部分县（市、区），共 38个县（市、区），国土面积为 鄱阳湖生态经济区是长江三角洲、珠江三角洲、海峡西岸经济区等重要经济板块的直接腹地，是中部地区正在加速形成的增长极之一，具有发展生态经济、促进生态与经济协调发展的良好条件。 鄱阳湖生态经济区的发展定位是：建设全国大湖流域综合开发示范区、长江中下游水生态安全保障区、加快中部崛起重要带动区、国际生态经济合作重要平台。 宏观经济 城市规划 九江 顺应国家战略规划，建设生态宜居的新型城市群，将成为环鄱阳湖城市群的名片 九江在环鄱阳湖区的面积、人口均占环鄱阳湖区的2/3以上，城市区域发展格局是“美丽浔阳、怀抱庐山、东临鄱湖、北依长江、西拓港城、南接走廊”。 城市房展战略规划 “一核（城市核心区）、两带（昌九工业走廊、沿江产业带）、三城（瑞昌、湖口、星子）、九镇（姑塘、海会、温泉、马回岭、岷山、赛阳、港口、城子、码头）”协调发展的城市发展战略。 发展的重点明显，城市性质明确，产业分布分明 省域副中心，长江中下游及京九沿线综合交通枢纽，著名的工业、商贸、港口与旅游城市。 用地发展方向选择 城市建设总方针为“西拓、南移、东延、中疏”；规划期城市发展方向以西、南向拓展为主，东向适度延伸为辅。 如今，彭泽工业园的棉纺工业、湖口工业园的重工业和轻化工业、德安工业园的电子元件、星火工业园的有机硅系列产品 园区内的产业聚集效应凸显，特色优势为九江工业带来巨大的活力和整体竞争力。 区域名片 环鄱阳湖城市群 大九江版图呈现 宏观经济 城市规划 铁路公交化 九江与南昌仅有 40分钟的距离 2010年 6月 30日昌九城际铁路将全线竣工， 比原计划提前了 5个月。计划于 4月份开始验交， 7月底正式开通运营。 届时，从南昌到九江仅需 40分钟即可到达。 班次： 一般 3至 5分钟发一班车 票价定位： 昌九城际铁路线路全长 价 40元左右； 九江至南昌城际铁路计运量： 近期客流密度 2418万人 /年，客车对数 92对 /日；远期客流密度 3312万人 /年，客车对数 130对 /日； 铁路公交化催生 “ 同城效应 ” 九江与南昌仅有 40分钟的距离，九江 南昌后花园，喷薄而出 一幅铁路交通的美好蓝图将为赣鄱儿女带来生活方式的全新变革 这些因素将拉近九江与南昌的关系，吸引更多客户，促进九江房地产市场的发展 宏观经济 城市规划 城市规划 主城 副城 副城 副城 副城 单中心城市扩张 大都市化形成 都市群形成 川 崎千 叶横 滨其 他 城 市东 京其 他 城 市副 城副 城副 城副城其 他 城 市主 城其 他 城 市副 城副 城副 城副 城副 城副 城副城单中心城市 大都市化 都市群 传统典型的城市形态，拥有一个主核心，多为城市主城，城市扩张方式采用摊大饼的方式 城市发展的较高阶段，在主城区的周边拥有多个卫星城镇分担城市功能，多核心共同发展格局 城市发展的高级阶段，各个城市依靠便捷的交通网络实现联通，在功能上互相补充，高度协同化发展的格局 南昌，杭州，武汉 北京，上海 纽约都市群 伦敦都市群 城市新城区 随着九江由单中心城市向大都市化城市形态的演进，八里湖新城纳入九江发展版图，成为九江重要的城市新区 九江 从两湖时代向八里湖时代迈进 城市板块运动已经启动 融入大九江规划 “最适宜人类居住”的现代化山水生态港口旅游城市 喷薄而出 八里湖新城 项目地块位可以说是位于九瑞大道 八里湖新城，未来升值潜力较大，极其富有投资 及居住价值 城镇空间结构规划 以九江中心城区为中心，沿长江城镇发展轴、沿昌九城镇发展轴，形成中部城镇发展区、东部城镇发展区和西部城镇发展区，形成“一心两轴三区”的城镇空间结构，构建职能分工合理、空间联系紧密、空间结构完善的城镇空间网络。 发展的重点明显，城市性质明确，产业分布分明 省域副中心，长江中下游及京九沿线综合交通枢纽，著名的工业、商贸、港口与旅游城市。 