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买卖合同买方根本违约 篇一：二手房买卖纠纷之二 买家逾期付款 二手房买卖纠纷之二:买家逾期付款 案情： 小马有套房屋要出售，小张以130万元的总价买下该房。双方约定，小张在签约时支付60万元首付款 ，2010年2月10日前办妥银行贷款的所有手续，2月20日前用贷款支付剩余房款，逾期一日需支付总房价款 万分之五的滞纳金。 签署后，小张按期支付了首付款，并于2月10日办理了交易及抵押登记，也将相关收件收据交给 了银行。可是银行迟迟没有放款，以至于他没能在约定期限内将剩余房款支付给小马。4月份，小张拿到银行贷款将房款付清，但小马要求他支付逾期付款的违约金。小张感觉很冤枉，他 认为他已经按照合同约定按时办理了贷款手续，是因为银行方面放款迟延才导致他不能按时付款。 解析： 买方逾期支付房款时，卖方除可以要求买方继续支付房款之外，还可以要求买方支付相应的利息或中约定的逾期付款违约金，如果逾期付款导致了根本违约，卖方还可以解除合同并要求买方支付解约违约金。本案中，双方在房屋买卖合同中约定买方用银行贷款支付部分房款，买方已经依约办理了贷款手续，由于银行方面的原因未能足额放贷的话，导致买方付款迟延，即便如此，买方仍然需要承担逾期付款的违约责任。因为买卖合同上的约定只能认为卖方允许通过银行贷款来支付房款，而不能认为买方可因此不需承担逾期付款的责任。 由于银行贷款属于不可控风险因素，银行可以批准贷款便也可以不批准，即批准了贷款申请，也不会明确承诺何时发放贷款，所以申请人得到的放贷日期只是一个大概的日期，发生变化的可能性很大。因此建议买家在签署房屋买卖合同时，尽量在付款日期的约定上留有余地，或者可以参照开发商卖房子的做法：在合同中明确约定几月几日去办理贷款，如果因故办不了贷款，或者贷款不能及时到位，有变通的条款，如买房人一次性筹款，或分期筹款等等，买家有这样约定，就可以大大降低违约风险。篇二：买卖合同(双方) 赎楼贷款短期利息（;16）过户、按揭服务费；（17）因提前还贷卖方贷款银行征收的罚息及相关费用；（18）评估费；（19)其他 ； 编号： 房地产买卖合同 卖 方： 身份证/营业执照号码： 代理人： 身份证号码： 地址： 买 方： 身份证营业执照号码： 代理人： 身份证号码：地址： （本合同履行过程中所有文件及通知以快递邮寄至买卖双方地址即视为送达，收件人拒收或未签收导致退回的，仍视为送达） 买卖双方经友好协商，就房产买卖一事订立本合同共同遵守： 第一条 买卖双方出售及购入位于深圳市 （以下简称该房产）。建筑面积约为平方米，房地产证号码为 ，房产用途为 （上述三项均以房地产证记载为准）。 第二条 该房产之转让成交价为人民币 元（小写：￥），以下各条所述款项的币种均为人民币。 第三条 定金及支付方式：本次房产交易定金共计 元（小写： ）。买方在签署本合同时支付定金 元，签署本合同之日起 日内支付定金余额 元。 双方同意前述定金均交由居间方监管，买方将定金支付给监管方即视为卖方收讫定金，双方另行约定的除外。 第四条 买方一次性付款的，买方须在签署本合同之日起 日（含当日）内付清余下全部房款 元。 买方需按揭贷款的，应于签署本合同之日起 日(含当日)内付清首期房款约为 元（如留空或未填写具体金额的，以银行的意向贷款额确定）。 前述房款由买卖双方指定银行监管（双方不能协商一致的，在买方的贷款银行或者由居间方指定的银行监管）, 买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，卖方需无条件配合。买方须在前款约定的付款期限内将需监管的资金存入监管帐户。该款项按监管协议规定的程序操作。买卖双方另有约定的除外。 第五条 按揭贷款：买方应于首期房款支付后 三 日内向银行（或者公积金管理中心）提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料，如按揭款项存入帐户确认书等。 买方无法在首期房款支付后 三十 日内取得银行贷款承诺函或承诺贷款不足以支付房款余额的，应于知道后十五日内筹资补足。 买方应于签署申请按揭文件前自行交纳办理银行按揭所产生的按揭服务费、保险费、抵押公证费、评估费、抵押登记费、贷款合同印花税等，否则视为买方违约。 第六条 产权状态及赎楼：卖方的房地产产权现状为下列第项（只能选择一项）。 1、该物业没有设定抵押。卖方应于签署本合同之日起日内（含当日）将房地产证原件（系指无抵押、查封等任何权利负担的房地产证原件。下同）交予居间方。 2、该物业处于抵押状态。