2011年2月16日南山区东滨路与南山大道地块可行性研究报告.doc

中国中国 深圳深圳 2011 年 2 月 南山区东滨路地块可行性研究报告南山区东滨路地块可行性研究报告 南山区东滨路地块可行性研究报告 第 2 页 共 31 页 版权声明版权声明 Copyright All rights Reserved 本报告仅供客户内部使用 版权归德思勤所有 未经德思勤书面许可 不得擅自向其本报告仅供客户内部使用 版权归德思勤所有 未经德思勤书面许可 不得擅自向其 它任何机构和个人传阅 引用 复制和发布报告中的部分或全部内容 它任何机构和个人传阅 引用 复制和发布报告中的部分或全部内容 This article is for internal use only Taskin holds the copyright of this Article Without prior written authorization of the copyright holder anyone shall not circulate quote use copy or distribute this article for any purpose 南山区东滨路地块可行性研究报告 第 3 页 共 31 页 目目 录录 目 录 3 第一部分 项目分析 4 一 技术指标 4 二 地理位置 4 三 地块现状 5 四 项目所在片区及周边片区价值 6 第二部分 宏观环境分析 10 一 宏观经济分析 10 二 2011 年房地产新政分析 11 第三部分 房地产市场分析 14 一 深圳房地产市场分析 14 二 区域房地产市场分析 17 三 近期片区房地产市场现状 19 四 区域未来房地产市场供应量统计 21 第四部分 财务分析 24 一 测算前提 24 二 测算结论 26 三 销售价格敏感性分析 30 南山区东滨路地块可行性研究报告 第 4 页 共 31 页 第一部分第一部分 项目分析项目分析 一 一 技术指标技术指标 二 二 地理位置地理位置 本地块位于南山南油片区 位于东滨路与南山大道交汇处 昭示性强 本地块位于南山南油片区 位于东滨路与南山大道交汇处 昭示性强 类别类别指标指标 占地面积1 96 万 m2 总建筑面积9 8 万 m2 住宅面积8 82 万 m2 其中 商业面积0 98 万 m2 容积率 5 本项目本项目 南山大道 东滨路 南山区东滨路地块可行性研究报告 第 5 页 共 31 页 三 地块现状三 地块现状 地块由西北向东南呈长方形状 内部现状为深圳大公印刷有限公司工厂厂址 包括办公点及 员工宿舍等裙楼建筑 西北面临华岭宾馆和名粤舫大酒楼 东南面临兴泰股份公司 西面 为缤纷泰力服装批发城和迪雅大厦 东北面为利丰雅高TOPPAN印刷厂 附近行业物态以服 装批发 印刷厂 物流 五金 连锁公寓 小企业为主 片区以厂房为主 整体居住档次较 低 南山区东滨路地块可行性研究报告 第 6 页 共 31 页 四 项目所在片区及周边片区价值四 项目所在片区及周边片区价值 本地块属于南油片区内 南油片区指本地块属于南油片区内 南油片区指 南海大道沿线区域 东面是南山中心区和南海大道沿线区域 东面是南山中心区和 后海 南面是蛇口片区 西面是前海片区 后海 南面是蛇口片区 西面是前海片区 北面是南山中心区 项目处于各特色片区北面是南山中心区 项目处于各特色片区 衔接的部位 衔接的部位 1 1 前海片区 特区中的特区前海片区 特区中的特区 1 国务院已经批准深圳 前海深港现代服务业合作区总体发展规划 文件内容 到 年 建成基础设施完备 国际一流的现代服务业合作区 具备适 应现代服务业发展需要的体制机制和法律环境 形成结构合理 国际化程度高 辐射能力强的现代服务业体系 聚集一批具有世界影响力的现代服务企业 成 为亚太地区重要的生产性服务业中心 在全球现代服务业领域发挥重要作用 成为世界服务贸易重要基地 南山区东滨路地块可行性研究报告 第 7 页 共 31 页 2 区域定位 在 一国两制 框架下 深化与香港合作 构建更具活力的体制机 制 以生产性服务业为重点 推动现代 服务业集聚发展 促进珠三角地区产业 结构优化升级 提升粤港澳合作水平 努力打造粤港现代服务业创新合作示范 区 3 前海片区的未来前景 前海片区规划已 经提升为国家战略的高度 无论是政策 