用地发展方向选择 城市建设总方针为“西拓、南移、东延、中疏”；规划期城市发展方向以西、南向拓展为主，东向适度延伸为辅。 九江市住宅建设规划对市场的影响 宏观经济 城市规划 房地产市场研究 房地产市场健康发展，成交价格稳定提高，成交量快速增加。 在区域分布上，以两湖板块和滨江板块价格最高，成交最为活跃。 九江地价攀升，普通住房标准高于现行均价，处于一个较为宽松的政策环境。 城市快速扩张，各个片区的房价差距有所缩小，开发区价格已经涨起来，九江总体房价水平得以提升。 片区 核心驱动力 物业类型 户型 主要客户 当前均价 八里湖板块 潜力巨大 ,随着后期的发展其必然成为一个经济繁华的地区 . 多层，小高 2房 8090； 3房 120150 教师、公务员、企业主、小资 4300 庐山区 潜力巨大，大学教育集中，发展速度快，生活配套不断完善 多层，小高 2房 8090； 3房 120150 教师、公务员、企业主、小资 4100 沿江板块 景观资源丰富，生活配套完善 多层，小高，高层 2房 90； 3房 110 4房 150 区域内公务员、事业单位、教师、医生、商人 4900 老城区板块 城市传统商业、商务、文化教育中心区域 多层，小高，高层 2房 80 3房 120 4房 150 区域内公务员及事业单位，私营业主 4400 沿湖板块 依傍甘棠湖和南湖，地理位置优越 多层，小高，高层 2房 88 3房 120 4房 160 高级公务员、事业单位、企业主、商人 5800 片区分析 九江历年房产销售情况 （备案统计数据） 从历年的房产销售数据来看，九江的房地产处于一个平稳的发展阶段。 08年受到政府抑制非理性的购房需求政策压制和宏观经济危机的影响有所下滑，但依然保持了较好的发展势头。 09年销售反弹量价齐升，并超过 07年。 09年出现预售供不应求的态势，促使房价的的高幅上涨，同时说明九江房地产开发新项目有所停滞 九江历年房产销售情况（万） 房地产预售及销售情况（万） 房价和家庭年收入之比基本都在 3 7倍之间是一个非常理想的阶段，社会平均的可以接受的房价收入比极限是 九江房价的涨幅和收入的增幅相对持平房价和家庭收入比在保持在 8此可见房地产处于健康良性发展的阶段。 九江历年地产价格走势和房价收入比情况 年份 3口之家收入 100 户型总价 房价 /收入 05年 26130 214600 06年 28779 240000 07年 33816 360000 08年 38667 345000 09年 41748 353500 历年地产价格走势情况（元 / ） 房价收入比情况（元 / ） 市场主流户型： 70房和 105的 3房； 小户型： 畅销但是体量少，其中包含一些拼凑的户型的面积，随着九江的房价的上涨与城市化水平的加快，此比例将处于不断扩大态势；（特别是在学院旁边的项目如：莱茵美郡、世豪名置等投资型小户体量较大） 大户型： 相对滞销，但受到年初低价走量的影响大户型的比例会略有上升，占比例较大。 09年九江上市户数情况 （备案统计数据） 75的中小户型成交比重大，成为主流户型 各月房地产销售走势分析 销售量有所下滑 各月房地产销售走势分析 价格稳定 价格 户型 质量 交通 采光 通风 环境 物管 教育 配套 会所 风格 人文 品牌 身份 体验 服务 外延产品 核心产品 外围产品 高档物业： 中高档物业： 中低档物业： 房地产市场发展与客户价值需求曲线：九江处于从核心产品向外围产品过渡阶段 根据对九江房地产发展的市场调研分析，九江房地产市场目前正处于 从以价格、地段为主要内容的核心产品阶段向环境、教育、配套为主要内容的外围产品阶段过渡 。 