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新常态下我国房地产市场风险预警机制研究 摘要：房地产是我国经济的一个重要组成部分和国民经济繁荣发展的重要支点，其健康稳定发展不仅有助于抵御经济危机，预防通胀，且对减轻经济下行压力起着关键性作用。在经济进入新常态后，如何促进房地产市场和谐、稳定发展引起了社会的高度关注。新常态下的房地产业，一方面出现结构性调整的阵痛，另一方面，房地产要适应整个国家的新常态，要为新常态作贡献。本文分析了当前我国房地产市场的发展现状及房地产泡沫风险，提出了经济新常态下促进我国房地产市场持续、健康发展的对策。 关键词：经济新常态 房地产市场 预警机制 中图分类号：F272 文献标识码：A 文章编号：1002-5812（2015）18-0109-03 一、我国房地产市场的特征和现状 伴随着工业化、城市化进程的加快，我国房地产业一度异常活跃，积极促进了经济社会的发展。但是，由于其增长过快，负面影响也在蔓延，已经成为调结构促和谐的一大隐患。 （一）特征。房地产市场就是从事房产、土地的销售、租赁、买卖、抵押等贸易活动的场所和领域，分为一级市场、二级市场和三级市场。房地产市场作为市场经济体系的一个有机组成部分，既具有各类市场的共同特征，又具有与其他市场不同的特性。与发达国家相比，我国房地产市场的基本特征如下：（1）市场化程度较低。我国房地产金融远远不够发达，市场直接融资的渠道狭窄，关于房地产市场的银行理财产品品种不多。（2）结构不合理。我国房地产市场发展历史较短，且过度依赖一级市场。住房需求在很大程度上本该可以通过存量资源的重新优化配置得到满足，使大量空置房通过二级市场、租赁市场、中介市场直接与需求有效对接，而我国房地产尚没有充分发挥二级市场、租赁市场和中介市场的作用。（3）住房保障体系不健全。我国虽然建立了相对完整的公积金、经适房、贴息、贴租、廉租房等住房保障体系，但覆盖面较小，保障程度较低。（4）区域发展不平衡。我国沿海和内陆城市以及小城市之间、经济发达地区和老工业基地之间保障水平存在较大差异。 （二）现状。自住性消费需求是市场的真实需求和居民安居乐业的物质基础，也是房地产市场繁荣稳定的基础性力量。正确引导住房自住性消费需求有利于房地产市场的繁荣和健康发展，供需失衡将推动房价的进一步高涨。当前，我国房地产市场的结构背离了市场需求，高档商品住房供给旺盛，适合中低收入者的产品总量总体短缺。 1.供求总量失衡。在房地产市场发展过程中，存在短缺与过剩并存的问题。伴随着国民经济发展和城镇化水平的不断提高，居民的购房支出能力和潜在的房地产需求不断提高，消费欲望升级也带来住宅市场巨大的潜在需求。近年来，我国房地产过热的问题引起了社会的普遍关注，政府连续出台调控措施，但房价依然居高不下。主要原因有：市场总体供应水平不高，刚性需求客观存在;家庭和企业购房者对房地产所有权的特殊心理偏好效应;多数中低收入者买不起住房，造成大批商品房空置。国际货币基金组织副总裁朱民在IMF 2015春季年会上推断，中国目前楼市空置面积约达10亿m2。据国家统计局数据显示2013年末全国商品房待售面积为49 295万m2，这意味着有4 930万套左右的商品房待售（按每套住房100m2估算）。 2.供求结构失衡。商品房和经适房、廉租房供应与需求的数量不匹配，结构不合理。住房制度改革以来，由于对住房市场配置的过度强调，导致了住房价格的过快上涨，地方政府和开发商对房地产开发非常感兴趣，而对提供经适房和廉租房则没有热情，使原本应占市场主体的保障性住房逐渐被边缘化。廉租房、经济适用房的市场供应难以满足中低收入家庭的住房需求，购买商品房成了居民解决住房问题的基本方式。 二、我国房地产市场供求不均的原因分析 （一）房地产价格的粘性导致供求不平衡。新古典经济学认为，商品是同质的，交易双方大量自由进入市场后价格是灵活的，可以通过价格调整达到供需平衡。因房地产市场属于非完全性竞争市场，其高度垄断性导致了开发商在市场上具有垄断操控能力。再加上信息不对称，与购房者相比，开发商始终处于更为有利的地位，价格趋于刚性在所难免。房地产商品价格呈现粘性，市场价格不具备伸缩性，不能按照市场供求情形的变化即刻作出调整，从而导致市场供需失衡。 （二）过高的交易成本导致供求不平衡。住房是一种生活必需品，决然不是投资品，更不应该成为国家经济命脉的支柱产业。当前，我国经济运行过程中，民生与民权等诸多事业都受到了高房价、土地财政的负面影响。