物业工程部作业指导书.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除物业工程部手册此文档仅供学习与交流目 录一、 工程部工作概述附工程部组织架构图二、 日常管理（一）日常管理的主要工作内容（二）设备运行管理（三）计划性维修管理（四）设备巡视管理（五）节能运行管理（六）设备、资料建档及管理（七）接管验收标准（八）前期介入管理三、岗位职责（一） 工程部主管岗位职责（二）专业工程师岗位职责（三） 专业领班岗位职责（四）电工岗位职责（五） 弱电维修工岗位职责（六）水工岗位职责（七） 空调工岗位职责（八）电梯维修工岗位职责度（九）装修工岗位职责(木、瓦、油工)（十）机房值班人员岗位职责四、 规章制度（一）交接班制度（二） 档案借阅制度（三）材料管理制度（四）公用工具管理制度（五）卫生管理制度（六） 电梯管理制度（七）电梯安全管理制度（八）临时施工用电管理制度（九）配电室值班制度（十） 报告制度（十一）配电室防火制度（十二） 配电室（配电柜、箱）的管理制度（十三）配电设备维护保养制度（十四） 配电室事故处理制度（十五）倒闸停、送电操作票制度（十六）机房值班制度（十七） 给排水管理制度（十八） 水泵房（水井）的管理制度（十九）公共设施维修保养制度（二十）房屋维修制度（二十一）消防报警系统维护保养制度（二十二） 值班电话制度五、 操作规程与标准（一） 高低压配电柜操作指导（二）空调机控制箱及、水泵控制箱作业指导（三）蓄水池清洗作业指导（四）水泵作业指导（五）水工巡查作业指导（六）风机盘管清洗及检修作业指导（七）空调机巡视检查作业指导（八） 空调系统换季作业指导（九）电梯困人救援作业指导（十）房屋（设备设施）养护和修缮作业指导六、 服务管理规范（一）入户维修工作程序（二）服务规范（三）职业纪律（四）维修单操作程序（五）公共区域维修程序七、 突发事件说明（一）采暖系统紧急处理程序（二）制冷机紧急处理程序（三）空调机组紧急处理程序（四）配电系统紧急处理程序（五）电梯紧急处理程序（六）生活水系统紧急处理程序（七）机房火灾紧急处理程序（八）易燃气体、瓦斯泄漏紧急处理程序（九）停电紧急处理程序（十）停水、水管爆裂时紧急处理程序（十一）发生天然气泄漏紧急处理程序：（十二）发生火灾紧急处理程序：八、考核办法一、工程部概述烟台思域华安物业有限公司工程部主要负责物业公司所管辖的物业内的设施设备的日常维修和保养任务，保障各设施设备处于正常的安全运行状态，配合市政(水、电、气、热等)各部门做好能源消耗计量工作，协助环卫、防疫、劳动等有关部门做好检查、申报、年审等各项工作。在物业接管期间，工程部负责熟悉接管项目的结构、设施设备、市政、以及各种系统和管线分布和走向，配合业主对接管项目施工质量及配套设备设施的完善性、合理性进行检查，督促整改,为接管创造便利条件。工程部负责接管项目施工图纸、设备设施的资料收集和管理工作，以及业户二次装修图纸审核、施工等工作。工程部加强员工培训工作，提高管理和技能水平，争创一流的技术，一流的服务，为业户创造一个舒适、幽雅的环境。 工程部管理目标：设备设施完好率达到98%维修及时率达到98% 维修合格率达到100% 业户满意率达到95%附：工程部组织架构图工程部主管电工班长水工班长弱电班长综合维修班长维修电工水工弱电电工空调工电梯维修工门窗工木工瓦工工程主管二、日常管理（一） 日常管理的主要工作内容1、目的加强工程部人员管理，提高管理和技能水平。2、 范围适用工程部全体员工。3、内容（1）加强员工的培训要从素质和技术两个方面入手，并适当承担其他工作，逐步实现一专多能，让员工感到自已在各方面技能的较大提高，使员工产生荣誉感及自豪感。（2）合理用人，要用员工所长，严格职能相符原则，将员工安排在合适岗位，使员工感到所在岗位正是自己可施展才能的地方。（3）管理人员要善于倾听不同的意见，这样可以从中得到很多有用的信息，知道自己的不足之处，以便提高管理水平。同时也能了解员工的真实想法，从而才能调动员工的工作积极性。（二） 设备运行管理1、目的加强设备设施日常维护保养工作，保证设备设施的安全运行，做好后勤保障工作。2、范围适用于物业公司工程部所管辖项目。3、内容（1）严格按设备的操作规程对设备进行正确操作。（2）安排员工巡查，根据不同的设备及运行时间状况安排每日或每周进行巡查。（3）及时发现设备的初期问题，及早解决。（三） 计划性维修管理1、目的加强工程部维修计划性，提高设备设施完好率，延长设备设施的使用寿命。2、 范围适用于思域华安物业工程部所管辖的项目。3、 内容（1）制定设备设施的维护保养计划并实施。（2）建立设备档案资料卡。（3）将思域华安物业所管辖的区域内所有必须进入维护计划网的设备列出，参考设备使用说明书、使用手册、安装调试手册等资料中的有关维护保养内容，建立设备台帐登记卡。并按说明书中规定的维护保养项目内容。（4）建立维护保养记录表格。（5）编制设备计划维护总表。（6）将全部维护保养记录表中的任务和时间汇总到计划维护总表中，并制定出年度设备维护保养计划一览表。