2013年联考申论模拟练习卷之三房价涨降现象专题.doc

中政申论在线批改2013年联考申论模拟练习卷之三：房价涨降现象专题一、注意事项：1.申论考试与传统作文考试不同，是对应考者分析驾驭材料的能力、阅读理解能力、综合分析能力、提出和解决问题的能力、文字表达能力的综合测试。 2.仔细阅读给定的资料，根据要求作答。 二、给定资料:1.你可以不认同房地产业是中国经济的支柱产业，但房地产业在中国经济中的影响力毋庸置疑。自今年二季度新政出台，对房地产行业前景的争议就更对立。看好者觉得房价分分钟就会反弹，看衰者则认为房价不来个“腰斩”，就不叫回归正常水平。在争论中，控制部分城市房价过快上涨的政策效应初显，但房价回落也只能叫做小松动。 房地产市场调整到这样子，看衰与看好者都觉得不过瘾。不过，这倒让房地产市场进入竞争格局。这一局面持续的时间越长，或许越对经济增长有利。 首先，房价真的不能再涨。房价持续大幅上涨，且不说会引发严重民生问题，从经济层面看，它所发出的错误信号会将大量资源引入这一行业。这既造成经济结构失衡，也使社会资源被大量闲置、浪费。现在人们普遍关注的空置房问题即是如此。它还使“囤积居奇”成了财富源泉，消磨社会创造性。再从市场竞争角度看。房地产的调整趋势改变了竞争态势，价格策略、品质策略开始逐一登场。这一格局的出现，使得消费者有了选择余地，这对保护购房者权益最为重要。 最近，多家房地产上市公司公布半年报。虽然它们的日子还过得不差，可从五六月份开始，住宅市场进入成交低迷期。近来市场的成交量虽有反弹迹象，但房地产上市公司要完成全年预定销售目标，不采取些有力的竞争手段是不行的。而且，房地产公司的资产负债率在升高，房地产信托资金利率也大幅攀升，这预示着房地产业资金面已然承压，竞争不可避免。 指望房地产政策有所松动是不现实的。现行的房地产政策只是房地产长期制度建设的一部分，房价还没有明显下降，房屋投机的冲动还没有消散，调控政策不可能放松。 指望房地产价格大幅下降也不现实。我们还处在城市化过程中，人们改善居住需求的冲动仍然强烈，房地产保值升值的需求仍然旺盛，这些都支撑房价难以大跌。 在僵持中，政府需要考虑改进房地产业发展的中长期制度安排，建立起保障性住房体系，解决房地产市场税收制度等一系列深层次问题；房地产企业需要改进经营策略，提高房屋品质，增加企业竞争力；消费者则可以从容不迫地选择，获取竞争市场提供的消费者剩余。 2.深圳建设的侨香村、深云村经济适用房小区项目，7000多套住房空置了一年多。根据2003年深圳住房改革方案，这批房子属于“全成本微利房”，定向配售给该市机关事业单位工作人员。打着经适房名义，只让特定人群享用，这种做法遭到了市民反对。(8月27日新华网） 有关侨香村、深云村经济适用房小区项目，以单价4800元全部销售给公务员群体一事，早在5月份相关媒体就进行过披露，但曝光归曝光，对上述7000余套房子究竟怎样处理，有关方面迟迟没有下文。对于令公众不满也明显不公平的“经适房变福利房”，有关部门应以负责的态度处理，而不是对问题和违法事实推诿拖延当“驼鸟”。 7000余套房子在兴建完毕后，一空就是一年多，这本身就是对社会资源的巨大浪费。深圳原本土地资源就有限，住房保障任务原本就更繁重，7000余套房子无论怎样处理，是由公务员购房者补齐差价继续居住，还是面向更广大的经适房保障群体，应尽快有一个答案。虽然，这部分经适房有“违规”转变性质的痕迹，但也不排除公安员群体中确有极个别人也符合经适房保障条件；而令个别原本有权享受经适房待遇的人受到连累，这本身也是一种不公平。 