物业经营管理提纲===学员提高冲刺版=====20120708.doc

物业经营管理冲刺提纲编著 刘彬20120707版权所有谢绝复制考试说明一、 考试要求1、考试时间：2.5小时。 2、考试形式：闭卷，笔试。3、考试题型：单选，多选。二、 多选题给分标准1、标准:每题2分错选，本题不得分；少选，每个选项0.5分；2、题量:单选每题1分60题；多选每题2分20题；共100分；3、结果:单选70%选对；多选全对、双对、单对各1/3,结果：60*0.7+20*（2+1+0.5）/3=42+20*1.2=68三、 学习资料1、知识提纲：内容简单，含结构及要点，约一万字； 2、参考教材：内容详尽，却无习题，约五十万字；3、练习题集：按章排列，并有模拟试题。四、试题分布：章 次一二三四五六七八九十十一十二合计比重%11.55.57.55.56.514.014.510.54.011.06.03.5100难度1-10分6699666610554-五、 学习建议1、 提纲滚瓜烂熟-基础；2、 教材认真阅读-扩大；3、 习题全面掌握-提高；4、 资料每天都看-关键。第一章 概述 11.5% 概念为满足业主目标，以收益物业为对象，贯穿整个寿命周期；进行物业、设施、资产、投资等综合经营管理服务；其性质是多种管理学科交叉、融合、拓展的结果。 P1注意经营概念目标从业主角度出发，在物业寿命周期内；持续满足租户正常空间使用需求；在实现各期净收益最大化的基础上；保持和提高物业的市场价值及潜力。P6注意与概念的相似性对象写 字 楼可分为自用、出租、复合三种类型，与政府办公楼有区别。依据区位建筑设施服务收益产权，划分为甲乙丙三级。另有12个区分要素，及使用方式和功能分类方法。3、302。P2-6 要求正确识别商业零售分为区域、城市、地区、小区、邻里、特色共六种。主要从规模、业态、辐射，以及人口、流水确定。典型的是地区的：一万多米十万多人一亿多元。居住出租别墅、住宅、公寓各不相同；别墅浪漫，其他是日常生活。工业出租较好的运输和交通条件酒店娱乐二者同属一类，但各有特色。企业类型概念公司形式，依法设立，盈利目的，法人资格，经济组织。P8从职能划分。管理型策略 (即计划和组织) 能力,综合责任,业主委托，总包。专业型专业能力,专业分包,业主委托(如清洁和维修)，分包。综合型两种能力,包括管理层（策略管理）和专业化分公司,全有。 经营管理层次物业管理管建筑，核心是日常维护维修。P9 要求逐条牢固掌握设施管理管建筑设备设施，功能是创造良好的生产和办公环境，服务对象是拥有房地产的非房地产企业机构。资产管理重点管收益效益，目标是实现价值最大化。聘用、解聘、管理、监督、指导物业管理和设施管理企业。投资管理管投资经营，目标是投资回报最大化。制定并负责投资的原则、战略、结构、购置、处置、绩效。利润的三个途径：买、卖、经营。管理层次公司管理、现场管理，现场作业（管理）三个层次。与上面有点冲突P9工作战略工作包括：确定战略，确定标准，构建信息体系，决策分析，资产组合，共五条。P12要求识别常规工作包括：现金和成本；日常维护维修；计划维护维修；设备设施管理；物业保险管理，共五条。第二章 投资 5.5% 概念指以获得未来的房地产收益或增值为目的，预先垫付（或支付）一定数量的货币或实物，直接或间接地参加房地产开发经营的经济行为。其目的是未来的收益、增值、财富最大化，以及荣誉和安全。P20形式直接投资直接参与开发或购买房产并参加管理工作。如：开发投资（短期投资）和置业投资（获取所有权使用权）。P20-22正确了解识别。下同。间接投资不直接开发和购房，不参加管理工作。如：购买房地产债券、股票、信托基金、抵押支持证券等。