中国房地产经纪人面临的机遇与挑.doc

中国房地产经纪人面临的机遇与挑战北京中济律师事务所吴元明律师摘要：本文结合改革开放带来的社会变化、房地产经纪业务自身规律以及相关法律规定，旗帜鲜明提出并论证以下主要观点： 房地产经纪人队伍的建设是建设维护市场经济秩序长效机制的一个不可缺少的组成部分。 房地产经纪行业是知识密集型服务业，房地产经纪人是以社会公众的信任为生存依托的知识型服务人群。 房地产经纪行业诚信机制的建立，应当围绕房地产经纪人的权利能力和责任能力这个核心。 房地产经纪人在社会从计划经济向市场经济的转型中应当确定其作为自然人属性的独立的社会主体地位。 房地产经纪人存在的价值是以降低全社会房地产交易和管理成本为其价值体现。 房地产经纪机构只是也只能是房地产经纪人存在的一种延伸，而不是房地产经纪人存在的基础 资格是房地产经纪人权利能力的一种外在表现不能滥用，这是一种许可，而许可则是一种普遍禁止前提下的特别授权 不能说“羞与骗子为伍”不是一项客观存在的因素 将从业经历作为从业资格考试的条件自相矛盾且不科学，一边规定不取得资质不能从业，一边规定不曾从业不能参加考试取得资格。 将房地产经纪人协理作为房地产经纪人制度的组成部分，容易造成准入标准的混淆和泛化，容易造成社会公众的误认和误解 对人员基本素质的要求不是目的，只是对人的行为进行要求的一种手段，只是为降低规范房地产经纪人行为的管理成本而采取的一种手段 提高责任能力要与提高行业素质紧密相连，提高行业素质是一个综合的系统工程，绝非一、两种简单粗暴的行政命令就可以解决。 执业便利权，是管理部门及委托人为实现管理目的和委托目的依法律法规规章给予房地产经纪人以区别于非房地产经纪人而行使的便利于工作的条件授权 从目前房地产经纪行业企业林立，大量不符条件的人员充斥市场的情况来看，难以适用行政许可法第十三条可以不设行政许可的几种法定方式能够予以规范 对房地产经纪行业实施严格的行政许可是必需的，也是不可替代的必要措施，是行政管理部门不可推卸的法律责任，也是依法规范房地产经纪行业的必要手段而不可偏废。 严格行政许可也包含了对以往不当行政许可的纠正，包括严格适用行政许可法第十五条第二款对行政许可法实施前个别地方所授予的“房地产经纪人资格”明确予以否定，而不应持暧昧态度和姑息 行业组织的正确定位和正常服务功能的发挥是实现和提高房地产经纪人责任能力和权利能力的重要保障 房地产经纪行业的发展空间将是空前的，所面临的挑战也是空前的经纪人是市场经济的产物，是知识型服务业中不可缺少的一支队伍。尤其是房地产经纪人更是知识密集型服务业中一支重要的生力军。房地产经纪人队伍的建设已成为建设维护市场经济秩序长效机制的一个不可缺少的组成部分。由于历史及环境的原因，在中国“经纪人较低的社会地位，较差的口碑形象，造成行业吸引和保留高素质的从业人员比较困难。而人才的匮乏又制约了行业整体服务水平的提高，较低的服务水准又难以改变社会舆论和公众形象，从而导致一定程度上的恶性循环。” 这与发达国家的房地产经纪人形成较为明显的差异，与改革开放以来巨大的社会需求形成较大的反差。进入新世纪后，面临巨大的社会服务需求和市场经济秩序长效维护机制建立的形势需要，人事部和建设部着手进行房地产经纪人的队伍建设。自2002年首次全国房地产经纪人考试至今已经举行了三次，通过考试和认定取得全国房地产经纪人资格的人员在全国仅有20004人，而在这些取得资格的人员中，真正注册并投身于这个行业的中的不足万人，队伍建设尚显得任重而道远。面对中国社会经济控制在不断减化，观念控制在不断弱化，权威控制在不断分化的社会转型现实，面对中国社会正从意志本位向规律本位过渡，管理本位向权利本位过渡，完全国家意志向权利主体意思自治过渡，人治观念向法治思维过渡的社会变革现实。对于房地产经纪行业的规范和发展，我们不能不产生不得不进行新的思考。