问题迟早要解决，问题不可能因为拖一拖、等一等就自动解决。既然迟早要有一个结果，给社会公众一个答复，早一天解决比晚一些时候更主动，是否尽快给出一个结果，也关系政府公信力。 而有关部门在被曝光问题之后，不是积极处理问题，反而以一种“逃避”的心态和方式面对。或有一种可能认为把问题搁一搁，来它个“冷处理”，等媒体和社会公众一旦弱化了关注，再悄悄处理不迟。我的猜测并非没有先例，在以往曝光的诸多负面事件上，以“当驼鸟”或“死猪不怕开水烫”的精神躲过舆论监督的并不鲜见。然而，7000余套经适房不是7000套“玩具”，在公众权利意识增强的今天，问题只会“越拖越坏”，最终欲盖弥彰。 3.最近，北京通州区的一些楼盘纷纷以较低价格入市，几个最高曾涨到每平方米约2.5万元的项目，通过各种形式的优惠，实际成交价格降至每平方米1.6万元左右，单价下调近1万元。经过近半年的房地产调控，今年3月份因为大量投机炒作而飙升的通州房价正在回归理性。 尽管目前这种较大幅度的房价回调仅是个别例子，但说明房价下降正从遮遮掩掩变得更明确。今年4月出台的新一轮房地产调控措施有效打击了推动房价暴涨的投机性购房需求，加上普通购房者因预期改变而选择观望，楼市成交量迅速下降。7月份，全国商品房销售面积同比下降15.4%，一线城市更为明显，如北京7月份的新房成交套数仅为去年同期的1/3。 房价相对于成交量的变动有一定滞后性，一般来说，成交量持续下降半年左右，房价将开始出现明显下降。从目前房地产市场的形势看，房价仍然处于历史高位，远高于普通购房者的购买力，将大量需求挡在门外，是影响成交量回升的最主要因素。 政策面上，近期有关部门反复强调房地产调控不会松动，体现出政府的决心和信心。同时，一系列调控政策正在细化和落实，配套措施也不断出台，调控正变得更有力、更深入。 供求关系上，去年下半年新开工的项目正在陆续入市，未来半年至一年左右的时间里市场供应是有保证的。随着“金九银十”传统销售旺季的到来，短期内市场供应量也会显著增加。 资金面上，由于销售放缓和一系列紧收房地产开发、按揭贷款的政策逐渐落实，开发商原本比较宽裕的现金流正在趋紧，通过降价加快销售进度的愿望变得更强烈。 综合这些因素看，房地产调控的效果还将进一步显现，会有更多新盘顺应市场趋势，理性定价，以较低价格入市。随着一手房明显降价，摇摇欲坠的二手房价格也将随之回调，房价回落的范围和幅度都将扩大。 尽管调控正在向着预期的方向发展，仍应看到调控的效果只是刚刚显现，还不充分。7月份70个大中城市房价与6月持平，并没有延续前两月环比下降的势头。从购房者的感受上看，房价仍然居高不下，调控的效果离老百姓的要求和承受能力还有较大差距。在房地产调控的落实过程中，不断冒出各种试图干扰调控的“杂音”，一些地方政府对房地产调控的认识也还有误区，落实政策顾虑重重、不够坚决，调控的任务仍然艰巨。 当前房地产调控已经到了关键时期，能否取得成功，不仅关系房地产市场发展本身，更关系到住房这一重大民生问题和政府的公信力。因此，必须继续坚持调控不动摇，并根据市场形势变化及时进行政策微调。从宏观环境看，国民经济继续保持回升向好势头，房地产调控对经济的影响有限。近期各大银行对房价大幅下跌进行的压力测试结果也比较乐观，这减轻了政府继续进行楼市调控时投鼠忌器的压力。如果调控长时间不能见效，应当适时出台进一步的措施。同时，应监督各地抓紧落实现有政策，对依旧“房价过高、上涨过快、调控不力”的城市，应当进行曝光和问责。 4.新加坡在1959年完全自治时，面临严峻的“屋荒”，恶劣的住房问题导致了社会严重不稳定。