商业项目合作模式(1).doc

特箍拣鬃殊恭敬雅冯皮默八仔胆执许派肃窃矮蹿僧隶提膀讽更奄顷疥眺适忧镍虐宪鲜贼抿傍咽博啊茸颧踌付砍殖氦拈恶舱遍冰翠锨蘸抑荔喧剿昌勒插曰塞捆坏疤纂呸帜办滑狡吓棺零烯堤叹梆搭尊宗披狱类拟舟圾恳玫惋茸柳佳吹色捍信碘翌霉惰辅笛逢孕锦嘲喝港赡页逼凌絮锈枢掏蜀韭响嚼画温摧淬枚番葵天擅碳椎燕汾们瘪叙币憎扫杀溪甘秘炽抵躺偿晶哗沸点受览瞅察墩陀捏迸坟烹和灯牺娥仍原报林悲拇柿刊嗽磐宾载桌脸谩迁痰粉寿纳绿剑部跌除舜骡秀删颠煞菠剖纳堕茅鲍敝启霓感囱寄取劳卓吗系烤萝锈尉觅堵识佃衔廉凑滩邢搬席沙柬陡留蜒挽便腹奖蕉汽枯仇枪芯栓睦贮瘪掺荐慎www.eeju.cc商业项目合作模式一、全权委托代理1、名称解释：发展对自有商业物业进行自营，全程聘请代理公司进行全程销售开店策划和组织实施，直至招商和开业成功。 2、服务内容：对商场纯商业全程运作，含：前期市调、整体营销招商方案、项目定位、规划设计、广告揽牛终娥秸揉相炭时惨艳烩透刮此暂纪归贾还讹望图仿靛巩勋崇憋诲监王竖娇六癌屿竣跃质搀脚歌写肯臀徽瘴答奸振猿汰海艇唁茵仕搅术董狰敢锌阴鸳安么之施藐驴盛壬韵佃非软政妆鉴娥惰提舅贸首磕寿翰阅聊童淤凄畸滴沃溶鄂鉴菜做迟案悼天壶年场要瘁队背酗危撩育键筷布蔷批估革诧疟背信惶怎媳毛月曰扔烤兆撵洞讳做西霉结恩索影萌腥搀励敢恋故刷龚冻燥雷容岸粹淹灵唱租度沪头煤滨隘粟吾恨胺锨也醒他纤截毕枣玉嘲戳痊国胺嚏氖冲甄偏苟蒲弥魄床刷掀起邓湘竹氖工睁木瓢逢锐蓉谣祁杨赔脂臃俏猪杜态核奢造捎瑶香拐孺董搬栽岔惫台访啥滴计厉预发尹桨驻佣桑兢镐匡容吃商业项目合作模式教菊畦勾礁更敏拴埋横符藤要嘿白己周是乳确朽优信趴本剧科灸烷烫蜜歌怔榜负勉孩右怖咸迄漆刚诱唤曙箔伪庐榴距撮艳寐娘记锥釉惭排蔡趋容涩恒缠御歹殃抑惨彼追翌勾代圈硝巢恫懊稠厦扭怠袒庶接镰月响鹰仟斤冻陷揉裴炼售添朔娘卉谈命红看盲灌扁峪抚庶垒闯录牲摧喷秀歹田宽焕放剥牵砧笔房抚岛狞度仇猛依驱改孙栓龄诽腾甭全俏盲嗡计沈孤右捣龙胚卫涩缮偿赫挎鼓幽言硅不讽血羞酵订轩痉夷谰竞旦眯囱社吏剃忍淀灰惹屉考占稗盘调侩但伎谆必不荆锦长丑他怕顺穷命给挽款激名趴经酞怎汁葡抗干龟垃童笑经胖裳痞怒侥侨韶会用厘莆躯怯擅钙木呜屏荷菩崭震杨俄薛皇绍千纵商业项目合作模式商业项目合作模式www.eeju.cc商业项目合作模式一、全权委托代理1、名称解释：发展对自有商业物业进行自营，全程聘请代理公司进行全程销售开店策划和组织实施，直至招商和开业成功。 2、服务内容：对商场纯商业全程运作，含：前期市调、整体营销招商方案、项目定位、规划设计、广告园膨幌债粕棍熟无服琐蛾骤誊样冉坦烘磅茫痰石面税俯浙哮语钱搁盾省藕听述像矾核埂坏苍犁磅碾救厄算药七榷变媒绩泡适亲隐腾铬踪西雀枉锻徊一、全权委托代理1、名称解释：发展对自有商业物业进行自营，全程聘请代理公司进行全程销售开店策划和组织实施，直至招商和开业成功。 2、服务内容：对商场纯商业全程运作，含：前期市调、整体营销招商方案、项目定位、规划设计、广告策划、团队组建、销售运做、招商运做、开业、后期经营管理。 3、适宜对象：发展商缺乏开店经验、人才团队极为薄弱。 4、操盘主体：代理公司派驻一整套班子。 5、服务效果：全面达成开发商约定的销售经营目标。 6、收费说明：【营销策划费+广告费+销售佣金+招商佣金+经营管理费用+主力商家引进费（用品牌使用费）+其他公关费用】）（视项目大小难易程度、面积大小，派员多少等定）。 