东城区火炼树旧村地块土地征收和房屋拆迁补偿安置办法.doc

东莞市光华电器厂等旧厂房地块土地征收和房屋拆迁补偿安置办法为加强对东莞市光华电器厂等旧厂房地块“三旧”改造中拆迁补偿工作的指导，现根据国家和省有关规定，结合该片区实际情况，制定该改造项目中涉及土地征收、房屋及有关设施拆迁补偿问题的办法。一、补偿范围该片区经市政府审批确定、纳入“三旧”改造范围的所有需征收土地和拆迁房屋及有关设施。具体范围根据该片区改造单元规划确定。二、土地补偿本案中，土地收回或征收一律实施货币补偿，不予土地置换。（一）、收回国有土地使用权补偿1、收回划拨国有土地使用权。按收回国有土地使用权公告发布时执行的征地补偿的平均补偿综合价计补（含劳力安置），另加填土费和收回国有土地使用权公告发布时划拨土地应缴的有关税费（不含新增建设用地有偿使用查账或土地出让金）的总额计算补偿金额。2、收回已出让的国有土地使用权（含持有国有土地出让批文但未完善手续的土地），按“三旧”改造中政府收购土地程序及定价办法（本案配套办法之三）施行。（二）收回集体建设用地使用权的土地补偿1、收回集体所有的建设用地使用权，按东莞市“三旧”改造实施细则的规定，涉及已流转或实际使用权人已改变的，由集体与实际使用权人协商收回集体土地使用权，集体在协商收回土地使用权时对收地补偿可以参考“三旧”改造中的有关规定以下三种方式补偿：（一）按双方合同约定的价格的补偿标准进行补偿；（二）请评估公司对土地使用权进行评估按评估价进行补偿；（三）按基准地价的定价按实际用途经双方协商后进行补偿。2、除上述规定外，对收回集体所有土地使用权的补偿也可参照东莞市公共基础设施建设项目征地拆迁补偿标准规定（东府办200999号）标准补偿，具体为：征收已批集体建设用地按相应土地用途补偿。其中宅基地的补偿标准为： 1400元/平方；商业用地的补偿标准为： 2000元/平方；工业用地的补偿标准为： 384元/平方。其他土地按相照应土地用途的评估地价计算补偿费。3、根据东莞市“三旧”改造实施细则（试行），使用本集体经济组织所有的集体建设用地改变为国有建设用地后与有关单位合作开发建设进行改造的方式进行改造，则不需作土地补偿。三、建（构）筑物补偿（一）具有房产权证的建（构）筑物本案中，私人住宅可以实行货币补偿，也可实行房屋产权置换，补偿方式由被拆迁人自行选择。其他建筑物包括厂房、宿舍及厂区内办公楼、商业用房等只实行货币补偿，不进行房屋产权置换。被拆迁房屋面积以房地产权证载明的建筑面积计算。房屋置换后所剩主体建筑面积按补偿价计算。1、货币补偿（1）货币补偿的标准，有两种定价方式：一是参照东莞市公共基础设施建设项目征地拆迁补偿标准规定（东府办200999号）的规定的基准。二是按市场评估定价。（2）按市场评估的方法进行拆迁补偿的，由拆迁人与被拆迁人协商委托在市建规划局备案且具有相关资质的拆迁评估公司对拆迁构建物进行评估（具体选任方式可以由拆迁人提供不少于3家具有相应资质的房地产评估机构，以被拆迁人投票或摇珠的方式产生），再根据所得评估价作价补偿。（3）私人住宅、工厂宿舍、商业用房、房地产用房按装修标准补偿，拆迁公布后抢装修的不作补偿。（4）厂房、棚架结构及简易建筑、电梯按其使用年限折旧给予补偿。一般折旧原则：2-5年按九折，6-8年按8折，9-10年按7折，10年以上在4-6折范围内进行折旧。2、房屋产权置换（1）本案中的房屋回迁安置，采用安置房置换形式，由茶山镇人民政府建设安置房提供置换。（2）对选择产权置换的被拆迁人，按照如下原则给予回迁配置安置房：拆迁房屋面积150以下（含150），安置单元1个，面积不超过150；拆迁房屋面积150300以下（含300），安置单元2个，每个面积不超过150；拆迁房屋面积301400以下（含400），安置单元2个，每个面积不超过160；拆迁房屋面积401以上，最多安置单元3个，每个单元面积不超过160；（3）由茶山镇人民政府与原居民签订安置房交房协议，若未能如期交付安置房给原居民的，每月按单元补偿安置费，至安置房交付使用之日止。（二）无房产权证的建（构）筑物1、无房产权证但建设手续合法的建（构）筑物按规定完善相关手续后，参照具有房产权证建（构）筑物的补偿办法给予补偿。实际操作中可由街道办事处或村委会代补办完善相关手续，并在补偿标准中扣除有关规费、罚款。2、违法建筑和超过批准期限的临时建筑拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。但在规定时间内交付拆迁人拆除的，可以适当补偿。四、附则（一）被拆迁人或者房屋承租人选择货币补偿且自行寻找安置用房的，拆迁人应当支付临时安置补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人选取产权调换且自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；由拆迁人提供周转房，不支付临时安置补助费。（二）拆迁非住宅房屋，造成被拆迁人或者房屋承租人停产、停业的，拆迁人应当支付搬迁补偿费。（三）土地使用权人、被拆迁人在签订补偿协议书的同时，应交出土地使用证、房屋所有权证，由有关部门注销，办理抵押的当事人应负责解除抵押手续。（四）安置房屋的房产权证办理，相关费用除中央、省财政规定外，可按最低标准予以减免或缓缴。（五）拆迁设有抵押权或者被查封的房屋，按照国家有关的法律执行。（六）本办法仅适用于茶山镇茶山村地块“三旧”改造中的房屋拆迁补偿。附：东莞市光华电器厂等旧厂房地块补偿标准东莞市光华电器厂等旧厂房地块补偿标准东莞市光华电器厂等旧厂房地块补偿标准参照东莞市公共基础设施建设项目征地拆迁补偿标准规定（东府办200999号）的规定的基准，具体为：1、本规定所称被拆迁人是指被征收集体土地上房屋及其附属物的合法所有人。对被拆迁房屋，应按照被拆迁人提供的有效证明权属文件确定的用途和面积补偿。违法建筑和超过批准使用期限的临时建筑原则上不补偿。2、公共基础设施建设项目需要拆迁的集体土地上合法建（构）筑物的，主要采用货币补偿方式补偿。3、住宅及综合楼（不含建筑占地）主体的补偿标准为： 1200元/平方。4、首层商业铺面主体补偿标准为： 3600元/平方。5、框架厂房补偿价格为800元/平方，砖混厂房补偿价格为600元/平方，高级钢架结构补偿价格为400元/平方，附属及简易建筑补偿价格为2