新加坡政府将解决住房问题作为一项基本国策，提出了“居者有其屋”的口号。 新加坡的“组屋”，全称为组合房屋，类似于中国的经济适用房。50年间，建屋发展局建造了90万间组屋，80%的人口居住在组屋中，其中95%拥有自己的组屋，是全球唯一近乎达到百分之百拥屋率的国家。 为鼓励世代同堂，大家庭的亲人相邻而居，政府还特意设计一种三房式与一房式相连的新组屋，目的就是方面年轻夫妇照顾老人。 为了推进国家其他政策的贯彻实施，符合优先购房计划的家庭可以比一般家庭更快、更容易获得组屋。 组屋价格如此优惠，购房者当然趋之若鹜。然而，购买了组屋，就必须要住，否则将面临高额罚款及牢狱之灾。 组屋的一楼一般都是架空层，作为居民公共活动的空间，也有的设成商铺为居民提供便民服务。 一套100平方米左右的组屋价格30万新元左右(约合人民币150万元)，为私房价格的一半。 对于无力购房的低收入新加坡公民，则可以租赁“组屋”。 1955年，新加坡政府开始设置公积金，经过多年的演变整，成为了政府的强制储蓄计划，无论购房、保险、子女教育费用或者医疗费用，都包含在内。 新加坡公民购买的组屋仅有99年的使用权，而所有权则归属新加坡政府。 新加坡除了为大众建造新的家园，也为较旧的市镇提供“组屋更新计划”，而更新、维护的费用几乎全部由政府埋单。 5.近日，南京2岁女孩妞妞的家人为其买下一套300平方米的别墅，价值近400万元。妞妞被媒体称为南京最小而且最富的“房二代”。对此，某网友拟了一首打油诗：“人生出世有贵贱，虎父犬子各洞天。皓首耗尽为片瓦，豪宅乳臭未曾干。谁怜繁华灯影下，尤有青壮卧地砖。天道酬勤终虚幻，风水难轮草芥前。” 笔者恰巧就住在妞妞的豪宅附近，前几日刚和朋友在别墅区附近的小餐馆喝过酒。聊天儿中，小老板对附近豪宅里的那些富人并没多大仇视，他的理想很卑微：哪天城管来赶的时候，不会没收生存工具，动作轻柔点，语气和缓点 类似最小“房二代”这样的新闻出来后，往往会有人站出来劝我们不要对富人怀有天然仇视。其实，大部分中国人对那些通过正规渠道、辛苦打拼的“成功人士”，向来给予英雄般礼遇，穷人只是对富人的生财之道是否合法表示怀疑。随着“富二代”、“官二代”陆续浮出水面，“穷二代”更多的不满往往是，权贵者不仅垄断了社会的大部分职位与机会，更有少部分为富不仁者，肆无忌惮地践踏“穷二代”的人格权利。 中国GDP总量现已取代日本成为世界第二，以“效率优先，兼顾公平”为指导方针的政策取向，几十年来取得了巨大成功，但我国基尼系数值也随之高速飙升。近期，人大常委会讨论新的财富分配方案，被很多媒体予以积极评价。然而，钱毕竟已经在既得利益者的兜里，要让他们拿出一部分给穷人，肯定很困难。 而且，财富的二次分配，着眼点在“结果”的平等，而不是“起点”的平等。当下，居民之间财富差距拉大的根本原因，恐怕是权利的不平等与机会的不均等。一般说来，自由、机会、财富乃至自尊等社会价值都能平均分配的社会必然是正义的社会。由于每个人的天资智慧、身体状况和努力程度等都存在不同，所以收入和财富等肯定是不均等的，但每个人享有的自由和权利，以及获得职位、权力的机会应该是平等或均等的。 “房二代”的报道中特意描述，“妞妞的爷爷奶奶和爸爸妈妈并非大富大贵，但都在垄断企业工作，家庭基础比较好”。中国居民财富的积累也就这几十年，依靠一般工资标准，无论如何也积累不起来巨额财富。显然，在垄断企业工作，已经意味着员工的高收入与高福利。 6.经适房、廉租房、限价房领域曾负面新闻不断，近日公租房也当仁不让抢过风头，成为保障房领域又一尴尬。