（7）检查维护保养计划的实行情况。（8）维修工根据指令卡完成任务后必须在卡上填写工作记录，包括所用时间，检查结果等，并签字交回。主管要对维修工的工作进行检查或抽查，考核其工作质量。（四） 设备巡视管理1、 目的加强对辖区内设备设施的日常巡视工作，发现问题、及时处理，防患于未然。2、范围适用于物业公司工程部所管辖的项目。3、内容（1） 巡视流程（略）（2）巡视内容：巡视所有设备设施运行情况，检查外围的灯具、照明器械，样板楼的电气运行情况，发现问题及时处理。（五） 节能运行管理1、目的加强设备运行管理，最大限度的降低运行成本，节能增效。2、范围适用于物业公司工程部所管辖的项目。3、内容（1）使设备、设施经常保持良好的机能和状态。（2）合理安排公共区域照明时间和照度，做到人走灯灭。（3）确保冷冻水管、热水管保温层完好，防止冷、热损耗。（4）合理安排设备的运行时间。（5）准时抄表，监视能源消耗。（6）尽可能让设备处于合理的运行状态。（六） 设备资料建档及管理1、 目的加强设备档案资料管理，便于今后的维修保养工作。2、范围适用于物业公司工程部所管辖的项目。3、内容（1）建立设备台帐并对管辖范围内的每一台设备建立设备卡片。设备卡片应填设备名称、编号、型号、安装地点、制造厂，供应商、联系电话、地址、设备的主要数据，其他数据、备件存放地点、维护保养要点，检修时间及内容、事故分析等项。（2）建立所有工程技术资料、图纸及设备使用说明书的台帐并进行分类保管。（3）制定资料档案的借阅制度，并认真执行。（七） 接管验收标准1、 目的统一验收标准，提高验收质量。2、 范围适用于物业工程部所管辖的项目。3、 内容新建房屋的接管验收标准（1）主体结构地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值。木结构应结点牢固，支撑系统可靠、无蚁害，其构件的自动检索须符合结构工程施工及验收规范规定。砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。（2）外墙不得渗水（3）屋面各类屋面必须符合屋面工程施工及验收规范的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。平屋面应有隔热措施，三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔。阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、沟、落水管应牢固，接口严密，不渗漏。（4）楼地面面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角。卫生间、阳台、浴洗间地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。木楼地面应理整牢固，接缝密合。（5）装修门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，门窗缝隙严密，门窗缝隙适度。进户门不得使用胶合板制作，门销应安装牢固，底上窗、楼梯公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，必须钉牢。门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。（6）电气电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间的地绝缘电阻值不得小于1M/KV。应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合电气装置安装工程施工及验收规范的要求。 电梯应能准确地启动运行，牵引机的噪声和震动不得超过电器装置安装工程施工及验收规范的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。 对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。 除上述要求外，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。（7）水、消防管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求。应按套安装水表或预留表位。高位水箱进水管与水箱检验口的应设置便于检修。卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8m，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污等接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固，部件齐全，制动灵活。水泵安装平稳，运行时无较大震动。