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详细介绍如何签定认购书以及问题认购书基本释义商品房认购书指购房者与开发商签订的一份合同，而且独立于正式房屋买卖合同。认购书并不是购房过程中的必须的法律程序，在合同法上认购书视为要约合同。虽然认购书所约定的购买行为有效，但是买卖双方仍需签订正式的购房合同。因此，最终的购房法律文本只有购房合同。即便购房者不签认购书，开发商也无权要求购房者签订。认购书并不是法律规定的必要环节，只是习惯做法。但认购书只要约定了所购房子的房号、单价、总价、付款方式等内容，并经买卖双方签订，也同样具备法律效力。只不过在实践中，由于不同项目在认购书中规定的内容有多寡之别，印刷质量有优劣之分，对于一些印制简单的认购书，购房者尤其是初次购房者重视程度还远远不够。对其中约定的“几日后定金不退”的条款也并未放在心上。很多情况下，签完了认购书很快就后悔的情况相当普遍。于是，由此而引发的纠纷就成为不少购房人的烦恼。对此，希望购房人能充分重视。根据中华人民共和国民法通则有关规定，“认购书”是当事人的“预约”请求。即在订立购房合同前，当事人约定将来签订合同的民事行为。因此，“认购书”在购房合同尚未签订前属于预约合同。购房临时认购书问题在正式房地产买卖合同签订之前，买方一般先与发展商签订购房临时认购书。认购书虽然是临时的，但也具有法律效力。合同法规定：“当事人在签订正式的房地产买卖、租赁等合同前，又订立意向书、预订书等的，如确系双方真实意思表示，权利义务内容不违反现行法律、法规的，该意向书、预订书等对双方均有约束力。”可见，临时认购书是具有法律效力的，不可随便签订，否则将会严重影响你的利益。签署购房临时认购书之前应注意：要对开发商有个基本了解，做到“一看、二问、三查”。“一看”是看发展商的有关证件及资料，包括营业执照、土地使用权出让合同书及补充协议、该块土地的房地产证、房地产预售许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等。“二问”是在看的过程中，可以对自己不甚清楚或有疑问的地方及时向发展商、代理商的销售人员进行询问。其次，还应当多问问同一楼盘的其他业主，包括不同时间购房的业主，以期核对别人所获得的信息及看法与自己有何不同。在对某些购房所涉及的专业问题或法律问题不能肯定时，还可向律师等专业人士咨询。“三查”是尽可能多地调查了解发展商及该楼盘的相关信息，包括发展商经营业绩、资金状况、商业信誉、以往售楼纠纷情况等。第一，购房前的准备，购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。第二，签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验五证(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、商品房预售许可证)。交付定金，签订认定书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同，再交付购房款，办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段。 第三，交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。 建议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。 认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖合同就应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。所以，在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。 也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。 还有一个基本问题，购房合同的签订是跟谁签订?很简单，签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定合同。但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同，就是说中介公司不能以他的名义签定合同。签定合同的时候我们应该把握住是开发商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名义签定合同。再一个提示，签订商品房买卖合同的时候，要注意有一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几，这些比例数字，作为购房者一定要注意，稍微差一个百分数，很多东西就差很多。 在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。 第一，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。 第二，明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。第三，明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。第四，应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确