北京荣耀长安地产公司设备经营部管理手册.docx

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除北京荣耀长安（设备经营部管理手册）编制： 审核： 批准： 发布日期：2016年月日生效日起：2016年月日北京荣耀长安此文档仅供学习与交流设备经营部组织架构 设备经营部经理档案管理员暖通机电领班空调、锅炉值机4人弱电技工1人人电梯安全管理员1人强电技工6人人（含维修2人）空调、给排水维修4人（含综合维修）第一章 岗位及专业职责第一节 设备经营部职责1、负责在管项目设备设施正常运行；2、负责项目能源得以有效管控；3、负责项目分包商、维保单位得以有效监管，工作正确、有效进行；4、对所管辖范围内的所有设备设施的维修、保养、运行负责，对所有维修、工程管理、进度、质量、验收等负责；5、负责通过合法、合规、合理的渠道为物业公司创收盈利；6、负责制定设备经营部各种维修工作流程，使本部门的工作及人员安排更加合理，能够及时完成各项维修、维护工作；7、负责组织各种大型、紧急抢修工程任务的执行和方案拟订并实施；8、负责组织设备的使用、维护、更新、改造、报废的整个使用过程的管理工作，使设备始终处于良好的技术状态；9、负责组织编制各种设备的保养、检修计划，并组织实施；10、负责制定原材料采购计划，并申请采购；11、负责组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术档案管理工作；12、负责组织拟定设备管理、操作、维护的各种程序文件和技术标准并监督执行，组织员工开展技术业务学习，技术练兵，不断提高员工的业务技术水平。第二节 设备经营部各岗位职责（一）设备经营部经理工作汇报对象：总经理；1、负责本部门的运营管理，对物业公司管辖范围内的所有设备设施的维修、保养、运行负责，对所有维修、工程管理、进度、质量、验收等负责；2、对所有管辖项目的能源监控并负责审核设备经营部各种工作流程，使本部门的工作及人员安排更加合理；3、负责本部门年度、季度、月度工作计划的审核并组织实施；4、负责制订部门分阶段的进度计划和进度控制方案及明确设备经营部管理人员的进度管理职责；5、负责审核维保单位的维保质量、维保单位合同付款；6、负责定期召开设备经营部例会，对近期的工作进行总结，对照原工作计划检查员工工作执行情况，对工程经理、领班工作绩效进行考核；7、负责制定各种维修、维护工作流程，使工作及人员安排更加合理，能够及时完成各项维修、维护工作；8、负责组织各种大型、紧急抢修工程任务的执行和方案拟订并实施；9、负责所有维修、维保类工作按公司要求保时、保质完成；10、负责设备经营部的公用工具备品备件的盘点、更新配合库房办理出入库手续；11、负责组织设备的使用、维护、更新、改造、报废的整个使用过程的管理工作；12、组织编制各种设备的保养、检修计划，原材料采购计划交于总监审核，审批后组织实施；13、组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术档案管理工作；14、组织拟定设备管理、操作、维护的各种程序文件和技术标准，并监督执行，组织员工开展技术业务学习，技术练兵，不断提高员工的业务技术水平；15、完成领导交办的其他工作。（二）工程档案管理员工作汇报对象：设备经营部经理1、负责设备经营部办公用品采购及申领发放；2、负责本部门各种文件的收集、传阅、呈批、保存、注销及文件档案资料的立卷归档，设备经营部各类内业文件的管理工作；3、负责各类对内、外发函及各类文件内容的草拟工作；4、负责采购单的报批、跟踪、存档及现金报销、支票申请；5、负责会议记录，整理会议纪要并打印、发送；6、负责与公司人力、行政专项工作的对接； 7、负责员工考勤记录和整理、上报；8、负责工服的收发、登记、整理、管理；9、完成领导交给的其它工作。（三）暖通、机电主管工作汇报对象:设备经营部经理：1、负责拟订并实施各项目所有暖通、电气、安防设备设施的养护和更新工作；2、熟悉各项目暖通、电气、安防设备及系统运行，督促下属按计划、标准及操作规程按时对各项目暖通、电气、安防设备设施及系统进行保养工作。对现场运行人员进行管理和工作支配；3、监督并指导各项目现场运行人员对运行情况和实际操作中不足的更正，有权对保养人员和现场运行人员进行各项指正教育；4、对各项目暖通、电气、安防设备进行统计并入台账，对新项目的暖通、电气、安防系统资料进行整理收集；5、对各项目专业外委单位进行监督、评定并上报；6、对各项目电费进行整理审核，审核后负责签字流程并按时缴费；7、完成领导交办的其他工作。（四）强电技工工作汇报对象:暖通机电主管；1、熟悉各项目电气设备及系统运行，对项目的配电室、电气管井及公共区域相关的低压柜、补偿柜、电容柜、计量柜、专项设备控制柜、电表箱等设备设施的保养计划进行检查； 2、对专项外委单位的工作进行监督； 3、负责各项目安防系统设备的维修保养；4.