第五章-房地产投资与开发PPT课件.ppt

第五章房地产投资与开发 1 第一节房地产投资概述 一 投资的一般概念 所谓投资 就是牺牲当前确定的消费或享受 通过对某些投资对象的持有 试图获取将来不确定的收益的一种行为 或过程 投资的三要素 时间 报酬 风险 2 投资的特性 1 投资是一种有目的的经济行为 2 投资具有时间性 即投入的价值或牺牲的消费是现在的 而获得的价值或消费是将来的 也就是说 从现在支出到将来获得报酬 在时间上总要经过一定的间隔 这表明投资是一个行为过程 这个过程越长 未来报酬的获得越不稳定 风险就越大 3 3 投资的目的在于得到报酬 即收益 4 投资具有风险性 即不稳定性 现在投入的价值是确定的 而未来可能获得的收益是不确定的 这种收益的不确定性即为投资的风险 4 二 房地产投资 房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的 预先垫付一定数量的货币或实物 直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为 5 三 房地产投资的形式 6 直接投资 投资者直接参与房地产开发或购买的过程 参与有关管理工作 间接投资 将资金投入与房地产相关的证券市场的行为 不需要直接参与房地产开发经营与管理工作 房地产开发投资 7 四 房地产投资的利弊 一 房地产投资之利1 相对较高的收益水平开发投资 20 的成本利润率置业投资 每年12 15 权益收益率 8 2 易于获得金融机构的支持可以将物业作为抵押物 因此除了投资者的资信情况和自有资金投入的数量外 房地产本身也是一种重要的信用保证 3 能抵消通货膨胀的影响英国和美国的研究资料表明 房地产价格的年平均上涨率大约是同期年通货膨胀的两倍 4 提高投资者的资信等级 9 二 房地产投资之弊 1 变现性差2 投资数额巨大3 投资回收周期长4 需要专门的知识化和经验 10 五 房地产投资标的的类型 一 未开发的土地 二 住宅 三 写字楼 四 购物中心或零售商场 商业物业 五 旅馆 酒店 会议中心 产权式酒店 六 休闲性房地产 七 工业厂房 仓库 11 第二节资金的时间价值 板书授课 12 第三节房地产投资经济评价指标 一 房地产投资经济评价的概念房地产开发投资项目经济评价的目的 是考察项目的盈利能力和清偿能力 13 1 盈利能力指标 盈利能力指标 是用来考察项目盈利能力水平的指标 包括静态指标和动态指标两类 静态指标 不考虑资金的时间价值动态指标 考虑资金的时间价值 14 静态指标是在不考虑资金时间价值因素影响的情况下 直接通过现金流量计算出来的经济评价指标 这些指标计算简便 通常在概略评价时采用 动态指标 则考虑了资金时间价值因素的影响 要对发生在不同时间的效益 费用计算资金的时间价值 将现金流量进行等值化处理后计算评价指标 动态评价指标 能比较全面的反映投资方案整个计算期的经济效果 适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目 15 是指考察项目计算期内偿债能力的指标 除了投资者重视项目的偿债能力外 为项目提供融资的金融机构 更加重视项目偿债能力的评价结果 2 清偿能力指标 16 二 房地产投资经济效果的表现形式 置业投资对置业投资来说 房地产投资的经济效果主要表现为租金 物业增值 减少纳税 股权增加等四个方面 租金通常表现为月租金收入 减少纳税一般要在每年纳税时才能实现 而增值和股权增加效果则既可在处置 转让 物业实现 也可在以针对物业的再融资行为中实现 如申请二次抵押贷款 开发投资房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入 其经济效果的大小则用开发利润 成本利润率 投资收益率等指标来衡量 17 三 房地产投资经济评价指标体系 一 静态指标静态投资回收期 投资返本期借款偿还期投资利润率 项目经营期内年利润总额与项目投资总额的比率 资本金利润率 项目经营期内的年利润总额与资本金总额的比率 成本利润率财务比率 18 例题 某房地产投资项目投资1000万元 其中500万是自有资金 经营期内年平均利润是200万元 年平均税后利润160万元 试求投资利润率 资本金利润率和资本金净利润率 19 二 动态指标 投资回收期净现值内部收益率 20 第四节房地产投资风险 一 风险的含义风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度 