一、 诚信机制的建立是房地产经纪行业的立身之本首先，房地产经纪人乃至整个行业的业务来源（包括生活来源和生存来源）来自于房地产权利人以及服务需求者的委托，这种委托的基础是信任。没有了信任或者这种信任被打了折扣，将直接导致房地产权利人或者服务需求者的委托发生困难或障碍。而这种困难和障碍将直接构成对委托人需求的抑制进而成为社会经济发展的阻碍因素，直接影响到房地产经纪行业的发展和经纪人的切身利益。信任不仅是一种感性的、情绪化的情感，更多的成份是理性的、符合逻辑的思维判断。那么，众多的房地产权利人及服务需求者凭什么信任房地产经纪人及其行业呢？对这种委托的基础即信任进行分析，不难看出，产生委托愿望的信任，包括并不限于以下几点：1房地产经纪人具有专业优势；2房地产经纪人享有信息优势和职业便利；3更重要的是房地产经纪人有着特殊的权利能力和责任能力，这种权利能力和责任能力必须与委托人的需求相一致，与社会对房地产经纪人的要求相一致。权利能力和责任能力是法律上的术语，但是确实能概括描述社会发展和社会分工对房地产经纪人的要求。因此，房地产经纪行业诚信机制的建立，应当围绕房地产经纪人的权利能力和责任能力这个核心。二、 房地产经纪人责任能力的主要构成及法律地位在社会活动中，每个社会活动的主体都要对社会其他主体承担责任，尤其在社会分工日益细化的今天和将来。社会活动的主体分为自然人、法人（或其他组织），换句话说就是人和以各种概念划分的人群。社会主体向社会其他主体提供的服务不同而决定社会主体向社会承担责任的方式不同。以房地产经纪人来说，向社会提供服务的主体是房地产经纪人和房地产经纪机构。而房地产经纪机构向社会提供服务的主要方式仍然是房地产经纪人的服务，它主要是通过个人的服务来实现的，个人责任能力的差别直接影响和决定着服务的质量。而有些行业则不一样，如工厂或银行，工厂和银行的产品质量和服务质量及责任能力在很大程度上取决于其资金能力和管理能力，相对程度上不会因工人或银行员工的责任能力来决定。这就是现今知识型服务业区别于传统产业而产生的社会主体资格制度的由来。不妨举例说明一下：会计师事务所、律师事务所等机构对人的知识和责任能力的要求，绝对不能等同于饭店、建筑公司、银行对员工的知识水平和责任能力的要求。这是社会分工的一种必然。那么，社会主体对社会承担哪些责任？怎样才能具备与社会需求相匹配的责任能力呢？从责任本身来说，主要分为法律责任和道德责任，两者又是相辅相成的。从房地产经纪人相对于雇主地位的委托人来说，其道德责任在于：委托人信任你，你就从道义上应当对得起这份信任，从良心论的道德观念出发，以及对衣食父母的感恩情怀，受托人就应当对委托人委托的事当作自己的事来尽力尽心地做。而委托人这种信任的载体应当是特定的人，具体的指向就是具体经办委托事务的房地产经纪人。而不是房地产经纪人所在的机构，机构作为法律上的虚拟人（法人）只能是承担法律责任的主体。房地产经纪人相对于委托人和社会公众来说，其法律责任按类别又分为民事责任、行政责任和刑事责任。民事责任是房地产经纪人对委托人或其相对人负有合同约定义务责任和侵权损害赔偿义务责任。行政责任是房地产经纪人对国家管理部门负有行为上（包括受托而为的行为）服从合法管理，遵守秩序的责任。刑事责任是指房地产经纪人对社会负有不危害社会、不危害经济秩序的责任。这些责任的承担，尤其是道德责任的承担，显然是房地产经纪人作为自然人便于承担而房地产经纪机构仅作为经济活动的主体难以全面承担的。以上论述在于论证一个重要的论点：房地产经纪人在社会从计划经济向市场经济转型中应当确定其作为自然人属性的独立的社会主体地位。确定房地产经纪人的自然人独立的社会主体地位和资格有利于房地产经纪行业诚信机制的建立和完善，有利于社会公众将委托所基于的信任落在自然人这个实处。赋予房地产经纪人独立的社会主体地位，使其在经济活动中、法律关系中成为具有独立地位的主体，是构建和落实行业诚信机制重要的一环，这是房地产经纪行业自身规律和特点决定的。