还是资金都将给以最大的优惠 区域功 能的大调整将牵动功能规划 城市道路 规划 基础设施规划等一系列升级 这 里将成为深港高端服务业和高新技术产 业合作的先导区 未来就是深圳的 曼哈顿 犹如当年的蛇口 2 2 后海片区 国际型湾区后海片区 国际型湾区 1 后海片区规划 延续蛇口独特风情的现代滨海生活区 及为深圳市重要的交通 枢纽 口岸商业区 滨海休闲带和国际金融区 在此规划框架标准下 后海片 区密集了相当多的高品质楼盘 片区配套完善 吸引了众多的置业者的目光 2 后海中心定位为第三金融区和超级总部聚集地 一个由产业金融圈 创新金融 中心圈 物流金融中心圈 金融配套服务中心圈组合构建的辐射珠三角的综合 性区域金融服务中心 后海未来将成为深圳的 中环 3 后海湾的未来前景 2010 年 12 月 地铁 2 号线启用 2010 年 12 月 后海体 育中心完工并投入使用 2010 年 12 月 15 公里长滨海长廊初步完成建设 并 继续打造成金融区 2011 年 投资 14 亿元的深圳歌剧院完工并投入使用 2012 年 占地 2 9 万 的深圳市现代艺术馆与城市规划展览馆建成 后海 片区众多的利好因素 将在未来较长的周期内释放 对地产的快速发展有着长 期助推作用 以大型百货抱团经营为特点的商贸业 由西部通道直接促进的物 南山区东滨路地块可行性研究报告 第 8 页 共 31 页 流业 无一不在推动经济的发展 区域提供了高品质的生活配套 更大大丰富 了居住方式 3 3 南油片区南油片区分析分析 1 1 南油片区定位 滨海高尚生活 综合服务功能区 南油片区定位 滨海高尚生活 综合服务功能区 2 交通配套 便利快捷 主要交通线路 后前海路 南新路 东滨路 南山大道 南海大道 月亮湾大 道 路网规划 广深沿江高速 南山大道 东滨路等交通网络 公交线路二十余条公交线路轨道 地铁 2 号线通车 规划地铁 5 号线 3 生活及商业配套 周边中低高端配套较齐全 综合商场 南山岁宝 海岸城 海雅百货 南山茂业百货 保利文化广场 天利中央广场 国美电器 苏宁电器 崇尚百货 人人乐等购物休闲中心 银行 农业银行 中国银行 工商银行 招商银行 建设银行 民生银行 广东发展银行 交通银行 为购房者提供便利的生活购物环境 医院 南油医院 南山区人民医院 南山区妇幼保健院为购房者提供了良好 的医疗保障环境 酒店 鸿基大酒店 五星级 南海酒店 深圳最早五星级酒店 南油酒 店 凯宾斯基大酒店 五星级 七天连锁酒店等 更为商务发展创造了条 件 4 教育配套 学校较多 教育资源较丰富 深圳大学 学府中学 南山外国语初中部 南园小学 前海中学 向南小学 基本能够满足教育需求 5 休闲配套 公园较多 生态居住环境 生态休闲 荔林公园 荔香公园 大南山郊野公园 青青世界 深圳湾公园 小南山公园 南山区东滨路地块可行性研究报告 第 9 页 共 31 页 城市休闲 海岸城 保利剧院 紫荆城 儿童世界 F1 摩托艇赛场 深圳湾 体育中心等 能满足品质生活的追求 6 南油未来前景 恰处前海 后海两座中心交集之中 左右皆享格局之盛况 成 为了深圳经济增长最迅速的区域之一 约有 万高素质人流汇聚于此 在 南山区政府的 三点一线一中心 的规划中 这里更是一座汇聚主题商城 商 服配套的国际化商圈 这座连接 曼哈顿 和 中环 的 黄金走廊 正享 有着双倍升级的商务辐射力 让此区域成为不可多得的 产业磁场 吸引着 越来越多的企业进驻于此 南油正成为珠三角极具张力的一座资本平台 第二部分第二部分 宏观环境分析宏观环境分析 一 宏观经济分析一 宏观经济分析 宏观经济层面 宏观经济层面 CPICPI 持续走高 国内通胀压力加大 持续走高 国内通胀压力加大 PPIPPI 震荡上扬 国外输入性压力加大 震荡上扬 国外输入性压力加大 根据中央经济工作会议精神 根据中央经济工作会议精神 20112011 年中国宏观经济政策的基本取向要积极稳健 审慎灵活 年中国宏观经济政策的基本取向要积极稳健 审慎灵活 保持经济平稳较快发展 总体稳定是目标 保持经济平稳较快发展 总体稳定是目标 根据最新统计数据 2010 年中国 GDP 增长 10 3 国民经济运行态势总体良好 但值 得注意的是全年消费者物价指数 CPI 同比上涨 3 3 生产者物价指数 PPI 增长 5 5 通胀 压力明显 