二者比较联系：都是投资房地产，都是为了收益而不是使用。区别：前者亲自开发购买运作，后者却是不直接参与。特性位置固定性（不可移动性，最重要的特征），寿命长（不毁灭），适应性（服务性），各异性（特异性），专业性（复杂性）；政策性（或敏感性），相互影响性重要。P22-25利弊投资之利收益高，税赋低，金融机构支持多，通货膨胀影响小重要，能提高投资者的身份和地位。此外还有：寿命长，适应性强，可以享受公共设施之利。P25-26投资之弊风险大、数量大、流动差、回报慢、专业性强。风险系统风险影响普遍，无法控制的风险。包括：通货膨胀、供求关系、经济周期、商品变现、利率、汇率、政策、政治、或然损失等八种风险。P26-33个别风险仅影响个别项目，投资者可以控制的风险。包括：收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、机会比较风险、时间风险、持有时期风险等六项。影响决策根据风险定收益，根据能力定方向，根据周期选时机。区位及要求狭义：地理位置，包括宏观、中观、微观。广义：社会、经济、自然1、居住 市政 公交 环境 （宜居）2、写字 聚集 交通 环境 （清洁）3、零售 用户 交通 环境 （清洁）4、工业 供销 交通 环境 （流通）P33-36与第一章相联系，了解即可第三章 分析 7.5%现金流 量概 念将某次投资作为一个独立系统，则在这一过程（或时期）不同时点上发生的资金流入流出的数量被称为现金流量。其中流入的被称现金流入（如销售收入）；流出的被称为现金流出（如土地费用）；二者的差被称为净现金流量=流入-流出；注意各种现金流的构成及其关系。P38P39 会识别绘制1、画出一个横向数轴，标出时间，并以当前为0。2、按时点标注，流入向上，流出向下，代数和为净流量。3、期初期末以外，其他现金在当期的期末标出。4、初始投资作为第一期的上一期（即零期）的期末标出。P39 会识图利润形成税后现金流(利润) 税前现金流或税前利润- 税金及准备金 净运营收益或净收益 - 还本付息 有效毛收入或实际收入- 运营费用 潜在收入或理想收入 - 空置及租金损失+其他收入 P40重要：理解概念，理解内涵，理解关系，并会计算。时间价 值概念指在先后不同的时点上等额资金在价值上的差别。P43理解概念，会做简单计算即可。单利计算即仅按本金计算利息利息=本金利率时期数 本利和=利息+本金 复利计算 不仅按本金，而且按利息计算利息利息=本利和本金 本利和=本金（1+利率）n 终值=现值（1+利率）n 现值=终值/（1+利率）n年金计算有限年现值=年金/利率1-1/（1+利率）n无限年现值=年金/利率了解即可名义实际并不唯一名义利率：一年内多次计息，用加法或乘法算出的年利率。实际利率：一年内多次计息，每年资金实际的增长率。财务评 价静态指标动态指标偿债指标参见九章，理解概念，了解归属，子项母项，平均资产，半息全息。盈利指标投资回报率、现金回报率静态投资回收期内部收益率、财务净现值动态投资回收期借款偿还期、偿债备付率、资产负债率=负债/资产回收回报回收：指投资者对投入资本的回收，指本金的回收。回报：指投资者由投入资本的报酬，指本金以外的收益。 设备更 新寿命种类自然寿命、技术寿命、经济寿命P52 理解概念，正确识别。年均成本不计利息时：=（原值-残值）/n + 各年费用之和/n更新原因有形磨损无形磨损，-以及一类二类，磨损种类更新特点考虑经济寿命；考虑未来；比较费用；以年值法为主。更新决策不提升质量的更新、能提升质量的更新、高投入的更新。第四章 价格概念物业价格：指和平地获得他人的物业所必须付出的代价，如货币、商品或其他有价物，一般是货币。