、掌握本岗位的专业知识，熟悉强电系统及设备的原理，掌握排除故障的技能；5、保证本岗位范围内所管辖系统设备的正常运行，提高完好率，延长使用寿命；6、不定期对弱电设备设施进行巡检，发现问题及时解决，并做好相应记录；7、做好对设备的维修保养工作，使设备的故障停机率下降到最低限度；8、做好弱电设备设施的整洁和日常卫生；9、完成领导交办的其他工作。（五）弱电技工工作汇报对象:暖通机电主管；1、熟练掌握强电设备的运行、维修工作技术、操作技能、沟通技巧；2、具体实施维修保养工作；3、按时巡视、检查弱电设备的安全运行情况、技术状况，发现问题及时上报解决，并将设备运行情况、维修处理情况及时上报主管，接到维修单或电话通知后要及时处理。确保项目弱电系统设备的正常运行；4、严格遵守安全操作规程。对不合理的运行方式提出改进意见和建议；5、完成领导交办的其他工作。（六）暖通技工工作汇报对象:暖通机电主管；1、熟悉各项目暖通设备及系统运行，对项目的给排水系统、消防系统、空调系统、供暖系统及附属设备的保养计划进行检查；2、对各项目水费进行整理审核，审核后负责签字流程并按时缴费；3、对专项外委单位的工作进行监督；4、不定期对各项目暖通设备进行检查，发现问题及时联系项目设备经营部经理组织解决，并做好相应记录；5、完成领导交办的其他工作。（七）空调技工工作汇报对象:暖通机电主管；1、 具有空调维修上岗证书，能检查并排除故障，修配空调器，制冷机等制冷设备；2、 负责空调给排水设备的正常运行，按时巡视、检查空调给排水设备的运行状况、技术状况、填写设备运行记录；3、 巡查设备运行状况，清楚地记录设备开停时间，发现异常及时排除，解决不了的及时上报；4、 按照安全操作规范对宾馆空调、冷冻系统设备进行操作，确保人身及设备安全；5、 进入客户区域维修时要体现良好的服务意识及职业道德，满足客户要求，树立良好的企业形象，做好现场的清洁卫生。6、完成领导交办的其他工作。（八）锅炉工工作汇报对象:暖通机电主管；1、负责保证锅炉及其附属设备，包括除氧器、软水器、给水泵、软水泵、供油管、回水管、蒸气管及其它阀门的安全正常运行和检修保养工作；2、负责锅炉燃料补充工作；3、严格遵守各部门的规章制度，坚守工作岗位，上班时间禁止做与本职无关的私事，锅炉房在任何时间都不得无人值班；4、严格执行蒸气锅炉安全技术监察规程及锅炉安全管理规程,按规定做好巡检及各种运行设备参数记录；5、认真学习专业知识，提高运行及维修保养水平，要求到四会：会燃烧、会修理、会维护、会管理；6、勤检查、勤观察，保持锅炉燃烧工况稳定；7、做好锅炉设备修保养工作，搞好环境卫生，实行文明生产，消灭跑、冒、滴、漏;8、接到维修项目后，应立即前往检修，遇人力不足时，应及时报告部门及调度室，请求派员协助，确保锅炉系统正常运行；9、完成领导交办的其他工作。（九）综合维修技工工作汇报对象:暖通机电主管；1、按照维修保养的规定，提出装饰装修、设备结构等方面施工设计的计划安排，报领导审批后执行；2、定期巡视检查专修班施工、维修工作进展情况，检查施工、维修记录，发现异常及时处理或报告；3、及时组织人力抢修损坏的家具、陈设与设施；4、指导开展宾馆土建项目工程的实施工作；5、监督控制材料的领取及使用情况，协助主管做好所需配件的整理和申购工作，落实节能制度；6、按有关操作规范、安全条例操作，确保人身和设备安全；7完成领导交办的其他工作。（十）电梯安全管理员工作汇报对象：设备经营部经理：1、熟悉各项目电梯的型号运行时段及运行情况；2、熟知电梯维保单位对电梯的保养情况；3、对电梯进行抽查，发现问题一律按合同执行；4、负责各项目电梯的年检工作；5、按计划对各项目电梯进行日常巡检工作；6、完成领导交办的其他工作。第三节 项目设备经营部岗位职责（一）项目设备经营部职责1、负责所辖管理区域内电气系统、电梯、空调系统、给排水系统、消防系统、安防系统等运行管理、设备维护、保养及故障检修；2、负责所辖管理区域内楼宇管理设备设施及附属设备维修保养和故障检修；3、负责所辖管理区域内公共装修设施、装饰灯具等的维修、保养工作；4、负责所辖管理区域内各系统的完善改造、设施更新和小项增改工程施工；5、负责所辖管理区域内土建结构方面例如渗漏水等的修理；6、对二次装修、改造工程负责监督管理工作；7、负责查抄所辖管理区域客户、公共区域及底商水电表的查抄并核算；8、负责所辖管理区域所有年检工作。9、配合项目进行应急预案的演练工作。10、 负责本部门的文件、图纸及技术资料的管理。