这也是对自然人实行房地产经纪人执业资格制度的理论基础。这个论点有利于澄清房地产经纪机构只是也只能是房地产经纪人存在的一种延伸，而不是房地产经纪人存在的基础这种客观规律，以及人们对这种规律的认识。从而走出计划经济时代在人们心目中留下的认识误区。而这种误区同样存在于律师行业和注册会计师等行业。这种认识误区直接影响管理层的判断，而成为制约行业发展的认识障碍。我们可以看到，2004年8月28日国家工商总局修改公布的经纪人管理办法第二条明确“本办法所称经纪人，是指在经济活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、行纪或者代理等经纪业务的自然人、法人和其他经济组织”承认了经纪人的自然人主体资格。这在观念上不能不说是一个进步。三、 房地产经纪人的权利能力及法律授权前文简述了房地产经纪人的责任能力和法律地位，责任就是义务，承担义务就要享有权利，没有不附加义务的权利，也没有不享有权利的义务。作为社会分工，房地产经纪人的权利同样来源于社会需求，这种权利的取得是建立在承担责任（即义务）基础上为其执业便利而区别于非房地产经纪人的来自社会、国家、行政管理部门、所在执业机构以及委托人的各种授权。而这些授权是房地产经纪人承担社责任完成社会分工任务进行执业的重要保障，如没有这些保障，房地产经纪人无法或难以承担其应当承担的社会责任而实现其社会赋予的功能。这些权利包括并不限于以下几点：1房地产经纪人首先是人，不管是作为专业人员还是不作为专业人员，首先享有人权，基本人权的组成是人身权和与人身权相依存的自由权和财产权。这些基本权利不因成为房地产经纪人而受到任何限制或影响，这一点应当引起管理层的足够重视。具体到房地产经纪人就具体体现在取得房地产经纪人资格的人有选择执业或放弃执业的自由，有选择全职执业和兼职执业的自由，有选择自行执业和加入经纪机构执业的自由，有在全国范围内自由选择和更换执业地点的自由。应当赋予房地产经纪人在不违反法定责任和道德责任前提下的自由职业者的地位和权利。2有以房地产经纪人名义执业的权利这是制度设计上赋予房地产经纪人具有专业能力而区别于普通民众或其他专业人员的资格。这种资格是房地产经纪人权利能力的一种外在表现，不能滥用，这是一种许可，而许可则是一种普遍禁止前提下的特别授权。换句话说，就是政府有责任禁止非房地产经纪人以房地产经纪人名义执业。如果没有普遍禁止的存在，那么许可将一文不值而不成为一种权利。以房地产经纪人名义执业是房地产经纪人对客户的一种带有职业责任能力的承诺，也是房地产经纪行业和管理层对社会的一种承诺，是一种与责任能力相匹配的权利，没有了这种权利，就没有了特定的责任能力。3房地产经纪人有从事房地产经纪业务获取佣金、享受职业便利的权利。获取佣金，不仅是房地产经纪人生活的来源，也是房地产经纪行业生存发展的来源，仅有成本的补偿是不够的，还应当有所积累，为行业的发展奠定经济基础，这些积累真正积累在行业内能用于行业发展是需要制度设计者认真考虑的问题之一，在此不再详述。关于享受职业便利的权利，是房地产经纪人在为委托人从事委托事务时为区别于非房地产经纪人而享有的来自各方面的特别授权（以承担特定的义务为基础），如房地产档案材料的利用权，社会房地产信息系统的直接进入权等。而这种职业便利的权利能力又是责任能力的重要保障，是其职业特征的表面显示。以上只是很不全面的阐述了房地产经纪人的权力能力部分构成，应当认识到房地产经纪人制度建设仅是一个开始，权利能力与责任能力的构建与提高是房地产经纪行业生存发展的基石。房地产经纪人权利能力的提高是一个容易被忽视和遗忘的重要问题，往往而成为制约行业发展和不能抵御行业外不正当竞争侵入的软肋。四、 重塑形象应当有破有立如果说刚结束的20世纪后期是房地产经纪行业应爆发的社会需求而迅猛无序的自发展阶段，那么21世纪前10年就应当成为房地产经纪行业自觉发展和规范发展的重要阶段，否则难以承担社会发展赋予行业的责任。