现金流量法在房地产项目评估中的应用.doc

现金流量法在房地产项目评估中的应用以中融百年港项目为例所在学院专 业班 级学 号姓 名指导教师 2013年4月15日 摘要由于房地产开发项目的不可移动性、投资数额大、投资期限长、影响因素复杂等特征，有必要在房地产开发前期对对拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行深入细致的渊查与研究，对拟建项目的技术先进性和适合性、经济合理性，以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价，由此得出该项目是否应该投资建没和如何投资建设等结论。然而，由于房地产开发是资金密集型项目，投资者则更加关系项目投资回报。因此，财务评估对于投资者来说是房地产项目评估的重点。本文通过分析大连中融百年港项目在现金流，将现金流量法应用于房地产项目的评估中，由此得出该项目财务方面的可行性决策。关键词：现金流量法 房地产项目 财务分析 评估 AbstractEnterprise cash management and application is an important aspect of enterprise financial management. It also directly affects the enterprises own business conditions, investment scale, etc. Due to the enterprise cash flow for enterprise, like the blood in the body, enterprises cash flow is very important to the good survival and the smooth development of the enterprise. Whats more, real estate industry is one of the important pillars of economic development in our country, and its cash flow to its development is particularly critical.This article deeply analysis the cash flow and cash flow risk aspects of Dalian port project. We explore application of cash flow method in evaluation of real estate projects. The company this article analyzed attaches great importance to cash flow management. Based on this, this article in-depth assesses the real estate project, and gives the corresponding conclusion and revelation. Keywords: Discounted Cash Flow Method Real Estate Project Financial Analyse Evaluationii目录导论11. 现金流及房地产投资项目评估理论基础21.1现金流及其现金流管理21.1.1 现金流的概念21.1.2 现金流管理的概念21.2房地产项目的开发程序21.3房地产开发项目中的现金流分析31.3.1房地产开发项目中的现金流特点31.3.2房地产开发项目中的现金流41.4 现金流量法在房地产开发项目中的应用52 中融百年港项目的财务评估72.1项目基本介绍72.2项目售价预测82.3 项目销售进度安排93.项目财务分析103.1 总投资预测103.2 项目的预计收入情况114项目现金流量及其风险分析124.1 项目现金流量分析124.1.1现金流量表分析124.1.2 财务指标评价144.2项目风险分析154.3 基于现金流的的风险评估164.3.1 材料价格上涨引起的风险164.3.2 建设期延长引起的风险185 总结20参考文献21现金流量法在房地产项目评估中的应用以中融百年港项目为例导论项目评估是在投资决策前对项目的可行性研究报告进行评价。