天津房地产估价师《制度与政策》：禁止行为考试试题.doc

天津房地产估价师制度与政策：禁止行为考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、以下深度价格修正率之间关系的表达式正确的是。 A：累计深度百分率=平均深度百分率所给临街深度 B：平均深度价格修正率=累计深度价格修正率标准临街深度所给临街深度 C：单独深度百分率=平均深度百分率所给临街深度 D：累计深度百分率=单独深度百分率标准临街深度 E：工业用地的监测点评估价格 2、下列房地产市场调控政策中，属于财政政策的是_。 A提高贷款利率 B提高购房最低首付款比例 C提高法定存款准备金率 D提高房地产交易环节税收3、具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用作为其中的一种估价方法。 A：市场法 B：假设开发法 C：收益法 D：成本法 E：工业用地的监测点评估价格 4、在我国设立保险公司，注册资本最低限额为人民币亿元。 A：1 B：2 C：3 D：5 E：执行层的组织协调5、某类房地产平均售价，2003年1月初为4500元/m2，2003年12月初为4000元/m2，则其价格的逐月变动率为_。 A-1.07% B-0.98% C-1.14% D-1.04% 6、某地区商品住宅价格自1997年至2002年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为（）元/m2。 A4120 B4149 C4184 D4216 7、现金流入与现金流出之差称为_。 A现金波动值 B现金后期值 C净现金流量 D现金流量差值 8、商品房现房广告不得涉及的内容是。 A：销售价格 B：装饰装修 C：小区环境 D：升值承诺 E：执行层的组织协调 9、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是【2005年考题】 A：未知的需要求取的待开发房地产的价值 B：投资者购买待开发房地产应负担的税费 C：销售税费 D：开发成本和管理费用 E：工业用地的监测点评估价格 10、零售商业物业中，当采用固定百分比租金时，承租人与业主约定的人为平衡点若低于营业额的自然平衡点，则业主的收入会_。 A增加 B减少 C不变 D不确定11、当供给增加量小于需求减少量时，则_。 A均衡价格下降，均衡交易量增加 B均衡价格下降，均衡交易量减少 C均衡价格上升，均衡交易量增加 D均衡价格上升，均衡交易量减少 12、经济增长通常用一定时期内实际_的平均增长率来衡量。 A国内生产总值 B国民生产总值 C国民收入 D国民消费水平 13、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，从而不便于商务办公，导致需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15上升为25，每月可出租面积租金为70元，又知该写字楼可出租面积为10 000 ，运营费用率为40。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8，其他条件保持不变，则该写字楼将发生万元的贬值。 A：54819 B：55815 C：56739 D：67540 E：工业用地的监测点评估价格14、房产分户图的比例尺一般为。 A：1：200 B：1：500 C：1：800 D：1：1000 E：执行层的组织协调 15、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的_分析。 A财务盈利能力 B清偿能力 C资金平衡情况 D营运能力 16、某宗面积为3000的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/。理论上应补地价_万元。 A78 B882 C1210 D1272 17、某宗地面积为5 000，现状容积率为08，土地市场价值为4 000元/，拟进行改造。批准的规划容积率为50，楼面地价为1500元/，则理论上应补交地价万元。 A：1 250 B：1 750 C：2 050 D：2 150 E：工业用地的监测点评估价格 18、等成本线又称，它是指在生产要素价格既定的条件下，生产者以一定量的费用支出所能购买到的两种生产要素所有可能数量组合的集合。 A：个人预算线 B：企业预算线 C：家庭预算线 D：社会预算线 E：执行层的组织协调 19、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7，则该宗房地产的现时收益价格为【2007年考题】 A：8545万元 B：8716万元 C：8850万元 D：8890万元 E：工业用地的监测点评估价格 20、某宗地面积为5 000 ，现状容积率为08，土地市场价值为4 000元，拟进行改造批准的规划容积率为50，楼面地价为1 500元，则理论上应补交地价。 A：1 250万元 B：1750万元 C：2 050万元 D：2 150万元 E：工业用地的监测点评估价格 21、某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2。 A3000 B3277 C3295 D3599 22、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于_。 A社会因素 B环境因素 C人口因素 D行政因素23、对企业来讲，主要是通过_分析找出本企业与其他企业之间的竞争优势。 