2010年房地产市场现状概述.doc

2010年房地产市场现状概述 国邦房产营销策划部2010年房地产市场现状概述序言目前，政府该如何引导房地产市场的发展，如何提高房地产企业的运营能力，也保障人民的利益，成为大家激烈争论的话题。在新“国十一条”房地产新政调控背景下，大部分城市价格虽保持坚挺，但大幅上涨态势得到明显的遏制，成交量均出现萎缩，伴随着房地产土地、信贷、税收、市场等政策的变化，已经导致房地产投资开发模式的变化，开发商已经很难再像原先一样坐享土地增值和市场价格普遍抬升所带来的高利润。2010年的房价依然走在上坡路上，路面坡度有限，而且坡度渐缓，前进速度减慢但依然会前进，而且前面有坑，也许是个不小的坑，能否走一小段下坡路要看政府的金融政策，但有一点可以肯定，没有人在背后猛推了。政策篇（2010年内）总体结论：房地产市场变化和政策预期一致，政府调控目标有望在年内实现本轮房地产调控一方面提出在部分房价上涨过快地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款及暂停非本地居民购房贷款,严厉遏制了银行贷款购买多套住房的投机投资性行为；另一方面新政还提出临时性限定购房套数的措施，封堵住了投机客避开银行贷款进行炒房的空间，双管齐下实现了对房地产投机投资行为严密而精准的打击。2010年出台政策回顾u 4月14日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。另外，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。 u 4月14日，国务院常务会议指出，全球金融危机的影响仍在持续，将保持货币信贷适度增长，坚决抑制住房价格过快上涨，并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。 u 4月11日，中国银监会主席刘明康表示，银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告，并称房地产风险敞口大，要严控炒房行为。银监会表示，银行不应对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平。北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%。 u 4月7日，国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出，要进一步加强房地产市场调控，增加普通商品住房的有效供给，支持普通自住和改善性住房消费，大力整顿房地产市场秩序。 u 4月2日，财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。 u 3月23日，国土部提出，将在房价上涨过快城市开展土地出让招拍挂制度完善试点；各地要明确并适当增加土地供应总量；房价上涨过快、过高的城市，要严控向大套型住房建设供地。 u 3月18日，国资委表示，除16家以房地产为主业的中央企业外，78户不以房地产为主业的中央企业正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后，退出房地产业务。 u 3月12日，国土资源部称，将于3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查，本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。 u 3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被冻结等19条内容。 u 3月9日，温家宝总理所做的政府工作报告中强调，促进房地产市场平稳健康发展，要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。其中，提出大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。 u 2月20日，银监会正式发布流动资金贷款管理暂行办法和个人贷款管理暂行办法，打击炒房者和投机行为。 u 1月21日国土资源部发布国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。 u 1月10日，国务院发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，二套房贷款首付比例不得低于40%。增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求，加强风险防范和市场监管，加快推进保障性安居工程建设，落实地方各级人民政府责任五大方面共11条措施，简称“国十一条”。 市场篇一、全国及主要城市从市场数据来看，全国商品房销售面积自4月开始出现小幅环比下降（1.9%），在4月份的基础上，5月商品房销售面积及销售额继续大幅环比下降，降幅分别为15.8%和25.0%，其中商品房销售额是今年以来首次出现环比下降，同时5月商品房销售面积也首次出现了3.4%的同比下降。u 广州6月份6月1日29日，广州一手住宅总成交3706套，环比下降16%；成交均价为11158元/平方米，环比上升6.37%。6月广州一手房交易面积为41万平方米，环比下跌8.3%，成交面积仅略高于2月份的39.46万平方米，成为今年以来第二低成交量。“新国十条”出台三个月后，7月份广州房价终于出现“松动”：7月份月日至月日，广州十区二市一手住宅成交面积为万平方米，环比升，成交套数为套，环比回升，这意味着在连续三个月出现下跌后，广州一手住宅成交量出现企稳的迹象。月日至月日，广州十区二市一手住宅均价为元平方米，环比跌，但中心六区房价继续走高，环比猛升。u 北京新政百日北京半数楼盘降价 成交量暴跌79%今年上半年，北京商品房期房市场总成交量为59386套，其中住宅为43526套，分别比去年同期下调了30.1%及36.1%。而现房住宅更是仅成交8311套，相比去年同期下降了46%。2010年上半年，北京土地成交数量环比下降14%，同比增长3%。住宅、办公、商业三种类型土地成交面积环比下降14%，同比增长60%。