消防设施必须符合建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火规范的要求，并且有消防部门检验合格签证。（8）采暖采暖工程的验收时间，必须在采暖期以前两个月进行。箱罐等压力窗口应安装平正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷，安装完毕后，必须具备有关部门的检验合格签证。各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵活、可靠，控制阀门应开关灵活。管道的管径、坡度及检查井必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。设备、管理不应有跑、冒、滴、漏现象，保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的规定。 （9）附属工程及其它室外排水系统的标高、窨井（检查井）、管道坡度、管径均必须符合室外排水设计规范的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。明沟、散水、落水沟内不得有断裂、积水现象。房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合规定。挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。单体工程必须做到完工料净场地清，临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平整，室内外高差符合设计要求。群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。三、工程部岗位职责报告上级：物业总经理督导下级：工程部主管联系部门：项目处各部门（1）根据所管辖项目具体情况，结合公司对工程管理的要求，制定工程部的规章制度，并指导维修保养工作。（2）组织工程部协调相关部门对新接的物业进行验收。（3）协助物业经理对新接物业进行费用预算。（4）拟订工程部年度工作计划。（5）考核评定本部门所有员工的工作态度、技术水平、劳动纪律等情况。（6）抽查各专业系统维修保养工作的质量和效果。（7）做好对本部门员工的定期培训。（8）协助管理处处长做好和承租方、业户等在工程方面的沟通协调工作。（9）协助物业部做好业户能源消耗费用的清缴工作。（10）做好上级布置的各项任务。（11）配合市政水、电、气、热各部门做好能源消耗计量工作。（12）协助环卫、防疫、劳动局等有关部门做好检查、报表申报、年审等各项工作。（二）工程部专业领班职责报告上级：工程部班长督导下级：各专业员工联系部门：项目处各部门（1）规范执行岗位责任制，操作规程、员工守则和各项规章制度，及时完成下达的各项工作任务；（2）管理好、使用好本职所负责范围的设备，使设备经常处于良好的运行状态，设备保持优质高效、低耗、安全运行；（3）应具有良好的思想作风，工作以身作则，技术精益求精，协助部门主管做好管理工作，解决技术上的问题；（4）熟悉本专业的系统分布、运行特点、设备性能等，一旦发现问题或发生意外事故，能马上作出正确判断，并迅速组织抢修；（5）做好设备的年、月检修保养计划和备用材料计划，上报部门主管审批并负责维修保养计划的实施；（6）做好所负责范围内设备的运行和能源消耗记录及技术档案每月定期汇报予部门主管审阅；（7）做好各班组人员的考勤和维修台帐，每月上报部门主管；（8）核查员工在工作中材料和工具的使用情况，发现问题及时纠正，避免材料浪费或工具损坏；（9）完成上级交办的其他工作（10）监督员工的劳动纪律、服务态度、工作质量、技术水平等，发现问题及时上报；（三）电工岗位职责报告上级：领班联系部门：工程部各专业（1）工作人员必须持有烟台市劳动部门颁发的电工职业有效操作证件。持证上岗，遵守员工守则和各项规章制度，服从领导的安排。（2）工作时必须两人以上进行，做好互保，进入工作现场前必须按要求穿戴好安全防护用品。（3）严格上下班、交接班制度，不擅离职守，随叫随到，热忱服务，保证24小时有人值班。（4）负责所管辖项目配电室、楼层配电箱、住户照明、电气等设备的日常管理和维修工作，保证电气设备的安全运行。（5）负责所管辖项目所有机房内电器设备的维修和保养。（6）完成所管辖项目内大型接待活动和节日活动特需的照明布置、接线及设备安装和拆收工作。（7）根据维修巡检计划完成线路设备的巡检工作，并认真填写巡视记录，对发现的问题或隐患及时向领班或主管汇报并设法解决。（8）做好线路防火工作，严格检查线路负荷，发现不正常状态必须找出原因加以纠正。（9）接到报修任务及时处理,加强工种间的协作配合，做到分工不分家，一专多能。（10）及时完成领导交办的任务。（四）弱电维修工岗位职责报告上级：领班联系部门：工程部各专业（1）负责所管辖项目自控、电视电话、背景音乐、消防监控等系统的操作、维护与保养工作。