（二）项目部工程经理（主管）岗位职责工作汇报对象：工程总监；1、对工程总监、项目总经理负责，完成其交办的任务；2、负责设备经营部日常事务的管理；3、负责带领本部门员工贯彻落实管理体系的方针目标及项目部下达的各项工作任务；4、对所管辖项目日常维修工单进行派工并监督完成情况；5、对所管辖项目各类设备机房上墙制度进行落实、管理；6、对所管辖设备设施的整体完好负有直接责任；7、对各维保单位提交的维保计划的执行情况进行监管并按时对各类分包单位工作进行评估；8、全面负责设备经营部的管理工作，建立健全工程设备的运行和操作规程，各项规章制度，并督导下属员工及分包单位，严格按标准工作，进行能源成本控制；9、协调设备经营部与其他部门的关系，共同做好对业主的服务工作；10、执行设备设施年度大、中修维修保养计划；11、负责设备设施技术资料的收集、整理、归档；12、负责设备设施台帐的建立及派专人定期送检检测设备和工具等；13、负责设备经营部各类工具的统一管理；14、划分管辖范围内各设备责任区，并指定各责任区的负责人；15、负责组织专业人员对报废的设备设施进行确认；16、负责制定设备设施的巡检制度，负责组织设备设施故障的检修工作，并制定事故预防措施；17、对项目装修、改造等工程进行监督管理；18、参与现场设备设施维修督导，负责协调内部工作和部门协作；19、不定期组织员工进行技术和安全生产和业务知识的交流；20、组织维修人员全力抢修设备突发事件，尽快恢复正常运行；21、 完成领导交办的其他工作。（三）强电工岗位职责工作汇报对象：项目工程经理（主管）；1、遵守公司各种规章制度和工作规程，确保工作安全；2、认真了解供电设备设施及其他电气设备设施的运行情况，掌握设备设施安全的操作规程和应急处理措施；3、负责园区高低压配电设备及其他电气设备的维护、保养、运行和日常维修工作，确保设备的正常运行；4、负责园区高低压配电设备及其他电气设备的日常维修工作；5、按时巡检楼内及园区的公共照明，发现问题及时处理；6、做好临时停、供电工作，按要求进行操作；7、爱护并正确使用维修工具，防止丢失和野蛮使用，共用工具使用完毕后应放回工具存放处；8、负责每班巡视一次机房设备运行情况，发现问题及时处理并认真填写巡查记录；9、认真做好值班交班记录；10、负责客户室内维修并填写相应的维修工作单；11、负责客户室内及公共区域抄表工作，并做好相应记录；12、在配电室值班的电工，必须遵守相应岗位职责和管理规定；13、 完成领导交办的其他工作。（四）弱电工岗位职责工作汇报对象：项目工程经理（主管）；1、严格遵守公司各项规章制度，尽职尽责地做好本职工作，坚守岗位，不擅自脱岗；2、严格遵守安全操作规程，确保设备和人身安全；3、负责项目消防系统设备、保安监控系统、安防系统设备的维修保养；有线电视系统只对业户/客户室内进行简单维修，对物业公司自用的电话、网络、综合布线系统进行维护和检修；4、掌握本岗位的专业知识，熟悉弱电系统及设备的原理，掌握排除故障的技能；5、保证本岗位范围内所管辖系统设备的正常运行，提高完好率，延长使用寿命；6、不定期对弱电设备设施进行巡检，发现问题及时解决，并做好相应记录；7、及时处理本专业的各项报修。8、做好对设备的维修保养工作，使设备的故障停机率下降到最低限度；9、认真做好各项活动所需电气设备设施的调试工作，保证活动正常进行；10、做好弱电设备设施的整洁和日常卫生；11、 完成领导交办的其他工作。（五）配电室值班人员岗位职责工作汇报对象：项目工程经理（主管）；1、值班人员严格遵守各项供电设备设施的操作规程及各项规章制度，防止不安全事故发生，严格执行机房安全管理制度；2、值班人员应按时巡视检查设备设施的运行情况，掌握供电设备设施的安全操作规程和运行巡检规程；3、能够根据供电设备设施维修保养规程对设备设施进行维护；4、掌握配电室各路出线控制的供电范围；5、记录和处理好当班内上传下达的工作任务，并及时向有关方面联系；6、记录好当班时间内的设备运行情况。包括：设备操作、设备异常及故障情况、检修等；7、管理好安全用具和仪表工具；8、做好本班的环境卫生和设备卫生；9、做好交接班工作；10、认真填写值班交班记录及运行记录。11、 完成领导交办的其他工作。（六）空调工岗位职责工作汇报对象：项目工程经理（主管）；1、负责空调设备、制冷设备的运行、维修、维护和保养工作，确保设备设施正常运行；2、服从领导安排，并对其负责。按照操作规程进行空调设备、制冷设备的检查、维修、保养工作，保证设备设施的正常运行；3、认真学习和贯彻执行公司有关设备设施管理工作的方针政策、法规和标准；4、熟悉空调设备、制冷设备技术情况，掌握相关设备的操作程序，按计划做好设备设施检修工作和应急处理措施；5、负责空调设备、制冷设备的日常维修工作及保养；6、定时巡查设备重要部件和运行情况，正确抄录仪表显示数据，发现问题及时处理解决；7、定期清洗过滤网及翅片使空气质量达到标准，做好清洗记录；8、做好值班记录和交接班记录、运行记录；9、严格遵守各项操作规程及各种规章制度，确保设备正常运行；10、协助主管做好设备的技术管理，注意节能降耗，降低运行成本；11、负责空调系统水质处理和化验工作；12、发生突发情况时，值班人员不能离开岗位，及时采取应急措施，排除故障，保证设备、设施的正常完好，并及时向主管汇报，协助完成事故报告；13、做好机房的安全管理工作，禁止非工作人员进入机房，做好访客登记记录；14、做到设备干净、机房干净、工作场地干净，设备不漏水、不漏气、不漏电；15、保持机房的清洁、整齐，做好防火、防鼠工作；16、负责小型制冷设备的安装、调试工作；17、做好本班组的安全防火工作；18、 完成领导交办的其他工作任务。