广东省2015年上半年房地产估价师《制度与政策》：房地产开发项目转让条件考试试题.docx

广东省2015年上半年房地产估价师制度与政策：房地产开发项目转让条件考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得_的同意。 A原土地出让方 B市、县人民政府城市规划行政主管部门 C市、县人民政府房地产管理部门 D原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门 2、某物业当前的市场售价为5 000元，其业主拟采用租金按年5等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为12，则第一年的租金应该确定为元。 A：48279 B：44824 C：46725 D：49853 E：借款合同3、某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为85，则该宗房地产的收益价格为。 A：9412 B：9214 C：9124 D：9325 E：工业用地的监测点评估价格 4、根据，债券一般可分为附息债券和贴现债券。 A：发行主体的不同 B：偿还期限的长短 C：利息的不同支付方式 D：发行方式 E：执行层的组织协调5、房地产抵押时，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以_为准。 A登记记载的内容 B抵押合同为准 C公证书内容 D重新签订抵押合同，再重新进行抵押登记 6、可见光污染中，车站、机场等过多闪动的信号灯使人视觉不舒服，属于。 A：灯光污染 B：其他可见光污染 C：视觉污染 D：眩光污染 E：执行层的组织协调 7、下列说法有误的一项是_。 A个体工商户凭营业执照以字号或经营者姓名开立的银行结算账户，纳入单位银行结算账户管理 B单位银行结算账户的存款人只能在银行开立一个基本存款账户 CW临时存款账户与基本存款账户的区别在于临时性，有效期不得超过2年 D一般存款账户的现金支取应按照国家现金管理规定进行 8、城市房屋拆迁估价方法一般应当采用。 A：路线价法 B：成本法 C：假设开发法 D：市场比较法 E：房地产估价机构必须加盖公章 9、在需求曲线图上，需求曲线是一条倾斜的曲线。 A：自左上方向左下方 B：自左上方向右下方 C：自右上方向右下方 D：自右上方向左下方 E：执行层的组织协调 10、某块临街深度30248m、临街宽度20m的矩形土地，总价为125万元，现有一相邻矩形土地，临街宽度为25m，根据四三二一法则，其土地的总价为_万元。 A88 B121 C109 D15611、某住房置业担保公司实有资本5亿元，其担保的贷款余额不得超过亿元。(2009年试题) A：50 B：100 C：150 D：200 E：执行层的组织协调 12、评估某宗房地产的价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会。 A：越高 B：越低 C：不变 D：符合客观实际 E：工业用地的监测点评估价格 13、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用_预测房地产的未来价格。 A数学曲线拟合法 B平均增减量法 C平均发展速度法 D移动平均法14、马克思(18181883年)的地租理论是在批判和继承前人，特别是_的地租理论的基础上创立起来的，但具有不同于前人的崭新的科学内容。 A威廉配第 B亚当斯密 C大卫李嘉图 D马尔萨斯 15、一厂房建成后8年被改造为超级市场并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为_年。 A40 B42 C48 D5d 16、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为_元。 A2400 B2580 C2607 D2760 17、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为_。 A存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他类房地产量拆毁量 B存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量 C存量+新开发量+空置房量-拆毁量 D存量+新增竣工量-拆毁量 18、有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为 8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格_乙的价格。 A高于 B低于 C等于 D条件不足，无法确定 19、某购房人为购买住房申请了住房抵押贷款20万元，年贷款利率为12%，如果他今后10年内按月等额偿还此项贷款，如果他总收入的30%可以用于住房支出，则他的月收入额需达到_元才有足够的偿还能力。 A9876.35 B9564.72 C9421.67 D9375.81 20、企业所得税实行比例税率，其税率是。 A：10 B：18 C：25 D：33 E：执行层的组织协调 21、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为_的方法。 A质量控制 B进度控制 C合同管理 D成本控制 22、某可比实例的实物状况比估价对象优9，则其实物状况修正系数为。 A：091 B：092 C：109 D：110 E：工业用地的监测点评估价格23、若引起房地产价格变动的是单纯的通货膨胀因素，则可选用的是_。 A建筑造价指数或变动率 B建筑人工费指数或变动率 C一般物价指数或变动率 D房地产价格指数或变动率 24、反映企业长期偿债能力的指标是_。 