其目的是确定投资项目是否可以立项，即通过技术经济分析的方法来预测和评价投资项目未来的效益，以确定项目的投资是否值得与可行。项目评估是投资决策的前奏和决策的依据，是建设和决策程序必要的组成部分。房地产业作为国民经济基础性产业,对国内经济发展起着举足轻重的作用。然而，房地产项目的投资风险非常高。一方面，房地产业是资金密集型产业。对于房地产项目来说，其资金来源中除房地产公司自有资金之外，绝大部分来自于银行的抵押贷款、信托抵押或股权融资款、以及后期的销售回款。但是房地产项目前期土地购置成本大、项目开发投入占总投入成本比例高，而销售回款往往发生在项目的中后期。从而使得不少房地产项目出现现金流断裂甚至成为烂尾楼。另外一方面，房地产项目的建设周期比较长，因此开发商的投资回报期较长。因此，房地产项目开发前期必须对该项目进行论证和评价，为项目投资决策提供依据。国内外经验表明，房地产项目前期项目的论证与评价，特别是财务评价的优劣对项目的成功起到了决定性的作用。现金流是企业的生命线，是企业生存的根本。而鉴于房地产项目资金密集、回报周期长的特性，现金流对一个房地产项目来说，就是它的“血液”。因此，在房地产项目评估中，现金流的分析具有举足轻重的地位。尤其是在房地产开发前期，无论是开发商、贷款银行还是信托人都会对房地产项目进行现金流的预测。同时，通过各种压力测试，以判断该项目的风险大小，最终决定是否投资项目。1. 现金流及房地产投资项目评估理论基础1.1现金流及其现金流管理1.1.1 现金流的概念国际会计准则委员会(IASC)认为现金流现金流是指现金及现金等价物的流入和流出4。现金流量的概念被引入到财务分析与管理中，其主要目的是为了满足企业资金动态管理的需求，也是为了便于企业进行资产价值评估。企业的现金流量，简单来说就是企业的自有资金能否满足企业日常经营资金的需求。1.1.2 现金流管理的概念所谓的现金流管理，是指将现金流量作为管理的重心，围绕企业经营活动、投资活动和筹资活动构筑的管理体系，对当前或未来一定时期内的现金流动在数量和时间安排方面所作的全面的预测与计划、执行与控制、信息传递与报告以及分析与评价。通过现金流管理，企业可以从及时发现企业在财务方面存在的问题，正确评价企业当前、未来的偿债能力、支付能力，以及企业当前和以前各期取得利润的质量，科学预测企业未来的财务况状。现代企业管理者都明白：如果现金流中断，企业即使有再多的固定资产和库存也依然难以为继。因此，一般企业的现金管理的目标有两个目标：第一必须持有足够的现金，以便支持各种业务往来的需要，满足流动资产管理的要求。第二，将闲置资金减少到最低程度，现金管理力求做到既保持公司业务的需要以降低风险，又不使公司有过多的闲置资金，以增加收益，也就是说，现金的持有要有“度”，不能太多，也不能太少，而这个度就是指“最佳现金余额”。1.2房地产项目的开发程序一个房地产开发项目的整体流程大体上包括四个阶段:第一，投资决策阶段。这一阶段主要由开发商提出开发构思，进行项目可行性分析，来评价该设想的市场前景。可行性分析的结果也是政府对该项目的批准建设，银行审批项目贷款的重要参考资料。第二，土地获取阶段。这一阶段将进行项目用地申请。由于我国土地资源极为稀缺，在房地产行业中，取得土地的使用权是开发的关键。甚至很多开发项目由于其全部资金存在问题，而通过其获得的土地来筹集开发资金。随后，房地产开发公司要依据取得土地的面积、容积率、功能等进行项目主体设计，一般主要包括方案设计、初步设计和施工图设计三个步骤。如果地块上面存在建筑物，那么开发商还要在取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证相关证件审批之后进行征地及拆迁安置等工作。 第三，项目建设阶段。一般地，房地产开发商在土地获取阶段已经花费了大量的自有资金。进入项目建设阶段后，房地产开发企业在取得土地使用权后，需要编制资金使用计划，依据该计划确定企业所需要筹集的资金数量。再根据企业实际情况选择和确定合理的融资方案。同时，要进行建设项目工程招标，即选择合适的承包单位。随后，就可以进行施工。施工阶段需要大量的资金投入，主要包括工程费用、建安工程费、主体建安工程费、综合配套费用等等。 第四，项目租售阶段。这一阶段主要进行市场营销与策划。