（七）水工岗位职责工作汇报对象：项目工程经理（主管）；1、遵守公司各种规章制度和工作规程，确保工作安全；2、负责给排水设备的维护、保养和日常维修工作，确保设备正常运行；3、定期打扫机房卫生，做到设备干净、机房干净、工作场地干净、做到不漏电、不漏水、不漏油，做到设备设施使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好；4、每月对给排水管线、雨水管线、消防管线进行检查；5、水工每班按规定巡视泵房，检查设备的运行情况，并将巡视结果填写在水泵房巡视记录上，巡视过程中发现的问题及时进行处理并向上级汇报；6、认真填写值班交班记录；7、做好节能、节水工作，降低运行成本；8、负责客户室内维修，并填写相应的维修工作单；9、负责客户室内及公共区域抄表工作，并做好相应记录；10、在机房值班的员工，必须遵守相应岗位职责和管理规定；11、爱护并正确使用维修工具，防止丢失或野蛮使用，共用工具使用完毕后应放回工具存放处；12、 完成领导交办的其他工作。（八）综合维修岗位职责工作汇报对象：项目工程经理（主管）；1、严格执行设备维修保养管理制度及操作规程；2、熟悉主要设备的结构、工作原理、性能和维修保养技术；3、认真学习专业技能，做到判断故障准确；4、负责区域内，门窗、锁、玻璃更换等其它维修工作；5、负责区域内，内外墙体、路面、坑井等日常维修及其它维修工作；6、负责区域内，内外墙体、顶棚油漆等日常维修及其它维修工作；7、掌握本岗位所用维修工具的使用原理，以及正确的操作方法；8、严格执行关于设备维修的各种安全制度，严禁违章操作；9、 完成领导交办的其他工作。（九）锅炉工岗位职责工作汇报对象：项目工程经理（主管）；1、严格执行交接班制度，交班人员需向接班人员说明设备运行情况，卫生状况，双方认可后方可离岗；2、操作人员严格遵守各项规章制度，确保锅炉及附属设备的安全运行；3、当班人员要及时处理跑、冒、滴、漏等力所能及的事，如遇解决不了的事件及时上报，处理完毕后，将使用工具擦拭干净放回原处；4、严格量化管理，根据室外温度及水温变化，适时调整锅炉出口温度；5、当值人员严禁做与工作无关的事情，严密监视锅炉、交换器、水泵、控制柜等各项设备的参数，并做好记录；6、负责锅炉设备启动前和停暖后的维护保养工作及水质化验工作；7、当值期间地面卫生（按责任区）每周擦拭一次，设备、墙面及玻璃卫生每周擦拭一次，高空管道卫生每月清扫一次，清扫完毕后将清洁用具清理干净放回原处，并做好设备设施保养记录；8、严格执行来客登记制度，参观人员、设备保养人员、检查人员等做好来客登记。未经允许、与设备无关人员一律不得进入锅炉间、设备间；9、任何人不得利用监控电脑从事监控各种参数以外的事情，防止数据丢失和程序混乱；10、锅炉工每次对锅炉进行排污时，按时、按次做好记录；11、循环泵每周倒换一次，由当班人员负责；12、任何人不得在锅炉间、设备间内吸烟；13、值班人员严禁在当班时间内睡觉打盹；14、值班人员在离岗期间应做到五勤：巡、看、听、闻、摸；15、非当班人员要爱护公共卫生，尊重他人的劳动成果；16、 完成领导交办的其他工作。（十）电工岗位职责工作汇报对象：项目工程经理（主管）；1、遵守公司各种规章制度和工作规程，确保工作安全；2、认真了解供电设备设施及其他电气设备设施的运行情况，掌握设备设施安全的操作规程和应急处理措施；3、负责园区高低压配电设备及其他电气设备的维护、保养、运行和日常维修工作，确保设备的正常运行；4、负责园区高低压配电设备及其他电气设备的日常维修工作；5、每天巡检楼内及园区的公共照明，发现问题及时处理；6、做好临时停、供电工作，按要求进行操作；7、爱护并正确使用维修工具，防止丢失和野蛮使用，共用工具使用完毕后应放回工具存放处；8、机房设负责每班巡视一次备运行情况，发现问题即时处理并认真填写巡查记录；9、认真做好值班交班记录；10、负责客户室内维修并填写相应的维修工作单；11、负责客户室内及公共区域抄表工作，并做好相应记录；12、在配电室值班的电工，必须遵守相应岗位职责和管理规定；13、 完成领导交办的其他工作。（十一）装修管理员岗位职责工作汇报对象：项目工程经理（主管）；1、具体负责物业区域内装修管理工作；2、严格按照公司下达的岗位说明书要求进行工作；3、负责按规定程序和装修管理规定办理装修手续、审图手续；4、负责对装修过程实行监控，进行经常性的巡视，检查、发现违规装修行为立即制止、纠正，确保房屋结构安全，楼宇外观整齐、完好、有序；5、热情、耐心、细致解答客户有关装修方面的咨询，大力宣传有关装修方面的法律、法规及项目相关规定；6、负责按规定的程序进行完工验收； 7、完成领导交办的其他工作。第二章 设备经营部管理制度第一节 设备机房安全管理制度一、 目的为规范所辖项目机房安全管理，确保人员安全及设备设施正常运行。二、 适用范围适用于荣耀长安配电室、中控室、水泵房、锅炉房、电梯机房等各类机房。三、 职责设备经营部负责设备机房的安全运营及管理。