卖方同意于签署本合同之日起日内（含当日）自行筹资还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予居间方。 3、该物业处于抵押状态。卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起 日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续；买方须协助卖方办理赎楼手续（包括配合签署相关文件等）。卖方不得单方停止赎楼，否则视为根本违约。卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房地产证的，须在银行出具贷款承诺函（一次性付款的为资金监管）之日起 四十 日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方。 赎楼费、短期利息、罚息的承担方应当在居间方通知后三日内预付给对方或支付给居间方或担保公司。 第七条 递件过户：买卖双方须于银行出具足额的贷款承诺函（一次性付款的为足额的监管资金）且若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记起 三 日（含当日）内签署深圳市二手房买卖合同，并办理递件过户手续，递件回执 由居间方或担保公司代为保管。在递件回执载明的答复日期之日起 三 个工作日（含当日）内,买卖双方须到深圳市房地产权登记中心等相关部门领取房地产证并按约定交纳税费。 第八条 税费及承担：买卖双方需支付以下税费：营业税；城市建设维护税；教育附加费；个人（企业）所得税；土地增值税；契税；产权登记费及贴花；印花税；房地产交易服务费；土地使用费；买卖合同公证费（交易双方一方是境外人士需）；（12）借款（抵押）合同公证费（买方是境外人士按揭付款需）；（13）授权委托公证费;（14）赎楼担保费和手续费；（15） 其中买方支付上述项，卖方支付上述 项。 本合同未约定承担方的税费，依照法律法规、政府规定确定具体承担方；本合同签订后因法律法规、政府规定发生税费（税率或基数）增加或减少的，由买卖双方按照上款所约定的承担方承担或减付。买卖双方不得以上述原因为由拒绝履行合同。 买卖双方确认登记价格或计税方式以政府主管部门核定的存量房交易计税价格为准，若一方提出改变该登记价格或计税方式，则由提出方支付因登记价格或计税方式改变而产生或增加的相关税费。 第九条 抵押登记：买方需于领取房地产新证当日与居间方、担保公司及银行人员到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续（如买方申请按揭银行无法贷出预先承诺的款项，买方应在知道或者应当知道十五日内补足银行未能贷出的款项）。 第十条 放款时间、方式：房地产过户转让手续办理完毕，即买方领取买方名下的新房地产证后，由监管机构按监管协议的约定支付给卖方。如买方办理银行按揭，则银行承诺贷款之金额由银行按照约定支付给卖方。 第十一条 （若房产不附租约则该条空白处划掉或留空）： 交易房产附有租赁，租赁期至 年 月 日止。现每月租金 元，押金 元。卖方保证承租人已放弃对该房产在同等条件下的优先购买权。买卖双方同意按下述第 种方式处臵租赁合同（只能选择其中一种）: 1、继续履行。买方自房产交付次日起享有卖方在原租赁合同项下之权利义务。卖方于房产交付买方当日或之前协助买方与承租方签订新的租赁合同，并于签订新的租赁合同当日将其已收取的原租赁合同项下之租赁押金转交予买方，并配合解除原租赁登记备案。 2、解除合同。卖方须于房产交付买方使用前解除原租赁合同。 第十二条 买卖双方协商同意在定金或其他房款中预留 元作为该房产交易之交房保证金，交由居间方托管。居间方在买卖双方办妥房地产交接手续后（即卖方结清房产各项欠费、依约交付家私家电、完成租约转移）将该款退回卖方。如卖方未完成前述交接手续，则居间方有权将该保证金冲抵卖方应支付的各项欠费、家私缺损市值赔偿、租约押金和租金等款项。 第十三条 房屋交付及时间：买卖双方约定交房日期为卖方收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款及）之日起 三 日内。交房前卖方须付清一切有关该房产之杂费（包括但不限于水、电、煤气、电话、有线或数字电视、上网、管理费等费用）。 第十四条 卖方须将该房产按下列第项（只能选其中一项）之标准交付买方使用： 1、以空臵状态交付。卖方须于交付使用前将家私电器搬出，但不得破坏或更换该房产既有的门窗、壁橱、橱柜、洁具、水电、煤气、灯饰、通讯等装修及固定设施，否则须赔偿买方之损失。 2、附带家私电器交付。