广西2016年下半年房地产估价师《经营与管理》：私募股权投资的优缺点考试试题.docx

广西2016年下半年房地产估价师经营与管理：私募股权投资的优缺点考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、下列对无差异曲线主要特点的描述，错误的一项是_。 A无差异曲线是从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值 B任意两条无差异曲线不能相交 C无差异曲线凹向原点 D无差异曲线图上的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用 2、按照规定，商品房预售合同签约后， 要持商品房预售合同到县级以上人民政府有关部门办理登记备案手续。 A：购房人 B：中间人 C：中介代理商 D：房地产开发企业 E：执行层的组织协调3、某宗地面积为5 000，现状容积率为08，土地市场价值为4 000元/，拟进行改造。批准的规划容积率为50，楼面地价为1500元/，则理论上应补交地价万元。 A：1 250 B：1 750 C：2 050 D：2 150 E：工业用地的监测点评估价格 4、某房地产开发用地，其土地面积为10000，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1.2，楼面地价为1500元。后经规划调整，容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价万元。 A：375 B：450 C：500 D：600 E：工业用地的监测点评估价格5、某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75 元。现市场上类似的写字楼的月租金为100 元。假设折现率为10，目前承租人权益的价值应是万元。 A：7003 B：7103 C：72.03 D：7303 E：工业用地的监测点评估价格 6、下列选项中，_更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。 A开发工作量 B经营利润 C经营收入 D投资数额 7、按照污染源存在的时间划分，居住区旁边道路上汽车噪声所带来的污染属于。(2008年房地产经纪人相关知识试题) A：暂时性污染 B：永久性污染 C：线源污染 D：移动污染 E：执行层的组织协调 8、当建筑物的维修养护正常时，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造，实际成新率应_直线法计算出的成新率。 A大于 B大于或等于 C小于 D小于或等于 9、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容积率分别为5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择_。 A甲土地 B乙土地 C丙土地 D甲、乙、丙三宗土地任选其一 10、设立房地产开发公司，需要_名以上专职会计人员。 A1 B2 C3 D411、通过采用折现现金流法对房地产开发项目进行财务评估，就可以弥补_与实际情况不符的缺点。 A成本投入的数量 B成本投入的数量和时间 C支出与投入的数量和时间 D销售收入的数量 12、某幢大厦的房地总价值为5 000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1 000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值的500万元按房地产价值分摊法计算甲、乙两公司共同占有的土地份额为。 A：20 B：10 C：30 D：40 E：工业用地的监测点评估价格 13、假设开发法的本质是以为导向求取估价对象的价值。 A：房地产供需 B：房地产的预期未来收益 C：房地产预测的开发完成后的价值 D：土地利用价值 E：工业用地的监测点评估价格14、保密保留价的更改通知一般应在现场拍卖前天内送达拍卖人。 A：12 B：35 C：68 D：1020 E：执行层的组织协调 15、个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（）。 A系统风险 B资本价值风险 C个别风险 D比较风险 16、求取建筑物重新构建价格的具体方法不包括_。 A单位比较法 B分部分项法 C造价分析法 D指数调整法 17、下列有关基尼系数的表述中，正确的是_。 A某个国家从20072010年的基尼系数分别为0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以判断，该国家的居民收入分配两极分化越来越严重 B基尼系数越小，说明收入分配的两极分化越严重 C基尼系数越大，则表示收入分配越平均 D洛伦茨曲线是根据基尼系数计算出来用以判断收入平均程度的指标 18、在开发项目财务评价中，判定主要风险因素在一定幅度内变化时，对全投资和自有资金经济评价指标的影响程度，应进行_。 A盈亏平衡分析 B敏感性分析 C风险分析 D概率分析 19、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。 A委托人 B估价报告预期使用者 C管理部门 D中立 20、某房地产开发项目建筑面积3850，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50，半年和一年后分别售出30和20，出售时平均单价为2850元，折现率为15，开发完成后的房地产于建设初期的价值为万元。 A：57221 B：76585 C：79124 D：91262 E：工业用地的监测点评估价格 21、下列不属于工程造价的特点是_。 A大额性 B层次性 C个别性 D不可移动性 22、按照规定，建设单位建设工程开工前，应当向工程所在地的部门申请领取施工许可证。 A：县级以上人民政府土地行政主管部门 B：县级以上人民政府建设行政主管部门 C：县级以上人民政府房产管理部门 D：县级以上人民政府发展和改革部门 E：执行层的组织协调23、下列关于临时建设和临时用地的管理说法正确的是_。 A批准临时建设和临时用地的使用期限，一般均不超过3年 B临时建设是指不须限期拆除、结构简单、临时性的建筑物、构筑物、道路、管线或其他设施 C临时用地是指由于建设工程施工、堆料或其他原因，需要临时使用并不用收回的土地 D临时建设和临时用地都对城市规划的实施产生重要的影响 24、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为。 