四、 制度1. 机房门口醒目位置应悬挂机房名称，并张贴“机房重地，闲人免进”、“机房重地，非请莫入”等的告示牌。机房门口应设挡鼠板，机房内放置鼠药盒或粘鼠板；2. 凡属易燃易爆的设备场所，高电压、高温等设备场所，在外围的入口或通道等明显位置挂贴规范的警示牌，地面划黄色警示线，配电柜前后地面铺绝缘橡胶垫；3. 专业设备设施必须在明显位置张贴统一规格的标识；4. 各专业按有利于工作和安全原则在相应的设备管道阀门和电器开关上挂贴表明用途和状态的告示牌，管道应有流向标识；5. 机房内禁止吸烟并张贴禁烟标识；6. 机房内应于醒目位置明示系统图；7. 机房应有应急照明，地面、墙壁、吊顶等装饰完好；地面无积水，排水沟畅通；设备、管道及保温等完好整洁；8. 机房出入口、走道要保持通畅，严禁堵塞或堆放物品；9. 工作人员实行严格的交接班制度，与工作无关人员不得进入机房，严禁在机房内聚会、聊天、嬉戏、睡觉、喧哗等。因工作需要进入机房，必须填写外来人员登记表，外单位人员进入机房必须经项目总经理批准，并同样填写外来人员登记表。10. 值班人员须严格按照各项操作规程进行操作；11. 机房内使用临时电气设备时，必须严格遵守临时用电管理制度；12. 机房内动用明火或电焊时，应事先办理动火证，并遵守临时用电管理制度中的相关规定；13. 严禁将易燃易爆等危险物品带入机房，如因工作特殊情况，需经各项目总经理批准，用完后，立即带出机房；14. 发现机房设备系统运行存在安全问题，工作人员有权紧急停机，并及时通知设备经营部负责人，事后填写事故报告上报并存档；15. 机房内的消防设备设施和其它安全装置，应列入重点维修检查项目。机房门口应按有关规定配置灭火器材，并在明显位置放置，明确标示和数量；16. 保证机房内卫生环境良好，各种器械摆放有序；17. 值班人员按规定时间检查巡视机房设备运行状况，并填写相关记录；18. 值班人员不得擅自离岗，因特殊情况离开工作岗位需向直接上级请示，安排好其他人员替岗，并做好交接；否则，责任人予以一类过失处罚；19. 值班人员禁止私自换班，值班人员必须填写值班交班记录，说明本班设备的运行情况和特殊事项。机房钥匙由值班人员交接时进行交接。否则，责任人予以一类过失处罚。第二节 设备经营部运行岗位交接班制度一、 目的为规范所辖项目运行岗位交接班制度，确保设备设施正常运行。二、 适用范围荣耀长安项目内各岗位运行人员。三、 职责设备经营部运行班人员负责交接班制度的执行。四、 制度1. 接班人员应提前10分钟进入岗位，并穿着工作服佩带工作牌。2. 交接双方必须同时在岗，面对面交接检查，有疑问当时提出，交接清楚后双方在交接记录上签字。交接不清交班人员不得离岗。3. 认真执行“五不接”内容：3.1 接班记录项目不齐，时间、数据不准，不接班。3.2 发生事故未处理完或未告一段落不接班。3.3 工作未完成或未告一段落不接班。3.4 备品、备件等无故不全不接班。3.5 工作未交待清楚不接班。4. 做到“五检查”：4.1 检查设备外观是否完整清洁，有无异常现象。4.2 检查设备运行声音是否正常。4.3 检查设备内外是否有异味。4.4 检查设备有无过热和振动现象。4.5 根据交接班中了解到情况，检查运行的设备和预想设备运行中可能发生的问题及处理的方法。5. 值班人员提前15分钟汇总本班工作，准备好交接内容。6. 有以下情况应拒绝交班，并汇报项目设备经营部经理。6.1 交班前喝酒或精神异常；6.2 有尚未弄清楚的问题，包括全部交接内容。7. 在设备经营部值班交班记录上写清以下内容：7.1 设备运行情况；7.2 本班执行的操作；7.3 本班发生的重大事项；7.4 需要下班跟进的事项及交接的工具、用具等；7.5 传达上级指令、通知。8. 接班人未到岗，交班人继续工作，不准擅自离岗。9. 如遇事故，接班人应在交班人的指挥下共同处理，当告一段落后再进行正式交接。10. 交接班中如双方发生分歧时，应上报项目设备经营部经理协调解决，严禁在岗位上争执。11. 发生工具丢失由当班人负责赔偿。12. 违反上述制度者，予以一类过失处罚。第三节 设备机房钥匙管理制度一、 目的为保证配电室、锅炉房、水泵房、风机房等机房设备设施的安全运行、设备经营部各班组的正常工作，特制定钥匙管理规定。二、 适用范围适用于荣耀长安项目日常设备运行管理工作。三、 职责设备经营部负责机房钥匙的管理。四、 制度1. 机房钥匙由设备经营部专人保管。2. 任何人领用钥匙，均需登记领用。3. 领用均由各班组（水、电、锅炉房等）负责人或值班人员领取，值班人员交接班时要对钥匙交接做准确记录，填写在值班交班记录中。4. 项目设备经营部常用钥匙应挂放整齐有序，钥匙名称标识清楚，发现丢失，查清原因，及时做出相应处理。5. 项目设备经营部钥匙不准任何人私自配制，如需要必须经项目总经理批准，钥匙使用人要加强责任心，对钥匙妥善保养，如有丢失，要及时向项目设备经营部经理汇报。如发现有私自配置钥匙的现象，责任人予以二类过失的处罚。6. 因玩忽职守，疏忽大意至使钥匙丢失，造成损失的要承担相应责任。