前文从房地产经纪业务的自身规律论证了房地产经纪行业诚信机制建设的重要性，论述了诚信机制的建立应当围绕房地产经纪人的权利能力和责任能力这个核心和房地产经纪人应享有的法律地位和授权，这对于重新审视房地产经纪行业的社会功能和社会地位都是非常重要的。这对于如何规范和规划行业发展解决认识上的障碍，走出认识上的误区也是非常必要的。面对行业应爆发的社会需要而迅猛无序的自发发展到今日这个并非知识密集型而彰显劳动力密集型的形态现实，而对行业信誉已临崩溃而遭社会各界口诛笔伐的舆论压力，面对行业畸形发展而引起的种种不正当竞争行为、短期行为乃至欺诈行为的频频发生，行业的社会功能和社会形象已被严重扭曲的危困局面，行业主管部门应当在解决上述认识问题的基础上正视这些现实，拿出决心和勇气不惜牺牲一些暂时的利益和功能，动员各方力量，将行业发展挽回到正确轨道上来。笔者将试图结合其他行业的经验教训提出一些意见和建议供讨论。五、 改革准入机制 调整人才战略房地产经纪行业是知识密集型服务业，房地产经纪人是以社会公众的信任为生存依托的知识型服务人群。房地产经纪人队伍的建设要站在建设维护市场经济秩序长效机制的高度上来认识，迫切需要对房地产经纪人执业资格制度进行有效的改革。（一）开放人才大门，取消执业资格考试中的从业年限限制。已经进行过的三次房地产经纪人执业资格考试，将报考条件限定为从业人员之中，意欲从瘸子里挑将军，实在是不智之举，三年考试加考核取得资格的人员仅为20004人，而实际注册的人尚不足一万，即使拿了资格也不从事这个行业，不能说“羞与骗子为伍”不是一项客观存在的因素。队伍建设已成为行业整顿一个最大的障碍，面对行业准入机制的建立和从业人员大换血的需要，2005年及以后的房地产经纪人考试应当放宽条件广纳人才，除学历条件不变外，取消从业年限条件限制将是必要的举措。从国内律师资格考试的成功经验来看，1986年到1990年两年一次的三次律师资格考试也是限制报考人员的从业经历，从1992年开始取消了从业经历的限制，新世纪开始改为司法资格考试，不仅是律师的入门渠道，而且还成为法官、检察官、公证员的入门渠道，值得房地产经纪人借鉴。将从业经历作为从业资格考试的条件自相矛盾且不科学，这是一种罚款行政年代的产物，一边规定不取得资质不能从业，一边又规定不曾从业不能参加考试取得资格，而无资格从业又是罚款和索取其他好处的途径。因此，将房地产经纪人执业资格考试中从业年限的限制取消关系到行业发展的大计，从实际情况来看，经过三次考试后，在现有从业人员中还能选拔出多少人才也是一个不容忽视的问题。取消执业资格考试中的从业年限的限制将为行业发展有效利用社会教育资源、行业人才储备做出重要贡献，是势在必行的举措。（二）取消协理称谓，维护房地产经纪人执业资格的单一标准和公信力。按照房地产经纪人资格考试的原规划，计划将房地产经纪人协理也作为房地产经纪人对待的初衷虽然有合理的成份，但几年来社会形态的变化以及行政许可法的实施，这种初衷的实施将带来负面影响，将损害尚未建立起来的房地产经纪人执业资格制度的公信力，且其科学性也受质疑。从定义来看，房地产经纪人协理是协助房地产经纪人作辅助工作的人员，其责任能力将十分有限，其责任其实是房地产经纪人将委托事务中次要性、劳务性工作的一种转委托，应有转委托人对这种转委托负责，从事实上来说，房地产经纪人在从事业务中选择自己信任的人作助手，由自己承担责任的权利不必要也不需要管理部门插手，更不需要限制其选择范围。而将房地产经纪人协理作为房地产经纪人制度的组成部分，容易造成准入标准的混淆和泛化，容易造成社会公众的误认和误解。就像社会公众（包括中央电视台）难以区别律师和基层法律工作者（司法部许可的另一种法律从业资格）、企业法律顾问（经贸委许可的另一种法律从业资格）一样造成制度上的人为混乱。至于将取得房地产经纪人协理资格作为取得房地产经纪人执业资格的前置条件，更是一种自我摧残的制度。