A集中化 B专业化 C差别化 D盈利性 24、某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为【2003年考题】 A：被烧损前的状况 B：被烧损后的状况 C：被烧损前与被烧损后的差异状况 D：未来修复或重建后的状况 E：工业用地的监测点评估价格25、下列房地产投资风险中，直接导致投资的实际收益率降低的系统风险是。 A：时间风险 B：比较风险 C：持有期风险 D：通货膨胀风险 E：借款合同二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、房地产投资信托公司的类型包括（）。 A权益型房地产投资信托 B收益型房地产投资信托 C混合型房地产投资信托 D抵押型房地产投资信托 E合伙型房地产投资信托 2、_是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之问的差异可以具体到每个最基本的组成部件。 A全面覆盖 B大量定制 C市场专业化 D产品专业化3、运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用_的收益估计值。 A较高 B较低 C最高 D居中 4、在正常情况下，房屋建筑工程的装修工程最低保修期限为_年。 A4 B3 C2 D15、投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的。 A：位置固定性 B：不一致性 C：适应性 D：相互影响性 E：借款合同 6、民法中的人身关系包括。 A：财产所有权关系 B：财产流转关系 C：财产形成权关系 D：人格权关系 E：身份权关系 7、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为_万元。 A4023.04 B4074.10 C4768.50 D5652.09 8、是现代保险事业经营和发展的科学基础。 A：大数法则 B：大数定律 C：小数法则 D：小数定律 E：概率论 9、工程设计资质分为。 A：工程设计综合资质 B：王程设计行业资质 C：工程设计专项资质 D：工程设计劳务资质 E：工程设计专业资质 10、如果年利润为12万，资本金为240万，则资本金利润率为_。 A3% B5% C3 D2011、工业房地产的区位影响因素主要考虑（）。 A临街状况 B动力是否易于取得 C废料处理是否方便 D接近大自然 E产品原料的获取方便程度 12、长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是_和回归分析，对房的未来价格作出推测、判断的方法。 A指数平滑分析 B趋势拟合分析 C时间序列分析 D相关分析 13、某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58，按月等额偿还本息。则关于房地产价格的说法，正确的有。 A：该房地产的实际价格等于名义价格 B：该房地产的名义价格为50万元 C：该房地产的实际价格为50万元 D：该房地产的实际价格高于50万元 E：该房地产不存在名义价格14、房产分户图是在_的基础上进一步绘制的明细图。 A房产分幅图 B房产分丘图 C地籍图 D宗地图 15、下列关于资金时间价值的表述中，正确的有_。 A资金时间价值是资金的增值特性使然 B利率是资金时间价值的一种标志 C从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿 D即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较 E资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀、风险因素等 16、当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是_。 A名义利率大于实际利率 B实际利率大于名义利率 C名义利率等于实际利率 D实际利率小于名义利率 17、在市场调查的确定问题和调查目标阶段，调查项目可以分为不同类别。其中，_是指通过收集初步的数据，来揭示问题的真实性质，从而提出一些推测和新想法。 A试探性调查 B描述性调查 C因果性调查 D假设性调查 18、住房公积金的特点包括。 A：义务性 B：强制性 C：互助性 D：保障性 E：短期性 19、下列关于直接融资的特点，表述正确的是。 A：直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的金融工具直接形成债权债务关系的行为 B：直接融资有利于筹集长期投资资金 C：直接融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比间接融资少 D：对资金供给者来说，直接融资比间接融资的风险大 E：直接融资债务人面对直接的债权人，在资金使用上会讲求效益，经营上也会有较大压力从而促进资金使用效益的提高 20、房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有_。 A自我消费 B房地产保值 C房地产增值 D开发利润 E出租收益 21、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按_计算的。 A综合利率 B贷款利率 C折现率 D机会成本 22、下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是。 A：进行项目的财务评价 B：获取项目所需土地 C：确定规划设计方案并获得批准 D：对项目的建设工程进行招标 E：提交项目开工申请并获得批准23、下列关于房屋登记的时限，表述不正确的是。 A：自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于30个工作日内，将申请集体土地范围内房屋所