根据房地产发展阶段的规律，环境、物管、教育、配套等将是未来几年九江房地产发展的主要方向 市场发展阶段 市场供应量上升 但成本高，保证价格稳定 房地产商住土地出让情况 年份 成交宗数 出让面积（亩） 成交总价（万） 成交均价（万） 2005年 13 1,61,2006年 26 66,2007年 5 35,2008年 22 1,84,2009年 15 84,2010年 14 105,九江市土地成交价格逐年走高，房地产土地成本上升，特别是今年新增土地地价加上报建、土建、税收等建设成本， 房价将不低于 4600元 / ； 未来一年以 9年与今年新成交土地的商品房供应面积已经达到 190万 今年内明年初住房供应量加大， 08年出让土地预计在今年年底集中放量上市，将有近 170万的供应。 加上 09年成交土地的部分上市， 预计将有 250万的商品房即将上市； 九江土地的出让价大幅攀升，商品房成本不断增加，土地供应加大，保证商品房供给，但面市价格受成本导向，房地产市场的价格将保持稳定 高成本支撑房价稳定 江西楼王 九江杨子巷改造项目 占地： 容积率： 建筑面积： 土地单价： 2316万 /亩 楼面价： 4963元 /平米 房价预计：加上税费和建设成本， 房最低价将近8000元 /平米 江西地王（单价最高）：九江杨子巷棚户区改造项目 高成本支撑房价 房地产市场现状 1、 房价基本合理，房价收入比在比较合理的区间； 2、房地产市场平稳发展，供求关系基本平衡，房屋的空置率基本合理，有利于房地产市场稳定健康发展； 3、房地产投资效益在稳步提升，房地产业对国民经济的贡献在不断提升。 房地产市场发展趋势分析 1、 国民经济、人均可支配收入等发展都决定了九江房地产市场处于快速发展期，房地产市场将快速发展； 2、九江第三产业的发展将为房地产发展带来巨大的发展空间； 3、九江人均收入高、消费愿望强，适度引导消费结构调整有利于房地产市场的发展； 4、高层住宅在主城区慢慢将成为主流产品，配套好、环境好、物管好的外围产品将逐步取代区位、交通、价格等为主的产品而成为消费者关注的热点 基本结论 区域内楼市情况 未来上市量大， 片区产品同质化较重， 竞争升级 竞争的同时片区的投资居住热度进一步加大，片区的价值再次得以提升 片区客户群多元化，大九江概念深入人心，老城区的客户来本区域投资居住的比例上升 区域内楼盘情况 竞争加剧，热度升级 片区内项目竞争加剧，将未来市场供应量大，片区热度升级； 1、东方塞纳： 2期琥珀郡约 6万，主力户型 80； 2、鹤问湖 1号： 10年 4月中旬开工，建筑面积 3、德晟豪庭旁时代华府正在施工； 4、九瑞大道华强商住楼正在动工； 5、 99号苑对面的联信项目正在施工等； 6、源丰上城（柴桑春天对面的项目）正在酝酿市场，我们项目有所竞争，但其地段不占优势 预计未来区域内市场供应量不低于 60万 本项目地段尚佳，但规模不占优势，需要寻求新突破方向！ 区域内主要楼盘指标一览 楼盘名称 占地规模 （） 存在量体（） 容积率 物业类型 主力房型 销售率 后续开发 （） 东方塞纳 30,层 /小高 两房 80 50% 65000 三房 120 柴桑春天 635,56,墅 /多层 / 两房 86 75% 239075 小高 /高层 三房 120 四房 146 国豪 水岸城 62,32,层 /小高 /高层 两房 89 三房 118 50% 问湖一号 86,56,层 /小高 /高层 0% 156000 联信项目 16,9,层 /小高 0% 29,代华府 小高层 0% 62,计 883,466, 盘 主力户型 小高均价 优惠折扣 主力总价 柴桑春天 3期 80 5100 可申请（ 2 2房 40万 /3房 55万左右 莱茵美郡 96 4200 98/99折 2房 35万 /3房 50万左右 香域半山 88 4300 98/99折 2房 35/3房 50万左右 民强 99号苑 77 4300 无 2房 35/3房 45水岸城 86/120 4100 98/99折 2房 28万 /3房 