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房地产开发报建工作流程 发展管理部 田秀品2011年3月 目录 第2页 第2页 开发准备 第3页 吉林市中海宏洋房地产开发有限公司 一 注册公司取得 营业执照 二 房地产开发企业取得 资质证书 新成立公司当年取得暂定资质 第3页 房地产开发企业资质证书 房地产开发企业资质分为一 二 三 四级资质和暂定资质 其中一级资质由建设部审批 二级及以下资质由省 自治区 直辖市人民政府房地产行政主管部门审批 根据 房地产开发企业资质管理规定 未取得房地产开发资质等级证书的企业 不得从事房地产开发经营业务 房地产开发企业资质证书 是进行房地产开发建设的基本条件 第4页 第4页 房地产开发企业一级资质申报条件 注册资本不低于5000万元 从事房地产开发经营5年以上 近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上 或者累计完成与此相当的房地产开发投资额 连续5年建筑工程质量合格率达100 上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上 或者完成与此相当的房地产开发投资额 有职称的建筑 结构 财务 房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人 其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人 持有资格证书的专职会计人员不少于4人 工程技术 财务 统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称 具有完善的质量保证体系 商品住宅销售中实行了 住宅质量保证书 和 住宅使用说明书 制度 未发生过重大工程质量事故 第5页 第5页 目录 第6页 第6页 第7页 资质证书 国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设用地批准书 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 商品房 预 销售许可证 产权证 竣工备案证 建设项目投资计划 环保批复 建筑节能审查意见 人防审批书 施工报建 招投标管理 勘察设计管 建设监理管 交易中心 质量监督管 安全监督管 造价管理 双拖欠 执法监察 一次性缴费 防雷验收 环保验收 三表检测 室内环境检测 规划验收 消防验收 节能验收 安全验收 正式电验收 燃气验收 吉林市报批报建流程图 1 第7页 吉林市报批报建流程图 2 第8页 第8页 第9页 第9页 第10页 第10页 目录 第11页 第11页 第12页 选址 立项 取得土地 规划设计 开工建设 竣工验收 开发流程 开盘销售 第12页 第13页 开发流程性 第13页 第14页 一 五证 齐备 一 二 三 四 五 开发流程 第14页 建设用地规划许可证 是建设单位在向土地管理部门申请征用 划拨土地前 经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证 是建设单位用地的法律凭证 国有土地使用证 是证明土地使用者 单位或个人 使用国有土地的法律凭证 受法律保护 开发流程 第15页 第15页 开发流程 第16页 第16页 建设工程规划许可证 是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证 是建设单位建设工程的法律凭证 是建设活动中接受监督检查时的法定依据 没有此证的建设单位 其工程建筑是违章建筑 不能领取房地产权属证件 建筑工程施工许可证 建筑工程开工证 是建筑施工单位符合各种施工条件 允许开工的批准文件 是建设单位进行工程施工的法律凭证 也是房屋权属登记的主要依据之一 开发流程 第17页 第17页 开发流程 第18页 第18页 商品房销售 预售 许可证 是市 县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件 开发流程 第19页 第19页 开发流程 第20页 第20页 第21页 开发流程 第21页 立项 开工建设 规划设计 取得土地 选址 开盘销售 本阶段 如果需要寻找合作伙伴 则需要签定合作意向 协议及合同书市场前期判断只是宏观方面的粗略判断 仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断 开发流程 二 办理程序 第22页 竣工验收 第22页 立项 开工建设 规划设计 取得土地 选址 开发流程 开盘销售 第23页 竣工验收 第23页 立项 开工建设 规划设计 取得土地 选址 开发流程 开盘销售 竣工验收 第24页 第24页 办理 建设用地规划许可证 需准备文件如下 立项批复建设项目规划审批表市政府征地批复用地钉桩成果按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件审定设计方案通知书 立项 开工建设 规划设计 取得土地 选址 办理 国有土地使用证 需准备文件如下 立项批复办理土地出让手续申请审定设计方案通知书土地评估报告原件出让合同附图 一式五份 附图为 钉桩图或审计设计方案通知书附图 原土地方国有土地使用证附图 加盖双方公章 建设用地规划许可证 及钉桩成果通知单建筑面积与用途说明书加盖工商部门备案章的营业执照复印件 建设用地批准书 或原用地单位的 国有土地使用证 房屋所有权证 国有土地权属来源证明文件 原件 与原用地方签定的土地使用权及地上物补偿协议 联建协议及相关文件房地产开发企业资质证书等 开发流程 开盘销售 竣工验收 第25页 第25页 立项 开工建设 规划设计 取得土地 选址 办理 建设工程规划许可证 需准备文件如下 消防 人防 交通 供电 给水 市政 燃气电力等部门意见建设项目规划审批报表审定设计方案建筑工程施工设计图纸工程档案登记证明按审定设计方案要求取得的协议通知书 开发流程 开盘销售 竣工验收 第26页 第26页 立项 开工建设 规划设计 取得土地 选址 开发流程 开盘销售 竣工验收 第27页 第27页 立项 开工建设 规划设计 取得土地 选址 开盘销售 开发流程 竣工验收 第28页 上一步 建委工程处 同意开工 办理 开工许可证 施工单位进场开始施工 小区红线内市政报装上下水 道路 煤气 电 委托设计 施工 办理 第28页 立项 开工建设 规划设计 取得土地 选址 开盘销售 第29页 竣工验收 第29页 第30页 开发流程 第30页 开发流程 第31页 防雷装置竣工验收委托书 室内环境空气污染检测报告 建筑工程强制检定计量器具验收报告单 又称三表检测报告单 包括水表 电表 燃气表 三 竣工备案 第31页 开发流程 第32页 建设工程竣工规划验收合格通知书 又称规划验收 建设项目竣工环境保护验收报告表 节能验收 是在整个工程竣工验收过程中时间跨度最长的一项工作 包括墙体材料 外保温系统 塑钢窗等多项指标 安全防范工程验收表 城建档案移交 验收单 三 竣工备案 第32页 开发流程 第33页 竣工备案证 施工单位 监理单位需提前准备好各项资料 报送市质监站各区监督科审查后由科内形成质量监督报告 经市质监站备案科审查后移交城建档案馆存档供电报验由于正式用电验收手续烦琐 验收时间较长 故客户资料需核对的准确性尤为关键 以免录入客户资料时出现不必要的麻烦 热力 燃气 供水三项报验 产权备案测绘公司出测绘报告 报送测绘审查科 领取备案证明 三 竣工备案 第33页 目录 第34页 第34页 一 房地产开发过程中所涉及的部门有 计委 规划局 国土局 建设局 环保局 人防办 消防 质安站 房管局等 总结 第35页 第35页 总结 第36页 建设用地规划许可证 国有土地使用证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 商品房销售 预售 许可证 竣工备案证 住宅使用说明书 住宅质量保证书 二 房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有 第36页 总结 第37页 建设单位申请委托有相应资质的单位绘图 设计 施工 监察等缴纳行政事业性收费提供资质证明 资金证明 体现建设单位的建设能力协调合作