项目可行性研究管理办法.doc

项目可行性研究管理办法制度名称项目可行性研究管理办法制度编号受控状态执行部门监督部门生效日期第1章 总则第1条 项目的可行性研究决定了项目是否能够开展，为了规范公司对项目可行性研究的管理，实现项目决策的科学化、标准化、民主化，避免房地产项目投资的失误，特制定本办法。第2条 对开发项目进行整体论证、研究的相关事项均遵循本办法。第3条 可行性研究是在项目工程投资决策前，对与项目有关的社会、经济、技术、风险等方面进行研究、分析和论证，对拟定的各种项目相关的方案进行全面的分析，评估项目的可行性，确定项目是否应该投资和怎样投资，为公司对开发项目的决策提供可靠、科学的依据。第2章 可行性研究步骤第4条 筹备。可行性研究的筹备工作包括提出项目开发的设想、组建研究小组、制订研究计划、编制工作大纲等。第5条 调查。可行性调查分为市场调查与资源调查。1市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成。2资源调查应包括建设地点调查、开发项目用地现状、交通运输条件、外围基础设施、环境保护等方面的调查，为下一步规划方案设计、进行技术经济分析提供资料。第6条 方案的制订与选择。研究小组在收集资料和数据的基础上，拟出若干方案，将这些方案进行反复比较与论证后，挑选出科学性、经济型、实用性最优的一个方案。第7条 财务评价与不确定性分析。对挑选出的最优方案估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细的财务评价和不确定性分析，以此论证项目的盈利能力。第8条 编写可行性研究报告书。经上述分析与评价，即可编写详细的可行性研究报告，推荐一个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供领导决策。报告书至少包括以下6部分内容。1封面：要能反映评估项目的名称、谁作的评估及可行性研究报告写作时间。2报告摘要：用简洁的语言介绍被评估项目所处地区的市场情况、项目本身的情况和特点、评估的结论。文字要字斟句酌、言必达意，字数以不超过1 000字为宜。3目录。4正文：这是可行性研究报告的主体，要按照逻辑顺序，从总体到细节循序进行，具体包括项目总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目、规划方案及建设条件、建设方式与进度安排、投资估算及资金筹措、项目评估基础数据的预测和选定、项目经济效益评价、风险分析和结论与建议等12个方面。5附表：正文中不便插入的较大型表格可作为附表，一般包括项目工程进度计划表、项目投资估算表、投资计划和资金筹措表、项目销售计划表、项目销售收入测算表、财务现金流量表、资金来源与运用表、贷款还本付息估算表和敏感性分析表等。6附图：一般包括项目位置示意图、项目规划用地红线图、建筑设计方案平面图等。第3章 可行性研究的内容第9条 研究项目概况1项目名称。2项目的地理位置：包括项目所在地城市、区和街道，项目周围主要建筑物等。3项目所在地的周围环境状况。主要从工业、商业及相关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性。4项目的性质及主要特点。第10条 开发项目用地的现状调查及动迁安置1土地调查，包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位。2人口调查，包括开发项目用地范围内总人口数、总户数，需动迁的人口数、户数等。3调查开发项目用地范围内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。4各种市政管线，主要应调查上水管、雨水管、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和通信管线的现状及目标和其可能实现的时间。5其他地下、地上物现状。开发项目用地范围内地下物调查了解的内容，包括水井、人防工程、各种管线等；地上物包括各种树木、植物等。开发项目用地现状要附平面示意图。6如需要进行拆迁的，要制订动迁计划，确定安置方案。第11条 确定市场分析和建设规模。1市场供给、需求现状分析及预测。2市场需求现状分析及预测。3市场交易的数量与价格。4服务对象分析、制订租售计划。5拟建项目建设规模的确定。第12条 选择规划设计方案。1选择市政规划方案。市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向，大型商业房开发项目重点要规划安排好交通组织和共享空间等。2项目构成及平面布置。3选择建筑规划方案。建筑规划方案的内容主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积等。附规划设计方案详图。第13条 资源供给情况分析。1建筑材料的需用量、采购方式和供应计划。2项目施工的组织计划。3项目施工期间的动力、水等供应。4项目建成投入使用后水、电、热力、煤气、交通、通信等供应条件。第14条 项目开发组织机构和管理费用研究。1开发项目的管理体制、机构设置，管理人员的配备方案。2人员培训计划、年管理费用估算等。第15条 制订开发建设计划。1前期开发计划，包括项目从立项、可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等系列工作计划。2工程建设计划，包括各个单项工程的开工、竣工时间，进度安排，市政工程的配套建设计划等。3建设场地的布置、施工队伍的选择。第16条 项目经济及社会效益分析。1项目总投资估算，包括开发建设投资和经营资金两部分。2项目投资来源、筹措方式的确定。3开发成本、销售成本、经营成本估算。4销售收入、租金收入、经营收入和其他收入估算。5财务评估，即运用静态和动态分析方法分析计算项目投资回收期、净现值、内部收益率和投资利润率、借款偿还期等技术经济指标，对项目进行财务评价。6风险分析：一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法进行风险分析；另一方面结合政治形势、国家方针、经济发展趋势、市场周期、自然等方面因素的可能变化，进行定性风险分析。7项目环境效益、社会效益及综合效益评价。8结论及建议，即运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述开发项目的可行性，提出存在的问题及相应的建议，并推荐最佳方案。第4章 可行性研究的管理第17条 公司的房地产开发项目不论规模的大小都必须编制可行性研究报告。一般规模的由项目组组织人员进行研究，大规模与超大规模的开发项目必须委托专门的咨询机构承担项目可行性的研究。第18条 公司项目部组织的项目可行性研究一般由总工程师总体负责，项目部、销售部、财务部、工程技术部等部门派出人员组成研究小组。第19条 公司自行组织的小组所编制的项目开发可行性研究报告首页加盖公司的印章，签署公司总经理及成员名单，末页签署报告撰写人的姓名。第20条 外部咨询机构所提供的可行性研究报告由项目组组织人员进行初审，审议通过后方可报董事会审议。第21条 可行性研究报告属于公司的集体智慧或是公司花钱购买的产品，关系到公司的投资方向与投资策略，凡接触可行性研究报告的人员必须遵守保密原则，不得向外泄露，否则将严厉追究当事人的责任。第22条 项目可行研究报告与决策结果应当作公司的技术档案资料放在一起由专人负责保存。第23条 开发项目竣工验收结束后，曾参与过项目可行性研究的部门、人员应开会进行总结