37万 德晟豪庭 46/76/90 4100 98/99折 1房 172房 28世豪名置 40600 每 4层一口价， 16东方塞纳 80 4400 98/99折 2房 40万左右 /3房 50万左右 区域内或可比同类产品楼盘价格情况一览 楼盘名称 建筑风格 卖点诉求 柴桑春天 北美 超大型人文生态中央居住区，城中央北美风尚社区 半岛一品 欧式 一城风景伴岛湾 龙开御景 现代简约 高品质水岸生活元素 国豪 水岸城 东南亚 水岸 1号生活馆，东南亚风尚社区 东方塞纳 法式 中央生活圈，法式坡地建筑 德晟豪庭 现代 城市核心 臻贵小户 人文社区 鹤问湖一号 现代欧式 城市精英新人居典范 99号苑 现代欧式 醉美生活邂逅湖畔 70年，创新地产实践者 区域内主要楼盘建筑风格及卖点诉求 八里湖板块客户分析 客户来源： 除本市内客户外，周边县市客户为此片区重要客户群 1、九江市区：浔阳区 庐山区 开发区 2、整体：浔阳区 周边县市 庐山区 =外省 开发区 选择八里湖板块的因素 多层产品 户型 湖畔环境 销售价格 地段 小区环境 说明： 1、多层低密度住宅最受欢迎； 2、户型和居住环境成为重要考虑因素； 3、客户的价格承受能力不断加强。 4、客户的本板块未来充满信心，所以地段考虑度下降。 八里湖板块客户分析 从客户类型，交通工具，及购房用途来看 1、八里湖板块的居住人群素质提高； 2、八里湖板块作为高质量的居住板块已被认可，区域价值得以体现； 3、此版块也成为保值增值的投资乐土，与滨江，城区（湖畔）等市中心板块价格差距缩小，甚至个别有所超越。 现阶段新政剖析 一、抑制不合理住房需求，实行差别化住房信贷政策。 对购买首套自住房且套型建筑面积在 90平方米以上的家庭 ,贷款首付款比例不得低于 30%;对贷款购买第二套住房的家庭 ,贷款首付款比例不得低于 50%,贷款利率不得低于基准利率的 停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供 1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 二、增加住房有效供给。 要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。 三、加快保障性安居工程建设。 确保完成 2010年建设保障性住房 300万套、改造各类棚户区 280万套的工作任务。 四、加强市场监管。 严格依法查处土地闲置及炒地行为，对违法违规的要依法追究相关负责人的责任。 10年 4月 17日， 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 ，国家针对问题房地产市场再出重拳 此次房地产调控措施抓了信贷、供给、监管三个方面，目的有两个，一个是控制投资及投机行为，一个是使居者有其屋。 “遏制部分城市房价过快”而不是全部，这就告诉我们，国务院这次行动是“掐尖”而不是“除根” 。 新政剑指豪宅及多次置业，九江的自住及首次置业比重大 就九江目前市场来看，房价运行稳定，楼市并无大起大落。 一线及房价非理性增长受遏制，九江市场短期观望，整体影响不大。 市场预测： （一）房地产交易税收政策 1、契税： 对个人首次购买 90 以下，单价 4600元以下 1%； 90，单价 4600元以下 2%； 144 以上或者单价 4600元以上 4%； 2、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。 3、对个人销售住房暂免征收土地增值税。 对个人销售住房不符合免税条件又不能提供合法、有效扣除凭证的，其个人所得税附征率暂统一下调到 1%。 4、适当降低房地产交易环节中的二手房最低计税价格标准。 