如果实施极有可能会将三年来努力取得的仅有的成效毁掉，并且将房地产经纪人制度推向日益萎缩的境地。律师行业当年也曾搞过律师助理的资格管理，后来堰旗息鼓、无疾而终的经验值得借鉴。（三）采取高枝换头策略，扩大引进人才渠道以国家发改委组织的咨询工程师考试为例，它就采取了灵活手段来吸引相近行业的执业资格取得者加入，而降低本行业人才筛选的成本，允许建筑师、结构工程师、城市规划师、造价工程师、监理工程师的执业资格取得者只考五科中的两科，吸引了大量现有人才的加入。房地产经纪人执业资格也允许房地产估价师减少一门考试进入，但渠道明显过窄，可以考虑让取得律师资格（司法资格）的人才也享有这种待遇来满足行业对人才的特别需求。吸引律师行业的理由详见本人的另一篇文章房地产转让中的律师代理，这里不再详述。以上三种措施的综合利用，不仅能直接增加行业人才的贮备，而且有可能在几年内迅速扭转行业的社会形象，使房地产经纪行业的人才来源多元化。能够满足行业现代化对人才的各种需求。六、 规范房地产经纪行为的意义房地产经纪是专门人员介于政府管理部门、权利人及需求者之间，以居间、代理（委托）、行纪等业务行为从事信息咨询、行为协调等活动，以最大程度地实现房地产的社会功能和经济效益而提供给社会低成本、低风险、高效率的综合性智力型增值服务。前文论述了这种增值服务对从业人员的要求，对人员基本素质的要求不是目的，只是对人的行为进行要求的一种手段，只是为降低规范经纪人行为的管理成本而采取的一种手段，这种手段是必要的，但不是惟一的。房地产经纪人存在的社会基础是以房地产交易的存在为基础的，存在的价值是以降低全社会房地产交易和管理成本为其价值体现。根据一般交易成本理论，交易成本的构成按交易的形成过程分为四个阶段。第一阶段为找寻成本，而找寻成本依赖于信息的畅通，包括信息的采集、加工、发布、利用。房地产经纪的许多工作就贯穿了这些内容。第二个阶段是签约成本，这个阶段反映的是交易对象和目的一旦确定。交易的双方及中介方、管理方要对当事人意思表示确定和确认的过程，以及这个过程所形成的劳务、时间及金钱花费。第三个阶段是履约成本，这个阶段是交易完成的主要阶段，包含物的转移占有，产权状况变更登记，税费的支出等，如果没有违约或交易失败的发生，整个交易的成本形成就基本到此为止。如果交易发生违约、交易不能或其他障碍，则可能发生第四阶段的成本即救济成本，这个成本的花费要大于前三项成本的总和。一项交易如果不花费第四阶段的成本，基本算是成功的交易。一项交易前三项成本在能保障不花费第四项成本的前提下降低，那么就是高效益的交易。一项交易如果为了降低前三项成本而发生了第四项成本，那么就是一个失败的交易。交易不仅发生在交易双方，中介的存在使交易中套着交易，变得较为复杂，介入行为的目的是在交易成功的前提下降低交易成本，即前三项成本，往往事与愿违，有些交易则往往是由于中介的介入而致使交易失败，即发生第四项交易成本。为避免这种现象的发生，对中介人员素质的把关、行为的规范则是一种正常的社会要求，也是中介方工作的风险所在。由于中间介入工作的复杂性对房地产经纪人的要求较高，这种要求不仅是对人的学识能力，并且主要是对其行为进行规范。行业准入（即执业资格的授予）这种规范的方式主要是管理机关实施，当然也可以由政府管理机关授权行业组织实施，对房地产经纪人的行为进行规范，则应当在有特定管理对象的前提下由社会、行政管理部门、行业组织及房地产经纪人共同实施，社会主要通过法律、舆论来对房地产经纪人的行为进行规范和评价，行政管理机关则依据法律法规，通过行政管理的手段来对房地产经纪人的行为进行规范，行业组织则以行业利益、行业形象为维护对象，对行业内人员进行指导、引导、督促、惩戒以及用行业共识来进行约束，包括制度、行业纪律、行业道德规范的建设。房地产经纪人之间的互相制约、互相监督也是行业规范的必要手段。