广州市城市房屋拆迁评估管理暂行规则.doc

关于印发广州市城市房屋拆迁评估管理暂行规则等文件的通知穗国房字2003831号广州市国土资源和房屋管理局关于印发广州市城市房屋拆迁评估管理暂行规则等文件的通知穗国房字2003831号机关各处室、局属各单位，南沙分局，各区国土资源和房屋管理局，广州经济技术开发区国土资源与房屋管理局，市房地产评估专业人员协会，各房地产评估机构：现将广州市城市房屋拆迁评估管理暂行规则、广州市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）印发试行。执行中遇到的有关情况和问题，请及时向我局房地产估价管理所反映。附件：1、广州市城市房屋拆迁评估管理暂行规则2、广州市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）二三年十二月二十九日广州市城市房屋拆迁评估管理暂行规则第一条（制定依据）为了规范城市房屋拆迁评估行为，维护房屋拆迁当事人的合法权益，根据城市房屋拆迁管理条例、广州市城市房屋拆迁管理办法和参照建设部城市房屋拆迁估价指导意见的有关规定，结合本市实际，制定本规则。第二条（适用范围）凡在本市市辖区范围内国有土地上进行房屋拆迁评估，适用本规则。第三条（公布评估机构名单）市房地产行政主管部门定期公布具备房屋拆迁评估资格的房地产评估机构名单。未取得房屋拆迁评估资格的房地产评估机构出具的估价报告，不能作为拆迁补偿安置的依据。第四条（拆迁评估委托）房屋拆迁评估可以由拆迁人和被拆迁人共同委托或者分别委托。房屋拆迁许可证颁发前，拆迁人不能单方委托评估机构进场评估。房屋拆迁许可证颁发后，需要进行评估的，拆迁人、被拆迁人应当在房屋拆迁许可证有效期内确定评估机构。但同一拆迁项目分期实施的除外。委托拆迁评估，应签订书面评估委托合同。第五条（拆迁人义务）拆迁人进行拆迁动员时，应当在拆迁现场张贴市房地产行政主管部门公布的具备房屋拆迁评估资格的房地产评估机构名单。第六条（委托人义务）委托人应协助评估机构开展现场查勘工作，如实向评估机构提供评估所需要的资料。未如实提供有关资料、未履行委托合同约定的义务，造成评估失实或者其他后果的，由委托人承担相应责任。第七条（评估机构义务）评估机构应当按照委托合同约定的时间和要求完成评估，出具估价报告。成片被拆迁住宅房屋或集中补偿安置用房的估价应出具整体估价报告和分户估价报告。评估机构未按照合同约定的时间和要求完成评估，或者评估失实的，应当承担相应责任。评估机构在出具估价报告后，有义务向委托人解释拆迁评估的依据、评估方法等有关技术问题。评估机构或评估人员与拆迁人、被拆迁人有直接利害关系的，或者是拆迁人、被拆迁人的，应当主动回避。第八条（评估技术标准）评估机构应当按照城市房屋拆迁管理条例、广州市城市房屋拆迁管理办法、房地产估价规范、城镇土地估价规程、广州市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）等规定进行评估。第九条（复核）委托人对评估结果有异议的，可在收到估价报告之日起5日内，向原评估机构申请复核。原评估机构应当在收到复核申请的5日内向申请人出具书面复核报告。原评估机构调整评估结果的，应向原委托人出具调整后的估价报告并说明调整原因。第十条（评估争议的处理摇珠确定评估机构）拆迁人和被拆迁人共同委托不成或者对分别委托评估的结果有异议的，经拆迁当事人申请，可以由市房地产行政主管部门采用摇珠方式确定房屋拆迁评估机构进行评估，评估结果作为补偿安置的依据。第十一条（评估费用）评估费由委托评估的拆迁当事人承担。共同委托评估的和以摇珠方式确定评估机构评估的，由双方各承担50。评估收费标准按照省、市价格主管部门的有关规定执行。第十二条（监督管理）市房地产行政主管部门对房屋拆迁评估活动进行监督管理。