（2）严格遵守物业管理公司的各项规章制度。（3）熟练掌握本岗位的专业技术。（4）接到维修单后，应在5分钟内达到现场，遇有突发意外事故要以最快速度赶到现场，并马上抢修。（5）弱电机房内禁止吸烟及明火施工，值班人员不得擅离职守或做与工作无关的事。（6）按时巡视机房设备，详细记录系统设备的运行状态，发现问题及时处理并主动上报。（7）弱电系统更改或新增线路，应认真记录并以图例的方式存档。（8）弱电机房内应保持清洁，无关人员不得进入机房。（9）按时完成上级布置的各项工作，服从管理调度。（五） 水工岗位职责报告上级：领班联系部门：工程部各专业（1）水暖工应持有专业“操作证”，具有一定的专业知识。（2）水暖工应具有较丰富的维修经验，及处理突发事故的能力（3）熟悉并掌握所管辖项目给排水系统的操作规程，及管路走向和阀门位置（4）负责所管辖项目给排水系统日常运行管理及维护保养工作。（5）对水池、水箱、水泵、水表、阀门进行定期检查和维修，确保供水安全（6）定期对排水管道、楼外供水井、排水井、化粪池，进行维护清通，清除淤泥和杂物，防止堵塞，确保畅通。（7）雨季及时检查清理雨水管地漏、确保管路畅通无阻，冬季检查楼外供水表井、室内、外消防栓，消防接合器，做好防冻措施。（8）检修压力容器要按照工作程序进行，保证设备安全，压力表每年要按期送检。（9）接到维修单后，应在5分钟内达到现场，遇有突发意外事故要以最快速度赶到现场，并马上抢修。（10）进入客用区域工作时，不得蹬踏或使用客人物品，完工后，迅速清理现场。（11）动用电气焊时，需先到有关部门申请动火证，并在现场配备灭火器。工作完成后，应及时清理现场。（12）按时完成上级布置的各项工作，服从管理调度。（13）严格遵守物业管理公司的各项规章制度，爱岗敬业、诚实守信，学习专业知识，提高岗位技能。（六）空调工岗位职责报告上级：领班联系部门：工程部各专业（1）空调制冷工应持有专业“操作证”，具有一定的专业知识。（2）空调制冷工应具有较丰富的维修经验，及处理突发事故的能力。（3）熟悉并掌握新风机组、通、排风系统的服务区域，极其所处位置。（4）负责所管辖项目空调系统、通、排风设备的日常维修和保养工作。并保质保量的完成。（5）合理调整负荷，保证不同区域对温度的不同要求。（6）按时巡检新风机房设备，确保系统正常运行，并认真记录设备的运行情况。（7）定期巡检消防系统的通、排风设备，发现问题，及时处理。（8）对新风机组、风机盘管的过滤网，过滤器进行清洗，保证风道、水路的畅通。（9）接到维修单后，应在5分钟内达到现场，遇有突发意外事故要以最快速度赶到现场，并马上抢修。（10）维修保养工作完成后，必须认真清理现场，清点工具和物品，切忌遗漏。（11）高空作业要有安全防范措施，备好安全带，使用吊船或升降梯要事先检查安全性能方可施工。（12）动用电气焊时，需先到有关部门申请动火证，并在现场配备灭火器。工作完成后，应及时清理现场。（13）严格遵守物业公司的各项规章制度，爱岗敬业、诚实守信，学习专业知识，提高岗位技能。（七）机房值班人员岗位职责（1）机房值班人员必须持证上岗，坚守工作岗位。（2）负责当班运行设备的日常维修工作和一般故障检修。（3）严格遵守各种设备的安全操作规程和巡视检查制度，值班时间不做与本岗位无关的事。（4）无关人员不得进入机房内，非本专业人员严禁操作、使用机房内的有关设备。（5）值班人员负责机房及设备的清洁卫生工作，机房内严禁摆放其他杂物。（6）值班人员必须掌握设备运行的技术状况，发现问题立即报告、并及时处理，在交接班记录上做好详细记录。（7）未经同意，不得随意修改各类设备管理数据，如：制冷机、变频器、软化水、热水温控器、中水加药泵、电接点压力表等。（8）值班人员对当班设备负有全部责任，如违反操作规程或失职造成设备损坏的、以及发生事故隐瞒不报的，将按规定处理。四、规章制度（一）交接班制度（1）接班人员必须提前15分钟做好接班的准备工作及穿好工作服，佩戴好名牌，正点交接班。（2）接班人员要详细阅读交接班日记和有关通知单，详细了解上一班设备运行情况，对不清楚的问题一定要向交班者问清楚，交班者要主动向接班者交底，交班记录要详细完整。（3）交班人员要对接班人员负责，要交安全、交记录、交工具、交场所卫生、交设备运行动态，双方要办签字手续。（4）如在交班时设备突然发生故障，或正在处理故障，应由交班人员为主排除，接班人员积极配合，待处理完毕或告一段落，报告上级主管，征得同意后交班人员方可离去，其交班者延长的工作时间，视事故报告分析后，再作决定。（5）规定的交班时间内，如接班者因故未到，交班者不得离岗，擅自离岗者作旷工处理，发生的一切问题由交班者负责。接班者不按时间接班，上级主管要追查原因，视具体情节作出处理，交班者延长的工作时间除公布表扬外，并发给超时工资。（6）接班人员发现交班人员未认真完成有关工作以及检查中发现问题，应向交班人员提出，如交班人员不能给予明确回复或不加以改善，接班人可拒绝接班，并报上级领导处理。（7）接班人员酒后或带病坚持上班者，交班人不得交给他们，并及时报告上级主管，统筹安排。