P75特征首先是与一般物品的共同特征：都是价格都用货币，都会波动都受供求影响，都按质论价优质优价。而物业价格独有特征如下:1、受区位影响大 - 区位性2、实质是权益的价格 - 权益性3、是交换又是租用价格- 双重性4、价格形成时间长 - 困难性5、容易受交易者等个别因素影响-复杂性P76分 类1、使用价值和交换价值使用价值是交换价值的前提；反向不成立。P77-87仔细阅读，逐一理解。2、投资价值和市场价值前者是主观的后者是客观的；前者大才投资；前者扣税后者不扣税。3、成交价市场价和理论价最低卖价和最高买价形成成交价格区间。市场价是市场上一般平均价格，是大量成交价抽象的结果。正常情况下，市场价围绕理论价上下波动。4、总价和单位价建成单价，能反映物业价格水平的高低。5、实际价格和名义价格实际价格：成交日期一次交清的价格；名义价格：成交日期讲明不当日交清的价格6、现房价格和期房价格前者的标的是已建成物业，后者是将来的。现价=期房价+出租收入+风险补偿7、起价标价成交价均价起价不反映真实水平，标价是卖方要价，均价反映商品房总体价格水平。8、评估价、保留价、起拍价、回应价、成交价保留价又称拍卖底价，起拍价又称开叫价，拍卖有增拍和减拍，最高不一定成交。9、买卖价和租赁价买卖价构成：阅，P102,Z81。租赁价构成：阅，共十项。10、市场调节、政府指导、政府定价指导价是主管部门指导经营者制定的价格。政府定价是主管部门按权限制定的价格。经济适用房的利润控制在3%以下。11、原始价值、帐面价值、市场价值原始价值又称原值，始终不变；帐面价值又称账面净值，不断减少；市场价值又称实际价值，上下波动。影响影响价值的因素从基础上看：包括区位、供求、好坏等。从表现上看：核心是收益，包括收益大小、长短、可靠性。P87，了解。价格条件有用性、稀缺性、有效需求。影响价格的因素人口、收入、物价、交通。利率、汇率、税率、规划，心理。方法P93-118方法用途对象步骤说明市场法P93,Z85市场交易交易型物业收集选取处理求 取应修正价格口径日期状况。利用系数变实际，系数向对象靠拢。税：买方=成交-5%；卖方=成交+7% 成本法P101Z100特殊情况无收益交易少收集构建折旧求 取价格=重新构建价-折旧年折旧=（新构建-残值）/经济寿命折旧额=年折旧*实际年龄现价格=新构建价格-折旧额重新构建分重置新和重建老；折旧分为物质功能经济三种；寿命分自然和经济，年龄分实际有效。Z102收益法P110Z92市场交易收益型物业收集收益利率求 取报酬资本化法：无限年=年收益/利率有限年价=年收益/利率1-1/（1+i）n直接资本化法：资本化率和收益乘数第五章 市场6.5%本章教材与指南的顺序不太一致，但内容相同。概念概念场所、买者、卖者、活动。P120环境政治法律、经济金融、技术资源、社会国际 P120影响影响发展:政策、经济、社会上下不够协调 影响转变:政治、经济、社会、自然、金融、信息 P121结构1、总量 2、地区 3、产品 4、供求 5、投资结构P126细分按增量存量、按地域、按用途、按目标市场、按交易形式P127功能调配资源、显示需求、指导供给、引导政策、引导需求。P133市场分析宏观分析、供求分析、相关分析如写字楼。 P141分析-供应需求市场P120-139供求关系影响因素市场机制P122曲线左下右上受政策、成本、预期、影响；价格升供给增。曲线左上右下受政策、收入、预期、相关影响，价格降需求升供求相交点，实现平衡 指标P126存、增、灭、空、可、施、开、价值、周期等。生产、收入、支出、人口、就业、失业、商品、房屋、价格。出租、销售、吸纳以及租金、价格、指数等。特性P132刚性、异质性、垄断性广泛行、多样性、融资性交易特点：权益性、复杂性、专业性。