从目前情况来看，社会规范成了主要手段，行政管理的规范主要是缺位，也有缺位情况下的个别越位，行业组织的规范基本处于空白，经纪人之间的规范可以说没有，是造成整个行业社会信誉低下，不能体现行业对社会贡献的主要原因。房地产经纪行为的规范是一个系统工程，要把其它作为提高行业社会功能的大事来科学的抓。七、 确定和提高房地产经纪人责任能力的途径房地产经纪人的责任能力直接影响社会公众对房地产经纪人的信任程度，直接影响房地产经纪人对委托人委托事务的介入深度，也就是直接影响行业的发展和信誉。我们不妨以客户的角度来形容房地产经纪人的责任能力，我把我的房子委托他交易，一是因为他做得比我好，因为他在这个领域非常熟，这是基于专业知识的信任，这也是房地产经纪人作为专业人员的责任能力，如果房地产经纪人与普通的社会公众没有什么区别，那么客户将委托事务交给房地产经纪人的原因就仅限于客户自己没有时间打理等被动理由了；二是房地产经纪人在道德上可以信任，因为这个专业人员会按规矩办事，这个专业人员的职业道德比较好，经手事宜与自己经手差不多，他不会卷款逃走，我不仅可以把全过程委托他代理，我还可以在收款、交付物品等方面信任他。三是在法律上可以信任他，因为我们之间委托也是一种交易，他没有利用优势地位欺诈我，也不会欺骗我，他的业务很好，收入很高，没必要在我委托的事务上揩油，他的佣金我会付给他，我也不敢不付给他。四是人非圣贤，孰能无过，我把业务交给他我放心，就是出一点纰漏，他是专业人员，他会弥补的，他的纠错能力比我强，如果我自己搞的话，出了纰漏我会手足无措的。五是虽然我以前没有跟他打过交道，但是他是政府注册的房地产经纪人，有人管他，我如果不满意我可以到行业组织去投诉他，他不会让我去投诉他的。六是我不怕他操作失误或捣蛋，因为他有执业保险，保险额还很高呢，行业组织还有连带保险，如果因为他的故意或过失，造成我的财产损失，他会赔的，他赔不起时还有保险公司呢，他如果跑了找不着了，行业组织会替他承担连带赔偿的责任，这种情况不会发生的，因为这样一来，这个经纪人可就惨了，光他这个位置就值很多钱呢，这种担心是多余的。我们不妨再以房地产管理部门的角度来形容一下房地产经纪人的责任能力。作为管理部门，我们之所以设计这个专业人员代理客户来办理这些事务，是因为可以使我们的管理工作低成本地实现高效。首先，他是专业人员，在与客户沟通中，他能较长时间的认识交易过程，哪些交易能办，哪些交易不能办，他知道，可以减少客户对我们的咨询量，尤其是办理手续时可以减少我们的接待工作量。他来查档案、复制资料我们比较放心，他没有理由毁坏或窃取这些材料。他来办登记，我们也比较放心，因为他知道错误的登记会使我们麻烦，也会给他带来麻烦。如果有可能，所有的代理人都是房地产经纪人才好。因为我们的工作面对的是不特定的大众，不可能要求他们有多高的素质，如果他们再委托一些难以明确身份的代理人代理申请登记事务的话，我们的负担会增加不少，我们不但要审查主体内容，我们还要判断这种代理会不会有问题，这样会增加我们出错和失误的概率，如果只让房地产经纪人代理，我们会减少出错的概率、提高工作质量和效率而减轻工作压力。我们是登记工作人员不是咨询人员，许多当事人来咨询登记的具体事宜占用了我们大量的时间，而房地产经纪人则不同，他们不会有太多常识性问题。这些常识性问题应当让当事人去问他们。通过以上描述，我们不难看出，房地产经纪人责任能力，首先来自于对房地产专业知识、房地产法律政策的掌握，首先他是一个专业人士。第二来自于社会公众对这个职业的认同，也就是对行业平均水平的认同。第三来自于管理层对这个行业的倚重和授权。第四才来自于这个行业的纠错能力和承担责任、承担风险的机制。所以说，提高房地产经纪人责任能力的途径，依顺序也应当是：1 提高从业人员的准入门槛，严格从业人员的准入和退出机制。2 规划从业人员规模与社会需求相匹配，制止和抑制不正当竞争3 加强执业道德和职业规范的制定和施行。4 加强继续教育和职业指导，严格执行纪律和行业惩戒5 建立执业保险，实行全行业对房地产经纪人个人行为共担风险，提高赔偿责任的资金承担能力。