福州延平区房地产市场调研报告.doc

延平区房地产市场调研报告福建象屿房地产开发有限公司策划部目 录前 言 3一、市场运行形势 41、城市宏观经济情况 42、宏观房地产市场分析 51）人均住房面积 52）居民家庭居住条件构成 53）房地产数据分析 74）延平区房地产区域划分 8二、在售楼盘分析 91、价格分析 92、户型分析 113、户型去化分析 124、客户群体分析 135、物业管理现状 146、智能化系统现状 157、新技术、新材料的运用 15楼盘资料汇总 16前 言作为开发商，掌握项目所在地微观房地产市场的市场环境及发展水平，深入、系统、全面地了解当前项目所在地市场上各竞争项目的详细情况，这是最基础最根本的工作。同时，在此基础上，建立并逐步完善房地产市场资料库，为项目市场决策提供准确、完整的市场数据，并保持资料库信息的不断更新与完整，这也是企划部的重要职责之一。虽然斯坦福公司、新格公司、方略公司都对南平市的房地产市场进行了调研。但是所谓“仁者见仁，智者见智”，作为开发商，在对项目有着深刻理解的基础上，在各专业公司不同侧面的市场调研报告之上，“实地印证”、“亲身体验”才能真正得以深刻理解。本次调研主要采用踩盘调查的方法，辅以电话调查及二手资料的收集，调查时间从2005年9月15日至2005年9月22日，调查对象为南平市延平区的各在售楼盘，同时做了部分宏观数据的收集。各在售楼盘的价格、户型配比、各户型的销售情况、物业管理、小区配套为本次市场调研的重点。本次的市调活动，得到了公司领导、建设集团房地产事业部和各部门同事的指导及大力支持，在此致以衷心的感谢！由于报告资料的不足及受水平限制，若有疏漏和错误之处，欢迎各位领导和同事批评指正。一、市场运行形势1、宏观经济情况图一：延平区2000-2004年地区生产总值（万元）2004年，延平区地区生产总值764409万元，比上年增长11.35%，但只比前年增长9.9%。纵观近五年延平区的地区生产总值，有两个关键节点：一是在2000年，经过上年的调整，此后连续三年经济大幅增长；二是在2003年，因为2002年的产业结构调整，所以2003年地区生产总值反而下降，但到2004年，又有了较大的涨幅。可以预计，经过不断的产业调整与优化，此后的几年，将是南平经济飞速发展的几年。图二：2004年福建各地人均GDP（元）2004年，南平市人均GDP为11130元，在全国排名206位，远远低于厦门和福州，比起同是福建地级市的漳州（18583元）也有一定的差距。2、宏观房地产市场分析1）人均住房面积2004年，南平市市本级城镇人均住房总建筑面积为26.2，高于厦门和福州，比漳州（28.7）略低。根据行业常规，一般越是发达的城市人均住房面积也就越低，但是南平的人均住房面积却低于漳州，究其原因，主要是南平的房屋建筑密度过大，远远高于一般城市，这样虽然人均住房面积有了提高，但是居住质量确是大大的下降了。图三：2004年福建各地城镇人均住房总建筑面积（平方米）2）居民家庭居住条件构成从城镇居民家庭居住房屋产权来看，延平区有55%的城镇居民居住的是房改私房，40%的人居住的是商品房，其他占5%。延平区的房改私房比重占到了总数的一半以上，而且这些房屋大都建设的比较早，居住条件也比较低，同时住这些房屋的居民大都是各事业单位及南平大的企业单位员工，家庭收入也较高，所以这55%的房改私房的住户将是未来几年延平区的商品房主要客户。图四、五：2004年延平区城镇居民家庭居住条件构成按住宅建筑式样分，延平区有51.67%的城镇居民居住的是二居室，有43.33%的城镇居民居住的是三居室，这两项加起来达到了95%。原因有二：一是前几年延平区不论是单位建房还是商品房，户型几乎全是这两种；二是延平区2004年平均每户常住人口2.93人，而且收入越高的平均每户常住人口越少，这两种户型也最适合延平区的家庭结构。