当项目出售到一定阶段，要需要进行前期的物业管理。当然，物业管理也可以出售给其他专业物业公司。1.3房地产开发项目中的现金流分析1.3.1房地产开发项目中的现金流特点房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。房地产企业现金流特点主要表现为以下几点:第一，资金需求量大。 房地产的特性使得房地产开发企业的经营(项目开发)需要投入大量的资金，尤其现代房地产企业规模口益扩大，多项目建设成为可能，也成为必然，在建设过程中就需要提供巨大的资金来平衡各个项目的资金需求，使项目开发顺利进行。第二，现金的占用周期较长。对一般的房地产开发企业而言，从投资立项、建筑设计到房屋的建设施工，直至房屋的销售或者出租都需要2-3年的时间，从项目期初的资金投入到房屋销售开始收回投资，还需要销售到一定阶段才能收回成本乃至盈利。房地产开发项目周期长、资金周转速度慢，相应资金回收期也变长，导致资金的占用周期长，增加企业财务成本。第三，现金流分布不均匀。相对于房地产企业来说，一般企业在生产经营中由于循环周期较短，通过采购原材料的现金流出和销售商品的现金流入周转较快，企业现金流分布较均匀且波动幅度不大。1.3.2房地产开发项目中的现金流房地产开发项目的现金流主要发生在土地获取阶段、项目建设阶段以及项目租售阶段。根据房地产开发项目流程，在房地产开发项目过程中，现金流量体现为前期集中的资金投入的现金流流出与后期销售收入的现金流流入（表1-1）。一般地，房地产开发项目的前期现金流来自于自有资金、银行贷款、信托资金等。自有资金往往用于土地获取阶段，而项目建设阶段的费用主要依靠银行贷款、信托资金等。而后期的销售收入主要用来偿还银行贷款和信托资金。因此，一旦在项目建设阶段，出现现金流断裂现象，或者资金到位不及时，就会影响项目的建设，从而影响房地产的销售，最终导致银行贷款不能及时的归还。表1-1 房地产开发项目各阶段的现金流表阶段费用费用/收入细分现金流入/流出土地获取阶段土地费用土地出让金土地相关税费项目建设阶段工程费用主体建安工程费综合配套费用前期费用景观及环境工程费项目租售阶段营业费用销售策划广告代理费房地产销售收入销售收入物业管理费注：表示现金流出，表示现金流入。纵观房地产开发项目项目的整个周期，现金流入和流出具有明显的不同步性，且分布不均。房地产企业在开发地产项目时，需要筹集大量资金，然后将筹集到的资金分别投入到每一个项目，最后通过销售或出租从各个项目中回收更多的资金。不仅如此，在房地产开发企业经营的各个阶段，都需要调动大量资金，加之经营周期一般较长。因此，房地产企业可能在某一年投入了大量资金，现金流量表中的净额为负，而在下一年度通过销售又收回了大额资金，现金流量净额变为正。从净现金流量趋势看，房地产企业现金流存在着明显的现金需求峰值，表现为资金回笼时间缓慢，资金链安全度不高。1.4 现金流量法在房地产开发项目中的应用现金流量是指一个项目(方案或企业)在某一特定时期内收入或支出的资金数额。从房地产投资项目经济评价的角度来看，现金流量是指由于房地产投资项目实施而引起的资金收支的改变量,不考虑外部投资。现金流人通常表示为正现金流量，现金流出通常表示为负现金流量。净现金流量是指某一时点上的正现金流量与负现金流量的代数和，即：净现金流量（CI-CO）= 现金流入现金流出净现金流是计算各项财务指标的基础。累计净现金流是将现金流量表中各年净现金流量的数值逐年横向相加得到。对于房地产开发项目来说，累计净现金流是在考虑外界投资的基础上，项目资金链变动的一个最直接表现。若累计净现金流出现负值，则说明这个项目存在资金链断链的风险。为了更好的计算和评价开发项目在建设和生产服务年限内的获利能力，本文主要就下面四个指标进行计算。第一，财务净现值（FNPV）。它是反映项目在计算期内获利能力的动态指标，是指按设定的贴现率，将各年的净现金流量折现到投资起点的现值代数和，以此反映项目在计算期内获利能力，计算公式如下：式中：FNPV财务净现值；ic贴现率；t年限；n项目的计算期。第二，财务内部收益率（FIRR）。房地产投资项目的财务内部收益率（FIRR）也称内部收益率（IRR），是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。