土地估价师2011年个人专业实践总结.doc

土地估价专业实践总结* 石家庄*房地产评估有限公司 邮编：050011档案号： 资格证书号：摘要：估价师是一个较为新兴的行业，是一个对理论和实践要求较高的行业。在掌握了扎实的理论知识的同时，也要求估价师拥有一定的实践经验，本报告从本人实践角度出发，简单阐述了土地评估的具体工作内容、评估程序、估价方法的现实应用、估价行业存在的风险等问题。关键词：土地估价 、估价方法、行业风险 土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下及某一时点的价格的过程。所以土地估价是一项系统工作，不仅要合理选用估价依据、熟练运用估价方法、撰写完整的土地估价报告，更要关注土地和房地产市场行情与走势、了解宏观经济状况、分析区域发展潜力、并能将金融、会计、统计、建筑、法律等相关知识充实到整个土地估价工作中来，使得土地估价结果更具有说服力。下面就本人在石家庄万汇土地评估有限公司进行土地估价实践的工作和心得作一总结，主要分两部分来阐述。第一部分 专业实践期间的工作内容石家庄*土地评估有限公司成立于2006年，注册资金300万元，2009年5月21日由河北省土地估价师协会批准升级为可在全省范围内从事土地评估业务的土地估价机构，注册土地估价师6名。我于2002年7月毕业于*大学*专业，一直从事房地产领域的相关工作房地产开发、房地产经纪、房地产评估、土地评估等，积累了较为丰富的理论知识和实践经验，并先后取得了建筑经济师（2006年）、房地产估价师（2006年）、土地估价师（2009年）等执业资格。我在石家庄*土地土地评估有限公司实践期间的主要工作为：1、收集土地交易案例，对各类评估方法所需用数据进行收集。2、由土地行政主管部门委托的为委托方确定土地招拍挂出让底价的评估工作。3、土地使用权抵押贷款涉及的土地抵押价值评估。4、土地产权过户缴纳契税的土地市场价格评估。经过两年的实践总结我认为土地评估的基本程序是这样的：首先接受估价任务，同时确定估价的基本项目（包括估价对象、估价目的、估价时点），其次要拟定作业计划（包括确定估价项目、内容、资料类型、来源、调查方法、人员安排、时间进度等），然后要进行资料的收集和实地踏勘（包括社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地所处区域因素和个别因素，及宗地自身条件、权利状况、利用状况等），紧接着要进行相关资料分析，分析完后要选适合估价对象的估价方法和试算宗地价格确定最后估价额，最后撰写估价报告、交付土地估价报告并收取估价费用。第二部分 专业实践的认识与心得一、土地估价概述土地价格实际上是土地经济价值的反应，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价。在我国，土地价格是以土地使用权出让、转让为前提、一次性支付的多年地租的现值总和。由于土地位置的固定性，在地区性市场之间，地价很难形成统一的市场价格，所以地价具有明显的地区性。影响土地价格的因素主要有一般因素、区域因素、和个别因素，我个人认为区域因素和个别因素在我们做土地价格评估时是要特别注意的，因为在同一地区内一般因素都相同，而区域因素和个别因素就成为影响地价的主要因素，只要能认真分析这两个因素，对正确把握土地价格就能起到很大作用。同时，土地估价还要掌握一些估价的基本原则，如合法原则、替代原则、预期收益原则、最有效使用原则、变动原则、协调原则、需求与供给原则等。在实践中我认识到在撰写土地估价报告时，写入本次评估所运用估价原则时不要简单的把所有基本原则都罗列上来，而要有针对性，要根据所选用的估价方法来写入本次评估所遵循的原则。土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、假设开发法和成本逼近法。我们应根据估价对象、估价目的和所收集的资料情况，正确选用适宜的评估方法，这样才能对土地做出准确合理的估价。综上所述，要想做出正确的土地估价，估价人员必须细致分析并正确判断影响土地价格的因素的变动趋向，综合运用估价的基本原则，灵活使用各种土地估价方法。二、对土地估价方法的解析土地估价的基本方法有：收益还原法、市场比较法、成本逼近法、假设开发法、基准地价系数修正法，不同的估价方法有不同的特点和适用范围，也有相应的限制条件。所以在估价时应根据估价目的、估价对象的特点以及所收集到的资料状况，考虑各估价方法的特点、限制和适用范围，选择适宜的评估方法。另外评估土地价格，一般应采用不少于两种方法。（1）收益还原法。该方法计算的基本公式共有7个，要根据纯收益的变化状况来选择合适的公式。本方法只适用于有收益或潜在收益的土地。该方法由于其特殊性，日常用的较少，因为在该方法中两个主要的数据，稳定的纯收益和适当的还原利率的求取，要受一般的经济行情和工商企业以及房地产市场的发展、变化的影响，实践过程中发现确定具体数值是一件很困难的事，这也是收益还原法的一个缺点。（2）市场比较法。该方法主要适合于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区，在我国选用此方法经行评估，至少要选取3个比较案例，而且3个比较案例的成交时间与估价时点相比应在2年内。