美国货币增发引起的通货膨胀在中国有比较深的影响 国民资产通胀压力加大 20102010年年1 121 12月月CPICPI走势走势20072007年年 2010 2010年年GDPGDP走势走势 数据来源 国家统计局数据来源 国家统计局 南山区东滨路地块可行性研究报告 第 11 页 共 31 页 二 二 20112011 年房地产新政分析年房地产新政分析 20112011 年年 1 21 2 月新政分析 月新政分析 意料之中的力度 预期之外的时点 意料之中的力度 预期之外的时点 金融金融 营业税营业税 限购限购 限限 贷贷 房产税试点房产税试点 的多重出击 体现政府对楼市调控态度及决心 的多重出击 体现政府对楼市调控态度及决心 新国八条新国八条 加息加息 房产税房产税 2011年2 月9 日起央行上调 基准利率 金融机构存贷款 基准利率均上调25 个基点 其中 5 年期以上贷款利率 从6 4 提高到6 6 11年新年新 政政 2011年1月26日 国务院再 度推出八条房地产市场调控 措施 要求强化差别化住房 信贷政策 对贷款购买第二 套住房的家庭 首付款比例 不低于60 贷款利率不低 于基准利率的1 1倍 上海 重庆公布房产税细则 自2011年1月28日起实施 重庆房产税税率为0 5 1 2 上海税率为0 6 此次调控政策密度 严厉程度超出市场预期 特别是明确提出 房价控制目标 加上 限购措施的大力度 大范围执行 将大大改变参与各方预期 特别是购房者 包括投资者 对未来房价上涨的预期将因此得到显著抑制 另一方面 二套房首付提高 营业税征收从严 加息等政策也将大大增加购房者的资金成本和未来的交易成本 也将增加投资性购房的获利 风险 抑制投资投机性需求的释放 综合来看 一系列政策将对市场需求产生显著影响 特别是 35 个大中城市和更多可能实 行限购政策的城市 市场需求将得到显著抑制 短期内市场量价调整不可避免 南山区东滨路地块可行性研究报告 第 12 页 共 31 页 新政后市场反应 新政后市场反应 众多热销的楼盘在新政出台后反应众多热销的楼盘在新政出台后反应 淡定淡定 一改以往热销的态势 一改以往热销的态势 成交急剧下滑 春节期间售楼处更是门可罗雀 成交急剧下滑 春节期间售楼处更是门可罗雀 新政出台后深圳典型楼盘成交对比表新政出台后深圳典型楼盘成交对比表 1 1 月月 17 2317 23 日日1 1 月月 27 227 2 月月 6 6 日日 名次名次楼盘名称楼盘名称 成交套数成交套数 套 套 成交面积成交面积 平米 平米 名次名次楼盘名称楼盘名称 成交套数成交套数 套 套 成交面积成交面积 平米 平米 冠军合正汇一城 37233064 78 冠军星河时代花园 352670 亚军世纪新城 13312270 36 亚军藏珑苑 202640 42 季军阳光天健城 577033 07 季军展远御珑苑 201882 第四名振业峦山谷 564877 47 第四名东方瑞景苑 171773 第五名海山道一号 464868 48 第五名高发西岸花园 91746 89 第六名华嵘榕公馆 683906 2 第六名魅力时代花园 181722 第七名铭筑 443776 54 第七名 香山里花园 一期 141182 88 第八名怡龙枫景园 413503 87 第八名首地容御花园 6779 31 第九名首创八意府 393446 99 第九名招商华侨城曦城 3765 12 第十名中海康城花园 423289 22 第十名奥林华府 二期 2544 虽然春节长假一直是房地产销售的淡季 但不可否认 新国八条的出台对楼市的成交量 起到了深远影响 新政出台前一周 深圳总成交量 898 套 新政出台后 1 月 27 日 2 月 6 日 11 天共计成交 286 套 同样成交面积也是急转直下 销售急剧降温 南山区东滨路地块可行性研究报告 第 13 页 共 31 页 德思勤观点德思勤观点 本次调控是在今年新房供给增长 楼市需求自然性回落 房产税出台在即 各地 限购政策进一步铺开的背景下超预期出台 非常明确的意味着中央政府对楼市调控 的目标已经从 抑制房价过快上涨 转移至 使得房价回到合理水平上 本次调控中的限购政策被明确铺开到省会城市以及房价过快上涨城市 其严厉程 度超过之前限购城市中深圳出台的最严的限购政策 预计1季度交易量出现明显下滑 