（8）交接班工作一旦完成，接班人员则负责全系统的安全运行操作责任。（二）档案借阅制度（1）工程技术档案是物业公司的重要财富，人人都要爱惜。（2）未经批准，不得将现代城的有关档案资料借出。（3）重要的档案资料应保管原件，原件通常不予借阅，以复印件的版本外借。（4）档案资料借阅要严格履行借阅手续。（5）每次限借1本，特殊情况须得到工程部主管批准。（6）借期为1个月，到期应办理续借手续。（7）所借出档案资料，借阅人不得裁减、抽页、乱画、涂改，保持版面清洁。（三） 材料管理制度（1）严格控制工程维修材料的成本消耗，尽量做到“零库存、零浪费、高效率、低消耗”。（2）工程部所需的维修材料，应由各专业领班与材料管理员核实后提出申请，经工程部主管批准后，方能购买。（3）工程维修材料应由专人购买，采购者要尽量购买廉价优质的材料，保证维修工作的顺利进行。（4）工程维修材料由材料管理员负责登记保管，并由材料管理员统一发放。（5）领取工程维修材料时，需填写出库单，将所用材料的种类、数量、用途等填写清楚，待材料员核实登记后方能领取。（6）大型设备的工程维修材料，经由材料管理员、采购者和各专业人员一起鉴名认定后，方能购买。（7）如遇应急事故处理需临时购买工程维修材料时，应先向物业经理口头申请，待批准后方能购买并补交申购报告。（8）设备管理员应于每月30日前与材料管理员做好库存材料的清点工作，并将库存情况报主管，以便计划用料。（四）公用工具管理制度（1）设备设施应建立档案，设立卡片。（2）设备设施应由专人负责保管，定期检查。（3）对于电器设备，使用前应进行外观和绝缘检查。（4）对于金属工具，长期不用应涂上防锈油，疏通器每次使用完把水擦干，以务下次使用。（5）专项工具专用，不能代替使用。（6）公用工具使用时应加以爱护，用完马上收起。（7）个人工具注意保管，只许工作使用，不得私用，如查出因私用造成损坏应照价赔偿。（8）对于易损设备如钻头等应节约使用。（9）工具一般情况下不外借，如特殊情况需经主管批准并进行登记，用完须马上归还，如有损坏要照价赔偿。（10）部办公用品须按时整理，保持清洁整齐，要节约使用（五） 卫生管理制度（1）每天对办公室进行1次卫生工作。（2）在办公区域不准悬挂和晾晒衣物。（3）只允许在规定许可的场所吸烟，烟头不得乱丢，烟缸要保持清洁。（4）员工着装要清洁，领子、袖口均应干净，不得留长发留胡须。（5）工作场要清洁、整齐、不允许乱堆杂物。（6）讲话语言要规范，不得满口脏话和大声喧哗。（六）电梯管理制度（1）电梯钥匙应由专人保管，除维修、管理人员外，其他人员不得使用。（2）机房内照明、温度应正常，保证通讯及降温设备正常工作状态。（3）轿厢内必须配备专用消防器材。（4）轿厢内环境要保持清洁。（5）每周定期对电梯设备进行检查并作好记录，确保设备运行正常。 （6）操作电梯时应确保厅、轿门关闭，点动上下各运行一次后，再操作电梯运行。（7）在暴风雨来临之前，做好电梯的防雨准备工作。（七）电梯安全管理制度（1）电梯工必须持证上岗，无证人员禁止操作。（2）电梯工每天对管电梯全面巡视一次，发现问题及时通知有关人员处理。（3）工程部主管在周检时组织人员对电梯进行一次全面检查，发现的安全隐患立即组织整改。（4）工程部主管组织人员按程序文件规定对电梯工进行评审，合格后方能担电梯维修保养工作。（5）电梯工负责对电梯保养和维修工作质量进行检验。（6）统一在消防中心设立报警点，保证电梯发生故障时能随时接到警报信号。（7）在电梯机房内悬挂电梯困人救援规程，电梯发生困人故障时，严格按照规程执行。（8）经劳动局检测不合格，未取得准用证的电梯严禁投入使用。（八）临时施工用电管理制度为了加强临时施工用电管理，确保电源线路安全和电气设施设备安全运行，维护住户正常的工作秩序和生活秩序，特制订本规定，望遵照执行。（1）维保单位对楼宇进行重大修缮工程使用施工电动设备和电动工具的用电量，必须在不影响正常运作和在供电负荷量允许范围内，在报修缮计划时，必须同时上报用电计划，经工程部审核，批准后才能组织施工。（2）住户在进行房屋修缮使用电动设备或工具的名称、数量和规格，必须在申报表中登记注明。（3）凡进入内进行施工的单位和个人，必须配备分线电箱和安装电表，在管理处专业人员指定地点接线，禁止乱拉乱接电线。（4）进入的临时施工人员使用的电动设备和工具，必须在管理处规定的时间内使用。禁止在其它时间内使用，以免发出各种噪音影响住户和邻居的正常休息。（九）配电室交接班制度配电房是现代城的供电中心，是现代城的心脏部位，为加强其管理，特订以下制度：（1）配电房全部机电设备，由工程部负责管理值班，停电及送电均由配电室值班人员操作，其它人员一概禁止操作。交接班规定：（2）交接班要交接清楚，字迹工整。交班人应将本班设备运行的详细情况填写在交接班日志上。（3）交接班内容：所属设备运行方式的变更情况、操作、检查、试车情况，设备缺陷变化情况，故障处理情况，天气情况及其它有关注意事项等。正确传达领导指示及专业人员要求。工具、仪表、备品、备件是否齐全、完整。（4）无关人员禁止进入配电房，非管理处人员须得书面许可后方能进入。