责任人予以二类过失的处罚。第四节 设备设施例行保养制度一、 目的为规范本项目部设备设施保养工作细则，保证设备设施维护保养工作按计划进行。二、 适用范围适用于荣耀长安项目设备设施维护保养工作。三、 职责设备经营程部负责设备设施的日常保养工作。四、 制度1. 设备设施的操作人员对本岗位的设备，应每天进行巡回检查例行保养，并做好巡回检查例行保养记录。2. 在巡回检查中，如发现事故隐患，除作好记录外，还应及时逐级上报。3. 各班组例行保养人员应认真点检巡回检查中例行保养项目，并认真做好各种记录。4. 操作人员应通过眼看、手摸、耳听、鼻嗅、身体感觉等不同手段对本岗位的设备，按点检项目和要求认真点检，每天不少于2次（电梯机房每天1次）。5. 每台设备的点检记录、维修记录应每月汇总一次，并须在每月底整理收齐，装订成册，妥善保管。6. 各有关主管按各种点检和维修记录汇总情况，安排对部分运行不良的设备复查维修，凡需停机检修的设备，应列入维修计划，经工程总监级以上人员批准后，再安排停机修理。7. 未按上述制度进行保养的责任人，予以二类过失处罚。第五节 设备设施一、二级保养制度一、 目的为规范设备经营部设备设施管理，保证设备设施维护保养工作按计划进行。二、 适用范围适用于荣耀长安项目部设备设施维护保养工作。三、 职责项目设备经营部负责项目部设备设施的一级、二级保养工作。四、 制度1. 设备一、二级保养均按设备经营部制订的年度设备设施维护保养计划进行，由指定的主管人员负责设备一、二级维护保养计划的组织安排、实施。2. 凡属一级保养的设备，均以操作人员为主，维修人员为辅，对设备外表面和有关部件检查清洗、润滑、紧固、调整，查明和消除不正常的运转因素，并认真做好记录。3. 凡属二级保养的设备，均以专项维修人员为主，由操作人员参加辅助，负责拆检、修复、更换部分零件、调整定位和间隙、紧固机件等。由专项维修人员认真做好二级保养记录工作。4. 设备一、二级保养要按期完成，不得遗漏，保养后由项目设备经营部经理和设备主管人员签字确认后，方可投入运行，不得使各种设备带故障运行。5. 对因种种原因不能按时完成设备一、二级保养的项目，项目设备经营部经理在每月底汇总并报相关主管人员及项目总经理，写清项目、几级保养、周期、原因等内容。无故未完成保养任务，或未及时修订保养计划者，予以二类过失处罚。6. 设备一、二级保养记录应每月汇总一次，主管人员必须在每月底整理收齐，装订成册，妥善保管，报公司备案。公司将根据这些记录和各项目的保养计划，结合设备实际维修和运行情况，每月对各项目进行考核一次。考核不合格者，予以200元处罚。第六节 设备设施维修制度一、 目的为规范项目设备经营部各项维修工作管理，保证各类设备设施维修工作正常有序进行。二、 适用范围适用于荣耀长安项目所辖设备设施维修工作。三、 职责1. 项目设备经营部负责设备设施的维修工作。2. 设备经营部对所有设备设施按规定制定报修、急修、应急维修工作流程。四、 制度1. 设备设施使用部门发现设备设施有故障、有损坏、有异常情况，为了减少损失，必须及时维修，根据维修时间和维修性质制定三种报修形式，即：日常维修、急修、急修指公共区域、客户室内大面积停电、停水、漏水等突发性故障需紧急解决的工应急维修。2. 日常报修时间指：每日上午9：00时至下午18：00时。一般小修补的维修工作，维修人员接到通知后，原则规定20分钟内到达现场。3. 急修工作在接到急修通知后，维修人员应20分钟内赶赴现场抢修。4. 应急修理指夜间：每天下午18：00时至次日上午9：00时，以及双休日和法定节假日全天需进行的设备设施的维修。维修人员接到应急报修，应20分钟内到达维修现维修人员因故无法按时到达现场进行维修，须当即明确到场维修时间，以便开展相关工作。5. 场，不可将该白天维修的工作，故意拖延到夜间报修。6. 无故未按时到场进行维修者，予以100元处罚。第七节 设备设施计划检修制度一、 目的为规范荣耀长安项目设备设施的检修工作细则，按计划进行设备设施检修，保证设备设施正常运行。二、 适用范围适用于荣耀长安项目设备设施检修工作。三、 职责1. 设备经营部负责制定设备设施检修计划。2. 项目设备经营部负责设备设施计划的落实。四、 制度1. 设备设施检修计划包括年度计划、季度计划和月计划，检修包括大修、中修、小修和改善维修。2. 根据设备运行特点，设备经营部认真制定检修规程和检修周期，项目设备经营部严格执行。3. 根据设备检修周期及设备运行检查中发现的问题，项目设备经营部经理立即上报，设备经营部编制设备检修计划，经相关项目总经理批准后上报总经理。4. 检修计划一经批准应严格执行，若检修计划需要调整需项目总经理提出报告，报总经理审批。5. 设备大修要有大修方案。重点、重要设备的大修及特种设备大修要报批总经理。6. 重点、重要设备检修前准备工作：6.1 技术准备：制定大修理方案前要进行预检，全面、深入掌握设备技术状况和了解各项目经营对设备的要求，根据预检结果指定或修改大修方案。