风险是指投资的实际收益与期望的或要求的收益的偏差 一般把风险定义为由未来不确定性引起的预期收益的损失或减少的可能性 21 二 房地产投资风险在房地产投资过程中 由于各种不确定行因素引起的房地产资本金及预期收益损失或减少的可能性 房地产位置的固定性房地产是资金密集性投资 周期长房地产投资有诱惑力 风险利益易使人做出某种风险选择 22 三 风险分析的目的 风险分析是投资决策的重要环节 其目的是要帮助投资者回答下述问题 1 预期收益率是多少 出现的可能性有多大 2 相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说 产生损失或超过目标收益的可能性有多大 3 预期收益的变动性和离散性如何 23 四 房地产投资的风险 主要体现在投入资金的安全性 期望收益的可靠性 投资项目的变现性资产管理的复杂性 24 五 房地产投资风险的分类 风险分为系统风险个别风险 25 一 系统风险 系统风险是指那些影响所有投资者即整个房地产投资市场的因素引起的风险 如战争 通货膨胀 全国性国民经济衰退 国家法律及政策的变动等 26 1 通货膨胀风险也称购买力风险 是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比 购买力降低给投资者带来的风险 由于所有的投资均要求有一定的时间周期 尤其是房地产投资周期较长 因此只要存在通货膨胀因素 投资者就要面临通货膨胀风险 当收益是通过其他人分期付款的方式获得时 投资者就面临着最严重的购买力风险 27 2市场供求风险 是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险 市场是不断变化的 房地产市场上的供给与需求也在不断变化 而供求关系的变化必然造成房地产价格的波动 具体表现为租金收入的变化和房地产价值的变化 这种变化会导致房地产投资的实际收益偏离预期收益 更为严重的情况是 当市场内结构性过剩 某地区某种房地产的供给大于需求 达到一定程度时 房地产投资者将面临房地产积压或空置的严峻局面 导致资金占压严重 还贷压力日增 这很容易最终导致房地产投资者的破产 28 3 周期风险 周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险 研究表明 美国房地产市场的周期大约为18 20年 香港为7 8年 日本约为7年 当房地产市场从繁荣阶段进入危机与衰退阶段 进而进入萧条阶段时 房地产市场将出现持续时间较长的房地产价格下降 交易量锐减 新开发建设规模收缩等情况 给房地产投资者造成损失 房地产价格的大幅度下跌和市场成交量的萎缩 常使一些实力不强 抗风险能力较弱的投资者因金融债务问题而破产 29 4变现风险 变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险 房地产属于非货币性资产 销售过程复杂 流动性很差 其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金 30 5 利率风险 利率调升会对房地产投资产生两方面的影响 一是导致房地产实际价值的折损 利用升高的利率对现金流折现 会使投资项目的财务净现值减小 甚至出现负值 二是会加大投资者的债务负担 导致还贷困难 利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量 从而导致房地产价格下降 31 6 政策风险 政府有关房地产投资的土地供给政策 地价政策 税费政策 住房政策 价格政策 金融政策 环境保护政策等 均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响 从而给投资者带来风险 32 我国1993年对房地产投资的宏观调控政策 1994年出台的土地增值税条例 2001年出台的规范住房金融业务的措施 2003年国有土地使用权出让方式的转变等 就使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难 避免这种风险的最有效的方法 是选择政府鼓励的 有收益保证的或有税收优惠政策的项目进行投资 33 7政治风险 房地产的不可移动性 使房地产投资者要承担相当程度的政治风险 政治风险主要由政变 战争 经济制裁 外来侵略 罢工 骚乱等因素造成 政治风险一旦发生 不仅会直接给建筑物造成损害 而且会引起一系列其他风险的发生 是房地产投资中危害最大的一种风险 34 8或然损失风险 或然损失风险是指火灾 