（5）配电室应保持良好的室内照明和通风，墙上配挂温度计，室温应控制在摄氏35以下。（6）房内禁止乱拉乱接线路，供电线路严禁超载供电，如为紧急情况，应报工程主管同意方可进行。（7）配电室内设备及线路变更经工程值班工程师同意，重大改变应报工程主管批准。（8）严禁脱岗，值班时禁止做与工作无关的事。（9）严禁违章操作，操作及检修时必须按规定使用测试合格的安全工具，安全工具用后应妥善保存。（10）值班人员应按时巡视，按时抄表，发现问题及时处理并主动汇报，防止事故扩大。 （11）进入配电房前要先把灭火系统转到手动位置，并在离开时复位“自动”位置。（12）配电室应保持清洁，应防止小动物进入配电室。（十）报告制度：出现下列情况报告相关负责人：（1）主要设备发生故障、或停机检修时；（2）影响运行的设备出现故障并需要立即检修和施工时；（3）重要设备零部件更换及修理，加工和改造时；（4）系统运行方式的重大改变时；（十一） 配电室防火制度（1）严禁在配电室内吸烟、或使用明火。（2）严禁在配电室内堆放易燃、易爆物品。（3）严禁使用汽油、酒精、稀料及易燃液体清洗配电设施。（4）配电室内的消防设备必须年检合格，安全可靠，严禁挪做他用。（5）因工作原因需要在配电室内动用明火时，须持工程部主管批准，保安部填发的动火许可证，在采取了必要的安全防护措施后，方可实施作业。（6）发生火灾应及时扑救并报警，火警电话l19。（十二） 配电室（配电柜、箱）的管理制度（1）保证人身安全及设备安全和楼宇正常用电；（2）严格执行供电局、劳动部的各项规章制度，持证上岗；（3）严禁无证人员操作电气设备；（4）对已接管验收设备定期进行保养；（5）对未接管验收设备随时与开发商、施工单位沟通联系，使设备、设施进一步完善；（6）工程部维修班值班人员对样板楼内外的配电室（配电柜、配电箱）认真定期巡视检查。发现有未关未锁的门，要随手关好锁好。并作好相关记录。巡视中要听设备有无异常声响，有无异常气味，看有无异常现象，查固定设备的螺丝螺母是否接实，有无松动。由其重点检查零线接点。（十三）配电设备维护保养制度（1）对配电设备进行日常巡查，发现情况及时处理，重大问题及时向管理处工程主管报告。（2）对重要的配电柜定期进行保养检修，确保正常运行。（3）配电设备的保养检修必须由专职电工操作，其他工种可配合作业。（4）设备保养停用期间，需悬挂标示牌并在现场巡查记录上注明。（5）使用备用设备，需在24小时内加强巡视，并做好巡视记录。（6）工程部主管每月根据设备保养计划，抽查三台设备，并将抽查内容记录在配电柜、控制柜年保养记录表上。发现抽查内容不符合电器柜检查标准的要求，在备注栏中提出改正意见，经保养责任人改正后再行验证。（十四）配电室事故处理制度配电室一旦出现事故，造成全区或部分线路停电时，值班人员应能正确分析并及时处理（1）发生事故时，值班人员必须沉着、迅速、准确的处理。（2）迅速限制事故的发展，寻找并消除事故的根源，解除对设备及人身安全的危险。（3）尽可能保持设备继续进行，全区停电时应保证对重要负荷（如：电话机房、展厅照明、电梯等）及时恢复供电。（4）必要时，值班人员可改变变配电系统运行方式，使供电恢复正常。（5）处理事故时，除领导和有关人员外，其它外来人员不应进入或滞留事故现场。（6）事故处理过程中，值班人员应与领导保持密切联系，迅速执行领导命令。同时应有明确分工。对事故发生和处理过程作好详细记录（7）对解救人员触电、扑灭火灾、挽救危急设备等工作，值班人员可先行处理，然后向领导汇报。（8）交接班时发生事故，应由交班人员负责处理，接班人员全力协助，待恢复正常后交接班。如一时不能恢复，则有经领导同意后方可交接。（十五）倒闸停、送电操作票制度（1）变电站的倒闸操作必须执行操作票制度，倒闸操作应严格执行电业部门的有关章程，按章程规定的顺序进行，并采取相应的安全措施。（2）倒闸操作必须根据主管签发的电气工作票或主管部门的通知才能进行。（3）倒闸操作必须由2人进行，其中，正值为监护人，副职为操作人，复杂和重要的倒闸操作应由主管负责监护。（4）操作规程：准备工作：由主管讲明本次工作内容，由该班领班根据工作内容填写倒闸操作票，或在配电室检修记录上做记录。操作方式及要求：（1）在对整个低压柜进行维修清扫时应填写倒闸操作票，并在值班记录薄的本值大事记中作记录，工作完成后在配电室检修记录上做记录。（2）在做局部停送电工作时应在值班记录薄的操作记录中记录清楚。停影响住户正常生活用电的电网，先通知公司领导，经批准后，提前三个工作日通知相关住户。（5）所有已投入系统的电气设备，不论当时是否有电均应视为带电设备，必须办理停电手续后，方可触及其带电部分。（6）停电手续按下列规定办理：10千伏电气设备上或变压器低压线端直接相连的母线部分工作，由派工负责人填写停电票，会同工作负责人与变电室值班负责人办理手续；在220伏及以上干线部份工作，由派工负责人填写停电票，由工作负责人送交变电室值班负责人办理手续；220伏及以上支线部份工作，由工作负责人取得有关人员同意后，切断有关电源，并在断开点处挂停电牌；变电室当班需停电工作时，将专用停电牌挂在停电设备的断开点处，并将对牌交工作负责人收执；在入户隔离开关及以前工作时，由变电室主管按有关规定，向供电局办理停电手续。