编制修理技术文件，包括：任务书，更换件的明细表及图纸，材料明细表，修理工艺，修理工具及图纸、质量标准。6.2 检修准备：根据检修技术文件要求，备齐所需材料、备件、工器具。编制修理作业计划，包括：作业程序，作业人数，工时，分部作业之间相互衔接的要求，外单位协作事项及时间要求，使用者协作要求。6.3 安全措施准备：检修前按安全管理要求办理各项手续，并根据需要增设安全设施和人员。7. 特种设备的检修，除按检修规程和方案执行外，还须严格执行特种设备管理规定。8. 竣工验收工作包括：设备大修后，由设备经营部、项目部根据维修项目、质量标准及技术要求验收，并进行试运行；符合运行要求后，各方代表（设备经营部、项目部和外包维修单位）在竣工验收记录上签字确认。设备中、小修完工后，也应办理验收手续。9. 设备检修过程中所需各种技术资料、技术文件，要有健全的管理制度，设备大、中修要有完整的检修记录和交工资料，并记入设备档案。10. 设备检修后，设备经营部和项目部要及时做好总结，并将检修计划执行情况及检修中出现的问题等总结并上报。第八节 设备大修制度一、 目的为规范荣耀长安项目设备设施的大修工作管理，保证设备设施大修工作正常进行。二、 适用范围适用于荣耀长安项目设备设施大修管理工作。三、 职责设备经营部负责设备大修工作的组织与落实。四、 制度1. 为了保证主要设备能长期安全运行，使设备运转始终保持良好的运行状态，对大型设备、主要设备应根据该设备的维护要求，按规定年限进行大修。2. 大修是工作量最大的一种计划修理，但设备两次大修间隔应在一年以上。3. 设备大修方案由专业公司提出，报公司审批。4. 设备大修方案内容包括：修理内容、质量要求、工程进度、人员安排、备品备件、材料、费用、试验、验收项目、安全措施等。5. 设备大修要严格执行检修方案检修规程，把好质量关，采取自检、互检、专业检查相结合的办法。对主要承压承载部件、压力表、安全阀等均应有鉴定合格证，锅炉压力容器、电梯等危险性较大的设备检修，除按检修规程或方案进行验收外，还必须执行专项设备管理的有关规定。6. 设备大修后，经过一定时间的试运转，经过按大修要求验收合格后，填写大修验收报告。7. 设备大修要有完整的大修记录，大修结束后要有完整的竣工资料，并归入设备档案。第九节 操作票制度一、 目的为规范荣耀长安项目操作票制度，确保设备设施正常运行。二、 适用范围适用于荣耀长安项目内所辖的运行人员。三、 职责项目设备经营部负责操作票的管理。四、 制度1. 执行倒闸操作人员必须持有有效的相关操作资格证书。2. 倒闸操作必须由熟悉现场设备、熟悉运行方式和有关规章制度，经考试合格的人员担任，并须由两人执行，一人负责操作，一人（有监护权）负责监护。在倒闸操作的全过程中，不得做与操作无关的事。3. 倒闸操作根据专业主管人员命令，受令人复诵命令无误后执行。倒闸操作前由操作人填写倒闸操作票，并和监护人一起核对模拟图板或结线图无误后，操作人、监护人审查签字后方可操作，严禁无令无票操作。4. 一张操作票只能填写一个任务，操作票中每项操作内容只能填写一个操作原件，不得并项，其检查内容应作为一个单独项目填写，并按顺序编号，要求文字简要、字迹清楚，不得涂改。5. 操作票的操作任务栏，必须写明设备名称、编号及工作性质，操作票应进行统一编号，不能用操作票的页数代表操作票的编号；6. 倒闸操作时必须严格遵守有关安全管理规定，切实按操作票顺序，逐项进行操作，并履行监护复诵制。7. 在操作过程中发生疑问时，应立即停止操作，并及时上报，询问清楚后再继续进行操作，决不允许擅自更改操作票或强行操作。8. 操作票保存期不低于一年。9. 违反上述制度者，予以二类过失处罚。第十节 工作票制度一、 目的为了确保高压检修工作安全，保证设备设施正常运行。二、 适用范围适用于荣耀长安项目高压设备检修及工作票的管理。三、 职责项目设备经营部负责工作票的管理。四、 制度1. 在电气设备上的工作，应填写工作票或按口头或电话命令执行。口头或电话命令必须清楚正确，值班人员应将发令人、负责人及工作任务详细记入操作记录表单中，并向发令人复诵核对一遍。2. 工作票必须按照统一格式和要求进行填写，一式两份，要求内容正确清楚，字迹清晰，不得随意涂改。两份工作票中的一份必须保存在工作地点，由工作负责人收执，另一份由值班员收执，按班移交。值班员应将工作票号码、工作任务、许可工作时间及完工时间记入操作记录表单中。3. 工作票签发人和工作许可人不得兼任工作负责人，工作负责人可以填写工作票，工作许可人不得签发工作票。4. 一个工作负责人只能发给一张工作票，工作票所列的工作地点，以一个电气连接部分为限，开工前工作票内的全部安全措施应一次做完。5. 事故抢修工作可不用工作票，但应记入操作记录表单内。在开始工作前必须做好保证安全的技术措施，并指定专人负责监护，即：停电，验电，装设接地线，悬挂指示牌和装设遮拦。6. 工作票的有效时间，以批准检修期为限。7. 需要变更工作人员时，须经工作负责人同意。8. 