风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失 35 二 内部风险 是指发生于个别投资项目或某类投资活动的特有事件造成的 例如 由于经营策划失误 欠债过多等原因 造成实际投资收益低干预期收益或投资失败 36 1收益现金流风险 收益现金流风险 是指房地产投资目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险 不论是开发投资 还是置业投资 都面临着收益现金流风险 对于开发投资者来说 未来房地产市场销售价格 开发建设成本和市场吸纳能力等的变化 都会对开发商的收益产生巨大的影响 而对置业投资者来说 未来租金水平和房屋空置率的变化 物业毁损造成的损失 资本化率的变化 物业转售收入等 也会对投资者的收益产生巨大影响 37 2未来经营费用风险 未来经营费用风险 是指物业实际经营管理费用支出超过预期经营费用而带来的风险 38 3比较风险 比较风险又称机会成本风险 是指投资者将资金投入房地产后 失去了其他投资机会 同时也失去了相应可能收益的风险 39 4 时间风险 时间风险 是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险 房地产投资强调在适当的时间 选择合适的地点和物业类型进行投资 这样才能使其在获得最大投资收益的同时使风险降至最低限度 40 时间风险的含义表现为选择合适的时机进入市场 物业持有时间的长短 物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择 物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短 41 六 房地产投资风险控制策略 一 房地产投资风险的识别1 投资房地产的营业率营业率 年营业总费用 年计划总收入2 偿债收益比 偿债收益比 营业净收入 要求的年偿债额偿债收益比数值越小 该借款投资的风险越大 反之 风险越小 42 3 保本占用率保本占用率 年营业总费用 要求的年偿债额 年计划总收入保本占用率越高 投资风险越大 43 二 房地产投资风险的控制 一 选择风险较小的项目进行投资 二 加强市场调查研究 三 通过投资组合来分散风险 四 通过良好的管理控制风险 五 转嫁风险 六 通过 期权 交易控制风险 44 第五节房地产开发 课本第七章 一 房地产开发的程序土地开发 土地平整 建筑物拆除和基础设施建设 房产开发 房屋建设的分析策划 规划设计 施工建设和交付使用的全过程 45 房地产开发程序各环节 投资机会寻找投资机会筛选可行性研究获取土地规划设计与方案报批签署有关合作协议施工建设与竣工验收市场营销物业管理 46 47 房地产开发的程序 项目选址 定点审批 建设用地规划许可证 申请用地 规划 规划 投资机会寻找 看地 投资机会筛选 草签购买土地使用权或合作意向书 可行性研究1 市场分析财务分析 核发建设用地批准文件 土地管理部门 建设工程规划许可 勘察设计 报建 同时准备招投标 招投标确定施工企业 核发施工许可证 开工 竣工 验收 合格投放市场 租售阶段 投资机会选择与分析 获取土地 产品规划 设计 项目报建 建设阶段 48 一 投资机会选择与决策分析 看地 寻找投资的可能性机会筛选 分析每一地块的客观条件 提出初步方案投资决策分析市场分析 供求 竞争环境 目标市场及其可支付的价格或租金水平 财务分析 根据市场分析的结构 进行投资经济评价 49 二 获取土地 开发项目的选址定点 建设用地规划许可证 50 三 工程规划设计与项目报建 规划设计条件 设计方案审批 建设工程规划许可证 建设工程招投标确定施工单位 施工许可证 51 四 建设阶段 质量控制进度控制成本控制合同管理安全管理 建设工程监理 竣工验收 单项工程竣工验收 综合验收 竣工验收备案 建委 人防 环保 消防 开发办公室 规划局 52 五 租售阶段 选择物业租售形式 制定租售方案 开发商自行委托代理机构 制定宣传推广方案 53 二 现实开发中的 无序操作 现阶段我国房地产市场还不成熟 项目开发的 路子 千奇百怪 下面是市场上常见的一些 无序操作 手法 一 省略程序省略程序通常发生在 规划设计 之前的五个环节 常见的情形有 1 省略 落实资金 环节 开发资金不落实 便先动手做项目 想白手起家 空手套白狼 或者 四两博千斤 54 2 省略 项目策划 环节 事先不策划好周密 严谨的项目开发方案 便直接购买土地 结果造成土地积压 开发周期延长 开发成本