内部收益率表明项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。其计算方法主要是运用Excel中计算内部收益率函数IRR（X:Y）计算FIRR。函数中X表示净现金流量的第一个数据的位置，Y为最后一个数据的位置。其主要作用在于通过求得项目的内部收益率之后，与同期的贷款利率、同期行业基准收益率相比较以判定项目在财务上是否可行。第三，动态投资回收期。这是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。其基本表达式为：式中：ic贴现率；Pb动态投资回收期。动态投资回收期也可以用财务现金流量表累计净现金流量计算求得，其公式为：动态回收投资期=（累计净现金流量现值出现正值的年数1）+（上年累计净现金流量现值绝对值/当年净现金流量折现值）。本文采用这种方法来进行计算。在项目财务评价中，计算出的动态投资回收期可以与行业规定的平均投资回收期或基准回收期相比较，如果前者小于或等于后者，则投资项目在财务上就是可以考虑接受的。其主要用于分析评价开发完成后用来出租或经营的房地产项目。第四，盈亏平衡点。盈亏平衡点（BEP）又称零利润点、保本点、盈亏临界点、损益分歧点、收益转折点。通常是指全部销售收入 等于全部成本时（销售收入线与总成本线的交点）的产量。以盈亏平衡点的界限，当销售收入高于盈亏平衡点时企业盈利，反之，企业就亏损。盈亏平衡点可以用销售量来表示，即盈亏平衡点的销售量；也可以用销售额来表示，即盈亏平衡点的销售额。2 中融百年港项目的财务评估2.1项目基本介绍中融百年港项目是大连百年城房地产开发有限公司（以下简称“百年地产”）的全资子公司大连百年港湾商业开发有限公司（以下简称项目公司）于2011年2月通过竞拍方式取得了位于大连市西岗区的编号为“201141号”的地块，该地块土地总价款为6.7亿元（含契税等前期费用）。目前已经缴纳土地出让金3.3亿元、以及契税等0.14696亿元，拟通过信托融资3.2亿元以满足前期办理土地证等需求，剩余项目建设资金缺口12.15亿元通过银行贷款解决。本项目于2012年6月开工建设，预计于2014年12月竣工验收，交付使用，开发建设期30个月。图2-1 百年港项目地段示意图大连百年港湾奥特莱斯项目位于大连市“钻石港湾”之香炉礁区域。该项目地块占地面积约为10万平米，主要分为A、B、C三个子地块进行规划（图2-1）。结合当地的消费能力及其区位优势，主要规划为三类开发项目，总建筑面积约为26万平米，包括6层住宅式公寓12万平米，38层酒店式公寓3万平米，精品公寓1.5万平米，配套商业3万平米，奥特莱斯商城约6万平米。（图2-2）。图2-2 百年港项目示意图本项目主要经济技术指标参见表2-1与表2-2。表2-1 项目主要技术经济指标（一）经济技术指标A、B地块C地块合计总用地面积（平方米）426885517797865地上建筑面积（平方米）60000200000260000地下建筑面积（平方米）70000容积率1.413.62建筑占地面积（平方米）333002700060300覆盖率78%49%建筑高度不大于24米不大于130米数据来源：项目内部数据，作者整理。表2-2 项目主要技术经济指标（二）功 能所占面积（平方米）总面积（平方米）住宅式公寓120000平方米97865酒店式公寓30000平方米260000配套商业35000平方米70000 数据来源：项目内部数据，作者整理。2.2项目售价预测本项目周边目前无新盘推出。但是根据项目地块周边的二手房交易价格为11000元/平方米17000元/平方米（见表 ），可以基本确定本项目中住宅式公寓的价格为13000元/平方米，酒店式公寓的价格为13000元/平方米，配套商业的价格为22000元/平方米。表 2-3 大连百年港湾奥特莱斯项目周边二手房价格项目名称成交均价（元/平）良运缤纷四季12000丽景春天11000远洋风景15000颐和香榭17000 数据来源：搜房网，作者整理。2.3 项目销售进度安排表2-4 项目销售进度与销售收入表销售进度销售收入全部住宅式公寓酒店式公寓及配套商业第一季度6%10%0%15600第二季度13%15%10%35000第三季度15%15%15%40800第四季度15%15%15%40800第一季度12%10%15%33000第二季度12%10%15%33000第三季度12%10%15%33000第四季度10%10%10%27200第一季度5%5%5%13600合计100%100%100%272000数据来源：项目内部数据，作者整理。