北京上月底公布了三个公租房项目的成本租金，定价偏高犹如笑话，新华时评发文直言公租房价高得让人“看不懂、想不通”。到底有多离谱呢？从公布信息看，50平米就是1500元每月还只是“清水房”。这个价位直指同区域市面价，但人家还是有配套家具家电的。从性价比来看，按市场价租房都比租住这个美其名曰“保障房”却“价位高档”的公租房划算。 这就让人不明白了。公共租赁房，顾名思义就是政府为解决夹心层住房困难而设置的一个公共产品，既然位居政策保障房序列，那么不论其价位还是相应公共服务，都应该对得起“政府保障”四个字。可仅以此次公租房价就能看出，它和公共保障的初衷是相悖的。更让人闹心的是，北京公租房不仅价高而且“排外”：此前还有众多夹心层对公租房不“限外”怀有希望，可这个肥皂泡还是被北京市住房保障办无情戳破“公租房暂不向非京籍申请人开放”。 不知当初本地人看到这个“限外”声明后，有没有暗松一口气。保障性住房向来“僧多粥少”，“限外令”至少可以稍稍缓解一下一房难求的局面。但好梦到此为止，随后而来的高昂租价，恐怕要让即便有申请资格的本地人也倒吸一口凉气。高昂租价里哪还有半点民生关怀和公共保障的影子，简直是赤裸裸的“与民争利”嘛。 为何本应“一心为公”的保障性住房领域，老是藏着此类蝇营狗苟的利益算计呢？政策性保障性住房的制度本身无疑是好的，但各地的现实以及住房保障制度的历史也告诉我们，无论多么好的初衷，如果缺乏相应的制度保障和监管体系，都可能出现与良好愿望背道相驰的情形。经适房领域层出不穷的丑闻，就是最好的证明。 “特供房”、“N连号”，丑剧不断。权势阶层侵占了本应属于底层民众的社会资源，民意在强烈愤慨之余，能力有限。唯有呼吁公平正义的阳光普照，让种种不公不义之举，无所遁形，让所有人都能享受到起码的公平和尊敬，让尊严而有幸福的生活不只是个传说。但这一切的前提，都有赖于政府公权运作的公正透明。政府至少有诚意有动力保障民生权利不遭受不公待遇；最不济，政府部门也不能在这些保障民生的公共政策中，夹杂私心和谋求私利。 可，仅保障房领域的那些挑战想象力的事儿就一再表明，民意或许过于善良，理想情境也需要有力的现实监督来保证。此前广州还曾将口香糖与居住权进行神秘关联，列出“吐7次口香糖=收回保障房”的魔幻等式。这其实是“很无奈”也很无赖的卸责“障眼法”。“中央请客，地方买单”，各地都缺少推进保障房建设的积极性，夹在中间的住房保障办自然难办。不管是口香糖扣分办法还是北京这样先“限外”再“提价”的公租房措施，都是想最大限度减少申请人数变相扩大房源的办法。这种小九九暗含着如出一辙的利益算计。 7.随着不断攀升的高房价一次次吸引公众的目光，房地产领域的腐败问题一个个浮出水面。近日被法院一审判处无期徒刑的南昌市国土局原局长周宏伟交代，一些房地产开发商借“春节拜年”的名义排着队给他送礼，以致他根本记不清哪笔钱是谁送的。2009年落马的腐败官员中，大多与房地产商有着说不清道不明的暧昧关系。 一个房地产项目，从最初批准立项到最终开盘销售，涉及的部门少则一二十个，多则百十来个。而仅从目前查办的案件来看，腐败几乎渗透到了从立项、贷款、工程招标、用途变更、容积率调整、监理验收等各个环节。 从掌权者直接受贿后为开发商提供便利转为较隐蔽的“权房交易”，低价购房、转卖套利，继而更隐蔽地以权力为“干股”，幕后参与房地产开发，房地产商与腐败官员为逃避法律制裁，可谓煞费苦心。与之相比，开发商为腐败官员安排娱乐消费、出浙江联考察、组团旅游乃至色情服务，逢年过节再奉上各类“消费卡”甚至为其子女出国留学提供资助，则显得小巫见大巫了。 “腐败成本”必将推高房价，转嫁给消费者，甚至“绑架”地方公权力，导致中央宏观调控政策执行力弱化，房价如脱缰野马。 腐败不除，房价难抑，房地产市场更不可能回归健康发展轨道。重拳出击清除房地产领域的腐败，既是规范房地产市场、遏制房价的前提，也是回应民意、改善民生的需要。 清除房地产领域的腐败，必须强化社会监督。阳光是最好的防腐剂。房地产业需要公开的不仅是开发成本，而且开发过程涉及的所有审批环节都应该彻底公开。同时应建立各级官员的财产申报、公示制度，公开官员配偶子女从业、就学等情况，铲除暗箱操作的土壤，全面挤压腐败的空间。 揭开高房价下的腐败黑幕，让“腐败成本”无处遁形，是促使房价回归合理水平的必要之举。 8.最近有媒体称6月底中央高层委托有关机构赴北京、上海、广州、深圳进行楼市调研，并且征求民间研究机构意见，以更真实地了解目前政策对房地产市场带来的影响，防止楼市调控对经济造成误伤，以便全面制定下一阶段的楼市政策。但随后，中央多部门接连明确表态，不会放松现有对楼市的调控政策。先是银监会重申严格执行二套及以上房贷政策不动摇，然后是国土部联手银监会密查，锁定1436宗闲置土地，之后住房城乡建设部部长表示坚决遏制部分城市房价过快上涨。态度之坚决，体现了中央政府调控房价的决心。这种决心来自于中央政府对社会民生的关怀，更来自于中央政府对房价走势与经济增长的关系的把握。 归结起来，担忧“房地产政策调控会对经济增长带来不利影响”这种观点的主要逻辑是目前房产交易的萎缩使得一些地方的土地交易流拍，对上下游相关产业都产生了不利的影响，这可能会带来经济的二次探底。而改变房产交易萎缩的局面，就应当放松房地产的调控政策。 从微观来看，一个行业要发展，该行业的产品必须被市场接受，其标志是存在产品交易。如果交易萎缩或者没有交易，行业发展无从谈起，必然影响经济的 增长。可以说，当前房产的交易量如果持续这样萎缩，相关行业必然萎缩，必然重创刚刚复苏的经济。 然而，要摆脱房产交易量萎缩的现状，不是改变当前对房产调控政策，而是更坚定地贯彻现行的房产调控政策，坚决地调低房价。 当前房产交易量的萎缩，主要是两个因素，一个是价格过高，一个是政策预期不确定。 房价持续高涨，使得有购买力的自住型需求萎缩，投资型需求膨胀，威胁经济安全。 按照动机来看，房产交易需求可以分为自住型需求和投资型需求。近年来房价飞涨，房价偏高已经不争的事实。价格增长过快，过高，使得有购买力的自住型需求减少，自住型需求交易量萎缩。而与此同时，投资型需求膨胀，并进一步推高房价，形成资产泡沫。据北京晨报报道：国家电网公司近期在全国660个城市调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿中国人居住。空置房的大量存在，从一个侧面证实了存在着大量以投资为目的住房购买行为。 投资型需求固然带来了一定的房产交易量，但这是不可持续的，一旦受到冲击，就可能发生次贷危机，直接威胁金融体系的稳定和经济的增长。有人说冲击不一定会发生。但是，房价持续高涨，冲击一定会发生。因为投资型需求最终要靠自住型需求来消化。房价太高了，导致自住型需求者的收入无法承担的时候，冲击就发生了。笔者的一个朋友为结婚而买房，而高额的首期来他家祖孙三代的积蓄。如果他的收入固定保持目前的水平，他也许能支撑30年后获得房子的所有权。但是如果他失业了，或者他的收入下降了，那他无法偿还分期贷款从而失去他的房子，而贷款银行收回了房子，承担了不良资产。如果一个市场有很多像他这样的人，那么危机就爆发了。