笔者之所以不同意以缴纳职业保证金的方式或以提高经纪机构注册资本方式来达到所谓提高责任能力的途径，一是这种方式与房地产经纪业知识密集的本质不相符，二是这种方式无法律依据，三是这种方式也未必奏效，四是房地产经纪业在我国是一个新兴行业因没有什么资本积累而在现实中不可行。提高责任能力要与提高行业素质紧密相连，提高行业素质是一个综合的系统工程，绝非一、两种简单粗暴的行政命令就可以解决。这个系统工程要靠管理部门以及管理部门授权的行业组织，以及广大的房地产经纪人来完成和完善，而绝非依靠目前以投资赢利为目的的企业投资者所创办和控制的房地产经纪机构可以或可能完成。八、 确认和提高房地产经纪人权利能力的途径前文我们在讨论房地产经纪人的权利能力和法律授权一节中，论述了房地产经纪人权利的取得是建立在承担义务基础上为其执业便利而区别于非房地产经纪人的来自社会、政府管理部门以及委托人的授权。权利能力是房地产经纪人获得这些授权并能运用这些权利顺利完成业务、实现社会功能的能力。要想确认和提高这种权利能力，除了房地产经纪人自身的努力，还依赖于整个行业的共同努力和社会、政府管理部门及服务对象的谅解与支持。最基本的权利能力莫过于身份权。以房地产经纪人名义执业是房地产经纪人通过考试和注册等社会管理方式取得执业资格以区别于非房地产经纪人的权利能力。这种权利能力要得到社会的尊重与承认，就是要禁止非房地产经纪人以房地产经纪人名义执业，这是制度赋予房地产经纪人的最基本的权利能力，如果这种权利不能被房地产经纪人垄断使用，而被任何社会公众任意使用的话，房地产经纪人执业资格取得者将失去这种权利能力，而使该制度无任何社会功能和意义，提高房地产权利能力的第一步是让全社会尊重房地产经纪人这项基本权利。有了身份权利能力，就要将这种身份权利具体化，具体化就是房地产经纪人享有与身份相称的执业便利权和报酬权。执业便利权，是管理部门及委托人为实现管理目的和委托目的依法律法规规章给予房地产经纪人以区别于非房地产经纪人而行使的便利于工作的条件授权。报酬权是房地产经纪人在从事执业中有权获取佣金以实现对其付出的劳务及承担的责任和风险的补偿。房地产经纪人权利能力的实现和提高往往就在于对身份权具体化的职业便利权和报酬权综合运用的能力。更在于社会、政府管理机关、委托人对这些权利的尊重、承认和保护。由于房地产经纪人工作的对象是不动产的交易和管理，不动产属于物权法调整的范围，而交易及委托则属债权法调整的范围，与不动产管理部门打交道又属行政法调整的范围。这就要求房地产经纪人在业务工作中对相关法律法规规章有较强的认知和综合操作能力。中间介于各方之间又要权衡各方利益与权利关系。既要实现工作目的，又要尊重各方权利和权力，其工作复杂程度丝毫不亚于律师所从事的法律服务业务，房地产经纪人对工作范围内所涉的法律法规规章的娴熟程度，应当高于律师行业平均对该专业领域的认知水平，这也是房地产经纪人权利能力的组成部分，而提高这种权利能力则有赖于经纪人自身的提高和行业内经验的总结交流。总之，房地产经纪人权利能力的确认和提高是行业建设的大计，也是一个容易被忽视的重要问题，有赖于全行业的重视和研究，本文列举很不全面，只是提出而已。九、 依法规范离不开行政许可早在2001年12月18日，人事部和建设部就“为了适应市场经济发展需要，规范和发展房地产市场，加强对房地产经纪人员的管理”“决定实行房地产经纪人员职业资格制度”而颁发了房地产经纪人员职业资格制度暂行规定其中第三条规定“国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划。凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。未取得职业资格证书的人员，一律不得从事房地产经纪活动。”2003年9月1日国务院18号文件以法规的形式明确提出：“规范发展市场服务。