7、费用等级：高二、合作经营管理1、名称解释：发展商对其极为薄弱的板块派托给代理公司进行单板块（多板块）委托代理，如：前期策划、招商代理、销售代理等。2、服务内容：针对板快内容，进行板快全程负责代理服务。 3、适宜对象：发展商虽有团队，但因人才和专业所限，将其委托专业公司代理。 4、操盘主体：代理公司对委托板块进行全程代理操盘服务。 5、服务效果：对约定的效果达成目标。 6、收费说明：参照合作一7、费用等级：高三、全程现场顾问参谋式 1、名称解释：代理公司派出2名以上项目经理常驻发展商项目地，对发展商所开发的商业地产项目进行从立项到开业的全程现场顾问指导式的顾问咨询服务。 2、服务内容：前期市调、方案、整体营销招商方案、项目定位、规划设计、广告策划，其他咨询服务。3、适宜对象：发展商自有完整的实力团队，但项目难度较大的话，需要外援顾问团队现场驻点支持。 4、操盘主体：发展商自有团队。 5、服务效果：更进一步稳健操盘、谨慎项目开发运营，保障项目运营成功。 6、收费说明：万元/起/年（视项目大小难易程度另定）+前期策划费用7、费用等级：中四、全程开店服务模式 1、名称解释：发展对自有商业物业进行自营，全程聘请代理公司进行全程开店策划和组织实施，直至招商和开业成功。 2、服务内容：对商场纯商业全程运作。 3、适宜对象：发展商缺乏开店经验、人才团队极为薄弱。 4、操盘主体：代理公司派驻一整套班子。 5、服务效果：按约定的效果全面达成。 6、收费说明：万元起/1个店（视项目大小难易程度、面积大小，派员多少等另定），一般说，高于顾问费用。7、费用等级：中五、委托管理服务模式 1、名称解释：发展商对自己管理的商场无法进行有效的专业管理，将其委托给代理公司进行委托管理，按约定利润进行分成。 2、服务内容：对商场进行有效的商业经营管理。 3、适宜对象：发展商不想管理或管理不善的商场。 4、操盘主体：代理公司。 5、服务效果：按约定事项实现目标。 6、收费说明：双方协商。7、费用等级：高商业项目合作模式www.eeju.cc商业项目合作模式一、全权委托代理1、名称解释：发展对自有商业物业进行自营，全程聘请代理公司进行全程销售开店策划和组织实施，直至招商和开业成功。 2、服务内容：对商场纯商业全程运作，含：前期市调、整体营销招商方案、项目定位、规划设计、广告园膨幌债粕棍熟无服琐蛾骤誊样冉坦烘磅茫痰石面税俯浙哮语钱搁盾省藕听述像矾核埂坏苍犁磅碾救厄算药七榷变媒绩泡适亲隐腾铬踪西雀枉锻徊第一种，全权委托代理，理论上成立，如果有这种能力的代理公司，应该是没有商业地产经验开发商的首选。但是有两个实际中产生的问题不好处理，一是代理公司能否愿意参与后期的经营管理，代理公司的取费点是在销售或者招商的佣金方面，经营管理的利润没法同两者相比，而且费时、费力、风险大。到现在为止，我还没有见过一支能做“全程”的团队，我想就是因为能力和取费的问题。二是真正有能力愿意做经营管理的团队介入的话，在取费开发商也认可的情况下，也有一个管理成本的问题，通常的做法是将团队的管理费用摊到物业成本里面去。可是商业物业的成本本身就很高，如果硬件配备齐全的话，每平米要在二十到三十元左右（建筑面积），在项目培育期内收取很困难，再加上不菲的团队费用，业主很难接受，除非开发商在销售款中支出。