北京2017年上半年房地产估价师案例与分析：房地产抵押贷款前估价的内容考试试卷.doc

北京2017年上半年房地产估价师案例与分析：房地产抵押贷款前估价的内容考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、住房公积金管理的决策机构是_。 A住房公积金管理委员会 B住房公积金管理中心 C存储住房公积金的金融机构 D设区城市人民政府 2、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则。 A：估价时点为未来，估价对象为未来状况 B：估价时点与房地产状况均为现在 C：估价时点为现在，估价对象为未来状况 D：估价时点为现在，估价对象为过去状况 E：工业用地的监测点评估价格3、当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是（）。 A开发商 B设计单位 C承包商 D监理单位 4、房地产开发企业税后利润应首先用于_。 A弥补企业以前年度的亏损 B提取法定盈余公积金 C提取公益金 D向投资者分红5、政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）。 A产品质量 B产品性价比 C规模和结构 D产品档次 6、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为_。 A17.13% B18.30% C18.61% D21.47% 7、单独编制的国家级历史文化名城保护规划，由国务院审批其总体规划的城市，报_审批。 A国家建设部 B国家文物局 C国家建设部和国家文物局 D国家建设部或国家文物局 8、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是。 A：因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核的估价 B：因保险理赔需要，对投保房地产的价值损失进行评估 C：因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价 D：因房屋征收补偿需要，对用于产权调换的期房进行估价 E：工业用地的监测点评估价格 9、市场理论是研究的理论。 A：生产要素投入量与产出量之间的关系 B：基数效用论和序数效用论的关系 C：消费者和厂商之间的交易行为如何共同决定产品市场的价格和产量 D：一定技术水平条件下要素价格的决定和收入分配问题 E：执行层的组织协调 10、房地产估价的主要难点，在于房地产价格影响因素众多，并且_。 A难以把握 B难以准确量化 C难以把握和准确量化 D难以把握和难以数据化11、房地产开发项目的建设阶段是指_所经过的过程。 A房地产开发 B获得土地后到全部工程竣工 C从工程开工到工程竣工验收 D从工程开工到项目租售完毕 12、假设某建设项目建设期为4年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元，第二年4800万元，第三年3800万元，第四年3400万元，年均价格上涨率为5，则该项目建设期间涨价预备费为。 A：1990696 B：1998696 C：2003696 D：2013696 E：执行层的组织协调 13、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是_元。 A76800 B79104 C77952 D8156214、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元。现市场上类似住宅的年租金为600元。若折现率为8，则承租人甲目前的权益价值为万元。 A：6.19 B：6.42 C：7.20 D：9.58 E：工业用地的监测点评估价格 15、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为_年。 A45 B50 C52 D55 16、某市上期房屋预测销售面积200 000 ，实际销售220 000 ，平滑指数为043，则本期预测销售面积为。 A：208 600 B：380 600 C：211 400 D：239 400 E：借款合同 17、各种商品的需求弹性不同：为了揭示商品价格弹性高低，可以根据弹性系数的绝对值的大小进行比较，当|Ed|0，称需求为_。 A单一弹性 B缺乏弹性 C富有弹性 D完全无弹性 18、对坐落在市中心商务区的直隶总督署清代古建筑群运用成本法进行估价时，其重新购建价格的求取方法应优先选用_。 A单位比较法 B分部分项法 C工料测量法 D指数调整法 19、中华人民共和国土地管理法规定，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的倍。 A：5 B：10 C：15 D：30 E：房地产估价机构必须加盖公章 20、城镇土地使用税采用分类分级的_税率。 A比例 B超额累进 C全额累进 D幅度定额 21、某宗房地产2008年6月1日的价格为1800元，现需要将其调整到2008年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为796，747，767，850，892，92.5，981(以2006年1月1日为100)。该宗房地产2008年10月1日的价格为元。 A：2 40222 B：2 30222 C：2 20222 D：2 10222 E：工业用地的监测点评估价格 22、对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于。 A：1.2 B：1.5 C：1.8 D：2.0 E：借款合同23、房地产估价的最高最佳使用原则必须同时符合的标准中，并不包括_。 A价值最大化 B双方都认可 C经济上可行 D技术上可能 24、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。 A路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理 B路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价 C运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐 D路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格25、一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统由_组织建立，_为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门。 