注：以上数据均来源于南平市延平区统计年鉴3）房地产数据分析2005年1-8月份，延平区房地产开发完成投资52098万元，比上年同期增长了52.3%；本年土地购置面积156.4万平方米，为有史以来最高值，土地平均成交价格为136元/。本年1-8月新开工房屋面积26.9万平方米，其中住宅22.4万平方米；商品房销售面积25.3万平方米，其中住宅22.9万平方米。商品房销售额54577万元，商品房平均售价2155元/。表一：房地产宏观资料汇总表 时 间项 目1-8月备注本年完成投资（万元）52098包含全部房地产投资本年购置土地面积（）1563542本年土地成交价款（万元）21319本年土地成交平均价格（元/）136本年新开工房屋面积（）269474其中住宅（）223586商业营业用房（）34243办公楼（）21256竣工房屋面积（）85051其中住宅（）54795商业营业用房（）27528办公楼（）-商品房实际销售面积（）253312其中住宅（）228689商业营业用房（）17514办公楼（）3740商品房空置面积（）94268总空置面积其中住宅（）41173商业营业用房（）41236办公楼（）4473商品房销售收入总额（万元）54577其中住宅销售收入（万元）46433商业营业用房销售收入（万元）5550办公楼销售收入（万元）1451商品房平均售价（元/）2155其中商品住宅平均售价（元/）2031商业营业用房平均售价（元/）3169办公楼平均售价（元/）3880注：1、上表数据局来源于南平市建设局2、数据采集范围为延平区及其辖区内各下属乡镇本年1-8月份，房地产市场运行平稳，投资有大幅增长，新开工面积与销售面积基本持平，供给需求两旺，成交量与销售价格双坚挺，市场态势良好。4）延平区房地产区域划分在本次调查中，为了对延平区房地产地段有更好的理解，根据目前延平区居民对各地段的价值理解及各地段土地价值、在售楼盘的价格水平，把延平区由市中心至城市边缘区依次划分为四级地段,四级地段的价格水平分别为3000元/、2500元/、2200元/、1600元/。图六：延平区不同级别地段区位图二、在售楼盘分析1、价格分析八月份的商品住宅主要价格指标与六月份基本持平，但是在实际购买时价格有了小幅上升，一方面主要表现在很多楼盘低价位的产品基本售罄，现在剩下的产品相对价格较高；另一方面部分楼盘已经进入现房销售阶段，价格水平有了一定提升。表二：各级地段代表楼盘八月价格情况一览表所属地段楼盘名称均价起价最高价层差一级汇丰现代城3100元/2550元/3600元/30-40元/胜利大厦3000元/2600元/4100元/40元/二级世纪星城2300元/1800元/2900元/40元/三元楼2750元/1788元/3218元/50-60元/三级锡华翠城2200元/1800元/2600元/30-50元/武夷花园2200元/2050元/2400元/50元/怡景嘉园2300元/1800元/2800元/40-60元/景宏花园1900元/1600元/2350元/30-50元/四级新城中心1600元/-元/-元/-元/注：新城中心未正式销售，价格还未最终确定从商品住宅的价格来看，目前市区四级地段的价格水平分别为3000元/、2500元/、2200元/、1600元/，市场上的在售楼盘主要集中在城市三级地段，同时，二、三级地段的价格比较接近，说明两桥以内消费者的心理距离正在减小，这一方面得益于城市两桥外四级地段的大面积开发、城市居住范围的不断扩大，消费者对于地段的参照物也逐渐向边缘地区移动；另一方面与三级地段楼盘的大力宣传也有着很大的关系。从层差方面看，延平区目前在售项目的层差在30-60元/之间，高楼层的销售情况远不如低楼层，这一方面反映了南平的楼盘价格弹性远大于厦门、福州等沿海城市，同时也说明了南平消费者对于楼层的要求不强烈。