新政的出台将使开发方向有所变化 高档房将存在更多的变数 开发数量递增速 度将会减少甚至回落 中低档房则会增幅加快 深圳有望成为房产税第三个试点的城市 短期政策执行力度从严 局部调整 中长期稳定向上发展短期政策执行力度从严 局部调整 中长期稳定向上发展 南山区东滨路地块可行性研究报告 第 14 页 共 31 页 第三部分第三部分 房地产市场分析房地产市场分析 一 深圳房地产市场分析一 深圳房地产市场分析 1 1 供应量分析 供应量分析 从从 0909 年与年与 1010 年各月份市场推出量来看 年各月份市场推出量来看 20102010 年深圳市新房供应量同比大幅减少 年深圳市新房供应量同比大幅减少 20102010 年全年预售新房年全年预售新房 4453244532 套 预售面积共套 预售面积共 381 32381 32 万万 同比减少 同比减少 31 3 31 3 造成住宅预售量大幅下滑的原因有二 造成住宅预售量大幅下滑的原因有二 其一 2010 年以来 房贷收紧 国十条 等各项打压楼市虚火的调控政策不断出台 成交量萎缩 楼市前景不明朗 在这种环境下 开发商采取谨慎观望的态度 放缓在建项目 的开发步伐 期待市场明朗后再做出决策 其二 近年来深圳可供开发的土地资源日益匮乏 在建项目体量不断减少 这也是造成 住宅预售量下滑的一大因素 0 20 40 60 80 100 120 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月 09年预售面积 万 10年预售面积 万 深圳市深圳市20092009和和20102010年各月份预售面积对比图 单位 万年各月份预售面积对比图 单位 万 数据来源 德思勤信息研究中心 南山区东滨路地块可行性研究报告 第 15 页 共 31 页 2 2 成交量分析 成交量分析 在销售方面 在销售方面 20102010 年受政策影响 市场上购房者持币观望的情绪加强 年受政策影响 市场上购房者持币观望的情绪加强 20102010 年深圳全年深圳全 市住宅新房共成交市住宅新房共成交 3672136721 套 成交面积为套 成交面积为 323 76323 76 万万 同比减少 同比减少 52 52 只有 只有 9 9 月成交量呈月成交量呈 现同比上升态势 其它月份均小于去年同期的销售量 现同比上升态势 其它月份均小于去年同期的销售量 一季度的调控预期以及二季度的 国十条 出台 催生了强烈的观望情绪 严重抑制深 圳楼市成交量 特别是 国十条 出台后 成交量更是直线下降至冰点 随着传统旺季的来 到 市场逐渐回暖 金九 呈现井喷行情 但紧接着 限购令 的出台 使得市场再次陷 入观望态势 虽然 限购令 对市场需求有所抑制 但 10 月份成交量仍较可观 为今年以来 次高 仅少于 9 月份的成交量 11 月份调控政策的影响逐步显现 成交量大幅下降 共成交 新房 2521 套 共 23 3 万 环比减少 49 同比也减少 50 以上 20092009和和20102010深圳市住宅新房销售面积对比 单位 万深圳市住宅新房销售面积对比 单位 万 0 00 10 00 20 00 30 00 40 00 50 00 60 00 70 00 80 00 90 00 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月 09年销售面积10年销售面积 万 数据来源 德思勤信息研究中心 南山区东滨路地块可行性研究报告 第 16 页 共 31 页 3 3 价格分析 价格分析 20102010 年 深圳全市一手住房成交总金额为年 深圳全市一手住房成交总金额为 647 28647 28 亿元 成交均价为亿元 成交均价为 2016420164 元元 m m2 2 较 较 之之 20092009 年的年的 1477714777 元元 m m2 2同比上涨同比上涨 36 4 36 4 从全年价格走势来看 均价高点出现在年初及 从全年价格走势来看 均价高点出现在年初及 9 9 月 月 1010 月 年底均价的回落 主要是受成交结构的影响 月 年底均价的回落 主要是受成交结构的影响 2010 年 4 月 17 日新政出台后 深圳市成交量开始萎缩 成交均价有一定幅度的下滑 6 月份之后 价格开始松动 