物业管理费构成及测算程序.doc

物业管理费构成及测算程序为适应物业公司管理规模不断拓展的要求，更加科学地控制管理成本，特制定本规定。 一物业管理服务收费遵循合理、公平及与物业使用人的承受能力相适应的原则。从长远发展来看，随着业主维权意识的增强，物业管理服务收费标准将在市场竞争机制下，按照由物业委托者和管理者双方协商、按质论价、优质优价的原则确定。二物业管理服务费包括两大部分：一是对全部业主的公众服务，二是根据小区具体情况提供的专项服务。三成本核算必须以小区为核算单位，独立进行收支平衡。四单个小区的物业管理收支报表按照每三个月公布一次，公布表格必须使用本公司规范的表格。五物业管理支出成本的一般计算步骤：1确定公众服务和专项服务的项目，同时确定计算支出成本的项目；2收集设备、设施的清单，收集专项服务的成本资料。设备清单包括：环境照明、室内照明、电梯、水泵、消防闭路监控设备、排污泵、排烟机、供配电柜等。专项服务包括：公交服务、小区娱乐场所服务、健身场所服务等；3计算各物业类型的管理份额、设备使用分摊系数。管理份分额指各分栋/分类物业的物业管理费收入占整个小区的物业管理费收入的比例，用来计算人员成本的分摊。设备使用分摊系数指各分栋/分类物业的共用设备的使用比例，一般按照功率或建筑面积计算。4初步计算支出成本；5调整小区整体和单个物业类型的收支数额：51成本核算必须以整个小区为核算的单位，达到总收支平衡，其收支差额应控制在5%以内。52如初次计算收支差额较大，通过调整管理份额，进而调整人员配备，达到调整支出成本。也可以调整个别项目的计算方法，达到调整支出的目的。53尽可能地做到各个物业类型的收支基本平衡。6对整一确定物业管理费的支出项目的原则1符合现行的物业管理条例及其实施细则赋予物业公司的职责；2包括全部的公众服务和专项服务项目；3计算设备运行成本时，须符合按专业分工的原则；4符合便于本公司财务核算的原则；二参照现行的深圳经济特区住宅区物业管理条例及其实施细则、深物价1997141号文有关规定，参照行业经验，物业管理成本费用的构成包括以下几项：1就管理工作聘请的管理服务人员的工资和福利费用；2办公费及物业管理单位的因定资产折旧费；3小区共有的公共设施、设备的日常运行、维修及保养费；4小区共有的绿化养护费；5小区清洁、消杀费；6保安费；7必要的社区文化活动费；8物业保险费；9管理者酬金；10法定税费；三本公司规定物业管理支出项目的详细构成如下：1员工工资、福利、保险：1.1员工工资及福利：指全体员工的工资、加班费及随同工资发放的各种福利费用；1.2工资纳税：按政府有关规定计算；1.3社会保险：指由公司支付的社保费用；1.4意外保险：保安、维修人员意外伤害险。2行政管理费用2.1办公文具费用2.2通讯费用：含办公室电话和员工通讯费；2.3交通费用：含公司车辆及公交费用；2.4应酬费用：仅限于小区共管单位的必要应酬费用；2.5制服购置费用2.6员工招聘及培训费用：含公司内部培训和外出培训；2.7办理员工暂住证费用2.8员工宿舍租金2.9不可预见费用5%四公共设施、设备的电费及维护费1公共照明系统：一般分为环境照明及设备照明两部分；2给排水系统：含排污泵、加压泵、管道、阀门等设备，水费包括清洁及绿化用水；3供配电系统：含全部高低压配电柜等设备；4消防系统：含防火门、卷帘门、烟感探头、温感探头、喷淋系统、防排烟系统、消防水泵等设备；5弱电系统：一般指闭路监控系统、门禁系统、停车场收费系统；6电梯系统：含扶梯、升降梯；7公共建筑、道路、管沟维护8不可预见费5%五清洁、消杀费用1环境清洁费用2除“四害”消杀费用3生活水池清洗费用4化粪池清理费用5外墙清洗费用6垃圾清运费（生活、装修垃圾）六绿化费用1绿化养护费（含工具、农药、化肥、水费等费用）2绿化添置费：补苗、移植费七保安费用：通讯器材、保安器材及其它装备费用。八社区文化费用1日常宣传费用2器材维护费3节日布置费：一般指国庆节(中秋节)、元旦、圣诞、春节；4社区活动经费（包括：购置礼品、奖