延平区目前在售项目景观朝向差一般都在20-30元/左右，而且基本无景观朝向销售差异。从楼层与景观朝向的去化来看，延城区的消费者对于以上方面的关注程度依次为：价格楼层朝向景观。产生以上现象的原因有两个方面：1）南平消费者目前的居住环境很低，“握手楼”、“楼中楼”比比皆是，基本无朝向、景观可言，长期居住在南平的人，对于景观、朝向等方面的需求被现实所淡化，渐渐埋没。2）目前南平的在售楼盘有很多都是单体楼，如三元楼、胜利大厦等，基本也无景观可言，而一些上规模有小区的楼盘，他们所谓的景观也只能算是“绿化”而已，附加值并不高。所以，南平的真正消费心理应该是：没有景观可以选择，只有价格！没有朝向可以选择，只有楼层！2、户型分析表三：在售楼盘各户型比例户型比例楼盘名称一房比例/面积（）两房比例/面积（）三房比例/面积（）四房比例/面积（）复式比例/面积（）胜利大厦-36%72-11464%127-143-世纪星城-10%70-9010%105-12070%9510%150-180三元楼10%5010%10538%105-11537%115-1355%180-220锡华翠城20%30-6050%70-9530%120-145-武夷花园30%43-5520%58-7430%86-10710%13610%150-200怡景嘉园-50%70-10040%120-150-10%180-200景宏花园10%4010%8065%103-11010%1455%150-250注：灰色部分为最高比例额市场上的户型正逐步多元化，但三房仍是目前楼市的主力户型，同时也有不少项目推出了部分一房的小户型，虽然很多楼盘是因为设计上的问题不得不出现一房，但是也有楼盘在分期推广中看准一房市场，直接一房为主打产品，例如武夷花园，为市场增添了不少活力。同时产品也曾现两个方面的特征：1）产品逐步创新化已经有了不少的错层、飘窗等户型创新的应用，可见南平的房地产建筑户型设计水平正逐步快速提升，一方面因为本地化的房地产企业视野不断扩大，自身市场的不断成熟与发展；另一方面与厦门、福州等沿海城市开发商与代理商的进驻也有着很大关系。2）产品空白点依然存在从产品类型上讲，目前南平还没有真正意义上的别墅类产品出现，花园洋房等庭院式住宅也是市场空白；从产品创新上讲，如户型中的空间咬合、竖向空间的充分利用等形式3、户型去化分析表四：在售楼盘各户型去化户型比例楼盘名称一房销售/面积（）两房销售/面积（）三房销售/面积（）四房销售/面积（）复式销售/面积（）胜利大厦-95%72-11499%127-143-世纪星城-80%70-9095%105-12060%9560%150-180三元楼90%5095%10585%105-11590%115-13575%180-220锡华翠城80%30-6090%70-9580%120-145-武夷花园80%43-5530%58-7470%86-10730%13650%150-200怡景嘉园-35%70-10025%120-150-5%180-200景宏花园100%4080%8085%103-11080%14560%150-250注：灰色部分为最高比例额由上表可将现阶段市场上的畅销户型概括为：一级地段大户型二级地段中等户型三级地段小户型从南平各户型的去化情况分析，南平的城市化水平还比较低，生活配套等市政设施大都集中在两桥以内地区，当地居民对地段的依赖度和认同度很高，所以消费者在选择楼盘时对地段的要求较高，具有较高购买力的高端消费群体大都会选择市中心区，因为高购买力消费者的相对集中，所以一级地段的三房热销也就理所当然了。而城市三级地段的一房户型，因为其低单价加上低总价，成为城市购买能力较差与城市郊区想进城购买者的首选，这部分客户大多年龄不是很大，集中在25-30岁之间，而且以单身为主。4、客户群体分析表五：各地段客户描述地段客户分析一级地段他们具有较高购买力，多为二次置业，他们偏好于生活的便利与配套，年龄在35岁以上，多为企事业高级管理人员及私营业主。