随着新政后积压的刚性需求逐步得到释放 以及市场供应量的 加大 市场开始出现回暖反弹 成交均价逐渐上升 随着 金九银十 的过去 楼市进入传 统的淡季 同时 加息 提高存款准备金率等高频度的金融收紧政策更是深度影响楼市 交 易清淡 成交均价大幅下跌 11 月份深圳的新房成交均价环比大幅下跌 16 2 仅 18039 元 m2 为今年 7 月份以来最低 同比也下跌近 6 12 月份深圳的新房成交均价为 18304 元 m2 环比微涨 1 47 但同比仍大幅下滑 17 93 20092009和和20102010年深圳市成交均价走势 单位 元年深圳市成交均价走势 单位 元 数据来源 德思勤信息研究中心 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月 2009年2010年 南山区东滨路地块可行性研究报告 第 17 页 共 31 页 二 区域房地产市场分析二 区域房地产市场分析 1 1 供应量分析 供应量分析 南山区住宅预售面积南山区住宅预售面积 51 3751 37 万万 m2m2 同比减少 同比减少 53 553 5 住宅预售套数 住宅预售套数 66696669 套 同比减套 同比减 少少 47 947 9 入市以豪宅为主 均价 入市以豪宅为主 均价 3059830598 元元 取得预售许可证的产品主要有 普通住宅 高尚住宅 香山里花园 丽湾商务公寓 宝 能太古城是住宅预售量超过 5 万 m2 的几个楼盘 香山里花园住宅预售面积 89765 49 m2 住宅预售套数 1058 套 是南山区预售量最大的楼盘 2 2 成交量分析 成交量分析 南山区南山区 20102010 年共成交新房年共成交新房 56 0456 04 万万 mm2 2 6941 6941 套 同比减少近套 同比减少近 6060 成交金额 成交金额 171 5171 5 亿亿 元 同比减少近四成 元 同比减少近四成 20102010年各区住宅供应对比情况年各区住宅供应对比情况 数据来源 德思勤信息研究中心 0 50 100 150 200 250 300 350 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 预售面积 万 12 9715 5751 374 76136 97 165 2484 67 302 21 预售套数12882273666951915114 1866910749 33783 罗湖区 福田区 南山区 盐田区 宝安区 龙岗区 特区内 特区外 南山区东滨路地块可行性研究报告 第 18 页 共 31 页 前海 后海 华侨城 西丽等是主要供应区和成交区 宝能太古城 鸿威海怡湾畔 香 山里 中海阳光玫瑰园 十五峯 首地容御 丽湾商务公寓等都有超过 3 万 的成交 其中 宝能太古城以 80570 73 970 套的成交量位居南山区冠军 物业型态方面 南山区 2010 年成交的新房以 70 140 的改善型物业为主 成交面积 37 7 万 占全区约 67 70 以 下的小户型成交 12 2 万 占近 22 140 以上的大户型成交 6 2 万 占 11 20102010年各区住宅成交对比情况年各区住宅成交对比情况 数据来源 德思勤信息研究中心 0 50 100 150 200 250 300 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 成交售面积 万 6 2712 6756 049 9984 9792 13146 66 238 79 成交套数8402107694166310551107331543726170 罗湖区 福田区 南山区 盐田区 特区内 宝安区 龙岗区 特区外 南山区东滨路地块可行性研究报告 第 19 页 共 31 页 3 3 价格分析 价格分析 南山区南山区 20102010 年的豪宅供求两旺 后海湾和华侨城的两大豪宅片区成为南山区年的豪宅供求两旺 后海湾和华侨城的两大豪宅片区成为南山区 20102010 年量年量 价的主要贡献区域 全区全年的成交均价随之水涨船高 同比暴涨价的主要贡献区域 全区全年的成交均价随之水涨船高 同比暴涨 51 751 7 突破 突破 3 3 万大关 达万大关 达 3059830598 元元 超过福田区的价格水平 超过福田区的价格水平 