产权式酒店及公寓PPT课件.pptx

黄山市场调研产权式酒店和酒店式公寓 2014年3月2日 1 产权式酒店概述 产权式酒店就是由个人投资者买断酒店客房的产权 即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者 每一套客房都各拥有独立的产权 投资者如购买商品房一样投资置业 将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值 同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权 其实质就是迎合普通老百姓的不动产投资理财需求 产权酒店商业模式和国外的权益性房地产投资基金 房地产有限合伙企业较类似 都是为了帮助大众投资者共同参与大型经营型住宿业房地产的投资行为 目的是获得房地产增值和经营收益 2 产权式酒店性质 产权式酒店与别墅 普通商品住宅及商务写字楼等又有着明显区别 购买产权式酒店 在享受超值服务 彰显身份和地位的同时 更有不菲的投资回报 与住宅写字楼的投资 股票投资 储蓄及国债投资等相比 投入轻松 风险小 回报更丰厚 同时还获得一套真正属于自己的私家酒店 3 产权式酒店类型及特点 时权酒店 纯产权酒店 养老型酒店 时值度假型酒店 实权酒店是将酒店的一部分设施的一个特定时段的使用权出让 使用者不享有该资产的升值和分红的权利 实权酒店是最早把旅游产品使用权商品化的一个尝试 是指将酒店的每一单位分别出售给投资人 同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络Guantanamo 获取一定的管理汇报 是指投资人 往往是最终消费者 在退休前购买退休养老度假村的某一个单位 委托管理公司经营管理直至退休后自用 委托管理期间 将获取一定的投资回报 一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购 再出售 收益归其家人所有 指消费者购买一定数量的 分数 这些 分数 就成为他们购买产品的货币 他们可以使用这些 分数 在不同时间 地点 档次的度假灵活选择其分数所能负担的著述设施 消费者不拥有使用权及产权 4 产权式酒店的类型及特点 产权式酒店的特点 5 产权式酒店的运行机制 产权式酒店的运行机制 6 产权式酒店优劣式分析 产权式酒店之于开发商 优势 资金回笼快房地产增值经营收益开发方便劣势 经营风险大 固定的利润分红 产权式酒店之于投资者 优势 投资轻松房产到手快现时回报丰厚劣势 后期风险大委托期满后房产用处小 升值空间小 7 酒店式公寓的概念及产品定位 酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓 集住宅 酒店 会所多功能于一体 具有 自用 和 投资 两大功效 但其本质仍然是公寓 酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式 又吸收了信息时代写字楼的特点 拥有良好的通讯条件 可针对性地提供秘书 信息 翻译等商务服务 购买者拥有单元产权 既可以自住 出租 也可以转售 是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业 相关的业态包括服务式公寓 白领公寓 创业公寓 青年SOHO 青年客栈等 酒店式公寓是一种前瞻性的物业形态 并成为未来十年中一种不可忽视的高端产品形式 可以为客户提供舒适的家居环境和便捷的商务平台 在选择地段上 有立体的交通结构 同时城市接点要强 可以与周边做到很好的资源共享 不一定是目前城市的焦点区域 但一定是极具发展潜力的区域 产品定位的基本依据是目标客户群体的锁定 酒店式公寓的主要客户群体分为三大类 一类是投资为主的客户群体 一类是商住两宜 兼具居住和办公两种功能 另一类是自住型客户群体 针对每一个目标客户群体其产品的定位有所不同 比如说针对自住型客户群 要求产品本身的居住氛围浓厚 在产品硬件强大的支持下 还应提升产品的软件支持 突出酒店式公寓的酒店式服务及尊贵的身份 地位 酒店式公寓产品定位的硬件要求 酒店式公寓产品硬件方面的定位是很重要的一点 这其中包括产品的规划 园林景观 户型定位 配套设施等等方面的支持 产品定位的 支点 要有相应的硬件支持 酒店式公寓在规划设计上要力求精致 快捷 舒适 品味 消费者之所以选择酒店式公寓的原因也在于此 在园林景观的营造上追求品味 更深层的文化 精神层面追求的园林小品 在户型的定位上一般讲究小面积 大面宽 采光充分 户内居住空间功能分区简洁 明确 公共空间和私密空间可以自由组合 尽显个性化魅力 在配套设施上追求服务设施和空间先进实用 酒店式公寓产品定位的软件支持 酒店式的服务 公寓式的管理 说明了酒店式服务公寓产品定位在软件方面的要求也是至关重要 8 酒店式公寓特点 9 