在支持改善性需求方面，我国的二手房交易成本较高，现行房产税制度抑制了二手房的有效流转，不利于改善性住房需求的释放。虽然新建住房的土地出让、开发销售等可以带来更多的财政收入，但是，在住房存量较为充足的情况下，大量开发建设新房，将耗费本已稀缺的土地和资源。 （三）价格形成机制垄断导致供求失衡。不可移动的房产和其他建筑物，只能在当地消费，不像普通商品一样，可以通过价格信号引导资源优化配置和合理流动。房地产难以形成统一、完整的（非垄断）市场。住房是生活必需品，当市场上没有其他替代物时，价格不会全由市场供求决定，除受市场供求影响外还要受定价者的主观约束，必然出现高房价现象，处于弱势地位的消费者只能接受这一价格。 （四）金融政策的变动导致供求不平衡。房地产是个资金密集型产业，楼盘开发的大部分资金来源于银行贷款，需要金融业的介入和支持。国家通过对信贷规模、利率水平、贷款方式的选择来调控房地产市场，当房地产需求过旺或者不足、投资过热或者疲软时，国家就会收紧或者扩大房地产信贷。对房地产开发商而言，银行贷款的额度和贷款利率的波动都会影响房地产供应;对购房者而言，银行贷款首付额度和贷款利率将影响其购买决策，造成房地产市场供给量与需求量的不平衡。 （五）消费者家庭和企业对房地产所有权的偏好。有很多原因，包括租赁市场的规范和发展程度、承租人的基本权利的限制形式、租户权益的制度安排、保护控制租金、合同的限制，都影响着房地产所有权的支付溢价。我国不管是企业还是家庭大都愿意取得房地产的所有权，从而影响获得房地产所有权支付的溢价。另外，供求双方行为不免受到房地产的生产周期长、位置固定性等因素的影响。对于购房者来说，主要是对房地产价格未来走势的预期。 三、房地产市场“泡沫”风险 易居房地产研究院发布的2014年全国房价收入比报告指出，2014年我国商品房价收入比为7.1。较2013年的7.3相比，房价收入比再度下降，但仍然超过发达国家很多（发达国家一般为1.85.5倍），具世界银行统计，我国房地产收入较发展中国家（36倍）也超出较多，一般认为，合理的房价收入比的取值范围为46，若高于这一范围，则认为房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。因此，我国房地产泡沫已成为影响国民经济全局的系统性风险。 （一）房地产投资占比过大，影响结构调整。在我国，与房地产相关的上游和下游产业多达60多个，直接影响GDP数字。近年来，全国房地产投资约占整个GDP的6.6%，占全部投资的25%（有的地方达34%左右）。房地产行业带动高能耗、高排放、高污染的企业发展，拉动了钢筋、水泥行业的经济增长，助推了GDP数字，结构调整必须在内涵上作文章。 （二）无序发展的房地产业，演变为“高碳”经济的肇事者。房产商出于商业考虑，集中投资城市，使城市的大气、土壤、水资源等自然承载力急剧下降，人为加剧环境问题。此外，房地产业及其上游和下游企业主要依靠资源、能源消耗、环境寻求发展，无论是在上游还是下游，都会造成大量的高碳排放。需要从自然与人文的角度进行可持续增长的经济评价与环境评价，避免高排放的社会责任问题。 （三）房价的持续飙升。房价的持续飙升使房地产从消费需求演变为投资需求，逐步失去房地产的赋性，使社会财富积累逐渐转向房产商及少数有钱人，商品房不再是供人居住和使用的场所，终将异化成投机炒作的手段和社会财富的切割机，房地产市场泡沫化的结果就是全部市场从快速膨胀到破裂再到长时间萎靡衰退，将成为经济发展的绊脚石，并遗留一系列与公平原则相背离的经济问题与社会问题。 （四）房价快速高涨将威胁经济和金融安全。房价过快上涨，将埋下通胀潜在祸根，必将成为导致人民币大幅贬值的导火索。加大利用信贷工具购买房地产消费者或投（机）资人（房地产持有者）的生活压力，影响其生活质量、资产质量，久之必然危及整个社会和经济的安全。金融机构高比例、大量释放房地产信贷，会增加自身经营的不确定性，从而构成经营安全威胁。因此，房价继续大幅上升，意味着货币不断贬值，将导致价格体系的大洗牌，以及不可避免的恶性通货膨胀。从成熟房地产市场来看，市场的发展、房价的上涨，是一个与经济发展水平大致同步的过程，并有自身合理的区间。 四、房地产市场风险预警机制 目前，调控政策体系总体上促进了房地产业的平稳发展，但房地产业和市场运行的实际情况，宏观调控和物价稳定控制的建立，以及低收入者住房问题的解决，与防止房地产过热危及金融安全和经济安全的目标相比，仍有差距，比较脆弱的房地产市场稳定运行的基础性制度，依然需要改进和完善。