尽管目前许多省市都规定，土地7层以下商品房项目必须要在完成结构封顶之后才能进行正式销售；而7层以上的商品房项目必须在完成2/3结构工程之后才能进行正式销售。因而，本项目的预售从2014年的第一季度开始一直持续到2016年的第一季度。由于住宅式公寓以及酒店式公寓及配套商业用房是百年城项目销售的主体，因此其销售进度安排主要以两者的销售情况拟定。具体而言，根据大连的售房淡旺季，在2014年第4季度完成总销售任务的50%。大致于2016年第一季度完成全部住宅式公寓及酒店式公寓的销售。此计划仅作为参考，具体情况要视情景不同进行权衡变通。3.项目财务分析3.1 总投资预测本项目投资的资金主要用于土地费用、工程费用以及广告策划等相关费用，其中土地费用以及工程费用为主要投资项目，根据项目投资估算总表来看（表3-2），百年城项目总投资约为18.85亿元人民币，其中采用信托及银行两种贷款方式以保证资金正常运转。其中，土地费用中3.4696亿为自有资金，3.2亿为信托资金，期限两年。工程费用7.2亿全部来源与银行贷款，该贷款包括土地抵押贷款以及母公司的担保贷款。销售策划费用为销售额的1.5%，财务费用主要是偿还信托资金和银行贷款的利息，共2.6132亿元，其中信托资金利率为9%，银行贷款利率为7.5%。表3-1 百年城项目投资估算总表序号项目金额（万元）每平方米造价（元）资金来源（亿元）一土地费用土地出让金64,1002,465.38自有资金3.4696信托资金3.2，3年期土地相关税费2,59699.85土地费用小计66,6962,565.23二工程费用主体建安工程57,0002,192.31银行贷款7.2亿，3年期综合配套8,000307.69前期费用5,000192.31景观及环境工程2,00076.92工程费用小计72,0002,769.23三其他费用销售策划广告代理费4,080156.92银行贷款4.8亿，2年期，0.18亿为销售汇款。财务费用26,1321,005.09管理费用4,500173.08营业税金及附加15,096580.62其他费用小计49,8081,915.71合计188，5047,250.17数据来源：项目内部数据，作者整理。3.2 项目的预计收入情况百年城项目其销售面积共计约77000平方米，其中配套商业每平米预售价位22000元、住宅式公寓及酒店式公寓每平米预计售价为13000元，如此总体估算，百年城项目总计销售收入为272000万元，去掉前期投资成本及税费，百年城项目的销售利润率为33.60%，投资回报率为25.20%，这较之全国总体水平，百年城项目拥有非常好的市场前景及非常可观的投资回报水平。其他具体指标数据见表3-3。表3-2 百年城项目预计收入情况表 一、销售收入面积（平方米）单价（元）合计（万元）其 中住宅式公寓12000013000156000酒店式公寓300001300039000配套商业350002200077000二、投资成本188504三、税费15096四、销售利润68400所得税17100净利润51300投资回报率25.20%销售利润率33.60%数据来源：项目内部数据，作者整理。4项目现金流量及其风险分析4.1 项目现金流量分析4.1.1现金流量表分析现金流分析是本文的关键所在。根据项目的进程，首先，将管理费用在项目建设期间和销售期间进行分摊，每一季度为300万元；工程费用在项目建设期间进行分摊，每一季度为7200万元；营销费用与营业税在销售期间进行分摊，每一季度为1908万元。随后，将各期间的现金流入与现金流出进行标明。其中，现金流入主要为自有资金34696万元、信托资金32000万元，银行贷款120000万元。基于以上分析，项目的现金流量表如表4-1。