酒店式公寓优劣式分析 酒店式公寓之于开发商 优势 资金回笼平缓房地产增值劣势 物业管理要求高物业出租经营能力有限 酒店式公寓之于投资者 优势 等同于一般公寓 自住 出租 转售自由 物业管理水平高劣势 投资回报率一般出租率无保证物业费用高 10 酒店式公寓投资前景 酒店式公寓是房地产业的一种新模式 也是一种谨慎 稳步的投资方式 此类公寓拥有齐全的服务功能 对投资置业的人士来讲是一种新的具有更高回报率的选择 通常 酒店式公寓的租金要比酒店低30 左右 因此酒店式公寓单位小 好管理 易出租等特点是其他物业无法比拟的 酒店式公寓楼盘可将每个单元出售给个体买房者 买房者可拥有产权 可自住 可出租 可转售 所以它是拥有私家产权的酒店 公寓式酒店没有产权 11 市场参考 产权式酒店酒店式公寓 产权年限 销售价格 区域位置 容积率 现状分析 可否按揭 主力户型 回报政策 市场比例 12 产权式酒店 酒店式公寓 委托经营到期 物业公司进驻 客房归还投资者 物业公司为专业酒店管理公司 公寓统一包租进行酒店式经营 产权式酒店 酒店式公寓 13 产权式酒店和酒店式公寓市场比例分析 从列表中可以看出 黄山市场上产权酒店数量相对多余酒店式公寓的数量 不难推测 产权式酒店的投资回报率同比大于酒店式公寓的投资回报率 14 酒店式公寓 市场分析 产权年限分析 目前在售酒店式公寓的产权年限 大多数项目产权为40年 少部分为70年 从市场调查的结果看 客户对产权年限区别并不是非常的敏感 最关心的还是位置和项目的品质 15 产权式酒店和酒店式公寓 市场分析 区域位置分析 从区域位置上来看 屯溪区酒店项目最多 其次是黄山 再次说明产权式酒店 酒店式公寓位置的重要性 16 产权式酒店和酒店式公寓 市场分析 容积率分析 从容积率看 大部分的项目容积率在3以下 这和产权式酒店及酒店式公寓的地段位置规划有直接关系 强调回报的同时也强调舒适性 17 产权式酒店和酒店式公寓 市场分析 回报政策分析 从以上情况来看 返租的占到80 以上的比例 回报率为6 至8 的占到总比例的75 返租时间为5年的比例为46 时间为3年的比例为15 时间为10年的比例为39 18 产权式酒店和酒店式公寓 市场分析 主力户型分析 主力户型面积大多集中在40 80平米之间 户型主流为直套标准间型的一室一厅 这种设计的局限性是只有一面开窗 影响了居室的自然通风和采光 不少酒店式公寓都采用了几梯几十户集中式电梯设置 电梯的运载负荷极高 同时大回廊式高密度的平面布局 不仅造成使用率低于普通住宅 同时也使物业的识别性 私密性较差 这也对高端客户的选择有直接影响 19 产权式酒店和酒店式公寓 市场分析 销售现状分析 0已售完1为在售2待开盘 从上述内容可知 在售的楼盘约占75 以上的比例 已经售罄的约占15 另有5 待开盘 由此得出 黄山对于产权式酒店及酒店式公寓的认可度相对较大 市场竞争同比也相对激烈 20 产权式酒店和酒店式公寓 市场分析 可否按揭 从上述信息可知 按可按揭的数量为不可按揭的2倍 以此扩大消费市场 0不可按揭1可按揭 21 产权式酒店和酒店式公寓 市场分析 销售价格分析 从在售均价来看 目前普遍的价格水平在9000元 平米至12000元 平米之间 柏晶戴斯因其国际品牌的加盟 已经卖到了13000元 平米 国内品牌尚公馆价格在5850元 平米左右 销售价格分析 22 市场分析小结 1 目前产权式酒店及酒店式公寓已经进入比较理性发展阶段 投资客开始对项目的品质 区位 背景 经营方式 回报率进行综合分析 2 一搬来说 受房地产大势的影响 单价的不断攀升使大多数项目中的小面积户型 60平米以下 均推出即售空 而剩余的多是相对面积较大的户型 可当小户型也突破一百万的时候 投资价值会打折扣 3 随着中国经济的日益繁荣 过去几年中国内对城市基础设施巨大投入的效果也逐渐显现 商务环境的不断完善使产权式酒店及酒店式公寓迎来了难得的高速发展期 数量也在增加 但必须注意的是如何保证打造项目优良的品质被高端人群接受 必须要走物业管理和整体环境配套环节多下功夫 23 M酒店项目分析 SWOT分析 优势 劣势 机会 威胁 1 小户型的投资特点 投资回报率高 适合当前投资心态 2 属于屯溪区 升值潜力大 3 现房销售 4 量小销售周期短 产品不复杂容易宣传推广 1 目前市场状况使得投资者对小户型的投资热情较高 2 项目本身是星级酒店 外界形象佳 1 目前周边设施配套不完善 2 回报率的不稳定性 1 投资性物业受到政策打压 投资观望心态重 2 酒店管理公司的好坏关系着本项目的成败 24 小户型灵活使用 综合性强 面积小门槛低 适合当前投资心理 内部规划及外部设计极为高档 形象极佳 地处屯溪区 区位发展潜力巨大 前景看好 优秀的酒店管理公司 1 2 3 4 5 我们有哪些发展产权式酒店的条件 项目分析 资源梳理 25 M酒店项目定位 档次定位 精品酒店 与周边的星级酒店形成差异化 借助精品酒店的文化内涵和