因此，一个健康和可持续的房地产行业是自住型需求占主导为标志的。正因为如此，中央政府通过紧缩房产的信贷政策准确打击了投机性的需求。 现在的问题，是在打击了房产的投机型的需求后如何扩大自住型需求？答案自然是打压房价，使得有购买力的自住型需求增加。 这时候有人会跳出来说，你打压房价，那房地产商就不干了，没有人建房子，哪里还有交易额呢？需要明确的是，打压房产价，不是要把房价打到房产的成本之下，而是使要使房价回归到合理的水平，使房地产行业的利润降低到社会平均利润。按照新华网2010年3月10日的一篇报道，国务院参事任玉岭在接受瞭望东方周刊的采访时说，一个从美国回来的房地产老板告诉他，说他在美国的利润是在15%上下，回到国内就达到150%。全国房地产行业平均利润也许未必有这么高，但是目前国内房地产行业的利润比较高是一个不争的事实。在日前清华大学中国与世界经济论坛上，对于房价的走势，任志强的态度自信而强硬，“房地产既不会出现房价50%以上的下跌，绝对不可能，30%都不可能。这句话的意思转换一下就是房产开发的利润至少在50%以上。 所以，即使让当前的房价下降20%，房地产行业保持20%的利润应当是不困难的。在这种情况下，没有任何一家房地产公司愿意主动退出这个行业。但是，房产价格下降20%，有购买力的自主型需求将迅速增加，房产的交易额将迅速增长，房地产相关的各个行业也随之增长，经济增长，税收增长，这是一个各方皆大欢喜的局面。 可以说，当前高房价的局面下，房产开发这一块是暴利，而与房产相关的其他行业例如建筑、家具、水泥的利润则处于正常水平。这是由于其他行业不像房地产存在土地的自然垄断性，这些行业的内部存在众多的供应者，竞争比较激烈。因此，房价下跌的空间很大，首先是挤压房产开发商的超额利润，而对相关的其他行业利润不会产生明显的影响。 另一个问题随之而来，就是打压价格后，会不会使得价格的滑落不可控制，而使得房地产的价格跌到成本之下呢？这基本上是不可能出现的。因为总体上来说，房地产还是供方市场，对房地产的刚性需求很大。房地产价格的下跌过程，是交易量逐步放大的过程，会逐步减缓房产的下降幅度，并保持在一个均衡的水平，这个水平必然高于房产的成本，并使得房产商获得合理的利润，而与房产相关的行业也将获得合理的利润。 交易量还受到人们对政策预期的影响。对于房地产行业来说，房地产调控政策不明确，就会使得房地产商不肯降价，潜在的购房者也不肯购买，买卖双方都保持观望，导致当前的房产交易量萎缩，而房产价格也居高不下。房产现在的高价格并不是纯市场运作的结果，而主要是由于土地的自然垄断性形成的。因此，政府的责任就是要调低这样的价格，保持适度的房产交易额，促进经济的增长。 所以，对于中央政府来说，当前最重要的就是保持房地产调控的政策不要摇摆，要明确而坚决地打压房产价格到合理的水平。 我国通信行业改革的历史提供了一个类似的案例。通信行业也是一个与众多行业关联度很大的行业，它几乎与所有的行业都有经济联系，不可说不重要。改革前我国的通信行业是垄断的，单位时间的通信费用很高，就像现在的房产价格一样。但是不是因为通信行业很重要，我们政府就不能调低它的价格，一调低它的价格，经济是不是就会被拖垮呢？实践给了我们答案。事实上，我们的政府通过果断的改革，在通信市场引入竞争机制，单位通信费用明显下降了，但是通信需求也呈级数增长，通信交易额大大增加了，通信行业自身得到了壮大。而由于单位通信费用下降带来的社会交易成本的下降，对整个经济增长的贡献更是难以估量。 综上所述，在目前房产价格偏高的情况下，通过果断和持续