工作票所列人员的安全责任：8.1 工作票签发人：工作必要性；工作是否安全；工作票上所填的安全措施是否正确完备。所派工作负责人和工作人员是否适当和足够，精神状态是否良好；8.2 工作负责人（监护人）：正确安全地组织工作；结合实际进行安全思想教育；督促、监护工作人员遵守本规程；负责检查工作票所记的安全措施是否正确完备，值班员所做的安全措施是否符合现场实际条件；工作前对工作人员交待安全事项；8.3 工作许可人：负责审查工作票所列安全措施是否完备，是否符合现场条件；负责检查工作现场布置的安全措施是否完善；负责检查停电设备有无突然来电的危险；对工作票中所列内容即使发生很小疑问，也必须向工作票签发人询问清楚，必要时应要求做详细补充；8.4 工作人员：认真执行安全规程和现场安全措施，互相关心施工安全，并监督安全规程及措施的实施。9. 违反上述制度者，予以二类过失处罚。第十一节 变配电室管理制度一、 目的为规范变配电室设备运行、养护及安全管理工作，保证设备正常运行及安全。二、 适用范围适用于荣耀长安项目变配电室管理工作。三、 职责项目设备经营部负责变配电室管理工作。四、 制度(一) 变配电室安全管理制度1. 变配电室为安全重地，禁止一切与工作无关的人员进入配电室。变配电室须设立“闲人免进”的标识，电气设备区域应设有明显的“请勿靠近”的标识，变配电室的通讯电话只做本范围工作使用。2. 变配电室应配齐高压测电笔、绝缘橡皮手套、绝缘靴、绝缘垫、临时接地线、标示牌及消防器材等各类安全用具。3. 绝缘高压用品要定期进行耐压试验，确保安全可靠。4. 变配电室按时清扫，室内外通道严禁堆物，保持环境卫生。5. 严格按照规定的各类项目进行巡查、保养，并按设备一、二级保养计划做好变配电室各种设备定期保养工作。6. 经常主动与供电部门联系，及时了解供电网络运行情况。7. 严格执行变配电室有关规章制度，非电工或无关人员未经同意不得进入变配电室，外来人员因公进出变配电室必须办理登记手续。被允许进入变配电室的人员，不准携带易燃易爆物品进入，不得随意触摸电气运行设备，在变配电室内走动时应有值班人员陪同，要服从值班人员的指挥。8. 工作人员进出变电室必须做到随手关门，防止小动物侵入。机房门口设置符合国家标准的挡鼠板，机房内放置鼠药及鼠药盒。9. 变配电室进行各种操作必须二人以上。(二) 变配电室防火制度1. 高压室与控制室内，必须备有完好的灭火工具，并存放在指定位置。2. 遇有火灾必须按照电气灭火制度，进行抢救。3. 员工要提高防火安全的意识，并定期接受防火安全教育。4. 高压室及控制室内，不准吸烟，不准动火。5. 高压室及控制室内不得存放汽油等易燃、易爆危险品。6. 值班人员要经常进行电气防火检查，对检查出的隐患要及时排除。(三) 变配电室电气设备操作制度1. 线路巡视不论线路是否停电，均应视为有电设备；事故巡线，即使明知该线路已停电，亦认为线路随时有恢复送电的可能。2. 变配电值班人员必须熟悉电气设备，并由考试合格的人员担任。值班负责人应由有实际值班经验的人员担任。3. 凡需要进入变配电室的工作，必须在前一天通知变配电值班人员工作时间、单位、任务、地点和停电范围，值班人员可提前做好准备。工作当日通知的临时性工作，应经设备经营部经理同意，并给值班人员留有充分的准备时间。4. 断开施工设备电源，在断开的开关、刀闸手柄上挂“禁止合闸，有人工作”的标示牌。工作前验电，根据需要挂地线或采取隔离措施。5. 停电操作须经项目总经理审批，并持有操作票、工作票，停电前必须先详细核对电缆名称标示牌是否与许可单的内容相符，安全措施正确可靠后方可开始工作。(四) 配电室设备维护制度1. 电力变压器如不经常过负荷，每年小修一次，十年大修一次。2. 高压开关的检修周期应根据开关存在缺陷和实际运行条件来确定。一般情况下每2到3年小修一次，5年大修一次，新投入的高压开关，一年后进行一次大修，故障掉闸三次以上或者严重喷油及喷烟时，立即停电检修。3. 高压隔离开关、负荷开关及跌落保险每年检修一次。4. 低压配电装置的检修和试验，一般情况下每年不少于一次，时间安排在制冷前高峰负荷到来之前进行。5. 投切负荷用的低压刀闸每半年检查一次触头。6. 配电盘和二次回路，应在每年制冷前，进行一次检修和清扫。7. 整流设备蓄电池每半年检查维护一次。8. 电压、电流互感器的检修周期，应根据历年预防性试验结果，通过绝缘分析来确定，但一般随同高压设备检修同时进行。9. 绝缘工具每半年试验一次，避雷器每年试验一次。10. 配电室内的接地网每年检测一次。(五) 配电室值班制度1. 值班人员在巡视时须保持：10KV以下0.70米；0.4KV以下0.1米安全距离。2. 凡配电室内停电，均须填写工作票。3. 严格执行一人操作一人监护，监护人按工作票的操作顺序宣读口令，并且每操作完一项，在其前面画“V”号的操作规程；4. 高、低压设备的操作，都要先在模拟板上核对性操作，然后按规定在设备上操作。5. 高压操作，必须穿带好合格的绝缘鞋、绝缘手套，使用合格的绝缘拉杆等。6. 严格执行停电、验电、挂地线、挂警告牌