2010年中国房地产上市公司特征及11年发展趋势.doc

2010年中国房地产上市公司特征2011-05-11 来源：中房网【摘要】：2010年堪称房地产调控最为严厉的一年。始于2009 年底，持续2010 年全年，中央各部委及地方政府调控措施不断升级加码，逐次发力，调控政策 “一轮严于一轮”。这种从严从紧的调控政策一直延续到2011年。1、调控政策持续发力企业调整战略促进发展 2010年堪称房地产调控最为严厉的一年。始于2009 年底，持续2010 年全年，中央各部委及地方政府调控措施不断升级加码，逐次发力，调控政策 “一轮严于一轮”。这种从严从紧的调控政策一直延续到2011年。全国房地产销售情况变化在数轮层层递进的金融行政政策的影响下，2010年房地产市场波动明显。随着金融行政政策不断从紧，2010年房地产企业面临来自市场、资金面等多重压 力，伴随着市场的深度调整，缺乏清晰发展战略的企业越来越难以适应市场环境的变化，更多企业特别是优势企业积极调整企业发展战略，准确定位市场前景和自身 能力，有效地提升了企业的竞争能力。2、金融政策逐步收紧 企业积极开拓融资渠道2010年，针对房地产企业融资的调控政策连续出台，上市房地产公司面临的融资环境逐步收紧，多条融资渠道先后受阻。（1）银行信贷显著收紧 贷款授信明显减少银行信贷是房地产企业融资最重要的渠道之一。2010年，随着银行信贷不断收紧，上市房地产企业获得大额银行贷款、银行授信明显减少。 2010年房地产开发投资中国内贷款额达12540.48亿元，同比增长10.3%，增幅较上年减少超过40个百分点。国内贷款总额占房地产开发资金总额 的17.30%，较上年下降2.47个百分点，占比下降明显。房地产企业银行获取贷款总额增速下降，占房地产开发资金总额的比重也明显下滑，银行贷款明显 收紧。如果银行保持对房地产行业的放贷速度，预计2011年全年上市房地产企业银行贷款额将可能出现下滑。房地产开发企业资金来源国内贷款总额及占比变化情况（2）IPO上市困难重重 再融资基本暂停 除银行信贷外，上市渠道也基本停摆。2010年A股上市企业增多，但房地产IPO全面暂停，南国置业、景瑞地产、旭辉地产等准备A股上市的中小房地产企业 IPO计划继续搁浅，对大陆房地产企业有着较强吸引力的香港市场IPO同样困难重重。2010年全年仅天山发展控股、融创中国、中骏置业三家公司在港成功 IPO，多个房地产公司IPO计划受阻。 对于已经成功上市的企业来说，通过资本市场融资同样异常困难。据不完全统计，2010年共计超过50件房地产上市企业再融资申请遭拒，房地产企业的增发、配股等再融资计划基本处于搁置状态。 股权融资大门基本紧闭，债券融资同样陷入低迷。 在港上市房企方面，配股、债券融资再融资则表现地相对活跃。 （3）信托市场一枝独秀 多方创新缓解压力 面对银行信贷、股市融资、债券融资等传统融资渠道受限，房地产上市公司积极争取拓展融资渠道，通过不同融资方式缓解资金压力，维持企业的资金水平。 房地产信托在2010年急剧膨胀，房地产上市企业从房地产信托中获取了大量资金。据统计，2010年样本沪深上市房地产企业通过信托渠道融资总额达439.38亿元，是2009年的6.15倍。2010年信托发展情况 在多条融资渠道受阻的情况下，房地产上市企业融资创新成为2010年房企融资面一大亮点。3、市场竞争日益激烈企业多方优化竞争策略 根据中国房地产测评中心2010年房地产开发企业500强研究的成果，2006年、2007年、2008年和2009年最大的四家房地产开发企业销售收入 各年占全国销售额（CR4，四厂商集中度）的比重分别为4.6%、5.2%、7.8%、3.3%和5.8%，与2009年相比，2010年市场集中度明显 提升。 对各企业的全国市场占有率分析表明，与2008、2009年仅万科一家公司市场占有率基点值（1个百分点的百分之一）超过100相比，2010年市场占有 率基值超过100的上市公司达到3家。大于等于30的上市公司达到15家，较2009年增长近一倍。规模优势企业在市场调整期表现出了强大的竞争能力，强 势抢占市场。房地产上市公司市场占有率基点值 另一方面，通过实施和强化品牌策略来抢占市场份额，提高企业竞争实力已成为我国房地产企业发展的共识。 