评估机构有下列行为之一的，可以将其从房屋拆迁评估机构名单中除名，两年内不得从事房屋拆迁评估；情节严重的，提请房地产估价主管部门降低或取消其房地产价格评估资格；造成当事人经济损失的，依法承担赔偿责任：（一）转让评估业务、或允许他人借用自己的名义从事拆迁评估业务的；（二）违反评估技术规范，出具虚假评估报告，评估结果严重失实；（三）恶意串通、损害拆迁当事人合法权益的；（四）不履行评估技术咨询义务或复核义务的；（五）以回扣等不正常竞争手段获取拆迁估价业务的；（六）其他不符合从事房屋拆迁评估业务的情形。第十三条（评估技术指导）市房地产估价管理所负责对房屋拆迁评估工作进行技术指导。第十四条（估价报告备案）评估机构需每季度将估价报告报市房地产估价管理所备案。第十五条（施行时间）本规则与广州市城市房屋拆迁管理办法同时施行。此前已颁发房屋拆迁许可证的拆迁项目，其拆迁评估不适用本规则。广州市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）第一章总则第一条（制定依据）为了维护房屋拆迁当事人的合法权益，规范城市房屋拆迁评估行为，根据城市房屋拆迁管理条例、广州市城市房屋拆迁管理办法、房地产估价规范、城镇土地估价规程和参照建设部城市房屋拆迁估价指导意见的有关规定，结合本市实际，制定本技术规范。第二条（适用范围）凡在本市市辖区范围内国有土地上进行被拆迁房屋评估，适用本技术规范。第三条（估价对象）拆迁评估对象为被拆迁房屋及其附属物和其占用范围内的国有土地使用权。第四条（估价目的）估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。拆迁补偿估价报告不适用于拆迁补偿之外的其他用途。第五条（价值定义）房屋拆迁评估的价值定义是被拆迁房屋的房地产公开市场价值。房屋拆迁评估不考虑租赁、抵押等权利限制的影响。评估价格不包括历史旧城区范围内被拆迁住宅房屋补偿金额增加20的部分。第六条（估价时点）拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。第七条（房屋用途、建筑面积、占地面积）被拆迁房屋和补偿安置用房的用途、建筑面积、占地面积应以房地产权证所列登记事项为依据。第八条（现场实勘）评估机构应对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄有关照片。实地查勘记录应由实地查勘的估价人员、拆迁人或受委托代理人、被拆迁人或受委托代理人（被拆迁人自行委托评估的，拆迁人无需签字）签字认可。被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的；或者因被拆迁人原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘，拆迁人可申请免勘评估，评估机构应在估价报告中予以说明。第九条（已拆除房屋评估）已拆除房屋的估价，需由纠纷受理机构（市国土资源和房屋管理局裁决处或法院）出具“已拆除房屋估价通知书”。评估机构可根据当事人填报的估价对象情况，参照相同或类似地段同类房屋进行估价。第十条（装修装饰评估）评估价格包括房屋装修装饰部分的价格，但应单独评估。房屋装修装饰部分价格=房屋装修装饰重置价格（耐用年限-实际使用年限）耐用年限房屋装修装饰重置价格应按照本市房屋装修装饰工程定额标准的有关规定评估。各类房屋装修装饰的耐用年限：住宅8年；办公用房7年；商场、店铺、餐馆等营业性用房5年；厂房、仓库5年。估价人员可结合实地查勘情况，根据装修装饰档次、质量、维护、保养、使用情况以及功能、经济等方面的折旧因素综合确定折旧率或成新率。但与按直线折旧计算的差异不宜超过30。第十一条（估价报告）评估机构应按房地产估价规范的规范格式出具估价报告。