其中住宅土地成交面积环比下降32%，同比增长39%。楼市成交均价环比上涨18，同比上涨45%。新政前后新建商品房均价环比变化对照表日期1月2月3月4月新政前4月新政后5月6月7月均价2587425001341493674934847346303210221140环比-4.9%-3.4%36.6%7.6%-5.2%-0.6%-7.3%-37.3%u 上海2010年上半年上海商品房成交累计59361套，成交面积615.12万平方米，成交面积同比09年下跌49.75%,同比08年下跌29.97%。其中6月份上海商品房共成交8835套，成交面积87.6万平方米，成交套数较上月增长了20%，同比09年同期下降65%。2010年上海地区入住楼盘共计298个，建筑面积4,914.41万平方米。区域分布：浦东区入住楼盘个数最多，共计55个，占项目总数的18.46%，建筑面积为863.44万平方米。其次是松江区，入住项目35个，建筑面积近500万平方米，明显不及入住楼盘量排名其后的两区域。闵行区入住楼盘量位居第三位，其入住楼盘量仅比松江区楼盘量少1个，建筑面积662.72万平方米。2010年上半年，上海商品房土地成交面积达400.2万平米，同比增长79.6%，为2005年以来的最高；同时成交价高达5978577万元，同比增长314.5%，远高于历史同期水平。u 深圳月份月份全市一手房成交套数、总面积分别为套、平方米，比月大幅下降约和；而成交均价为元平方米、比月的元平方米上升，其中住宅均价为元平方米。二、周边地区苏州2010年1-6月苏州市区住宅类房源共成交18686套，较去年同期减少了14644套，降幅为43.94%；成交面积为1913564.75平方米，较去年同期减少2126001.28平方米，降幅达到了52.63%；成交均价为9268.33元/平方米，较去年同期增加了2590.09元/平方米，增幅为38.78%。图表1：2010年上半年成交情况全市2009年上半年2010年上半年变化量变化幅度住宅销售总套数（套）333301868614644 43.94% 住宅销售面积（）4039566.031913564.752126001.28 52.63% 住宅销售均价（元/）6678.249268.332590.09 38.78% 图表2：2010年1-6月各区域成交套数对比图表3：2010年1-6月各区域成交面积对比园区成交保冠军，半年涨幅名列前茅成交面积603296.32平方米，较去年同期减少了796836.21平方米，降幅56.91%；成交均价11262.616月园区共成交住宅类房源5493套，较去年同期减少了6170套，降幅达52.9%；1元/平方米，较去年同期增加3944.30元/平方米，增幅达53.90%。上半年园区住宅类房源成交中小户型受到市场追捧，中高端产品也受到一定人群的青睐。青剑湖板块、双湖板块表现抢眼，其他区域也保持了一定的销售优势。总体来看，三月至四月比较集中的出现了一个成交高峰，多个楼盘出现了百套以上的销量，甚至一度出现供不应求的现象，四五月在新政影响下骤减至十位数甚至个位数，排名前五位的楼盘是：海尚壹品、路劲凤凰城、雅戈尔太阳城、首开悦澜湾、星湖名轩。太仓房地产市场保持稳定，2010年上半年全市累计销售商品房73.68万平方米，同比增长20%；销售总额42.11亿元，同比增长52.9%。三、昆山新政百日成交情况月份成交情况4月整体成交量4678套，比上月增加1588套，增幅高达51.45月全市共实现成交1532套，与4月份相比减少3146套，减幅达67%。6月全市共实现成交1529套，比5月份相比基本持平7月上周(7.9-7.16)全市商品房共成交296套，比前一周的336少了40套，跌幅为11.9%一路跌跌撞撞，“史上最严厉的楼市调控”已经走过了三个月，即将迎来百日落地庆，楼市热潮开始退去，买卖双方观望态度明显，昆山的新房成交总数也进入了“洼地”。昆山近一年房产市场概况据昆山官方网站数据显示，2009年5月至2010年5月昆山全市商品房共实现成交68213套。从成交量月度走势来看，昆山市场经历了大起大落的趋势。自09年5月以来，成交大幅度攀升，并在1012月份一直维持70008000套的销售高峰，而在2010年春节期间又大幅度滑落，到10年3、4月又经历一轮小起伏，5月以后楼市重现低糜，市场观望气氛浓重。从市场分析来看，昆山各区域住宅市场成交量之所以会有这样的大起大落，主要是2008年楼市受到抑制，而在2009年需求逐步释放，销量大增，房价一路疯狂高涨。即使在09年年底政府出台了部分政策调控制楼市的情况下，经历了2010年2月份的传统销售淡季后，销量和价格依旧持续攀升。因此，在价格上涨过快过猛的情况下，2010年4月下旬政府紧急出台了严厉的调控政策，旨在控制房价上涨过快。而新政之后，楼市形势也急转直下，5月昆山市场的销量大跌。政策出台后，购房者观望心态浓重，楼市陷入量跌价高的僵持阶段。展望篇中国经济内外部环境较为复杂，房地产政策走势存在不确定性国民经济的迅速企稳回暖是新国十条出台的宏观背景，未来房地产政策的走向将取决于世界经济复苏势头能否持续和中国经济去房地产后的内生动力是否充足两个方面。由于复杂的内外部环境，房地产政策走势存在不确定性。土地政策调整孕育下一轮房地产行业发展机遇根据国土部计划，2010年将供应住宅用地18.5万公顷，是2009年2.4倍，是过去五年平均水平的3.1倍。具体到不同类别，保障性住房用地和棚户区改造用地显著增长（占比分别为13%和20%），中小套型商品住房和大户型高端商品住房用地分别为8万公顷和4.3万公顷，占比分别44%和23%，仅中小套型商品住房用地供应规模即超过2009年各类住房用地总和7.65万公顷。保障性住房建设力度持续加大，今后一段时间内将成为住房供应的重要组成部分国土资源部土地供应计划显示，2010年全国保障性住房计划供地2.44万公顷，其中，经济适用房用地与去年实际供地相比增加79%；廉租房用地比去年实际供地相比增加了4.7倍，保障性住房用地的放量供应为保障性住房的大规模开建奠定了基础。同时，中央政府建立了考核问责机制，把住房保障工作的完成情况与地方政府的考核挂钩，并通过监督检查制度确保中央政策落实到实处。2010年下半年昆山楼市预测从全国房地产市场的行情来看，成交量是给打压得“趴下来”了，房价却还是挺着，昆山部分楼盘的房价可与苏州地区房价相抗衡，民声依旧高涨。温