2008年房地产法试题.doc

2008年度深圳律师岗前教育培训“房地产法律实务”试 题一、 选择题1、根据物权法的规定，开发商在聘请前期物业管理公司进行物业管理时：A、不仅可以聘请物业管理公司进行物业管理，也可以聘请其他专业公司进行管理。B、开发商在聘请前期物业管理公司只能聘请物业管理公司进行物业管理服务。2、房地产登记的目的是：A、政府为了加强房地产管理，依法确认房地产权利B、为了进行权属审核C、为了颁发房屋权属证书3、中华人民共和国物权法在下列时间施行：。A、 07年3月16日B、 07年10月1日C、 08年10月1日4、房地产抵押合同自签订之日起自签订之日起 日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。A、 60B、 30C、 155、FIDIC合同条件是工程招标投标、监理、造价管理、工程变更和索赔等方面具有国际权威的通用标准，被称为“工程合同的圣经”。A、深圳市建设工程施工合同借鉴参考FIDIC的合同条件。B、深圳市建设工程施工合同与FIDIC不是一回事，没有什么关系。C、深圳市建设工程施工合同由协议书、合同条件、通用条款和专用条款四部分组成。二、 判断题1、未经抵押权人同意，抵押房地产不可以转让，但可以出租。2、承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益。3、房地产开发项目在施工前只须领取建筑工程施工许可证即可开工建设。4、房地产商在售楼书上所作的房屋开发项目规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和承诺具体确定，并对购房合同的签订和房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约邀请。5、深圳市已明确允许房地产商销售停车位，并可办理产权证书。三、简答题1、简述土地使用权有偿出让的方式2、简述律师陪购的主要步骤四、案例题 有一家房地产开发公司丙，在广告宣传中言明自己开发的某小区“拥有3万平方米的中心花园，整体绿化率高达60%，使小区成为一个天然鲜氧环抱区”。并且，开发公司还表示“保证广告宣传内容与实际一致，否则，退还房款，支付利息或按已付房款10%赔偿”。孙先生在居住的观念中很有绿地情结，看到丙开发公司的广告宣传后，认为该小区的绿化完全符合他的要求，所以和丙公司签订了商品房买卖合同。当他准备办理入住时发现，小区绿化率根本达不到60%，于是和丙公司协商，在认为丙公司缺乏诚意的情况下，孙先生向人民法院提起了诉讼请求。孙先生起诉：丙开发公司的广告存在误导，是虚假广告，广告中宣称小区绿化高达60%，其实30%都达不到，丙公司应承担违约责任，请求人民法院判令丙公司赔偿若干。丙开发公司则答辩：第一，丙公司的宣传和实际是一致的。根据市规划局核准的规划用地许可证，小区总体规划面积万平方米，居住区规划绿化面积万平方米，待征绿化面积为万平方米，在不包括待征绿地时绿化率为以上，包括待征绿地是以上。第二，孙先生所说的广告不是真正意义上的广告，它是一种宣传资料。第三，即使是广告它也没有写进合同中去，双方在合同中对此并没有进行约定。 因此，丙公司没有违约，请求人民法院依法驳回孙先生的诉讼请求。 法院经审理查明，开发商在宣传资料中将小区外围绿化带说成该项目的自有绿化带，而实际上该绿化带归市政所有，是公共绿地，不能做成封闭式专用绿地。并且开发公司已在小区和外围绿化带之间修建了围墙，使该绿化带与小区完全隔离，不算小区外围绿化带面积其绿化率为左右。法院认为，开发商宣传的绿地面积包括小区外围绿化带面积，不是实际拥有的绿化面积，因此这项内容不真实，含有虚假成分。声明“保证广告宣传内容与实际一致，否则，退还房款，支付利息或按已付房款赔偿”，应视为向购房人发出的保证，开发商应当履行，造成购房人误解，开发商应承担责任。开发公司丙应按照向社会公开的承诺赔偿孙先生的损失。最后，法院一审判决，开发商赔偿购房人孙先生万余元。 试问宣传资料算不算广告，广告和宣传资料能否成为合同的内容，发表你对法院对此案的判决的法律意见。2008年度深圳律师岗前教育培训“房地产法律实务”标 准 答 案一、选择题1、 A2、 A3、 B4、 B5、 A二、判断题1、 错2、 对3、 错4、 错5、 错三、简答题1、土地使用权出让方式包括： 招标出让 拍卖出让 挂牌出让 协议出让2、 实地考察楼盘签约前谈判签约及备案入伙收楼代办房地产证四、案例题1、宣传资料不能算做广告，但它和广告在有些情况下可以被视为合同的内容。2、广告是指商品经营者或者服务提供者承担费用，通过一定媒介和形式直接或间接地介绍自己所推销的商品或所提供的服务的商业广告。3、对商品房买卖合同来讲，在一般情况下广告和宣传资料只能是一个要约缴请，要约邀请在合同法里不属于合同的内容，它不具有法律效力。一般开发商也不可能把合同的内容作为广告来发布。有些广告模糊，如对企业形象的宣传，它不可能成为合同的一部分。4、根据最高人民法院的解释，在一定情况下，广告和宣传资料可以视为商品房买卖合同的内容。一定情况是指开发商就商品房规划范围内