黄河郡策划案PPT课件.ppt

泰融地产 黄河郡策划案 可编辑 2020 3 19 1 目录 简述线上推广主题线下推广主题媒体渠道策略各阶段执行推广安排定价策略销售核心 可编辑 2020 3 19 2 简述 销售问题项目闲置时间稍长 购买者热度见底 形势整体市场困存量较多前阶段客户导入困难无意向客户广告投放空白 广告主题重新投放 8月至9月高性价比 9月至10月品牌带动 9月至10月节日主题 营销策略方案集聚人气带动销售人脉营销驱动客源全面启动推广区域深挖创建区域地标 媒体计划 可编辑 2020 3 19 3 项目定位 市场 区域内投放量不大 但库存和廉租房较多 可比新品有限 客户客户对品牌认知不强 对于地段和人口要求较高 竞争对手 库存压力较大 无销售策略 管理松弛 定位社区商业核心 可编辑 2020 3 19 4 项目SWOT分析 S 优势 全街铺 周边商业配比不均衡 没有适合的商业圈 人口众多位于城区改造的起点 社区商圈的逐步形成 W 劣势 目前基本无商业氛围 无法立即持续经营 T 威胁 投资类型商业的总体库存量巨大 大型集中商业圈的推广力度和声势占据先机 O 机会 1 街铺是最受投资者关注的投资型物业 2 业主对于地段和人气的要求是考虑价格的首选因素 营销策略让客户回归于关注商业价值的本源 通过设计全新的形象 形成差异化 管理运营团队的提前入驻降低置业门槛 有效扩大客户层面 打造地标形成社区商业核心 可编辑 2020 3 19 5 营销推广需要解决的四个问题 线上推广形象如何建立线下推广主题如何制造最大影响力媒体渠道策略如何配合各阶段推广执行安排如何实施 可编辑 2020 3 19 6 线上推广主题 可编辑 2020 3 19 7 现阶段推广核心 我不但回来了 而且带着人气和品牌 线上推广主题 可编辑 2020 3 19 8 推广层次 我不但回来了 而且带着人气和品牌 我 来了 人气不旺 不开放 连三毛都来了 你还等什么 投放时间 8月 9月以第一人称的口吻 宣告重新投放市场 投放时间 8月 9月周围市场成熟稳定 暗示目前项目的高人气 解释项目暂停的原因 投放时间 9月以开封日用消费第一品牌的名义凸显项目价值 可编辑 2020 3 19 9 线下推广主题 可编辑 2020 3 19 10 我们需要植入一种文化 一种念想 必须与项目气质吻合 紧密相连 本项目最能打动客户的卖点 人口稠密 而且本案地理位置优越 又有场地 线下推广主题 可编辑 2020 3 19 11 线下推广主题 可编辑 2020 3 19 12 线下推广主题 可编辑 2020 3 19 13 线下推广主题 我不但回来了 而且带着人气和品牌 深挖提炼 我为什么要回来 有品牌入驻 周边市场成熟 人气旺 肯定商家的选择 肯定市场的选择 社区商业核心定位 周边商业配比不均 可编辑 2020 3 19 14 线下推广主题 从与项目有关系以及易延展的角度 人气旺 不易表达展示 可编辑 2020 3 19 15 LOREMIPSUMDOLOR 周围街景 需要表现物 与项目能很好的嫁接 黄河大街魏都路交叉口 宋城路大王屯路交叉口 黄河大街周天路交叉口 魏都路大王屯路交叉口 黄河大街宋城路交叉口 魏都路夷山大街交叉口 线下推广主题 可编辑 2020 3 19 16 线下推广主题 周围街景 金明大道魏都路交叉口 金明大道宋城路交叉口 通过调查发现在南城大型生活区周边2公里内没有任何地标 没有一块显示屏 没有合适地标 可编辑 2020 3 19 17 黄河郡 人口密集区 老城居民区 村庄居民区 开发新区 村庄居民区 周围人口组成 离休干部 工厂工人 工薪职工 拆迁安置 乡下进城 留守老人 方圆两公里内约居住人口约50000余人 且人群相对固定 通过调查发现这些人群对于白天有信息的要求 晚上对集会场所 健身场所很大的需求 可编辑 2020 3 19 18 线下推广主题 通过上述调查不难发现 区域内居民众多 但缺乏合适导引信息和居民耳熟能详的地标 无适合集会场所 无健身场地 这些需求又恰恰是区域居民的每天最主要需求 而黄河郡项目定位恰是社区商业核心 只有满足区域居民的主要需求 才能合理的把基数庞大的人流必经之地变成 人气旺 通过场地照片可以看到项目的地理位置和宽阔程度完全可以满足区域居民对于场地的需求 可编辑 2020 3 19 19 线下推广主题 导引信息和地标建议 安装楼体LED屏幕 白天提供有用信息和线上推广 项目信息 晚上用于吸引区域居民 放置充气或雕塑玩具 在区域内形成小地标以扩大知名度和传播速度 可编辑 2020 3 19 20 线下推广主题 开展适合区域居民的合适夜游活动 建议 举办 黄河郡杯广场舞大赛 全民健身 正能量 场地合适 适合信息引导 软文及网络推送 