A：10.0 B：14.0 C：25.0 D：35.0 E：借款合同25、某商场先向甲银行贷款30万元。后用房屋向乙银行抵押贷款80万元，并到当地房地产管理部门办理了登记。抵押期届满时，商场无力清偿贷款，拍卖房屋所得100万元应由_。 A两家银行按债权比例受偿 B两家银行均等受偿 C甲银行优先全额受偿 D乙银行优先全额受偿二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、国外通常将写字楼分为个等级。 A：2 B：3 C：4 D：5 E：借款合同 2、应用路线价法需要进行_等修正。 A临街深度 B土地形状 C交易日期 D交易情况 E临街宽度3、个人住房抵押贷款是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。个人住房抵押贷款包括_。 A按揭贷款 B商用房地产抵押贷款 C商业性住房抵押贷款 D政策性住房抵押贷款 E个人置业抵押贷款 4、关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是_。 A标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱 B熟地通常比生地或毛地的变现能力弱 C小商铺通常比大商铺的变现能力弱 D厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱 E郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱5、征收集体土地，土地补偿费应当归_所有。 A县级以上人民政府土地管理部门 B乡(镇)人民政府 C农村集体经济组织 D土地使用者 6、在右图所示的现金流量图中，已知A、i和P，求F，采用复利系数标准表示法表示，正确的是（）。 AF15AP BFA(FA，i，5)P CFA(FA，i，5)P(FP，i，6) DFA(FA，i，5)(FP，i，1)P(FP，i，6) EFA(PA，i，5)P(FP，i，6) 7、下列方法中，不属于风险辨识方法的是（）。 A专家调查法 B蒙特卡洛法 C幕景分析法 D故障树分析法 8、评价房地产开发投资项目清偿能力的指标主要有。(2008年试题) A：流动比率 B：借款偿还期 C：现金回报率 D：资产负债率 E：利息备付率 9、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于_。 A社会因素 B环境因素 C人口因素 D行政因素 10、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是_。 A待开发房地产开发建设开始时的具体日期 B待开发房地产建设发包日期 C取得待开发房地产的日期 D房地产开发完成并投入使用的日期11、供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响，其相互关系为_。 A供给增加等于需求增加时，均衡价格不变，均衡交易量增加 B供给增加等于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量下降 C供给减少小于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量增加 D供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量减少 E供给增加大于需求增加时，均衡价格下降，均衡交易量增加 12、对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有。 A：放弃这个项目 B：努力学习，边学边干 C：埋头苦干，克服困难完成项目 D：找别人完成项目，签自己的名 E：对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助 13、完好房的成新度一般为_。 A十成新 B九到十成新 C八到十成新 D七到十成新14、为了解城市未来发展，注册房地产估价师在查阅城市总规划时应研究的内容有。(2009年试题) A：城市的发展布局 B：功能分区 C：禁止、限止和适宜建设的地域范围 D：建筑形态控制指标 E：城市性质 15、甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为_年 A38 B40 C68 D70 16、员工医疗保险和失业保险属于经营费用中的（）。 A人工费 B办公费 C法定税费 D保险费 17、运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要费用，包括。 A：房地产税 B：保险费 C：人员工资及办公费用 D：保持房地产正常运转的成本 E：房地产改扩建费用 18、运用平均增减量法进行估价的条件是_。 A房地产价格时间序列逐期升高或下降 B房地产价格的变动呈现出一定的规律性 C房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场上升或下降的波动幅度大致相等 D房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近 19、对于出租经营或自营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的_指标的计算非常重要。 A借款偿还期 B利息备付率 C流动比率 D偿债备付率 E资产负债率 20、下列税率属于比例税率。 A：城镇土地使用税 B：房产税 C：耕地占用税 D：城市维护建设税 E：营业税 21、B县W房地产开发公司取得A市B县县城一住宅土地使用权，按照规定，建设用地使用权出让合同由_与W房地产开发公司签订。 AA市人民政府 BA市人民政府土地管理部门 CB县人民政府 DB县人民政府土地管理部门 22、中央银行活动的主要特征是。 A：以盈利为目的 B：不以盈利为目的 C：不经营普通商业银行的业务 D：不直接面向企业单位和个人经办存、放、汇业务，而只与政府和金融机构发生业务关系 E：为实现国家政策服务23、以下关于成本法理解中，正确的有。 A：成本法是求取估价对象在估价时点的全部建设成本，然后扣除折旧，以此求取估价对象的价格或价值的方法 B：成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值 C