三 近期片区房地产市场现状三 近期片区房地产市场现状 新房市场新房市场 2011 年 1 月份南山区共成交新房 57448 746 套 成交均价 29228 元 其中成交量 最大的前十名楼盘共成交 25231 349 套 占全区总量的 46 8 20102010年深圳各区成交均价对比走势 单位 元年深圳各区成交均价对比走势 单位 元 数据来源 德思勤信息研究中心 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月 罗湖区 福田区 南山区 盐田区 宝安区 龙岗区 南山区东滨路地块可行性研究报告 第 20 页 共 31 页 目前南油片区周边在售典型楼盘价格分析目前南油片区周边在售典型楼盘价格分析 项目名称项目名称对外销售均价 元对外销售均价 元 m m2 2 铭筑 29000 向南瑞峰 29000 鼎太风华奥斯卡 30000 花园城五期 31000 数据截止 2011 年 2 月 13 日 二手房市场二手房市场 2011 年 1 月份南山区共成交二手房 150339 70 1686 套 项目周边二手房挂牌价格分析项目周边二手房挂牌价格分析 物业名称物业名称挂牌价格 元挂牌价格 元 m m2 2 汇宾广场 较旧 建筑年代 2000 年 16000 信和自由广场 20000 雅仕荔景苑 20000 新一代大厦 21000 招商桃花园 26000 城市山林 较新 建筑年代 2009 年 30000 数据截止 2011 年 2 月 13 日 南山区东滨路地块可行性研究报告 第 21 页 共 31 页 紧邻本地块的二手房 售价在 16000 30000 元 之间 价格提升速度快 二手房户型从 40 95 的一房到三房为主 租金区间 2600 4000 元 月 商业市场商业市场 目前地块周边较新的商铺较少 商铺均价目前地块周边较新的商铺较少 商铺均价 4 64 6 万万 月月 租金租金 500 600500 600 元元 月 中低档月 中低档 商业市场普遍租金均价 商业市场普遍租金均价 100 200100 200 元元 月月 南油片区商业租售情况南油片区商业租售情况 项目名称项目名称面积 面积 mm2 2 售价 元售价 元 m m2 2 租金 元租金 元 月月 m m2 2 高山 11620000100 150 汇宾广场 30 80 100 花园城 3050000 60000600 700 奥斯卡鼎太风华 18040000 50000 四 区域未来房地产市场供应量统计四 区域未来房地产市场供应量统计 区域未来市场供应分析 目前南油片区和南山中心区暂没市场供应 但周边片区市场供应量区域未来市场供应分析 目前南油片区和南山中心区暂没市场供应 但周边片区市场供应量 充足 充足 南山区东滨路地块可行性研究报告 第 22 页 共 31 页 大南山片区 未来大南山片区 未来 2 32 3 年大南山片区还将有年大南山片区还将有 23 323 3 万万 的市场供应量的市场供应量 项目名称项目名称项目位置项目位置占地面积 占地面积 mm2 2 容积率容积率总建筑面积 总建筑面积 mm2 2 汉京湾南山月亮湾大道 以东前海路以西 兴海大道以北 5800 33894 05 汉京大西格南山月亮湾片区 小南山山脚 276992 20 60939 蓝色港湾南山区月亮湾大 道与兴海大道交 汇处东南 198943 20 63661 中泰艺术名庭 南山东滨路与向 南路交汇处 38784 80 18614 大南山紫园南山前海路大南 山内青青世界南 26473 25967 德尚世家花园南山沿山路以西 凉亭路以南 153771 97 30365 合计合计 233440m233440m2 2 南山区东滨路地块可行性研究报告 第 23 页 共 31 页 后海片区 未来后海片区 未来 2 32 3 年后海片区还将有年后海片区还将有 6666 万万 的市场供应量的市场供应量 项目名称项目名称项目位置项目位置占地面积 占地面积 mm2 2 容积率容积率总建筑面积 总建筑面积 mm2 2 后海 K801 0015 地块 南山南山区后海 大道与招商东路 交汇处东北 40805 30885 翡翠海岸南山南山区后海 滨路 338943 19 88868 深圳湾 1 号南山东宾路与科 苑大道交汇处西 