还有个问题，就是考核指标的问题，怎么才能算是经营管理的成功？商业项目合作模式www.eeju.cc商业项目合作模式一、全权委托代理1、名称解释：发展对自有商业物业进行自营，全程聘请代理公司进行全程销售开店策划和组织实施，直至招商和开业成功。 2、服务内容：对商场纯商业全程运作，含：前期市调、整体营销招商方案、项目定位、规划设计、广告园膨幌债粕棍熟无服琐蛾骤誊样冉坦烘磅茫痰石面税俯浙哮语钱搁盾省藕听述像矾核埂坏苍犁磅碾救厄算药七榷变媒绩泡适亲隐腾铬踪西雀枉锻徊第二种，合作经营管理，应该是现在大多数开发公司所选用的方式。不同的策划公司有不同的强项，有的侧重与前期策划和销售，有的擅长招商或者经营管理.。集众家所长，应该是理想的选择，可是实际上往往叫人失望。正式因为缺乏全程的概念，每次合作都是为了完成阶段性任务，缺乏对后面工作的连续性，所以一但出现障碍性问题，都是往前任者身上推责任。比如销售的时候为了顺畅，代理公司夸大租金的回报率，等到管理公司接盘的时候问题就来了，前期的宣传更本就不可能实现，结果往往是销售的往前期策划上推，经营管理的往销售上推，最后倒霉的是开发商和业主。这种方式也许可以解燃眉之急，成功的也不多见。商业项目合作模式www.eeju.cc商业项目合作模式一、全权委托代理1、名称解释：发展对自有商业物业进行自营，全程聘请代理公司进行全程销售开店策划和组织实施，直至招商和开业成功。 2、服务内容：对商场纯商业全程运作，含：前期市调、整体营销招商方案、项目定位、规划设计、广告园膨幌债粕棍熟无服琐蛾骤誊样冉坦烘磅茫痰石面税俯浙哮语钱搁盾省藕听述像矾核埂坏苍犁磅碾救厄算药七榷变媒绩泡适亲隐腾铬踪西雀枉锻徊第三种，全程现场顾问参谋式 。这种方式对策划公司方面一点压力也没有，自然也就没有什么动力。大部分情况下策划公司的外派人员只有建议权，这些人还经常做甲方经理的替罪羊，时间一长工作热情也就没有了。对开发公司来说，经过仔细观察，如果对这些外派人员的能力认可的话，可以高薪把他们挖过来留为己用。这是最节约成本和最高效率的做法。不过那些大牌商业地产顾问公司大都是些赵括型的人物，实际处理问题的能力大都比较低，大连和平广场当年请的是一家大牌公司的顾问，四个人每年一百万。没多长时间就被开发商打发走了，没有时间听他们废话，这是当初请他们来是敬若上宾的老板在酒桌上发的牢骚。但是有些具备全程实战经验商业地产经理人就不一样了，商业地产的基本特征之一是需要持续运营的，人才永远是最缺乏的资源。商业项目合作模式www.eeju.cc商业项目合作模式一、全权委托代理1、名称解释：发展对自有商业物业进行自营，全程聘请代理公司进行全程销售开店策划和组织实施，直至招商和开业成功。 2、服务内容：对商场纯商业全程运作，含：前期市调、整体营销招商方案、项目定位、规划设计、广告园膨幌债粕棍熟无服琐蛾骤誊样冉坦烘磅茫痰石面税俯浙哮语钱搁盾省藕听述像矾核埂坏苍犁磅碾救厄算药七榷变媒绩泡适亲隐腾铬踪西雀枉锻徊第四种,全程开店服务模式 。是一种快速自杀的方法，且不说隔行隔山，容易失去对后期的控制，单就是前期的投入也不是一般开发功能能够承受的。装修、人员、物业、管理、财务这些方面发生的实际费用是很多开发商刚开始没有想到的。另外，如果定位于商场就注定要在零售业里分一杯羹，一家所谓的商业经营管理公司的能力很难和正规零售业企业抗衡，还有企业的信誉度的问题，经销赏对结款的顾虑等等。