5、调整商品房首次上市交易满五年计税时间标准，将 满五年计税时间标准由房屋产权证注明时间调整为商品房买卖合同备案时间。 4、降低房改房上市门槛， 房改房首次上市交易，免收营业税、个人所得税。 （二）加大住房公积金对住房消费的支持。 1、首次购买普通自住房（不含二手房）的住房公积金贷款首付比例，住房公积金贷款首付比例由 30%调整为 20%。 2、调整住房公积金最高贷款限额。夫妻双方均正常缴纳住房公积金的，申请住房公积金贷款，中心城区贷款最高限额调至 25万元，县域贷款最高限额调至 20万元。 3、对用住房公积金贷款购买保障性住房的，借款人及房屋产权共有人每月缴存的住房公积金可冲抵其还贷金额。 九江政策 现行购房政策 现行政策意在抑制投资投资需求，但是普通住房标准显然提高，商品房价格上涨依然具有大空间 （三）住房消费金融标准： 90平米以下还可以 20%的首付 一套房首付 20%，利率 85折 一套房首付 30% 利率 8折 二套房首付 50% 利率 四）调整普通住房标准。 根据九江市实际情况，适当调整普通住房标准。中心城区普通住房价格标准由 3600元 /平方米调整为 4600元 /平方米。 （五）维修基金：多层 2%； 高层： 3% 九江政策 现行购房政策 现行政策意在抑制投资投资需求，但是普通住房标准显然提高，商品房价格上涨依然具有大空间 投资风险评价 资困难 格竞争 政策风险 技术风险 市场风险 付政策变化 术达不到设计标准 财务风险 金回笼困难 房地产开发过程主要包括四方面的风险： 1、政策风险； 2、市场风险； 3、技术风险； 4、财务风险。 从目前九江的调研情况来看，九江市场的风险主要体现在市场供求关系上，目前紧缩的市场供应量将影响整个市场的平衡 房地产运行的宏观环境尚好 项目定位 项目地块情况 九瑞大道 国税局办公大楼 国税局 早校 中环路 总用地： 容积率： 3 建筑面积： 机动车位： （ 10 /100 ） 商业面积： 20%） 约 69米 约 50米 约 35米 紧挨国税局、早校，靠近九瑞大道大桥延伸段，对项目开发有一定限制作用； 地块面积小且形状不规则， 导致项目缺少规模效应。 N 九江职业大学是一所经国家教育部批准的公办全日制普通高等院校； 毗邻九江职业大学，在校学生 11000余人，在岗教职工 500多人 ，合计约 启示： 可以学习九江学院本部莱茵美郡和师专旁边的世豪名置， 打造快回现、高价值的产品 公寓小户型。 本项目认知 师专旁边 世豪名置 改大户型为公寓 开盘即售罄 小贴士： 九江学院分校 九江师专校区 有普通高等教育在校生 3500余人，成人教育在校生 2800人，合计 6300人。 改户型的位置 利用 150 大 3房改成 3套 40不等的学府公寓，总价15套。 合计： 105套，总价控制在 20万以内，全部售罄 九江学院旁边 莱茵美郡 公寓 持续热销 1#纯公寓 35，顶层 55 /套左右； 合计： 134套； 销售情况： 早已售罄 小贴士： 九江学院 本部 学校占地 2700多亩，全日制在校生 目前造公寓位置： 由 95 左右的 2房改成 2套公寓（ 45），约 324套； 销售情况： 售罄。 合计： 458套，总价 16套，控制在 20万以内，满足投资需求 ,几乎售罄 机能：市中心较远，客户有一定的偏远心理 环境：目前周边项目入住率不高，居住氛围不强； 规模：规模小，景观及配套无力与大项目抗衡 位置：大桥的延伸段，影响商业价值 户型革命：市场创新是项目成功的保证，而且专一化 市场理性：市场销售保持理性增长 区域价值： 1、东方塞纳、水岸城等项目逐步被认可，区域房价已经提升起来，区域价值潜力提升 2、城西港建设规划，路网建设加快，项目的价值潜力巨大 投资价值：小户型，总价低，投资价值最高 宏观市场：楼市存在调控预期 市场竞争：周边地块众多，未来上市量体依然较大 规 模：规模小，抗风险能力小，从而增加与大项目竞争市场的风险 交通：邻城市主干道九瑞大道 配套：周边配套日臻完善，周边项目商业渐兴 教育：职大、四中、早校 景观：长江，八里湖，龙开河公园 项目 依托八里湖板块的客户特征，对比周边竞争楼盘 ,抓住市场空白点； 实现个性化、差异化的竞争 项目必须通过产品差异化，消弱配套不足和规模不足的影响，确立项目在市场独一无二优质形象。 