北侧 460845 90 358000 绿海湾花园南山招商路与后 海滨路交汇处东 南 1999 106489 荔海春城花园南山东滨路南 西 部通道北 16067 76507 合计合计 660749m660749m2 2 前海片区 未来前海片区 未来 2 32 3 年前海片区还将有年前海片区还将有 4242 万万 的市场供应量的市场供应量 项目名称项目名称项目位置项目位置占地面积 占地面积 mm2 2 容积率容积率总建筑面积 总建筑面积 mm2 2 泛海拉菲花园南山前海路南山 花园南侧 242512 50 80616 前海湾花园南山前海湾汽车 物流园区 10475 58419 田厦国际中心南山桃园路与南 光路交叉口西北 侧 153349 82 188105 香格名苑南山月亮湾小南 山北侧棉山路 208583 09 93872 合计合计 421012m421012m2 2 南山区东滨路地块可行性研究报告 第 24 页 共 31 页 第四部分第四部分 财务分析财务分析 一 测算前提一 测算前提 土地成本土地成本 土地成本运算公式 土地成本运算公式 C 土地成本 土地成本 A 补差价成本 补差价成本 B 契税费 契税费 A 补差价成本 功能转换费用 新增面积费用 原工业用地转商业面积 商业基准地 价 原有地块所剩商业年限系数 原工业转住宅面积 住宅基准地价 原有地块所剩住宅年限系 数 原工业面积 工业基准地价 原有地块所剩工业年限系数 地块新增加总面积 新规 划容积率 商住基准价 B 契税费 A 3 05 土地成本运算假设土地成本运算假设 1 假设原工业地块容积率 1 0 2 年限系数 假设原工业地块已使用 20 年 那么商住使用年限剩余 50 年 年限系 数商业 1 15 住宅 0 836 工业使用年限剩余 30 年 年限系数 0 711 新增 地块的商住使用年限为 70 年 年限系数为 1 0 地价估算地价估算 基准地价 本项目地块位于南山区东滨路与南山大道交界处 根据 2010 年区域位置市场 定价 商业性质基准地价 2500 元 住宅性质基准地价 1755 元 工业性质基准地 价 619 元 现商住性质土地地块按市场评估价 7000 元 进行运算 根据以上运算公式可得 该地块的楼面单价为根据以上运算公式可得 该地块的楼面单价为 7 4547 454 元元 南山区东滨路地块可行性研究报告 第 25 页 共 31 页 开发周期开发周期 项目现为厂房用地 需要拆除厂房 因此设定项目开发期为项目现为厂房用地 需要拆除厂房 因此设定项目开发期为 3 53 5 年 年 贷款利润贷款利润 项目预计贷款项目预计贷款 2 2 年 根据银行最新贷款利率 本项目按照贷款利率年 根据银行最新贷款利率 本项目按照贷款利率 6 6 6 6 计算 计算 住宅销售均价估算住宅销售均价估算 目前项目周边主要为二手房 综合一手房市场 考虑本项目入市时的销售价格按照权重目前项目周边主要为二手房 综合一手房市场 考虑本项目入市时的销售价格按照权重 综合分析取得 综合分析取得 项目名称项目名称权重权重价格 元价格 元 m m2 2 权重价格 元权重价格 元 m m2 2 铭筑 30 290008700 向南瑞峰 25 290007250 招商桃花园 15 250003750 城市山林 18 280005040 汇宾广场 12 150001800 本项目 100 26540 销售价格后期将受政策及市场变化影响 故现在静态保守估计 商业销售均价估算商业销售均价估算 根据对市场调研可知 目前地块周边较新的商铺较少 商铺均价根据对市场调研可知 目前地块周边较新的商铺较少 商铺均价 4 64 6 万万 月月 租金租金 500 500 600600 元元 月 中低档商业市场普遍租金均价 月 中低档商业市场普遍租金均价 100 200100 200 元元 月月 综合考虑商铺销售价格为 综合考虑商铺销售价格为 4500045000 元元 m m2 2 20122012 年销售本项目静态比准均价 年销售本项目静态比准均价 2600026000 元元 m m2 2 南山区东滨路地块可行性研究报告 第 26 页 共 31 页 测算指标测算指标 备注 考虑项目周边商业氛围不太浓厚 因此在商业面积取值上按照社区商业配比要求 取 值 10 商业面积为 9800m2 