要健全房地产中介服务市场规则，严格执行房地产经纪人，房地产估价师执业资格制度，为居民提供准确的信息和便捷的服务。”从前文所述房地产经纪人职业特性和规律以及从房地产经纪人满足社会功能所必须具备的权利能力和责任能力来看，房地产经纪人应当属于中华人民共和国行政许可法第十二条所规定的“（三）提供公众服务并且直接关系公共利益的职业、行业，需要确定具备特殊信誉、特殊条件或者特殊技能等资格、资质的事项”的可以依法设定行政许可的职业。而房地产经纪机构依照中华人民共和国城市房地产管理法第五十六、五十七条法定条件又属于中华人民共和国行政许可法第十二条所规定的应当设立行政许可的“（五）企业或者其他组织的设立等需要确定主体资格的事项”。从目前房地产经纪行业企业林立，大量不符条件的人员充斥市场的情况来看，难以适用行政许可法第十三条可以不设行政许可的几种法定方式能够予以规范。根据行政许可法第十四条的规定，房地产经纪机构的行政许可已有中华人民共和国城市房地产管理法第五十六条、五十七条规定，只是该行政许可没有被认真执行罢了，而房地产经纪人职业的行政许可虽然尚未制定法律，但国务院2003年18号文件这个行政法规也已设立，需要以合适方式执行。从以上所引用的法律法规规章的规定，以及前文对房地产经纪行业诚信机制的建设的需求不难看出，对房地产经纪行业实施严格的行政许可是必需的，也是不可替代的必要措施，是行政管理部门不可推卸的法律责任，也是依法规范房地产经纪行业的必要手段而不可偏废。从社会现实来看，依法规范房地产经纪市场的法治条件、人才准备条件已经基本成熟，对房地产经纪行业依法规范应当着手进行，而采取行政许可这个必要措施是关键一环。行业协会的主要功能是对行业内约束，行业协会既使经授权也无法行使对外的行政功能，如果不明确行业准入的法定标准，行业组织内外界限不清，将致行业组织的功能先天不足，界定行业内外标准非行政许可不能。当然仅有以上法律法规的规定尚不够完善，在规范房地产经纪行业的立法方面还有许多工作要做，完善行政许可仅是第一步，建议国务院制定颁布中华人民共和国房地产经纪人条例也是十分必要的。古人云：名不正则言不顺，言不顺则事无成，规范房地产经纪行业要依法进行，首先明确房地产经纪人的准入条件、准入方式是非常重要的，如没有行业准入，何来退出；界定房地产经纪人和非房地产经纪人的界线是非常重要的，也是非常必要的。当然，严格行政许可也包含了对以往不当行政许可的纠正，包括严格适用许可法第十五条第二款所规定的“地方性法规和省、自治区、直辖市人民政府规章，不得设定应当由国家统一确定的公民、法人或者其他组织的资格、资质的行政许可；不得设定企业或者其他组织的设立登记及其前置性行政许可。其设定的行政许可，不得限制其他地区的个人或者企业到本地区从事生产经营和提供服务，不得限制其他地区的商品进入本地区市场。”即对行政许可法实施前个别地方所授予的“房地产经纪人资格”应明确予以否定，而不应持暧昧态度和姑息，以维护法律实施的公正性。十、 行业组织任重道远每个行业有每个行业的特点，这些特点要反映在行业组织的功能和运行方式上，作为房地产经纪人行业与其他行业有着明显不同的特点，行业组织将不再与其他行业一样仅体现管理功能，依笔者的理解，房地产经纪人的行业组织将呈现包括并不限于几个特点： 房地产经纪人行为的规范，更多依赖于行业管理。由于房地产经纪人是知识密集型服务行业，房地产经纪人的中间介入行为主要靠自我约束，外部约束又是来自各方面的综合约束，单纯的行政管理难以达到对房地产经纪人的约束要求。而房地产经纪人的行业将可能通过行政管理部门授权，加上行业内部的引导督导，会员之间的互相监督互相交流，实现绝大多数会员的行为规范。 行业协会通过经纪人会员自觉自愿地纪律约束、道德感化和观念提升来提高行业的整体形象，保护行业利益，抑制短期行为。 由于房地产经纪人的业务是中间介于管理部门和当事人之间从事业务，会员依赖行业组织向管理层来反映