此外，房地产上市企业在产品宽度和产品深度的细化上做出了各方面的努力。2010 年，受房地产市场调控政策特别是针对住宅市场的调控政策的影响， 房地产上市企业纷纷开始调整产品策略、寻找新的出路以分散风险、顺应宏观政策走势。旅游地产和商业地产成为房地产企业化解政策风险，分散企业经营风险，应 对市场变化的重要选择。2011年中国房地产上市公司的发展趋势2011-05-11 来源：中房网【摘要】：2011年，国家经济工作重点突出对通胀的管理，货币流动性进一步收紧，且从政府对平抑房价的决心来看，政策调控将成为未来相当长一段时间内房地产市场的主基调。从2010年楼市调控政策来看，当前我国房地产的调控政策重点在于贯彻落实已有的政策，预计2011年楼市调控政策仍将以不断深化现有政策为主。1、调控继续深化企业适应环境变化以持续成长 2011年，国家经济工作重点突出对通胀的管理，货币流动性进一步收紧，且从政府对平抑房价的决心来看，政策调控将成为未来相当长一段时间内房地产市场的主基调。从2010年楼市调控政策来看，当前我国房地产的调控政策重点在于贯彻落实已有的政策，预计2011年楼市调控政策仍将以不断深化现有政策为主。 在此背景下，房地产行业仍然面临着限购限政策下市场成交量下滑和贷款收紧的双重压力，我国房地产上市公司必须在产业的全价值链上展开创新，以顺应宏观走势，分散风险，加强内生成长能力，保证企业持续成长。国房景气指数2、政策环境明朗企业开拓融资渠道以降低风险 国内房地产开发行业的发展严重依赖外部融资，在过去几年中，银行贷款、股权融资推动了房地主企业的高速扩张。2010 年初，融资渠道的收紧成为市场调控的首选措施，开发贷款、股市增发全面收紧，到年末信托融资等新型融资渠道也受到严格限制，可供企业利用的融资渠道日益收窄。 据统计，2010年，房地产开发企业本年资金来源达到7.2万亿元，比上年增长25.40%，涨幅下降24.36%。其中，企业自筹资金26705亿元，较上年增长近五成，占整个资金的36.83%，占比较上年提高5.49个百分点。国内贷款金额为12540亿元，占资金来源总额的17.30%，占比缩小2.47%。利用外资同比增长高达66%，尽管海外融资成本相对较高，但在多条融资渠道陆续受到限制后，房地产开发企业大幅增加了海外融资。定金及预收款19020亿元，同比增长率仅为7.60%，这与限购限贷等金融行政政策有极大关系。房地产开发企业资金来源及同比变化 由此可见，2010年我国房地产开发企业在国内贷款和定金及预收帐款方面的资金压力正在逐步显现，虽然企业自筹资金和利用外资增长迅速，但随着2010年年底信托平台的收紧，企业融资压力将进一步增强，2011年稳健的货币政策基调以及调控房地产结构将使房地产企业融资环境变得比今年紧张。伴随银行信贷的逐渐紧缩，资本市场融资、再融资渠道收窄，加上开发企业通过销售实现资金回笼的预期不明朗，渠道多元化将成为调控环境下未来较长一段时间内房地产企业融资的特点。预计房地产上市企业将加大融资力度，全方位融资，企业将更多地转向合作开发、私募、房地产基金和股权投资，企业重组、购并案例可能增多，融资渠道较为丰富的房地产企业将在这一轮调整中占据更有利的地位。3、面对竞争压力企业优化发展战略以全面提升 处于强化房地产调控的背景下，投资投机性需求逐渐退出市场，房地产市场发生结构性变化。一方面，投资投机性需求的离场意味着商品住宅市场需求量有所萎缩；另一方面，以自住需求为主体的住宅市场提供的住宅产品消费品属性增强，消费品市场的竞争强度远高于投资品市场的竞争强度。在此背景下，企业必须从战略以及策略等多层面全面提升企业实力，从而更好地适应市场的变化。 从营销层面来看，在竞争压力不断加剧的情况下，以住宅市场为主要经营方向的房地产上市企业必须在营销领域精耕细作。首先，在营销理念上转换观念，以消费者为中心，坚持顾客导向；其次，营销工作应适时地向业务链前端拓展；第三，积极拓展和利用新型营销渠道。；第四，通过全国化营销争抢市场。 从产品策略来看，产品线多元化是企业分散风险的重要途径；另一方面，长期而言，住宅开发规模是不可能无限扩张的，因此，产品线多元化的战略转型势