二 二 测算结论测算结论 方案一 住宅与商业全部销售方案一 住宅与商业全部销售 1 1 销售收入预测销售收入预测 预计项目销售收入预计项目销售收入 27 3427 34 亿元亿元 物业类型物业类型物业面积物业面积现价现价 元元 平米平米 销售收入销售收入 万元万元 住宅 88200 0 26000229320 00 商业 9800 0 4500044100 00 销售收入合计销售收入合计 98000 273420 0 类别类别指标指标 占地面积占地面积 19600m219600m2 总建筑面积总建筑面积 98000 098000 0 m2m2 商业面积商业面积 9800 09800 0 m2m2 其中其中 住宅面积住宅面积 88200 088200 0 m2m2 容积率容积率 5 5 南山区东滨路地块可行性研究报告 第 27 页 共 31 页 2 2 项目总投资项目总投资 预计项目总投资预计项目总投资 11 4611 46 亿元亿元 项目名称项目名称总额 万元 总额 万元 单价单价 元元 占总投资比例占总投资比例 1 土地成本 73 049 7 454 63 7 2 前期工程费 1 176 120 1 0 3 建安工程 29 400 3 000 25 6 4 公建配套费 1 176 120 1 0 5 管理费用 1 588 162 1 4 6 不可预见费 1 270 130 1 1 7 财务费用 3 553 363 3 1 8 销售费用 2 734 279 2 4 9 公共设施维修基金 692 71 0 6 1010 合合 计计 114 638 11 698 100 0 土地成本 土地成本 取得成本总额为 73 049 万元 折算楼面单价为 7 454 元 m2 前期工程费 前期工程费 主要包括项目前期规划 设计 勘测费用 环境及交通评估 地震安全等费用 费用确定主 要参考收集的近期相关建筑工程价格信息资料 项目前期工程费用合计为 1176 万元 建安工程费 建安工程费 参考近期 建筑工程定额 标准和区域同类房地产开发项目的实际建造成本 将地下室建筑 费用均摊入计容面积 管理费用 管理费用 是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用 如管理人员工资 职工福利费 办公费 差旅费 咨询费 房地产税等 按照 1 4 项目的 5 计算 不可预见费用 不可预见费用 考虑到项目规模较大 产品类型较多 不可预见费按照 1 5 项目的 4 计算 项目不 可预见费合计为 1270 万元 销售费用 销售费用 包括广告及代理费等 参考目前一般房地产开发项目的标准 按照销售总收入的 1 0 计算 南山区东滨路地块可行性研究报告 第 28 页 共 31 页 3 3 项目投资利润估算项目投资利润估算 预计项目净利润预计项目净利润 10 1510 15 亿元 年投资净利润率亿元 年投资净利润率 25 31 25 31 序号序号项项 目目计算公式计算公式金额 万元 金额 万元 1 项目总收入 273 420 0 2 总投资 114 637 8 3 销售税金及附加 17 909 0 4 土地增值税 5 468 4 5 利润总额 1 2 3 4 135 404 8 6 所得税 5 25 33 851 2 7 净利润 5 6 101 553 6 8 年投资利润率利润总额 总投资 33 75 9 年净投资利润率净利润 总投资 25 31 备注 开发期按照备注 开发期按照 3 53 5 年计算年计算 综合财务指标分析结论 综合财务指标分析结论 本项目的年投资净利润率为本项目的年投资净利润率为 25 31 25 31 远远大于 远远大于 15 15 的安全指标 因此 项的安全指标 因此 项 目在财务上是可行的 目在财务上是可行的 年投资净利润率 年投资净利润率 15 15 以上为安全范围 以上为安全范围 10 15 10 15 为谨慎范围 为谨慎范围 10 10 以下为以下为 危险范围 危险范围 南山区东滨路地块可行性研究报告 第 29 页 共 31 页 方案二方案二 住宅全部销售 商业保留住宅全部销售 商业保留 1 1 销售收入预测销售收入预测 预计项目销售收入预计项目销售收入 22 9322 93 亿元亿元 物业类型物业类型物业面积物业面积现价现价 元元 平米平米