价格特点：差异性、上升性、主观性分析内容P139存量，规划，周期。需求，吸纳，租户。市场竞争市场占有率。作用139，共8条。内容141，宏观、供求、相关三种分析。计划原则1、物业管理师参加和主持。2、管理人员参加，发挥集体智慧。3、实际工作人员参与。P144企业行为有点重叠形式1、年度计划 1年 战术性的运行计划2、中短期计划 35年 居中3、长期计划 5年以上 战略性计划内容P148Z1281、建筑管理计划；2、租赁计划；3、财务计划；4、绩效评估及用户沟通计划。基础工作P145Z1261、宏观环境分析；1452、房地产市场分析（行业分析）1463、邻里分析 （微观分析）1464、物业现状分析 （个案分析）1475、业主目标分析 （用户分析）147预算技术151，含年度、资本、长期三部分。政府干预目标多种目标。P135政府行为手段土地供给 金融政策 住房政策 城市规划 土地价格 税收 租售价第六章 租赁 14.0%概述概念指公民、法人或其他组织作为出租人，将其拥有所有权的房屋出租给承租人使用，由承租人向其支付租金的行为。P155-160特点1、不转移所有权；2、是特定物而不是同类物；3、是一种经济契约关系，且是要式契约；4、不同所有权的转移而中止；5、双方都必须是符合法律规定的责任人。模式1、包租转租；2、出租代理；3、委托管理。行政管理重要实行登记备案制度160。1、登记备案的程序：申请、审查、颁证。2、房屋租赁的条件：包括产权、抵押、公安、环保等。3、房屋租赁中违法行为的行政处罚。分类按所有权公房、私房 P156-162按租赁期限重要定期的：时间固定，不因当事人死亡而终止。自动的：按周期自动延续，不因当事人死亡而终止。意愿的：时间不固定可随时中止，当事人死亡自动中止。按租金内涵重要毛租：租金包括税费、管理费、能源费，不另交其他费用。净租：租金不全包括税费、管理费、能源费，其他另交。百分比租金：定期支付固定租金，营业超额另交百分比。其他形式居住和非居住，办公零售和生产。管理阶段1、租约签定前；2、租约执行中；3、租约期满时。P162-167方案策略1、确定面积和方式；2、编制预算；3、目标市场；4、租金方案：租赁管理核心，取决于市场供求，5、促销方案宣传手段和租约优惠。具体包括以下四部分。租户选择重要是租赁管理的核心内容。要考虑的问题：业务和声誉、财务和盈利、面积和组合、特殊的物业管理要求。租金确定重要1、 计算单位和包含的内容。2、2、基础租金和附加租金。3、注意租金的调整：短期不变，长期约定。谈判谈判一般由业主和租户进行。物业管理公司有时也会参加。应注意细节：用途、限制、时间、维护、以及广告标志。营销推广1、价格优势；2、物业优势；3、声誉优势；4、实用优势合同法律特征双务、有偿、诺成意思一致即成立、要式要求特定形式和手续、连续性与事件有关合同。P168-联系第八章。要求了解细节基本条款重要1、 姓名住所；2、 座落、位置、面积、装修、设施；3、3、 用4、5、 途6、7、8、 ；9、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、21、22、23、24、25、26、27、28、 按合同规定使用。4、期限；29、30、31、32、33、34、35、36、37、38、5、租金支付：核心。6、修缮责任的划分：住宅自然损坏业主修，生产经营合同定。39、40、41、 ；42、43、44、7、 转租约定原出租人同意并备案8、 变更和解除条件；自然中止与人为终止的内含与识别。9、双方的权利义务；10、双方约定的其他条款。客户租户关系管理1、实施客户关系管理的作用：流程、应变、收入、满意；2、涉及的工作：档案；服务；租金；统计；个性化服务。