二级地段一次置业与二次置业，购买力尚可，对价格较敏感，同时追求市中心的生活三级地段一次置业者，亟待解决住房问题的城里人，想进城居住的郊县居民，购买力较低，对总价敏感5、物业管理及配套现状目前南平的物业管理水平还比较低，绝大部分楼盘的物业管理服务还仅处于保安与卫生管理的阶段，有待进一步的提高与加强，目前一般的楼盘物业管理收费为0.3-0.5元/。其中武夷花园的物业已真正得到实施，基本达到国家三级物业管理的标准，并是目前南平物业管理最完善的小区。表六：各在售楼盘小区配套及物业楼盘名称物业费小区配套胜利大厦0.45元/-世纪星城0.35元/游泳池、阅览室、棋牌室、影音室、咖啡厅、篮球场三元楼0.38元/-锡华翠城0.30元/会所、放映厅、书店武夷花园0.60元/棋牌室、健身房、台球室怡景嘉园0.35元/羽毛球场、攀岩场、乒乓球室、棋牌室、咖啡屋、茶楼景宏花园0.35元/健身房、羽毛球场、棋牌室、乒乓球室6、智能化系统现状南平目前在售小区的智能化水平也还处于较低水平，很多小区根本没有智能化，在售的几个楼盘中，怡景嘉园与世纪星城的智能化水平是最高的，在怡景嘉园，还出现了南平首例透空围栏防越报警系统。表七：各在售楼盘智能化系统楼盘名称智能化系统胜利大厦网络系统世纪星城可视对讲门禁、监控系统、报警系统、宽带三元楼宽带锡华翠城磁卡门禁系统、宽带武夷花园可视对讲闭路、宽带怡景嘉园可视对讲闭路、智能停车场、24H监控、透空围栏防越报警系统、消防自动报警系统、宽带景宏花园宽带、闭路监控7、新技术、新材料的运用延平区目前的在售楼盘中，还没有看到任何新技术、新材料的运用，在这方面的发展比较滞后，有待进一步的引导和带动。附：各在售楼盘资料汇总房地产项目个案分析表（住宅）项目名称胜利大厦项目位置胜利街与八一路交叉口楼盘性质商住开发商南平市建工房地产代理商黄晶售楼电话8858999总建面积4万总户数308总销售率97%容积率10绿化率-公摊系数25%栋/层数一栋，最高28楼开盘日交房日户型配比及户型去化户型面积比例销售率起价2600元/两房一厅72-7818%95%最高价4100元/两房两厅11418%95%均价3000元/三房两厅127-14364%99%层差40元/景观差-朝向差20-40元/项目主题绝版豪宅诉求卖点市中心黄金地段、户型设计广告投放电视、NP项目配套无周边配套医院、邮局、学校、银行、超市、农贸市场物业管理网络系统、保安、清洁卫生物业费0.45元/客户分析政府人员、大企业管理者去化分析三房大户型销售较快优劣势分析无小区景观调查日期：2005年9月20日 调查人：姚房地产项目个案分析表（住宅）项目名称世纪星城项目位置南平市马坑路7号楼盘性质商住开发商福州龙鑫房地产开发有限公司代理商前线（福州）房产顾问售楼电话8600888/8600999总建面积40万总户数约500户总销售率85%容积率3.64绿化率25%公摊系数14%栋/层数4栋18层开盘日2004.5.1交房日2005.9户型配比及户型去化户型面积比例销售率起价1800元/两房一厅70-9010%80%最高价2900元/三房两厅105-12070%95%均价2300元/四房两厅9510%60%层差40元/复式150-18010%60%景观差20-30元/朝向差20-30元/项目主题开启南平大居住时代诉求卖点国际化社区、完善的配套、超大社区广告投放NP、DM、电视项目配套双回路供电、煤气入户、游泳池、会所、幼儿园、24小时保安、超市、篮球场周边配套学校、银行、步行街、公交站点、菜市场物业管理24H保安、清洁、对讲门禁物业费0.35元/客户分析近郊，部分郊县去化分析沿街销售较好、高楼层销售较慢优劣势分析具有一定规模优势、配套设施完善、但价格相对较高注：本表的户型配比及销售率为本楼盘一期的情况调查日期：2005年9月20日 