该方法运用过程中的重点在于收集、确定合适的市场比较案例和期日修正系数的确定。实践过程中发现，对于地产市场较发达的地区来说，比较案例的收集、确定较简单，期日修正采用地价指数变动率来计算；对于地产市场不发达地区来说，采用此方法评估地价要慎重。（3）成本逼近法。该方法一般适用于新开发土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交案例不多，无法利用市场比较法等方法进行估价时采用，同时要求待估宗地所在周边区域有征收土地的案例，有明确的征收土地补偿文件。其计算基本公式为：土地价格（土地取得费相关税费土地开发费投资利息投资利润土地增值收益）修正系数。实践过程中发现，该方法在运用过程中的重点是求取土地取得费、土地开发费用和求取还原利率。土地取得费主要依据当地行政部门公布的征地区片价来确定，土地开发费用根据宗地开发程度参照城区基准地价技术报告中涉及的土地开发程度修正中涉及的土地开发费用来确定，还原利率由安全利率加风险调整值来确定。（4）假设开发法。该估价方法主要适用于待开发建设土地、有明确规划依据的土地及建成区房地产市场较繁荣的区段土地。其计算基本公式为：总地价=售楼总价-开发总费用-专业费-不可预见费-利息-利润-税费。该估价方法要求根据规划设计条件预测开发完成后的不动产总价，这个总价对于用于出售的不动产一般要用市场比较法和求取，对于出租的不动产，一般要先运用市场比较法求取租金，再运用收益法求取不动产的总价，再者就是开发费用的确定，这就要求评估人员对区域相关工程造价有很熟悉的了解和把握。另外，相关费用的项目和标准，需要评估人员到规划、房产、土地、财政、税务等部门收集相关的法律法规和收费标准，以此作为评估取值的依据。（5）基准地价系数修正法。该估价方法主要适合在城市规划范围内的商业、住宅、工业、综合土地的评估。其计算基本公式为：基准地价系数修正法评估的宗地地价（基准地价设定开发程度下的宗地地价）基准地价（1K）K123开发程度修正幅度K4（其中式中： K1期日修正系数 K2容积率修正系数 K3其它因素修正系数 K4土地使用年期修正系数 K影响地价区域因素及个别因素修正系数之和）。在实践过程中，要运用此方法首先要收集当地最新的基准地价成果，包括基准地价图表及修正体系，一般地区的基准地价技术报告中涵盖了这些内容。其次在实地踏勘过程中，一定要仔细填写现场调查表，主要包括区域和个别因素的调查、区域地价水平的调查，调查资料对评估结果特别重要。本方法存在的难点主要是期日修正系数中涉及的地价指数和还原利率的确定。由于各种方法都有自己的特点、限制和适用范围，这就要求评估人员在现实估价工作中要多调查多分析，灵活运用各种估价方法，做到心中有价，那样在估价过程中才能更好地处理好理论计算与实际地价之间的差异问题。三、土地评估存在的风险经过两年的专业实践，发现土地评估行业存在着诸多风险，以下是本人对地土地估价存在风险的认识：（1）政策风险。中国的房地产市场是一个政策性市场，政策上稍有调整，房地产市场都会有变化。与房地产市场相关的政策主要有金融政策、土地供给政策、产业政策等。所以我们平时要加强政策的研究与学习（2）委托方的某种要求造成对估价对象价格高估或低估的风险。对于抵押业务估值过高的项目，估价机构承担着若抵押权人不按规定还款，银行要求处置资产时，这时土地市场正处与低迷时期，致使抵押物变现值不足与偿还贷款，估价机构就有可能承担相应的经济赔偿责任；而对于涉税项目的评估，过低的评估值会给国家造成税收的流失，而估价机构就应当承担相应的法律风险。（3）估价从业人员执业能力的低下带来的风险。土地估价过程主要是凭借估价师的主观意识来形成土地价格的模板，从而来反映客观存在的土地价值的行为，所以土地估价有赖于估价师的主观判断。同时估价师执业能力又受个人知识结构、工作结构等因素的影响。再有目前有一些估价估价机构低薪聘请如一些应届毕业生等理论和实践经验都不很丰富的估价员来处理日常事务，撰写估价报告，致使估价报告存在文字错误、计算过程存在逻辑错误以及相关数据的取值依据不强等，导致估价机构出具一些不符合规范的估价报告。（4）所谓“领导关系” 干预带来风险。随着估价机构业务来源的不断扩大，估价机构在业务上要跟很多相关单位来往密切。比如相关“领导关系打招呼、开条子”刻意要求抬高或压低评估价格，这些干预在我看来对估价机构压力很大，相对来说面临很大风险。综上所述，土地估价存在的风险有的是可控的，有的是不可控的。政策风险不可控，这就要求我们只有通过不断学习，认真的判断来降低不可控风险来临的可能性；对于可控风险，可以通过估价人员的努力和估价机构加强各项管理制度的完善和管理，对可控风险加以有效控制和防范。四、行业发展及对土地估价人员的要求我国的土地估价行业的发展与西方发达国家和地区相比，虽然起步较晚，但是发展较快。由于发展较快，使得土地估价领域的法律、法规和制度都不是很完善，再加上我国现存的估价理论和方法都是在国外经验的基础上结合我国的实际情况而形成的，这都导致我国的土地估价存在好多特点。所以我认为要想实现行业的健康有序的发展，这就需要我们行业的大量专家要全面总结经验，要根据我国的土地制度和状况进行土地估价技术方面的创新，要再深入研究土地估价技术，拓展土地估价技术方法，来满足不断增加和变化的土地估价业务需