卖方除依本条第1项约定交付外，还应按清单交付家私电器。买方给付房款已涵盖家私电器。 第十五条 卖方在交房时将该房产内的电话、煤气、有线或数字电视、宽频网络等过户给买方，相关部门收取的相关手续费由买方支付。 第十六条 如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之 四 支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过 十 日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百份之 二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。 第十七条 如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之 四 支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过 十 日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百份之 二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。 第十八条 卖方保证对该房产享有完整所有权或处分权。签署本合同前，买方已清楚深圳市房产相关的限购限贷，已亲自或授权代表检查该房产。居间方已向买卖双方讲解了交易流程、条款及提示了相关的交易风险。 第十九条 本合同一式三份，买卖双方及居间方各执一份,均具同等效力。自买卖双方或代理人签字或盖章之日起生效。 第二十条 如因本合同产生争议，双方协商无法解决时，交由该房产所在地人民法院诉讼解决。 第二十一条 备注条款： 卖 方： 买 方： 日期： 年 月 日 日期： 年 月 日篇三：论国际货物买卖合同的违约责任 论国际货物买卖合同的违约责任 国际货物买卖合同是指营业地处于不同国家的当事人之间所订立的，由一方提供货物并转移所有权，另一方支付价款的协议。国际货物买卖合同是国际贸易交易中最为重要的一种合同，是各国经营进出口业务的企业开展货物交易最基本的手段。如果在合同的履行出现了当事人违约的情形，法律是如何追究违约方的责任的呢？不同的国际条约以及各国的国内法规定有所不同。不同的违约情况违约方的责任也不同。 违约分为根本违约和非根本违约两种，其中非根本违约又分为预期违约和预期根本违约。联合国国际货物买卖合同公约第二十五条规定：“一方当事人违反合同的结果，如使另一方当事人蒙受损害，以致于实际上剥夺了他根据合同规定有权期待得到的东西，即为根本违反合同，除非违反合同一方并不预知而且一个同等资格、通情达理的人处于相同情况下也没有理由预知会发生这种结果。” 根据公约的这一规定，构成根本违约须具备以下三个条件。首先，必须存在违反合同的事实，这是构成根本违约的前提条件。其次，违反合同的行为给对方造成了损害，并且这种损害是实质性的，即实际上剥夺了受害方根据合同规定有权期待得到的东西。最后，违反合同的一方在订立合同时预见到或者没有理由不预见到会产生这种严重后果。 与根本违反合同相对应的是非根本违反合同，它是指一方当事人违反合同，但尚未给对方造成实质性损害的情形。凡是违约行为后果没有构成根本违约的，都是属于非根本违反合同的行为。非根本违约分为两种，其中预期违约又称先期违约，是指在合同履行期限到来之前，一方虽无正当理由但明确表示其在履行期到来后将不履行合同，或者其行为表明在履行期到来后将不可能履行合同，而根据公约规定，预期根本违约指：“如果在履行合同之前，明显看出一方当事人将根本违反合同，另一方当事人可以宣告合同无效。” 具体到买方和卖方来说，由于他们各方承担的义务不同，因而违约的情形也不一样。 卖方违反合同的主要情形有： (1)不交货。这是指卖方拒绝交付货物买卖合同规定的货物。(2)延迟货。这是指卖方未能按照合同或公约规定的时间交货。(3)所交货物与合同不符。这是指卖方所交付的货物在品质、规格、数量或包装等方面与合同规定不一致。(4)所交货物具有争议性，即存在第三方的权利或请求。(5)提交的单据有瑕疵。这是指卖方提交的单据或者数量不全，或者内容与合同不符。 买方违反合同的主要情形有： (1) 不按合同规定交付价款。(2)不按合同规定收取货物。 在国际货物买卖中，对违约的补救措施主要有以下几种：实际履行、损害赔偿、履约宽限期、中止履行合同义务及解除合同。 实际履行是指一方不履行合同时，另一方要求违约方实际履行合同义务的一种补救。损害赔偿是对违约行为的一种最主要的补救措施，它是指违约一方用金钱补偿因违约而给对方造成的损失。包括(1)确定损害赔偿责