P177第七章 成本14.5%概念为产权人和使用人提供维修服务发生的各项支出。P182构成营业成本直接人工、直接材料、间接费用阅读细节和构成；阅读细节和构成期间费用管理费用：公司经费、董事会费、劳动保险费、咨询费。 财务费用：一切与筹措资金有关的费用。分类1、按经济性质(内容)分，如材料、工资。2、按经济用途分（即构成）。3、按与业务关系分：固定、变动、半变动的。4、按计算依据分：计划的，目标的，定额的实际的。5、按与决策的关系分：边际的、机会的、沉没的。P184要理解并会区分估算人工；办公、共用；保安；清洁；绿化；折旧；保险；专项维修。每单位面积费用=该项费用之和/相关物业面积（需要时除以12）注意：掌握通式，并要求深入阅读了解各个项目的具体构成。理解通式深入阅读了解构成预算概念意义可作考评标准P194-200要理解并能区分编制基本要求P1951、要以定额为基础；2、要有技术准备措施作保证；3、要与其他预算协调；4、要提高资金使用效益；5、要留有适当的余地。编制方法1、固定预算：以过去实际支出为基础，一般不作变动；2、弹性预算：可根据业务成本的变化而自行调整；9、 零基预算：以实际为基础逐项重新制定；工作量大10、 滚动预算：按年分月，逐期调整补充；11、 概率预算：定根据概率，针对变量，作出估计预算。编制方式二下一上制编制程序1、收集资。2、预测成本。3、编制各种预算：营业成本已收入预算为基础、管理费用、财务费用。控制分类1、按时间：事先开端、事中中心、事后改进。2、按机制：前馈、防护、反馈。要求深入阅读理解P200原则全面、效益、责权利结合、例外管理要求理解。程序确定标准、执行标准、确定差异、纠正差异、考核奖惩。体系1、成本中心：直接提供服务的部门，如保洁部门。2、费用中心：不直接提供服务的部门，如人事处。业绩考核经济效益指标：成本降低额和成本降低率。服务质量指标：物业升值率最具综合性。管理日常管理1、利用物业周期理论控制成本起步成长成熟衰退。2、严格实施成本预算培训。3、建立健全开支报销审批制度。附：注意收费方式;包干法和酬金法，指南174。P205第八章 合同10.5%类 型相关合同1、 建设单位与他人订立的与物业管理有关的合同。2、2、业主与他人签订的与物业管理有关的合同。3、建设单位与物业公司订立的前期合同。业主与物业管理公司签订的服务合同。3、4、物业管理公司与专营公司签订的合同。P207-212前期服务合同在业主大会选聘之前由建设单位与物业管理企业签订的合同。特征：建设单位，过渡性，要式合同。物业服务合同业主大会代表全体业主与物业管理企业签订的合同。特征：相互信任，有偿，诺成并双务，劳务。PZ有别。内容1、物业情况 2、委托事项 3、义务权利 4、要求标准5、服务维修费用 6、专项维修基金 7、物业管理用房8、物业经营管理 9、委托服务期限 10、违约责任 P212原则要点1、宜细不宜粗。2、应当有偿有期限。3、应当实事求是留有余地。4、应当明确界定违约责任和处理方式。P214理解原因。招标招投原则公开公平公正合理 P219-227阅读教材理解概念招投特点早介入，阶段性 招标方式公开招标；邀请招标。议标？招标程序十二条 投标程序七条 风险特征有害性、不确定性、可测性 P227阅读教材理解概念成本防范成本、处理成本、社会成本。类型纯粹与投机；财产责任与人身；自然社会政治经济和技术；基本和特殊。 管理步骤识别、评估、控制、调整 风险控制回避、承担、预防、转移比P325少保险保险原则诚信、可保、近因、比例。P231-241阅读教材理解概念保险合同特征要式合同，附和合同；双务有偿合同；射幸合同。