（7）一位工作负责人，一次只能办理一张停电票。（8）变电室值班负责人接到停电票后，应作好以下工作； 工作组人员交待停电现场安全措施、许可工作范围，及周围带电部份。若停电现场周围有带电部份时，应指定专人监护；不准单人在部份停电的高压室或变配电室内工作。（9）填写停电票安全措施栏；（10） 填写倒闸操作票，由值班员进行操作，并做好安全措施；（11） 陪同工作负责人到停电现场检查所做的安全措施，并以验电器验证停电设备，证明确已无电；（12） 对工作负责人讲清周围带电设备位置及注意事项；（13）若停电现场周围有带电部份时，应指定专人监护；当工作负责人在停电票工作许可证一拦分别签名，并将工作许可证拦撕下交工作负责人，准其开始工作。（14） 10千伏设备在可见范围内无明显断开点时，需装接地线，由值班员负责，并记入安全措施栏中。在架空线上工作需装接地线时，由工作负责人自行装接，在安全措施栏内注明“自装”。接地线谁装设，谁拆除。（15）全部工作完毕，工作人员应清现场使停电设备恢复可送电状态，将全体工作人员撤离现场，然后填写停电票注销一栏，连同工作许可证交变电室主管办理注销手续， 并告知全体工作人员，此后该设备视为带电，不得再触及或靠近。（16）变电室工作人员一收到注销通知后，和工作许可证核对（主管）无误后，撤销一切安全措施，将停电票签字注销。（17）在同一线路上同时有两个组独立工作，必须分别办理停电手续。（18）遇有紧急事故时可以不用操作票，但必须切断所有有关电源，在断开点县挂停电牌，做好必要的安全措施并有专人看守。事后应做好值班记录，并及时向上级主管汇报。紧急事故处理时，可不办理停电手续， （19）凡县挂停电牌电气设备，不准合闸送电，未注销停电手续停电牌，不准摘动。（20）停电票应用钢笔填写，不得涂改，已注销的停电票要妥善保管，交直接管辖部门备查。 相关表格倒闸停、送电操作票（十六）机 房 值 班 制 度（1）值班人员严格遵守岗位职责和有关的各项规章制度，忠于职守、尽职尽责。（2）值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要，临时离岗，必须有符合条件的人替岗。（3）根据操作规程及岗位责任制的要求，密切注意所管辖设备的运行情况，并按规定做好有关记录。（4）如出现设备故障，而当班人员不能处理时，应及时报告给有关负责人。（5）值班人员接到报修通知时，应及时通知有关人员迅速前往维修地点。（6）所有值班岗位都必须安排人员24小时值班，且要到岗到位。（7）值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，值班期间严禁睡觉、饮酒、打扑克、及其他与工作无关的事。（8）因故不能值班者，必须提前通知，以便落实好替班人员，保证岗位上有人工作。（十七）给排水管理制度（1）具有完整供水和排水系统网络图和完整的管理资料。（2）建立正常给、排水的管理制度，严格执行操作规程。（3）水池、水箱、水泵房要上锁，钥匙由专人管理，并持有防疫站核发的“健康证”。（4）定期安排清洁水池、水箱卫生，防止供水水质的二次污染。（5）定期检查给水系统的管道、阀门、卫生洁具、室外井等设施，是否有渗漏。（6）定期检查排水系统的管道、隔油池、化粪池、室外井等设施，是否畅通.（7）定期检查水表，注意节约用水，合理安排用水计划，及指标分配。（8）制定突发事故的处理方案，当发生跑水、断水故障时，能及时处理，防止事故范围扩大。（9）做好没有交付使用的楼层房间水路系统的管理，防止装修、施工对水泵系统的破坏。（10）限水、停水要提前通知，以便及时通知业户。（十八） 水泵房（水井）的管理制度（1）水泵房及消防水池、生活水箱、消防系统的全部机电设备由专业人员负责，定期检查、保养、维护、清洁、并认真做好记录。解决不了的问题，要书面上报主管部门。（2）水泵房内机电设备的操作由专业人员进行，其他人员不得操作，无关人员不准进入水泵房。（3）生活水泵、消防水泵、稳压水泵在正常情况下，选择开关位置为自动档，所有操作标志均应简单明确。（4）生活水泵应按规定时间内每月轮换使用，主接处定期检查、擦洗，以保证其正常运转。（5）消防、喷洒泵定期保养，每月进行一次手动盘车，每半年进行一次自动操作检查，每年进行一次全面检查及消防联动试验。（6）水泵房卫生每周打扫一次卫生，生活水箱每半年清洗一次，水泵每周清洁一次。（7）维修值班人员要定期对生活水泵房进行巡视检查并作好巡视记录；（8）发现异常问题，及时处理，确保设备的正常运行。（十九）公共设施维修保养制度（1）保持公共设施：路灯、道路、下水道等完好，做到灯亮、路面平整、下水道畅通。（2）做好公共设施巡视记录，发现问题记录在公共设施巡视记录表上。（3）公共设施的维护保养应尽量不影响大厦的正常运作。（4）维修中做好防护措施，确保业户安全。