必须借助区域的发展优势，提升项目的知名度； 充分发挥项目的资源。 项目解析 项目规模小，容积率高，缺乏大盘的品质和规模效应； 项目处于城市发展的热点区域边缘，未来升值潜力大； 中心商务区和经济开发区的快速发展，为项目带来人气和大量的消费者； 区域内其他楼盘的开发必将提升区域形象，完善周边配套，提升区域的吸引力，区域已经成为置业的首选区域； 交通便利：项目周边生活配套不完善，缺乏人气； 项目周边的一些配套足以使项目成为九江最具有吸引力的项目之一。 项目解析对项目开发的启示 项目定位战略 行业老大 非行业老大，中大规模市场 领导者 垄断价格 产品有不可重复性 过河拆桥 追随者 搭便车 借势 以小博大 杀伤战术 价格战的制造者 补缺者 目标明确，挖掘客户 瞄准市场缝隙 创新产品和需求点 挑战者 改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值 次非主流市场 敏锐的机会主义者 观点 : 依据项目特点和市场竞争情况，项目应该采取挑战者 +补缺者的竞争策略 ; 瞄准市场小户型的空白 ,我们采取补缺者的竞争战略 ,明确目标客户群 ,达到既定目标 ; 面对整个市场 ,我们要以挑战者的姿态树立产品差异化形象 ,以特有价值吸引客户 . 项目定位 1、小户型产品特点 优点：总价低、交通方便、易转手； 缺点：居住舒适度差、通风采光不好、垂直交通弊端； 因此在产品设计和产品定位上需要把握有关关键点。 2、产品定位 在定位方面，建议产品定位于： 低总价、高舒适度的精品宜居小户型； 中高档次、中等价位、高性价比； 项目定位 定位诠释： 现代社区： 1、建筑风格为现代建筑风格； 2、营造时尚气质； 3、通过后期文化活动营造活泼氛围。 高品质社区： 形象高端、建筑品质高端、消费者高端、社区文化高端。 年轻人的小豪宅 产品定位 规划布局建议 国税局办公大楼 国税局 早校 中环路 九瑞大道 车行出入口 人行出入口 规划布局原则 1、人车分流 2、提高有效的提高商业价值 3、最大限度的利用土地价值 规划布局建议 底商（一层），并以转角广场的形式有效的聚集并衔接商业 转角广场 N 产品规划指标建议 功能区 经济型 标准型 居住人数 1 户型 1房 2房 客厅 14 15 阳台 2 2 卧室 8 10 左右 餐厅 无 7 厨房 4 开放式 4 卫生间 4 带淋浴 4 带淋浴 类型 户型 单户面积 套数 建筑面积 住宅 2房 500 5040 1房（公寓型） 355 3610 商业 408 计 其中住宅： 185套 233 ：所有户型设计优先考虑跃层、错层、客厅挑高的立体空间设计 户型采用重要元素提升项目品质（步入式凸窗、阳台、露台、入户花园等） 示意 阳台改休闲室 露台改活动室 步入式凸窗 户型优化，提高产品的附加值 户型 凸窗 大露台 花架 可拆卸 凸窗 入户花园 大衣橱 2房 1房（ 1+1房） 产品全面创新、领先和树立标杆 户型可选择的优化方向（可选择，可组合合理运用） 户型优化 1大凸窗 户型优化 1大凸窗 户型优化 1大凸窗 红圈之内的面积均是所赠送的 大凸窗面积 户型优化 1大凸窗 户型优化 2可拆卸凸窗 可拆卸凸窗将可以原设计的凸窗（不计建筑面积）打掉。既不计入建筑面积，又使业主在今后的有比一般的凸窗更多的室内地面面积，也比步入式凸窗有更高的空间高度。 