要求理解各个概念。保险主体当事人：保险人、被保险人、投保人；关系人：受益人、代理人、经纪人。物业的险种1、 财产保险：广义、狭义、物业主要是火险。2、 雇主责任险：又称劳工保险。3、公众责任险：承保的是投保人的损害赔偿责任，是无形财产。注意各自的概念、责任范围、除外责任、赔偿金额、保险费率。投保决策过程1、详细调查；2、确定所需；3、确定保额和保费；4、选择公司；5、分析保单；6、作出投保决策（补充）第九章 财务4.0%工作评价工作报告(内部为主)工作总结财务报告（重要概述）文字：表格: 主表：资负利润现金成本附表：资负利润以及其他分析: 比率法、比较法工作计划绩效评估(外部为主)封面评估指标: 分为基本修正评议三个层次内含效益资产偿债发展四类若干项标准: 优良中低差18642共五级方法: 系数、综合、定性定量结合附件财务管理概 述对象1、财务活动：包括筹集、运用、耗费、收回、分配。2、财务关系：与所有者、债权人、债务人、政府、员工、机关。P243-251目标1、 总目标：利润、利润率、价值（或财富）；2、2、具体目标：筹资、投资、分配。内容筹资决策；投资决策；利润分配决策。手段现状网络财务企业资源规划。财务管理报 告表格会计报表主表：资产及负债表、利润表、 现金流量表、成本表；附表：资产负债附表、利润附表、其他自编附表。P252-256文字会计报表附注；财务情况说明书。财务管理分 析概念以财务报告的信息为依据，采用科学规范的方法和程序，分析企业的财务状况和成果，为企业领导提供决策依据的活动。P256-261形式内部和外部；全面和专题；财务报表和内部报表；现在和将来。方法比率分析法：包括相关比率、构成比率、效率比率。 比较分析法：包括绝对数比较和相对数比较。过程准备、实事、报告三阶段。物业绩效评 价绩效的概念绩效是成绩和效益，包括管理绩效和资产绩效两个层面，后续内容以管理绩效为主。P262-285内容很多考的不多写得不好适当阅读注意指标及其公式的规律性评价的概念指运用科学的方法体系标准程序，对物业管理企业和经营者在一定时期内经营管理效益和业绩作客观评价的活动。评价类型从主体分：政府、社会、集团、企业、项目。基本指标修正指标评议指标评价结果评价要素指标体系效益运营偿债发展四类九项266-270类别同左，四类十四项270-276包括经营者素质社会贡共八项P276二者合一PR + -标准标准级别：优秀、良好、平均、较低、较差 或者：A、 B、 C、 D、 E系数值： 1.0， 0.8， 0.6， 0.4， 0.20分：优良中低差或：ABCDE85、70、50、40方法基本指标法修正指标法综合分析法五人评定定性定量结合法0.8+0.2绩效报告结构：封面、正文、附录。 注意：简洁规范、切中要害、依据充分、特殊说明、结果明确物业管理报 告概念指物业管理经营者向有关方面提供的，反映其在一定阶段的工作成效和财务效益，以及未来计划的文书。P285-288类型1、按报告的对象划分；对业主、对上级、对投资商；2、按提交报告的时间分；月度、季度、半年、年度。构成与内容1、工作总结2、财务报告3、工作计划 编写注意点1、突出重点，兼顾一般（轻重结合）；2、注意时效，真实可靠（及时可靠）；3、报告清楚，文字简练（简法清晰）。第十章 写字楼11.0%概 述写字楼特点1、区位好、规模大；2、现代化高层；3、功能齐全，配套完善；4、专业物业公司管理；5、产权的完整。P302-312联系第一章影响因素位置、交通、声誉、建筑、大堂、电梯、走廊、布置、服务、设备、管理、租户、共12条。级别划分单纯商住综合p303z253以及甲乙丙P307并P2Z2目标宏观国家社会常规1、 经营目标：收益部分的使用率最大化； 普通70-80%写字楼60-70%。