20111130湖畔周边房产调研报告.doc

湖畔新城项目周边区域房地产项目调查分析报告楼盘名称铂金公馆项目位置兴法路幸福花园以北工商局以东交汇处开发商沈阳浑南置业嘉信房地产开发有限公司四至范围东：金牛街 西： 南：兴法路 北： 法姬娜欧洲城物业类别住宅占地面积 建筑面积总36000平方米（住宅31000平方米，网点1500平方米，车库等3500平方米）开盘时间2011年6月入住时间2011年11月下旬面积区间70140主力户型80100价格均价： 3080元/；最高价： 3900（送阁楼）元/物业费 0.7 元/公摊付款方式无折扣，无活动 物业档次 外雇采暖方式 地热规划栋数 7栋建筑风格 欧式英伦（斜屋顶、红墙砖、石材贴面、立面简洁）景观规划45 %绿化周边配套教育：理工大学分校商圈：领东商厦、福迪丰商厦、苏宁家电卖场、东方家私城医疗：法库县中医院 其它：东湖广场、东湖公园交通配套 临近兴法路与金牛街 售楼处包装 内部：沙盘、户型单页、DM单、户型模型外围包装 卖点6楼3900（赠阁楼）小区大部分都已回迁户为主11月下旬开始回迁户和业主开始进驻小区一楼为车库小结：该项目处于尾盘阶段，不会对湖畔新城构成威胁。楼盘名称紫金名邸项目位置法库县兴法路南金牛街西地块开发商沈阳紫金置业有限公司四至范围东：金牛街 西： 福迪丰商厦 南：沙河 北： 兴法路物业类别住宅占地面积 6.5万建筑面积 18万开盘时间二期尚在规划中 开五栋：7.8.9.10.15# 入住时间 2012年12月面积区间80140主力户型90100价格17层往：上3380元/；6-8层均价：3580元/；9-16层：3680元/物业费 （未定） 0.7 元公摊22%付款方式一次性：每平优惠300元物业档次 外雇采暖方式 全天地热规划栋数 总18栋，二期沿河区域尚未规划介绍中二期初步含有住宅，商业，公寓建筑风格 现代简约景观规划 22%绿化周边配套教育：文体中心，万人中学，陶瓷学院商圈：福迪丰商厦医疗：县中医院其它：行政中心，沙河，家私城交通配套 售楼处包装 内部：沙盘，户型模型外围包装 卖点 亲水高层楼盘地下停车场小结：该盘总建筑面积18万平米，建筑均为高层，产品策略与湖畔新城有部分交叉，建筑风格明显不同，该盘地理位置与湖畔新城接近。该盘必将成为湖畔新城最直接竞争对手之一。楼盘名称法姬娜欧洲城项目位置法库县东湖新城金牛街开发商沈阳法姬娜置业有限公司四至范围东： 金牛街 西： 幸福花园南： 家私城 北： 物业类别高档住宅占地面积 建筑面积 一期20万平方米开盘时间 2011年7月入住时间预计2012年5月面积区间41-170平方米主力户型90-110平方米价格顶层起价：3600元/附赠阁楼；均价：3150 元/；物业费0.7元公摊 付款方式当日首付：优惠8000-12000；按揭：无优惠物业档次采暖方式地热规划栋数一期36栋（待建 在售）建筑风格现代欧式、砖混景观规划园区内有中央水系周边配套教育：实验小学、一中商圈：龙山市场、大卖场医疗：法库县中医医院商务：家私城、法姬娜五星级酒店（在建）、AOBIG、福迪丰商厦、消防队、沈北农资、种子市场、交警大队交通配套 售楼处包装独立欧式风格建筑、内部豪华装修、超大沙盘、营销资料较全外围包装有强劲的包装推广，户外以路牌、灯箱为主推媒体卖点唯一纯景洋房法库规模最大 品质较高的生活区域地下停车场小结： 法姬娜以外资身份入驻法库，力求打造法库最大的景观楼盘，同时自身建设的法姬娜五星级标准酒店更能提升该盘的整体形象，法姬娜在法库的营销推广力度较大，售楼内部装修豪华，较于其他楼盘十分突出，该地块具有落差坡特性，景观设计上得到充分利用，营造出自然坡地叠水景观，入户花园、景观露台、大面积地下室赠送，产品规划设计较合理，具有强劲的竞争力。