表4-1 项目累计净金现流量表 单位：万元时间阶段科目现金流出现金流入累计净现金流2012年2月土地购置阶段自有资金346960信托资金32000土地费用666962012年第三季度项目建设阶段银行贷款120000112500管理费用300工程费用7200第四季度管理费用30093542.33财务费用11457.67工程费用72002013年第一季度管理费用30071704.66财务费用14337.67工程费用7200第二季度管理费用30052746.99财务费用11457.67工程费用7200第三季度管理费用30033789.32工程费用7200财务费用11457.67第四季度管理费用30014831.65财务费用11457.67工程费用72002014年第一季度项目租售阶段销售收入156006685.98营销费用与营业税1908财务费用14337.67管理费用300工程费用7200第二季度销售收入3500020820.31营销费用与营业税1908管理费用300财务费用11457.67工程费用7200第三季度销售收入4080040754.64营销费用与营业税1908管理费用300财务费用11457.67工程费用7200第四季度销售收入4080060688.97营销费用与营业税1908管理费用300财务费用11457.67工程费用72002015年第一季度销售收入3300045143.3营销费用与营业税1908财务费用46337.67管理费用300第二季度销售收入3300057277.63营销费用与营业税1908财务费用11457.67管理费用300工程费用7200第三季度销售收入3300076611.96营销费用与营业税1908财务费用11457.67管理费用300第四季度销售收入27200101603.96营销费用与营业税1908管理费用3002016年第一季度销售收96营销费用与营业税1908管理费用300该项目累计净现金流在每个季度都为正数，说明项目不存在资金链断裂风险。4.1.2 财务指标评价百年城项目经济指标评价主要从以下方面进行评价，分别为财务内部收益率、财务净现值、静态投资回收期、投资利润率、股权投资利润率、盈亏平衡点总共六个方面进行评价。去除银行贷款和信托资金的情况下，通过excel计算得出各项财务指标，如下表 ：表4-2 项目各项财务指标指标数据财务内部收益率（FIRR）28%财务净现值（FNPV）30725.05万元投资回收期3.34年盈亏平衡点58.25%财务内部收益率大于银行贷款利率，说明可以投资可以带来收益，而且远高于一般性的投资项目；财务净现值为30725.05万元大于0，说明项目可以带来净现金流入的增加；静态投资回收期为3.34年，项目投入资金的回收时间比较短，风险小，具有投资前景；投资利润率33%，较高，能够带来较大的利润；股权投资利润率为95%处于较高水平；盈亏平衡点为58.25%，说明销售量达到58.25%时可以弥补所有的固定成本投入，其余41.75%的售价只要大于变动成本就可取得净利润。4.2项目风险分析房地产开发受土地和规划政策的巨大影响，以及考虑到百年城房地产项目的特点，在土地、规划和金融政策方面本身就存在一定的不可控因素，因此土地和规划风险作为影响项目成败的核心风险。但是在通过适当措施处理土地和规划风险之外，通过敏感性分析项目开发成本与销售价格预期影响程度。在项目建设阶段中的风险分析主要利用专家经验对可能的风险因素的重要性进行评估进而得出项目的综合风险。主要过程如下:第一步，确定各个风险因素的权重，以代表其对项目的影响程度；第二步，确定风险因素的等级值，按可能性大小划分为五个等级，分别为：0.2，0.4，0.6，0.8，1.0；第三步，将每项风险因素的权重与等级值相乘，求出该项风险因素的得分；第四步，将风险得分加总，以求出此风险因素的总分数，用它表示一个项目的风险程度。分值越高说明风险越大。项目风险评估结果见表4-2。表4-3 百年城项目风险评估结果可能发生的风险因素权重风险因素发生的可能性W*C排序很小0.2较小0.4中等0.6较大0.8很大1.0发生设计变更0.10.83技术方案不合理0.20.082工期拖延0.150.091不良地质条件0.050.038施工索赔0.050.046承包方选择失误0.060.01210材料价格浮动0.060.0484组织协调不利0.50.037各种安全事故0.30.0189质量达不到要求0.150.064自然灾害0.10.00211合计10.49数据来源：智库文档，作者整理。由上表分析，本项目风险程度最大而将是工期的延误，而技术方案的不合理和发生设计变更虽然分值较高，但主要存在于项目尚未施工阶段，故本文暂不做讨论。此外材料价格的浮动的风险程度较高，本文将从工期延误和材料价格的浮动来分析本文的风险。