A流动比率 B速动比率 C资产负债率 D存货周转率25、下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。 A购买房地产公司股票 B购买土地使用权 C购买新建商品住房 D购买存量商品住房二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有。 A：用途 B：区位 C：建筑规模 D：建筑档次 E：房地产开发企业 2、是指用点、线等符号计算总体和各组单位数的方法。 A：划记法 B：曲线法 C：折叠法 D：逻辑审查 E：点划法3、土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100、未超过200的部分，税率为。 A：30 B：40 C：50 D：60 E：执行层的组织协调 4、在划分路线价区段时，应符合的条件包括。 A：形状相似 B：在同一条街道上只有一个路线价区段 C：面积接近 D：地块相连 E：可及性相当5、对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于_。 A1.3 B1.5 C1.2 D2.0 6、某开发商向银行申请了利率6，期限为10年，按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本付息额为万元。 A：759 B：728 C：1359 D：605 E：借款合同 7、城市维护建设税是随附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。 A：房产税 B：增值税 C：消费税 D：营业税 E：流转税 8、_是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。例如，在日常必需晶的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。 A权益原 B收益递增递减原理 C均衡原 D适合原理 9、地价与一般物品价格的不同表现在。 A：生产成本不同 B：交换价值不同 C：市场性质不同 D：价格形成时间不同 E：供求变化不同 10、基准收益率是导致投资行为发生所要求的_。 A最低投资报酬宰 B平均投资报酬率 C最低投资利润率 D平均投资利润率11、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括_等。 A有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地 B“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产 C有租约限制的房地产 D未来状况下的房地产 E共有的房地产 12、房地产价格评估收费，按照房地产评估价格总额采取_计算。 A固定费率 B差额费率分档累进 C定额费率 D评估机构自定费率 13、房地产测绘的作用，_ A为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务 B为房地产管理提供信息服务 C为其他部门提供参考资料 D为房地产管理提供技术服务 E房地产测绘结果提供了房地产商品量的量度依据14、下列用地中，可以采取协议方式出让国有建设用地使用权的是_。 A商业用地 B商品住宅用地 C非营利的社会团体用地 D娱乐用地 15、经济适用住房的开发建设应通过_的方式确定开发建设单位。 A由有购经济适用住房资格者投票选择 B公证处随机摇号 C政府在实力强、信誉好的企业中指定 D招投标 16、廉租住房保障资金的来源有等。(2009年试题) A：地方财政预算安排 B：中央财政专项补助 C：住房公积金增值收益 D：土地出让净收益 E：住宅专项维修资金 17、从事房地产咨询业务的人员，必须具备_条件。 A具有2年房地产咨询业务或相关的工作经验 B具有房地产及相关专业中等以上学历 C具有与房地产咨询业务相关的初级以上专业职称 D具备房地产相关知识的专业技术人员 E考取房地产咨询人员合格证 18、根据工程量清单计价法，下列应计入建筑安装工程费用税费的包括。 A：营业税 B：教育费附加税 C：城乡维护建设税 D：企业所得税 E：个人所得税 19、城乡规划管理部门在规划意见书(选址)中，规划土地使用要求包括等。 A：建筑规模 B：公共服务设施 C：容积率 D：绿地率 E：建设项目与城市道路的距离 20、在工程项目施工阶段，质量控制的任务主要是。 A：在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定 B：对所选用的材料和设备进行质量评价 C：对整个施工过程中的工程质量进行评估 D：将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判 E：确定质量控制的对象 21、运用路线价法估价的步骤包括等。 A：调查评估路线价 B：计算临街土地的价值 C：求取可比实例价格 D：划分路线价区段 E：交易情况修正 22、房地产投资方案比选通常是在之间进行。 A：独立方案 B：互斥方案 C：净现值法 D：等额年费用法 E：借款合同23、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（）。 A设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业 B知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长 C百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分 D营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百