打掉 凸窗 前 ,是这个样子的 打掉 凸窗 后 ,是这个样子的 户型优化 2可拆卸凸窗 转角 凸窗打掉 后 ,是这个样子的 户型优化 2可拆卸凸窗 可拆卸 凸窗打掉 前 ,是这个样子的 可拆卸 凸窗打掉 后 ,装修了 ,看不出原来凸窗的样子 ,但房间面积大了约四个平米 户型优化 2可拆卸凸窗 户型优化 3大衣橱 大衣橱，还可以做成内装饰柜。 户型优化 3大衣橱 这边是偷来的衣橱。有 24平方米。 这边是墙。 户型优化 3大衣橱 “偷衣柜”现正风靡深圳，几乎成了房子的标配。 户型图上蓝色区域为所偷衣橱面积。 户型优化 3大衣橱 看，偷来的大衣橱面积大吧，这面积可不计入房价内哦。白送！ 户型优化 3大衣橱 偷来的大衣橱没有 装修前 偷来的大衣橱 装修以后 很漂亮吧！ 很多客户看了都心动！ 户型优化 3大衣橱 户型优化 4大露台 户型优化 4大露台 奇偶错层参考 户型优化 4大露台 户型优化 5巧妙花架 户型优化 5巧妙花架 户型优化 5巧妙花架 户型优化 5巧妙花架 6米高入户花园，设计成两层高度，全部赠送， 100%实现偷面积。 6米高的入户花园，结合了入户花园和大露台的特点，必须要上下两层错开，所以奇数层的在另一空间上。 户型优化 6入户花园 送可封闭式入户花园（送一半面积） 饭厅 客厅 以上绿色部分，包括卧室、浴室均为以 浴室 浴室 主卧 卧室 卧室 厨房 1. 封闭后可扩大客饭厅空间 2. 或间成 1功能房 入户花园 空中花园 提升入户花园的实用价值 户型优化 6入户花园 高层送挑空 6米层高入户花园 双数层入户花园上空 户型优化 6入户花园 户型参考 50 以下的中小户型住宅，在要完备功能分区的前提下，这类中小户型的动静、干湿、洁污完善分区只能舍弃，求得住宿基本功能的实现，功能紧凑是这类户型的最大特点。 产品设计建议 中小户型讲求居住的功能型 50 以下，讲求其居住功能型 50 以一室一厅为主，这类型中小户型多数也是酒店式公寓的设计，但其空间相对于 50 以下的中小户型大，业主可以根据自己的需要进行分隔，形成一室一厅的格局；这种户型整体布局对居住动线特征要求明显，力求做到功能的排布的均衡性。 产品设计建议 中小户型讲求居住的功能型 50 ，讲求分隔变化，可以做到 1房变 2房设计 普通平层：方正适用、户型紧凑 一房，约 39平米。 两房，约 55平米 普通平层：方正适用、户型紧凑 小户型公寓房型平面参考 南北错露台 跃式小户型室内空间参考 跃式小户型平面参考 错层小户型，通透性更强 小户型平面参考 小户型平面参考 56 经典小户型 50 经典小户型 小户型平面参考 46 经典小户型 63 经典小户型 小户型平面参考 销售节奏、目标 基于市场我们的销售目标 项目销售总销： 6, 类型 户型 单户面积 建筑面积 均价（元） 总价范围（万） 销售额 (万 ) 住宅 2房 50,040 4,800 24,1房 35,610 17,商业 40,164 10,000 40,合计 10,814 5, 6,备注 住宅均价： 4800元 / 销售阶段目标 开盘销售 6个月计划回笼： 4, 1房保证开盘热度， 2房趁热消化 保证后期单位品质，提升价格 类型 户型 单户 面积 建筑 面积 均价（元） 销售时间 销售率 回笼资金 策略 住宅 1房 35,610 4,800 2010年 12月 月 70% 1,低总价敲 开市场 2房 50,040 1,2房趁热 消化 商业 40,164 10,000 1,激活商铺 销售 合计 10,814 70% 4, 推广节点控制 10年 8月 11年 1月 10年 10月 11年 6月 11年 4月 2011年 1月开盘 临时 咨询处 开放、收筹 售楼处 开放 营销筹备阶段 造势、炒作阶段 形象导入 客户体验阶段 形象强化 开盘热销 卖点诉求 11年 10月 商业咨询 商业销售 开盘 10年 11月 目标：开盘完成销售推