4.3 基于现金流的的风险评估百年城房地产项目占地面积约97,865平方米，建筑类型包括住宅式公寓以及酒店式公寓及配套商业用房，此类房屋建成后全部出售。本项目选择了通过净现值和内部收益率较为重要的财务指标来分析词项目资金风险。工期延长、原材料价格上涨等带来开发项目投资增大，销售价格下降、税金增加等带来的销售收入减少等等不可预知的风险因素会给投资者的利益带来极大的风险。本项目把项目总投资成本以及项目销售收入作为敏感性因素控制，主要观察其变动对整个项目财务指标的主要影响。4.3.1 材料价格上涨引起的风险材料价格的增加，结合项目实际情况，主要反应在工程费用的增加上。表4-4 材料价格上涨引起的现金流量指标的变化 一、销售收入合计万元）工程费用+5%工程费用+10%其 中住宅式公寓156000156000156000酒店式公寓390003900039000配套商业770007700077000二、投资成、税费150961509615096四、销售利润684006480061200所得税171001710017100净利润513004770044100投资回报率25.20%23.02%20.92%销售利润率33.60%31.27%28.92%如表4-4所示。当材料价格上涨5%和10%时，投资成本分别上涨了3600和7200，相应的投资回报率下降了2.18%和4.28%，而销售利润率下降了2.33%和4.68%。将引起该项目净现金流的下降，投资利润率下降，使投资收益率达不到预期的基准收益率。材料价格上涨之后，项目的累计净现金流也发生了相应的变化。当材料价格上涨15.5%时候，累计净现金流在2014年第一季度出现负数，说明在这个季度该项目资金链出现断裂。因此，材料价格上涨幅度必须控制在15.5%以内，否则项目现金流将无法支付所需费用。具体影响见表4-5。表4-5 材料价格上涨后的项目现金流量表时间累计净现金流5%15.50%40940土地购置阶段002012年第三季度项目建设阶段112140111385第四季度92822.3391312.332013年第一季度70624.6668359.66第二季度51306.9948286.99第三季度项目销售阶段32349.3229329.32第四季度13031.659256.652014年第一季度4525.98-4.02第二季度18300.3113015.31第三季度37874.6431834.64第四季度57448.9750653.972015年第一季度41903.335108.3第二季度53677.6346127.63第三季度73011.9665461.96第四季度98003.9690453.962016年第一季度109395.96101846由于净现金流的变化而引起了财务净现值、动态投资回收期、内部收益率、盈亏平衡点四个指标的变动。表4-6 材料价格上涨后的财务指标表指标无变动材料价格上涨+5%+10%财务净现值30725.05万元28398.29万元26071.54万元动态投资回收期3.34年3.53年3.67年内部收益率28%27%26%盈亏平衡点58.25%58.95%60.43%通过指标的计算，在材料价格上涨5%之后财务净现值和内部收益率分别下降了2326.76万元，1%，而动态回收周期延长了0.19年，盈亏平衡点上涨到58.95%；材料价格上涨10%后财务净现值和内部收益率分别下降了46535.51万元，2%，动态回收期延长0.33年，盈亏平衡点上涨到60.43%。因此材料价格的上涨是房地产项目的主要风险因素，因提前做好防范，避免由此带来巨大损失。4.3.2 建设期延长引起的风险当建设期延长一个季度，由于主体工程完工情况的推迟，因而导致销售时间相应推迟了一个季度。所以，在建设期延长一个季度之后，建设期间为11个季度，销售期间仍为10个季度，两个期间为16个季度。由此，管理费用在项目建设期间和销售期间进行分摊，每一季度为281.25万元；工程费用在项目建设期间进行分摊，每一季度为6545.45万元。表4-7 延期一个季度净现金流表项目时间延期后的累计净现金流2012年2月土地购置阶段2012年第三季度项目建设阶段第四季度2013年第一季度第二季度第三季度第四季度项目销售阶段2014年第一季度第二季度第三季度第四季度2015年第一季度第二季度第三季度第四季度2016年第一季度第二季度建设期延长除了导致及时回收再投入，NPV和IRR会下降。还会影响楼盘的信誉和