2、管理目标：物业资产保值升值率最大化；3、服务目标：物业所有者和使用者的满意度最大化。微观具体职能岗位工作模式物业发展目标市场定位、管理目标、租户管理、租务市场管理、租赁期间管理等。管理内容推进营销：围绕特性，组织看楼，低租次要；保证收租：减少迟欠，优惠及时；协调关系：业主，租户，管理企业三者关系；组织控制：管理工作有效的标志。管理策略1界定服务范围：分段提供服务如竣工、装修、运行；2、确保合同服务：确保合同服务，适当超值服务；3、保证非收益部分使用需求：公用、服务、设备空间。租赁管 理选择租户1、租户的商业信誉、财务状况；2、租户需要得面积：大小、组合、性质、发展；3、租户需要的服务：时间、安全、通风。P314-318参见第六章确定租金1、计算面积：建面、出租单元建面、可出租建面；R/U.2、研究租金：业主要求的基础租金和市场要求的市场租金与166不同；整体水平、单元水平、高低平衡； 3、规划面积和装修：如何安排面积，谁来支付费用。调整租金短期保持不变，长期3-5年以上做出调整规定。制定租约1、正确制定租约的标准条款；2、正确进行折让优惠和权利授予。安全管 理安全种类1工程安全首要问题；2、消防安全自动消防最重要；3、治安安全主要任务是疏导和控制；4、应急预案。P320-326联系第十一章风险种类大体同。 风险识别是风险管理的基础。 风险特点全员、全期、动态。 P324风险应对回避、转移、分担、承担、减轻、应急比P230多保险策略保险组合，平衡安全和费用，业主企业租户都参加P325绩效评价选择标准1、能令业主满意；2、有专业服务水平；3、及时提供信息；4、具有良好的计划。P326区别于第九章绩效评价指标1服务满意程度第一指标；2物业经济指标=经营指标+管理指标-注意内涵327。3物业品牌程度。第十一章 商业物业 6.0%概述经营目标物业受益最大化P329-335注意应用经营管理工作内容331招商及组合共生理论；要了解零售技术；维护物业；促进营销；保险和风险管理；最简明的是不接纳危险承租户；财务管理。经营管理的类型层次策略运行这是零售商业物业经营管理的核心内容。包括市场分析、选址分析、经营业态、租户选择、租金租约等。现场管理按组织形式：常用的是门里门外法；门里小自己干，门外大社会干，优势是分工，劣势是分割。按专业分类：-。选址与规划市场、交通、地点、规模、设施。三种理论中心理论：零售物业要引入多种零售店；同类聚集理论：聚集有利，低档一个，高档多个；需求外延理论：主力店流向普通店。理论应用：租户多样，引进主力，空间安排。租赁管理内容租户选择1、声誉：服务、业务、更换； 2、财务能力：如初期资金支持；3、租户的组合和位置分配：相互补充，合理分配；4、租户对服务的要求：面积、位置、流量、特殊服务。P337-342参见第六章和第十章租金制定基础租金以每月每平方米计算；又称最低租金；与租户业绩无关。注意：与P166相同，与P317不同。 百分比租金通常以营业额的年度值计算；具体操作可按月或季支付；没有统一要求，具体比例协商确定；租金=基础租金+超额营业额*百分比 净租出租者负责建筑维修。出租者负责建筑维修、相关税金； 出租者负责建筑维修、相关税金、保险费。未论能源。毛租毛租金：出租者负担从建筑维修、相关税金直到能源消耗的所有费用，但是这情况并不多见。 调整调整一般针对基本租金，经营费用可以每年商定；Z268主要租户五年一次，次要的每年一次。注意：基础和附加；主要和次要；长期和短期。租约制定用途相对固定，以保持整体的统一；限制在一定距离4-8公里内重复设店；营业时间应当协调一致，统一制定；公用面积的组成、维护、费用的