物业费计算之电梯篇.doc

物业费计算之电梯篇全体都要看,特别是小高层的业主-物业费解释 钟书 2005-05-19 12:55:07 发表于搜狐焦点房地产网-谈房论市-北辰绿色阳光(傲城)论坛 看到下面的帖子,似乎ybem对现有的物业费标准还是不满意。其实不满意可以理解，作为业委会的成员，我们可能也希望小高层的物业费能够在1.41.5元之间，毕竟，这里面甚至牵涉到自己本身的利益。 但是，简简单单一个不满意是没有根据的，我们期望的数值也不是主观臆断就可以的，要有理有据的谈这个问题。 物业费核算的依据是什么？什么样的因素能够左右物业费的高低？对于我们的小区来看，核心的关键的问题是什么？只有综合分析后，才能去作功课。 紫南家园北区物业情况具体数字如下： 紫南家园北区总建筑面积为81097.55M，其中多层建筑面积为46845.77M，高层建筑面积为34251.78M，北区有电梯13部（9层2部，10层3部，11层8部），生活饮用水泵4台，消防水泵9台，污水泵21台，化粪池2个，水表井2个。 很多人对小高层比多层价格高很多表示不理解，不就是多一个电梯吗？殊不知，就是这个高层楼特有的电梯和水泵，大大的吞掉了业主们腰里的荷包中的钞票。 先说，物业费核算的依据是什么？ 很简单，国家的法律法规，如果违背了这个基本原则，那么，任何东西都是空中楼阁。 目前我们核算物业费的依据是： 第一种 北京市物价局物业服务收费管理办法，即京价(房)字第196号文 北京市物价局关于调整委托管理住宅电梯、高压水泵收费标准的通知，即京价（房）字【1996】第274号文 第二种 2005年7月以后，应该是前一阶段征求意见的北京市物业服务收费政府指导价标准（征求意见稿），暂定征求意见稿内容基本不变。 我们按照这两个规定分别算一下小高层的收费： 以紫南为例子：紫南最后确定的多层价格是1.05元，那么小高层的物业费就应该是多层电梯费用水泵费用 电梯费用的计算公式：电梯费用电梯数字/高层总面积/12个月 水泵费用的计算公式：水泵费用泵组/高层总面积/12个月 备注：水泵为2个一组运行，故是泵组概念，紫南为4水泵，2泵组。 那么电梯费用和水泵费用国家规定的又是多少呢？ 第一种方案：现行的196号文和274号文 电梯费用： 北区电梯为16层以下微机控制的交流双速电梯，每年的运行维护费用为： 有人值守：57980元/部*年*13/34251.78（高层面积）/12个月1.834元/平米、月 水泵费用： 水泵：20960元/组、年2组41920元/年（不含大修和折旧费） 水泵费用：41920元/34251.78/12个月=0.102元/年、平米 小高层应缴纳的费用为：1.050.1021.834元2.986元/月、平米 第二种法律依据计算 电梯费用： 有人驾驶：(59097*2*0.99+59097*2+59097*8*1.01)/34251.78/12=1.73元/月 备注：标准规定以10层为基准层，每增减一层，费用增减1%，总增减不超过5%，故需要计算系数 饮用水泵费用 水泵费用：0.10元/年、平米 小高层应缴纳的费用为：1.051.730.12.88元/月、平米 当然了，我们也考虑到这样一个问题，有人值守电梯比无人值守电梯每部每年的费用高了2万多，我们凭什么养着这些电梯工？ 所以，我们按照无人值守同样计算以上的两种费用： 第一种 无人值守电梯：30359元/部*年*13/34251.78/120.96元/平米、月 小高层应缴纳的费用为：1.050.1020.96元2.112元/月、平米 第二种 (30359*2*0.99+30359*2+30359*8*1.01)/34251.78/12=0.89元/月 水泵费用：0.10元/年、平米 小高层应缴纳的费用为：1.050.890.12.04元/月、平米 所以，无论以哪一种计算方法，小高层的费用都是高于目前业委会商议的物业管理标准的。 根据计算公式，我们可以知道，楼层越高，每部电梯负责的面积越多，电梯费也就会越低，可惜的是，紫南的小高层最高的是11层，大部分是10层，还有9层的，且都是一梯两户或者三户，如此分摊，每平米的费用自然就高高在上了。 就像人家买的是1.3排气量的夏利车，你为了速度和舒适，买的是1.8T的帕萨特，油耗高，零件贵也就是肯定的了。 还有一个关系到物业费的事情就是社区内可利用的商业增值多少，也就是物业公司能够利用公用设施挖掘出多少钱来，这些也是要纳入物业费统一收支的，紫南北区有多少？除了车位租金外，电梯里广告费外，大家可以想像的出。 也许有的业主会说要换物业公司，但是，国家规定更换物业公司的标准是2/3以上业主投票通过，这个可能性有多大？即使通过了，后续交接问题如何解决？ 大家不要忘了，现在的物业公司是我们所在地盘的企业。 为什么采暖费大家会交，大家没有觉得不合理呢?因为国家明文规定了30元/平米,物业烧的不错,所以大家会交,当然如果暖气烧的不好,不交费或者少交就是另外的事情了. 物业费压的过低,对于社区来说是好事情吗?大家看看南区就知道了,是低,回迁户也不交钱,南区都脏乱成什么样子了?我想大家不会期望住在那样的环境里面吧。 物业服务好了，我们买的物业才能够升值，毕竟，我们买的是几十万的房子，物业好坏还是非常关键的。 罗罗嗦嗦说了这么多，只是想说明白几个问题。 1、就是业委会是在全面调研和了解了国家相关政策法规，并考参考了其他物业公司的报价水平，按照无人值守的电梯方式计算的物业费，下一步还要和物业、开发商协商电梯监控的事情（无人值守的电梯内必须有监控设施，目前电梯是没有的）这里面还牵涉着改造费用，周期，设备等等的问题，需要业委会去作； 2、没有根据的和物业公司拉据物业费标准，只是无限期的延长现有