以家庭为基础限制单只参赛队伍规模 5人 比赛周期 7天赛制 分组单程淘汰赛比赛时间 每晚8点 9点30分奖励 设置冠亚军各一名 冠军队伍每人三毛购物卡1000元 亚军队伍每人三毛购物卡500元 线下推广活动 例 可编辑 2020 3 19 21 媒体渠道策略 可编辑 2020 3 19 22 媒体渠道策略 1 线上形象集中推广 树立形象 从7月份开始 增加实用长效媒体 户外 LED屏 电台 建立社区商业核心的形象 打开区域内客户市场 迅速提升项目知名度 2 线下推广造势 制造影响力 以与 人气旺 相关的系列推广紧密造势 3 启用 舆论营销 制造话题效应 利用传播快速 公信力强的媒体 网络 公众号 朋友圈 短信进行舆论造势 引发全城热议 可编辑 2020 3 19 23 各阶段推广执行安排 可编辑 2020 3 19 24 各阶段推广执行安排 长效媒体树立形象 媒体组合及内容建议 电台 针对性强 强化客户记忆有效媒体 可投放 生活 汽车频道 上下班高峰期轮番轰炸 5秒 魏都路社区商业的典范 黄河郡为您准点报时 10秒 全民健身 全民享乐 黄河郡杯第一届广场舞大赛现开始报名了 报名热线 28888915 28888917 可编辑 2020 3 19 25 各阶段推广执行安排 户外 需在区域内增加2块巨幅 可编辑 2020 3 19 26 各阶段推广执行安排 舆论营销 迅速引爆市场 网络软文 前期以软文炒作为主 与电台一起引起全城讨论 公众号 朋友圈推送 新兴社交媒体 快播速度快很受年轻人 上班族欢迎 可编辑 2020 3 19 27 定价策略 可编辑 2020 3 19 28 定价目标 定价目标主要指在制定价格体系时所要达到的目标和标准 定价目标是整个价格体系制作过程中的灵魂 通常 房地产定价目标可以归纳为以下几种 房地产定价目标 定价策略 可编辑 2020 3 19 29 选择定价方法 价格定得太低就不能产生利润 定得太高又不能产生需求 成本规定了某价格的最低底数竞争者的价格和代用品的价格提供了在制定价格时必须考虑的标定点独特的产品特点是其价格的最高限度 定价方法的选择 3C 成本 竞争 需求 上图中归纳了在制定价格时的3种主要考虑因素 通过在这3种考虑因素中的一个或几个来选定定价方法 以解决定价的问题 然后 该定价方法有希望导致一个特定的价格 结合以上因素 项目定价策略为 低开高走 招商先行 低价格 高价格 成本 竞争者和代用品的价格 顾客评估独特的产品卖点 在这个价格上不可能获利 在这个价格上不可能有需求 定价策略 可编辑 2020 3 19 30 核心均价确定 市场比较 比准项目权重表 选取比准项目 选取原则 一般比准项目的选取原则有三个 同区同质 同区不同质 同质不同区 不同区且不同质 可根据项目的具体情况进行选择 定价策略 可编辑 2020 3 19 31 黄河大街 园景 远景 内圈逐渐变窄 外圈逐渐开扬 楼体 魏都路 远景 定价策略 可编辑 2020 3 19 32 水平价差综合打分 例 基价5000 说明 各项权重的制定原则 将各因素按照对价格的影响程度进行排序 定价策略 可编辑 2020 3 19 33 营销推广核心 可编辑 2020 3 19 34 销售逻辑 消费者 投资者 黄河郡 聚集 吸引 消费类型 价值 可编辑 2020 3 19 35 8月 8月10日 20日 9月 9月1日 10日 主力店入驻主题 亮相主题 冬季销售主题 推广节点安排 10月 11月 12月 主题 人气不旺 不开放 招商主题 销售开盘巨幅更换 主体巨幅更换 巨幅陈设 单页 吊旗陈设 主力店签约仪式 媒体推广 销售开盘活动开幕 销售开盘放电台专访 单页 吊旗更换 推荐会参观邀约 10月1日 11月1日 12月20日 9月20日 销售开盘DM派发 双节活动现场布置 双节活动巨幅更换 双节活动单页派发 8月21日 31日 单页更换 商圈定访 定向客户调查 销售开盘主题 主题 天气寒冷 心热如火 主题 财富 唾手可得 推荐会主题 主题 黄河郡招商盛大开启 主题 好节赶双 好事成双 主题 财富在敲门 可编辑 2020 3 19 36 目标客户 通过销售过程发现成交关键因素 客户个体价值判断基本成型 快速高价成交 渠道为王 现场为王 渠道为王 让客户知道 并让客户来现场为王 感知和判断项目价值 可编辑 2020 3 19 37 现场为王三大体系 导视系统 服务体系 现场展示体系 可编辑 2020 3 19 38 销售力提升的重要手段 销售团队精英化 可编辑 2020 3 19 39 培训方向 精算理财社区商业项目及运作娱乐 休闲 运动居住风水等等 持续培训 结合客户沟通特征 针对性培训 沟通特点 沟通时间上 一般较长 1小时甚至更久 谈