笔者认为，当前所实施的房地产宏观调控政策措施，在某种程度上，混淆了不同层面政府干预房地产市场和住房问题的管理职责，即完善住房市场规则职责、保证住房市场稳定运行职责、对中低收入者住房保障职责。对此，本文提出如下建议： （一）积极借鉴发达国家经验对我国住房保障制度的启示。对照英国、法国、德国、日本等国家的住房政策，是不是依托市场来提供城市住房是有关政策差异的根源。英国的公共住房、法国的廉租房、德国的“福利住房”政策，都有较高的参考价值，即政府积极参与住房供应。美国住房次贷危机的爆发，日本20世纪房地产泡沫的破裂，显示了政府建设公共住房的重要性。目前，我国房地产市场出现的问题与政府经济适用房政策、廉租房政策落实不当，没有足够的公共住宅相关联。需要立足我国基本国情，研究构建住房供应体制。从目标价值来看，资本和土地资源，城市住房供应体系和相关政策，可以有效控制房地产的发展，尽可能减少对土地、资本和资源的占用，保障经济社会的健康发展。 （二）坚持预防性调控方向，发挥价格杠杆的双向调节机制。房地产宏观调控是保证房地产业健康平稳发展的手段，要做到“预防性调控”，而不是“事后调控”。运用价格杠杆的灵活性作用，让交易者依据市场价格信息来调整需求和供给量。当价格不灵活时，交易者应依据市场价格方面的消息来调整需求和供给量以达到自身的供求行为;在供需不平衡的条件下，只有通过价格和数量的共同调控，才能达到供需平衡。真正做到具有预见性的主动调控，必须建立全面的房地产预警系统，依据市场动态及时反映房地产业的冷热状态，适度干预房地产市场，保障市场健康平稳发展。 （三）坚持有保有压、区别对待、循序渐进的调控法则。坚持调控政策循序渐进，间接或直接地有效调控供给和需求，逐步加大调控力度，达到供需平衡。调控政策对不同地区、不同类型住宅居民区别对待、有保有压。严格土地政策、灵活货币政策，适当增加住宅用地供应，盘活存量土地，调整住宅建设用地结构，有效增加中低价位、中小套型的普通商品房供应，缓解供求紧张状态。鼓励购房者自用住房中等消费水平。加快发展房地产存量市场，有效配置存量房地产资源，支持房地产市场持续发展。制定发展扶持二手房市场政策，加大金融服务机构支持二手房市场力度，简化交易手续，降低或免征交易税，推进建设中介机构房地产信息交易平台。 （四）完善市场运行调控机制，调整供给结构，保障中低收入者的住房需求。调控政策导向是实现普通老百姓“居者有其屋”的心愿，密切关注适应普通老百姓对不同住房结构与层次的需求，逐步细化对提供经济适用房、廉租房地产商的政策优惠，重点惠顾低收入者和拆迁户。公共政府的宏观调控职能，理应承担采取政策和措施优化经济均衡状态运行，保证有效利用经济资源的职能。利用财政政策（税收），税目和税率的变化，对房地产市场的供给和需求发挥调节作用，调节商品房结构;运用财政支出和转移支付增加工资，提高居民购买能力，改善和提升中低收入家庭的购房能力;发挥货币政策宏观调控房地产经济，控制货币超规模供应进入房地产业，使其既满足房地产开发经营的需求资金，又确保信贷平衡。 （五）引导房地产商理性投资，居民理性消费，政府绩效考核科学化。基于有效供给和需求，加强对现有政策的执行，使其成为制定新政策的出发点。从制度入手规制市场活动，强化房地产开发商管理，增强其市场营销意识，生产适销对路的房地产产品，指导房地产商的投资行为。引导消费者理性消费，避免盲目攀比、超前、超能力的商品房消费、投资理念，以降低社会公众的主观需求。引导住户树立两元消费的观念，即购买或租赁，改变目前的购买循环模式。科学拟订地方政府公共事业管理绩效评价标准，减少经济指标包括国内生产总值的增长、财政收入的增长，增加社会指标，防止为追求GDP及财政收入增长而出售大量土地、大规模建设，缓解政策对房地产业的推动力。 （六）在坚持市场调控的基础上，灵活应用法律和行政手段。坚持市场导向，尊重市场规律，采用符合市场经济规律、适合市场机制的新办法，根据市场走势，调整完善税收政策，合理引导住房消费。灵活应用法律和银行信贷政策、行政手段、财政政策等机动调整房地产市场，抑制过度住房消费，实现供求基本平衡。健全法规政策，完善房地产产权、开发、买卖、中介、税费、价格和物业管理法规，以及房地产市场规则。创建优良的市场环境，让房地产市场遵守公平竞争规则，让投资者有良好的市场环境，对土地供应、闲置土地的处置回收、商品房预售、房改房上市（政策性）等作出明确规定，使房地产市场有序发展。 总之，房地产市场的不规范与不健全是泡沫扩张的因素，掌管与消化市场泡沫，应当加强制度完善、市场建