该项目与我们湖畔新城构成直接竞争。楼盘名称欧尚经典项目位置法库县东湖新城河南街开发商沈阳金隆泰房地产开发有限公司四至范围东： 晓东街 西： 河南街南： 沿河 北： 龙山路物业类别高档住宅占地面积 建筑面积开盘时间 2011年7月入住时间预计2012年5月面积区间50-130平方米主力户型90-100平方米价格3层起价：2990元/；9层起价：3530元/；13层起价：3480元/物业费0.7元公摊 付款方式全款：无优惠； 按揭：无优惠物业档次未定采暖方式地热规划栋数一期12栋（待建 在售）建筑风格地中海式风格景观规划园区内有健身设施周边配套教育：蓓蕾幼儿园、一中商圈：荣府大酒店、水果行、好客来蛋糕店医疗：法库县中医医院交通配套 售楼处包装内部装修一般、有沙盘、有模型、营销资料较全外围包装户外以路牌、路旗为主推媒体卖点唯一地中海式纯景洋房地下停车场小结：欧尚经典是法库唯一的地中海式纯景洋房，预售基本完成目标，一期规划完毕，尚未动工该项目处于尾盘销售，主要剩余90-100平户型，且主要是13层和9层背阴面。该项目是紧邻河畔新城，具有直接的竞争力。二期在规划中。楼盘名称凯撒兰湾项目位置法库县红街北开发商辽宁亿佳值地发展有限公司四至范围东：边门街 西： 晓东街南：龙山路 北： 边外路物业类别高档住宅占地面积 建筑面积开盘时间 2011年11月26日入住时间预计2012年3月面积区间60-130平方米主力户型80-100平方米价格3层：3380元/；9层：3480元/； 物业费公摊 付款方式全款：1000低2万每平减100或是1000低2万； 按揭：无优惠一次性每平减100元开盘首日20套优惠2980元/平物业档次未定采暖方式地热规划栋数一期13栋（待建 在售）建筑风格纯欧式建筑风格景观规划园区内有健身设施，水系花园周边配套教育：法库县实验小学、法库县第一中学商圈：龙山市场、吉祥广场医疗：法库县中医医院其他：法库县政法 法库县东湖新城管委会交通配套 售楼处包装内部装修豪华、大型沙盘、大型模型、营销资料齐全外围包装户外以路牌、路旗、DM为主推媒体卖点当地高端纯景洋房享受根据户型不同赠的面积不相同 70平赠2平 79平赠4平 84平赠3.5平83平赠19平 103平赠9平 88平赠20平地下停车场景观园林设计小结：凯撒兰湾项目是当地最有实力的开发项目，无论是从开发的力度还是从宣传力度上，都非常强势，从而形成凯撒兰湾独树一帜的楼盘项目，虽然与湖畔新城项目距离较远，但仍然是强有力的竞争对手。综合调研结论根据周边项目调查，结论如下：从地域上看，目前法库的房产项目主要集中在城西，城市北部及城区内项目较少。城西区域是项目竞争的热点，竞争激烈。从价格上看，目前普通住宅价格从每平米29903900元不等，多层的价格较为接近。从户型上看，户型面积从60120平较多，主力畅销户型以80120最为热销，整体销售状况良好。从规划上看，法姬娜从建筑规模和园林、景观规划上看具有大盘气度，凯撒兰湾是最有实力的项目，其他家暂时无突出手笔或是销售进入末期。宣传推广上看，目前以凯撒兰湾和法姬娜的宣传力度最大。从促销手段上看，目前除部分尾盘项目无优惠外，多数仍以打折优惠为主。从销售团队上看，多数楼盘是自建销售团队，缺乏职业化素质，但凯撒兰湾是销售团队中最优秀的一