安徽省房地产估价师《案例与分析》：房地产损害的分类考试题.docx

安徽省房地产估价师案例与分析：房地产损害的分类考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、为了规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，国土资源部从2002年7月1日开始实施_，明确规定了土地的有偿出让对象。 A协议出让国有土地使用权的规定 B城镇国有土地使用权出让转让暂行条例 C招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 D城市房地产管理法 2、房地产转让的分类中，根据将房地产转让分为有偿方式的房地产转让和无偿方式的房地产转让。 A：土地使用权的获得方式 B：转让的对象 C：转让的方式 D：转让的时间 E：执行层的组织协调3、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资_的自有资金或股本金。 A15% B20% C30% D40% 4、某开发商将8000万元投入一房地产开发项目，假设此项目开发周期为3年，当前房地产开发投资的年投资利润率为20%，贷款利率为10%，已知在总投资中开发商自有资金占30%，则其自有资金的年平均投资收益率为_。 A40.9% B54.7% C56.7% D61%5、下列有关房地产开发项目的投资机会研究及相关知识的表述，不正确的是_。 A在投资机会研究阶段，投资估算的精确度为20%，研究费用一般占总投资的0.5%0.9% B投资机会研究阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会 C特定项目的投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策 D投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等 6、下列成本费用中，不属于土地储备开发成术的是。 A：拆迁补偿费及有关税费 B：市政基础设施建设有关费用 C：贷款利息 D：建安费用 E：借款合同 7、建筑密度即之比。 A：规划地块内各类建筑使用面积与地块面积 B：规划地块内各类建筑面积与地块面积 C：规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积 D：规划地块內各类总建筑面积与地块面积 E：执行层的组织协调 8、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5和3，则该宗房地产交易的正常成交价格为【2003年考题】 A：276万元 B：282万元 C：290万元 D：299万元 E：工业用地的监测点评估价格 9、股票可以在股票市场上作为买卖对象或抵押品随时转让，这体现了股票的_。 A风险性 B营利性 C价格的波动性 D流通性 10、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50，设备安装工程尚未进行。根据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15、60、25，该在建工程在估价时点的完工程度是。 A：30 B：45 C：65 D：75 E：工业用地的监测点评估价格11、项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是。 A：获利能力分析 B：盈亏平衡分析 C：市场状况分析 D：定性风险分析 E：借款合同 12、资本化率是的倒数。 A：毛租金乘数 B：潜在毛租金乘数 C：有效毛收入乘数 D：净收益乘数 E：工业用地的监测点评估价格 13、下列表述中，正确的是。 A：凡是中国境內拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象 B：房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率 C：耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税但炸药库用地应该免税 D：契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3一5 E：执行层的组织协调14、暂停办理拆迁的书面通知应当载明暂停期限，暂停期限应不超过_年。 A1 B2 C3 D5 15、普通股股东权利中，自益权包括。 A：股东享有的出席股东大会的权利 B：表决权 C：查询公司经营状况的请求权 D：股票过户的权利 E：执行层的组织协调 16、下列关于资产的分类及特点的表述，不正确的是。 A：按流动性进行分类，可以分为流动资产、长期资产和非流动资产 B：一般来说，流动资产所占比例越大，说明企业资产的变现能力越弱 C：按资产有无实物形态可以分为有形资产和无形资产 D：将专利、商标这些不具有物质形态，能够给企业带来超额利润的资产称为无形资产 E：执行层的组织协调 17、下列关于地籍图的表述中，不正确的是_。 A地籍测量绘制的图件称为地籍图，它是表示土地产权、地界和分区的平面图 B城市地籍图比例一般为1:500 C宗地图是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图，用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图 D宗地图要求必须按比例真实绘制，比例尺一般为1:500或小于1:500 18、是在经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或者真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。 A：使用价值 B：市场价值 C：市场价格 D：理论价格 E：工业用地的监测点评估价格 19、对拆除公益事业用房的货币补偿通常采用_评估来确定。 A预算法 B成本法 C定额法 D拍卖法 20、房屋面积测算的内容不包括_。 A房屋建筑面积 B房屋使用面积 C共有建筑分摊面积 D房屋占地面积 21、以下房地产价格中，属于政府定价的是。 A：经济适用住房价格 B：公有住房出售的成本价 C：普通住房价格 D：高档住宅价格 E：工业用地的监测点评估价格 22、以下引起房地产价格上升的情况中，属于房地产保值的是。 A：房地产本身的投资改良 B：通货膨胀 C：经济发展引起房地产需求增加 D：周围环境改善 E：工业用地的监测点评估价格23、某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为。 