A建设部；房地产管理部门 B建设部；中国房地产估价师学会 C人事部；房地产管理部门 D人事部；中国房地产估价师学会二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、土地使用权出让合同规定：土地使用者在签约时应缴纳地价款的一定比例作为定金，并应在日内支付全部价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权并不退定金。 A：15 B：30 C：60 D：90 E：执行层的组织协调 2、（）越高，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全，因此这个指标又称为偿债能力比率。 A速动比率 B资产负债率 C偿债备付率 D流动比率3、甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权，2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。王某取得该房的土地使用年限是年。 A：33 B：35 C：38 D：40 E：执行层的组织协调 4、登记机关应在30日内对房屋权属清楚、产权来源资料齐全的_登记申请予以核准登记。 A初始 B转移 C变更 D他项权利 E注销5、在物业管理中经常用到的预算形式主要有。 A：年度运营预算 B：资本流预算 C：资本支出预算 D：长期预算 E：资本收入预算 6、短期资金市场主要由等子市场构成。 A：同业拆借市场 B：票据市场 C：大额定期存款单市场 D：回购协议市场 E：资本市场 7、对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是。(2009年试题) A：等额年值法 B：差额投资内部收益率法 C：净现值法 D：等额年费用法 E：借款合同 8、某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%。假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为_万元。 A96 B192 C240 D480 9、个人住房抵押贷款的还本付息方式包括。 A：按月等额还本付息 B：按月递增还本付息 C：按月递减还本付息 D：期间按月还本期末付息 E：期间按月付息期末还本 10、根据合同是否必须以其他合同的存在为前提而存在可将合同分为。 A：典型合同 B：实践合同 C：诺成合同 D：主合同 E：从合同11、收集资料的形式是指采集信息资源的统计调查的组织形式，主要包括。 A：统计报表 B：社会调查 C：普查 D：重点调查 E：典型调查和抽样调查 12、以下不属于房地产市场专业顾问的是_。 A建筑师 B精算师 C工程师 D律师 13、下列关于地籍图的阐述错误的是_。 A地籍测量绘制的图件称为地籍图 B地籍图内容包括地籍要素和必要的地形要素 C地籍图是土地管理部门在办理土地登记和发放土地使用权证书时，了解地块坐落、四周界址、尺寸、土地使用状况和面积等依据，也是建立地籍档案必不可少的资料 D地籍要素是指土地产权、地界和分区的平面图，图上附有各部分的说明、注解和识别资料14、以下房地产价格中，属于评估价值的有。 A：基准地价 B：市场交易价 C：标定地价 D：房屋的重置价格 E：市场成交价 15、房屋抵押权自之日起生效。 A：抵押合同签订 B：抵押合同生效 C：抵押权登记 D：核发他项权利证书 E：执行层的组织协调 16、城市土地开发和供应计划，一般由（）按城市总体发展要求、土地开发潜力以城市规划的要求制定。 A土地管理部门 B规划管理部门 C市场管理部门 D设计管理部门 E计划管理部门 17、申请核定一级房地产估价机构资质的应当向提出申请。 A：国务院 B：国务院建设行政主管部门 C：省人民政府建设行政主管部门 D：自治区人民政府建设行政主管部门 E：直辖市人民政府房地产行政主管部门 18、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是_。 A土地购置贷款 B土地储备贷款 C土地开发贷款 D建设贷款 19、某地区某类房地产19982004年价格见下表。 某类房地产19982004年价格 (单位：元/m2) A年份 B1998 C1999 D2000 E2001 F2002 G2003 H2004 I2005 J房地产价格 K1800 L2000 M2220 N2460 O2730 P3030 Q3360 R 20、自营贷款期限最长一般不得超过_年。 A10 B15 C20 D25 21、根据原建设部城市房屋拆迁行政裁决工作规程，下列属于房屋拆迁管理部门终结裁决情形的有。 A：申请人撤回裁决申请的 B：发现申请人或者被申请人不是裁决当事人的 C：受理裁决申请后，当事人自行达成协议的 D：作为自然人的申请人死亡，需等待其近亲属表明是否参加裁决的 E：裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的 22、某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定。预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为：31万元、29万元、30.5万元、29.5万元，报酬率为8%。用“未来数据资本化公式法”计算该宗房地产的收益价格为（）万元。 A358.85 B360.49 C362.93 D365.2923、下列费用中，不属于土地费用的是_。 A土地使用权出让金 B城市建设配套费 C拆迁安置补偿费 D基础设施建设费 24、下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有。 A：发行企业债券 B：向银行借入信用贷款 C：房地产开发贷款 D：在公开市场上发行股票 E：土地储备贷款25、平房地产开发公司(以下简称甲公司)拟通过竞标取得一项目土地使用权进行住宅和商业房地产开发，为此与乙房地产