调查人：姚、胡房地产项目个案分析表（住宅）项目名称三园楼项目位置三元公园对面楼盘性质住宅开发商南平明翠房地产代理商无售楼电话8283335/8859373总建面积总户数136户总销售率90%容积率10以上绿化率无公摊系数16%栋/层数一栋18层开盘日2004.8交房日2005.11户型配比及户型去化户型面积比例销售率起价1788元/一房一厅5010%90%最高价3218元/两房一厅10510%95%均价2750元/三房两厅一卫105-11538%85%层差50-60元/三房两厅两卫115-13537%90%景观差20-30元/复式180-2205%75%朝向差20-30元/项目主题绿茵相伴，名校相邻诉求卖点环境（三元公园）、教育（实验小学、三中）广告投放DM、NP项目配套无周边配套公园、学校、超市、银行物业管理一户一表、保安物业费0.38元/客户分析周边居民、第一医院职工去化分析高楼层由于其单价较高，较难销售；小户型销售较快优劣势分析单栋无小区配套，无其他配套，价格相对偏高，销售水平偏低调查日期：2005年9月20日 调查人：朱房地产项目个案分析表（住宅）项目名称锡华翠城项目位置马坑路杨真公园旁楼盘性质住宅开发商南平锡华房地产代理商蔚蓝机构售楼电话8880333总建面积3.1万总户数340总销售率85%容积率3.52绿化率-公摊系数18%栋/层数18层、15层、 14层、7层各一栋开盘日2004.5交房日2005.6户型配比及户型去化户型面积比例销售率起价1800元/一房一厅30-6020%80%最高价2600元/两房两厅70-9550%90%均价2200元/三房两厅120-14530%80%层差30-50元/景观差20-40元/朝向差20-40元/项目主题南平前卫化生活社区诉求卖点升值潜力、户型设计广告投放NP、DM项目配套超市周边配套杨真公园、杨真小学、三中、银行、餐厅物业管理封闭式小区、门禁系统物业费0.3元/客户分析个体经营户、周边居民、事业单位去化分析小面积两房销售较快，无明显楼层销售差异优劣势分析面对公园，有一定环境资源优势；均价低于怡景嘉园，相对价格优势注：本表的户型配比及销售率为本楼盘二期的情况调查日期：2005年9月 21日 调查人：胡、姚房地产项目个案分析表（住宅）项目名称武夷花园项目位置玉屏山闽江路楼盘性质住宅开发商南平武夷房地产代理商福州红屋策划有限公司售楼电话8720088/8722912总建面积13万总户数350（三期）总销售率65%容积率6.5绿化率-公摊系数14%栋/层数两栋7层/一栋11层开盘日2005.4交房日2005.12户型配比及户型去化户型面积比例销售率起价2050元/一房一厅43-5530%80%最高价2400元/两房一厅58-7420%30%均价2200元/三房两厅86-10730%70%层差50元/四房两厅13610%30%景观差20-30元/复式150-20010%50%朝向差20-30元/项目主题临江 观景 大花园诉求卖点环境、景观、教育（玉屏公园、实小）广告投放户外、DM、NP项目配套棋牌室、桌球台、超市、煤气管道周边配套实验小学、公交车站、药房物业管理24小时门卫、可视对讲闭路物业费0.6元/客户分析银行、移动、电信、散户去化分析小一房与大三房热销，景观销售差异不明显优劣势分析有一定规模环境优势、实验小学教育优势、地段尚不成熟、产品户型不优、无价格优势注：本表的户型配比及销售率为本楼盘三期的情况调查日期：2005年9月15日 调查人：朱、胡房地产项目个案分析表（住宅）项目名称怡景嘉园项目位置滨江北路91号（九二医院旁）楼盘性质住宅开发商南平上仁房地产代理商无售楼电话8852000/8852111总建面积9.1万总户数830总销售率30%容积率3.8绿化率31%公摊系数25%栋/层数三栋18层（二期）开盘