（5）工程部每月按公共设施保养记录表内容对公共设施全面检查一次，记录本月保养情况。（6）工程部每年根据公共设施使用损坏情况制定公共设施保养计划填写在公共设施保养计划表中并按计划组织实施。（二十） 房屋维修制度（1）屋修缮前，要有明确修缮要求，经现场检查后，确定施工方案，报工程主管批准后方可进行。（2）房屋维修时，应切断修理范围内的电源，并设立警界线，禁止无关人员进入。（3）粉刷墙壁，油漆门窗，装配玻璃，修补外墙面，都要在可靠登高器具上进行高空施工作业，要有专人监护。（4）维修人员使用电器设备，要检查导线绝缘，接地等是否良好，抽水泵、磨石机的电线不准拖在水面上，应架空。（5）维修场所应配备必要的防火设备，每班要清理工作场地，维修工作结束，须清除所垃圾，并按工程质量的验收规定验收后，方告竣工。（6）每年由工程部组织，对房屋进行一次系统大检查，评析房屋的使用情况，制订修缮方案。（7）如发现房面和外墙漏水，在报修记录上详细说明漏水时间和部位。（二十一）消防报警系统维护保养制度（1）电工每日巡查消防报警及联动器，发现故障及时排除。（2）每周对消防报警器及联动器箱体清洁一次。（3）每日做系统运行记录检查。（4）每半年对设备内部做一次清洁保养工作。（5）每年对火灾探测器清洁一次。（6）每年对火灾探测器抽测一次。(抽测比例20%)（7）每年对电源电压及蓄电池检查一次。（二十二）值班电话制度（1）禁止长期占用值班电话，接听电话要长话短说，保证线路畅通。（2）严禁拨打各种声讯信息收费电话。（3）任何人违反制度影响工作，按公司有关规定处理。五、操作规程与标准（一） 高低压配电柜操作指导1、目的正确操作高低压配电柜，保证人身及设备安全，保证正常供电，避免误操作造成大面积停电。2、范围适用于配电室内高低压配电柜的日常运行维护及停送电操作。3、职责主管及工程师应熟悉配电室内各开关柜内开关性质、性能及各回路所带负荷性质。值班员应熟悉配电室内各种设备的运行状况及各开关的正常位置。4、配电室高压设备使用操作维护规程（1）设备操作步骤：直流屏的操作：操作前检查直流屏柜各元件无损坏，接线无松动，电池无异常，各路输出开关在断开位置。操作步骤：a、合交流电源开关，给直流屏模块及电池送电。b、合直流电源开关，向合闸控制母线供电。c、分别合各路输出开关。d、停电顺序与上相反。e、某段母线上设备无操作时，应断开相应的合闸电源，有操作时再合上，操作完毕后马上断开。（2）10KV操作系统：a、10KV开关送电前应检查本柜内外前后，确认无误。b、10KV开关应在实验位置，先插好插头，再插好控制保险，柜前实验开关动作正常，再联系送电。进线隔离柜操作(10KV)：a、送电前检查本柜外，还要检查进线柜开关在断开位置。b、与上一级供电部门联系好后，确认上一级供电部门已将电送到本室后，再将开关推入工作位置，确认触头接触良好，再合闸送电。c、检查三项电压是否正常平衡。进线柜操作(10KV)：a、送电前检查本柜外，还要检查各出线开关在断开位置。b、将开关摇至工作位置，确认触头接触良好，再合闸送电。c、检查运行是否正常。变压器出线柜操作：a、送电前检查本柜外，还要与现场联系。确认二次侧总开关在断开位置，变压器周围安全距离内无人、无异物。b、开关推入工作位置，确认触头接触良好后再送电。c、检查三项电压是否平衡，声音、温度是否正常。倒路操作：a、正常时、段母线分段运行，特殊情况下可投母联单电源运行。b、当一段母线需全部停电时，应先停各出线开关，再停进线或母联开关。送电顺序相反。（3）设备使用过程中安全注意事项:电工必须持有“电工证”并符合公司规定，方可上岗并允许操作。一人值班时不得进行高压设备的清扫或检修工作。高压系统停、送电检修时，必须严格执行“两票一制”。设备停电检修、实验、清扫时，必须验电、放电、装临时接地线、悬挂安全标示牌，并在工作范围内挂有明显的安全标志后，方可工作。同时注意是、否有返回电源，工作完毕后必须将临时接地线拆除，并检查工具。变压器检修或停电48小时以上，送电前必须摇测绝缘电阻。高压10KV母线送电前必须摇测绝缘电阻。高压设备检修后、送电前必须摇测绝缘电阻。在发生严重威胁设备或人身安全的紧急情况时，应立即断开相关设备电源，再视情况请示处理。（4）交接班注意事项：接班人员到岗后，在岗位上面对面的向接班人员逐项交班。接班人员未到岗位，未在交接班记录上签字，不准离岗，同时向班长或上级领导汇报，服从领导安排。认真听取交接人员的叙述，检查交接班记录的内容如有异议及时向交班人员提出。交班人员不在岗位，未达到交班条件，拒绝接班，同时向班长或上级领导汇报，服从领导安排。接班无异议后，在交接记录上签字。全姓名。严格遵守规定的交接班时间，不得迟到或早退。交接班记录的交、接班人姓名，必须由进行交、接班的本人签字。不得提前、滞后，不得代签。交接班记录要规范、整洁、真实，填写字迹清楚，不漏项、不得涂改、乱划、保管妥善、不损坏、不遗失。（5）直流屏柜操作注意事项：正常运行时，两路进线开关必须都处于接通状态。监控单元有报警时，应及时检查处理。充电模块故障灯亮时，应断开模块交流进线