A：市场价值 B：投资价值 C：谨慎价值 D：在用价值 E：工业用地的监测点评估价格 24、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为（）万元。 A2526 B2241 C2135 D298525、关于债务融资，下列说法不正确的是（）。 A信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道 B债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷 C企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为35年 D利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、拆迁当事人王某对w市A县房屋拆迁管理部门的裁决不服，下列王某的做法正确的是。 A：王某可以向A县人民政府申请行政复议 B：王某可以向A县房屋拆迁管理部门申请行政复议 C：王某可以向w市人民政府申请行政复议 D：王某可以向w市房屋拆迁管理部门申请行政复议 E：王某也可以在接到裁决书之日起3个月內向人民法院起诉 2、房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由。(2009年试题) A：上升到下降 B：下降到上升 C：高于合理空置率到低于合理空置率 D：低于合理空置率到高于合理空置率 E：借款合同3、某大厦总建筑面积10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（）。 A2.4% B3.0% C3.8% D7.2% 4、下列关于可比实例的说法中，正确的有【2003年考题】 A：可比实例一定是交易实例 B：可比实例不一定是交易实例 C：交易实例一定是可比实例 D：交易实例不一定是可比实例 E：可比实例可以是交易实例，也可以不是交易实例5、当贷款综合风险度超过_时，为高风险贷款。 A50% B60% C80% D90% 6、依据城市房屋拆迁估价指导意见，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为_之日。 A房地产估价师实地查勘 B国有土地出让合同签订 C拆迁公司现场动员搬迁 D房屋拆迁许可证颁发 7、房地产开发项目融资过程包括（）。 A资金筹措 B直接融资 C间接融资 D资金供应 8、李某从甲公司购买商品房一套，合同约定建筑面积为126 m2，单价为4500元/m2，交房时测绘得到的建筑面积是121 m2，则李某可以选择_。 A退房 B甲公司返还李某22 500元 C甲公司返还李某27 900元 D甲公司返还李某36 706元 E甲公司返还李某45 000元 9、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于_不同。 A变动成本的设置 B销售收入的不同 C固定成本的设置 D平衡点的设置 10、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是_。 A投资利润率 B资本金利润率 C财务内部收益率 D成本利润率11、以下不得作为抵押目的的房地产有。 A：土地所有权 B：抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒地的土地使用权 C：列入文物保护的建筑物 D：以公益事业为目的的教育设施 E：依法公告列入拆迁范围的房地产 12、房屋租金可分为_。 A成本租金 B商品租金 C土地租金 D市场租金 E经济租金 13、w房地产开发企业的下列条件，是符合其设立房地产开发企业应具备的条件。 A：注册资本在10万元以上 B：注册资本在100万元以上 C：有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员 D：有2名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员 E：有2名以上持有资格证书的专职会计人员14、是税收制度的主体。 A：税收机关 B：税收管理人员 C：税收法律 D：税收法规 E：税收规章 15、在技术水平不变的条件下，若其他要素固定不变，而不断增加某种可变要素的投入，开始会使产量递增；当要素增加到一定限度后，虽然总产量继续增加，但增加的产量逐渐递减；继续增加可变要素的投入，将使总产量减少。上述经济学规律是_。 A边际收益递减规律 B边际效用递减规律 C生产要素递减规律 D规模报酬递减规律 16、某城市住宅市场调查结果显示，该城市约总需求与总供给量基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120以上的住宅供过于求，70以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于状态。(2008年试题) A：均衡 B：非均衡 C：结构性失衡 D：失衡 E：借款合同 17、下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有（）。 A法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值 B再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额 C房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值 D不能单独处分、使用的房地产不宜作为抵押物，应当没有抵押价值 E在评估土地使用权足以划拨方式取得房地产的抵押价值时，不应包括土地使用权出让金 18、城镇房屋拆迁的货币补偿金额，按照被拆除房屋的_等因素，以房地产市场评估价格确定。 A区位 B用途 C权益 D建筑面积 E产权性质 19、房屋权属登记机关受理房屋权属登记申请后，对符合登记条件的（）登记，应在30内核准登记，并颁发房屋权属证书。 A所有权初始 B变更 C转移 D他项权利 E注销 20、下列关于价值类型的表述中，错误的是（）。 A在用价值为市场价值 B投资价值属于非市场价值 C市场价值的前提之一是继续使用 D同一估价对象可能有不同类型的价值 21、商品房预售方案应包括的内容有。 A：项目基本情况 B：预售房屋套数 C：销售人员姓名和身份证号 D：竣工交付日期 E：住房质量责任承担主体 22、当建筑长度的上部土层较软，承载力较低，不适宜采用载天然地基上作浅基础时，采用_。 A条形基础 B独立基础 C桩基础 D箱形基础23、房地