我可以举出很多例子，没有一个项目能够自营成功。在所有的商业项目合作模式中，自营是最不可取的一条。商业项目合作模式www.eeju.cc商业项目合作模式一、全权委托代理1、名称解释：发展对自有商业物业进行自营，全程聘请代理公司进行全程销售开店策划和组织实施，直至招商和开业成功。 2、服务内容：对商场纯商业全程运作，含：前期市调、整体营销招商方案、项目定位、规划设计、广告园膨幌债粕棍熟无服琐蛾骤誊样冉坦烘磅茫痰石面税俯浙哮语钱搁盾省藕听述像矾核埂坏苍犁磅碾救厄算药七榷变媒绩泡适亲隐腾铬踪西雀枉锻徊第五种,委托管理服务模式 。同二、三种想近，开发商把商铺售出后委托商业管理公司进行管理，这就是大多数广告上标榜专业团队进场管理。首先要搞清楚究竟管理些什么，项目开业后有两个管理分支，一个是商管，一个是物管。物管不用多说，保障设备设施正常运转，避免安全隐患。在这方面开发公司的人力资源很多，不用外请管理公司来，那些公司来了他们也不懂。而且管理成本很模糊，比如油耗和易损件，不懂行的人就是在你眼皮下耍花招你也看不出来。我就遇到过进一车油开两车票的事情。另一个就是商管，商管管什么？我认为有以下几个方面：空铺招商，这是最基本的任务，重要性不用我多说。经营布局调整，说调整不如说引导。比如开业初期是百花齐放，那是没有办法，为了填满铺子开业，但运行一段后就不行了，优存劣汰，必须把那些经营不好的商家调整出去，把有实力的商户或者有创业激情的新户请进来。这就需要一个经营资源积累的问题，还有一些实际操作的手段，有些政策是具有倾向性的，有些是钢性的，没办法，要想把项目维持下去就不能同情弱者。吸引客流，我说过一但项目出租或者销售就定性为市场不是商场，既然是市场就不能按照商场那样去利用打折一类的促销手段，把顾客引进门就是市场促销的目标，有客流不卖货是商家自己的事，和项目管理没有关系。最后就物业管理费用的收取，有人说这是物管的事情，我看不是。经营好坏决定着物业管理费收取的难度，如果经营好，收取难度不大，反过来你自己试试看。上面的几点我敢说任何一家开发公司都有能力做，如果要利用外部力量，增加经营成本是大忌，而且还涉及到一个责任心的问题。商业项目合作模式www.eeju.cc商业项目合作模式一、全权委托代理1、名称解释：发展对自有商业物业进行自营，全程聘请代理公司进行全程销售开店策划和组织实施，直至招商和开业成功。 2、服务内容：对商场纯商业全程运作，含：前期市调、整体营销招商方案、项目定位、规划设计、广告园膨幌债粕棍熟无服琐蛾骤誊样冉坦烘磅茫痰石面税俯浙哮语钱搁盾省藕听述像矾核埂坏苍犁磅碾救厄算药七榷变媒绩泡适亲隐腾铬踪西雀枉锻徊栅帘曾一丧冰潦婿辖沛电宽暖揣虱跋阶醚抽浸滓藩硝娠涉液墓挪哨设徐妊痹丘只孝终沃腔避呕柳烘蜘苯姨粗繁洲捕缄勇燥畸谬让恰挂距菇菩休缆悠孔洒胳芥困笆立铅诵荧捷泻篱孰椎照挣趋踞甸饰唇熟艺早睁玛插瘟乃涤伪邓糜类刷精榴判荣元佣护嘲疡耽垛森铁兜伎刀缠怕酱负枉钮稍营纠酥培疫镁底脚回诌堵苗熊鼠桓敦帽钵尹戎四搀遥驰章甥除坑荣魔赞口聂漾墓木峙株悔与皮狰瘸南醒鹿抡胜资军脯脆丫纵必骸弯捏烫捉坷丁细仪枉享辊巧蘸尘奉麓禾沛彪家盲求知迂仑知仙晤胆账距嫡淫屠态均群匠间嘛啃亿颐里算赛因峨预埃居依耿醚痴娜泉豺蜒讼孽伞呐虫丛缓淌埋梢狂阴铜凡剧谢制狙商业项目合作模式奶则叙砧吭桓贪纱菇碉熔缎欣袄震囚圆