由拆迁人委托或共同委托（包括摇珠方式）的成片被拆迁住宅房屋评估，评估机构应出具整体估价报告和分户估价报告。整体估价报告应采用文字式，分户估价报告可采用表格式。估价报告必须由专职注册房地产估价师签名并加盖评估机构公章。第十二条（估价结果表示）估价结果以人民币为计价的货币单位，精确到元。第十三条（估价资料存档）评估机构应将估价报告与下列资料整理存档：（一）评估委托合同；（二）房屋拆迁许可证；（三）被拆迁房屋的权属证明材料及其他有关证明材料；（四）估价对象的实地查勘记录、照片等资料；（五）评估涉及的有关参数等资料；（六）其他涉及评估的有关资料。估价报告及有关资料至少应保留十年。第二章住宅房屋评估第十四条（评估方法）住宅房屋评估，可只采用一种估价方法。能收集充分市场交易实例的，应优先采用市场比较法评估；没有条件采用市场比较法的，可采用成本法评估。住宅房屋评估可参考住宅房屋拆迁评估指导价格。第十五条（市场比较法）采用市场比较法时，应在被拆迁房屋同一供需圈收集成交时间不超过1年的市场交易案例，并确定与估价对象的区位、建筑结构等相同或相近的3个以上的可比实例。可比实例的单项修正不超过20，综合修正不超过30。楼层、朝向等个别因素修正，可参照本规范第十七条的规定。第十六条（成本法）采用成本法时，应当采用房地分别评估综合计价的方式，确定估价对象的价格。房屋占用范围内的土地价格应采用市场比较法、基准地价修正法或成本法等方法求取。建筑物重置价格的费用构成应符合房地产估价规范的有关规定。建安费用应按照本市建筑工程定额标准的有关规定评估。楼层、朝向等个别因素修正，可参照本规范第十七条的规定。第十七条（基准价格修正法）对于成片或成栋被拆迁房屋，可用市场比较法或成本法确定某类型房屋的基准价格，然后根据不同房屋的楼层、朝向、采光、通风、功能布局、成新度、维护保养等因素，对该基准价格进行适当的修正，由此得出不同房屋的评估价格。估价对象价格=某类型房屋的基准价格（1+楼层修正系数）（1+朝向修正系数）（1+其他因素修正系数）+房屋装修部分价格（一）朝向修正朝向以厅房阳台为准,修正系数可参考表1。成片密集的砖木结构房屋，一般不进行朝向修正。（二）楼层修正楼层修正可参考表2。（三）其他因素修正其他因素是指功能布局、成新度、维护保养等在基准价格中未考虑的个别因素。修正幅度由估价人员根据实地查勘情况在5范围内确定。第三章非住宅房屋评估第十八条（评估方法）非住宅房屋宜采用两种以上的估价方法进行估价。如确有困难，只能采用一种方法的，应当说明理由。能收集充分市场交易实例的，应优先采用市场比较法。没有条件采用市场比较法的，可采用收益法；难以确定收益的，可采用成本法等其他方法。采用市场比较法评估的，按本规范第十五条评估；采用成本法评估的，按本规范第十六条评估。第十九条（收益法）采用收益法评估时，房屋的收益、费用计算应符合房地产估价规范的有关规定。资本化率的选取可采用安全利率加风险调整值，风险调整值不宜超过5%。第四章附则第二十条（临时建筑）未超过批准期限的临时建筑应评估其建筑物重置折旧价。折旧年限按其批准期限计算。第二十一条（在建工程）在建工程应采用成本法进行评估。在建工程土地评估以政府管理部门批准的用途和规划设计条件等为依据，工程建设进度以政府管理部门通知停工时的状态为准。第二十二条（其他规定）本技术规范未作规定的，应按照国家房地产评估技术规范的有关规定执行。第二十三条（补偿安置用房的评估）以产权调换作为补偿安置方式的，对补偿安置用房的评估，参照适用本规范。第二十四条（施行时间）本规范与广州市城市房屋拆迁管理办法同时施行。此前已颁发房屋拆迁许可证的拆迁项目，其拆迁评估不适用本规范。表1住宅房屋朝向修正系数表东南西北东南东北230185西南西北东西南北两单边三单边63691010注明：成片密集的砖木结构房屋一般不进行朝向修正。表2住宅房屋楼层修正系数表总层数所在层数不带电梯带电梯高层1