踩盘系列报告：长沙公寓产品分析.ppt

长沙小户型公寓产品分析 PART1长沙公寓产品分布 在中原调研的37个公寓产品中 中心区占有相对的比重 其他各片区小户型开始逐渐增加 各板块市场调研量 长沙各区域小户型规模及销售价格一览表 根据中原调研 中心区在售小户型公寓面积最大 占总量约34 其次为南城区 约23 岳麓区次之 占20 从价格来看 中心区价格最高 整体价格达到6200元 河西价格次之 超过4500元 产品创新 PART2长沙公寓产品分析 BOBO天下城一房一厅65 69 双阳台设计 赠送面积客厅及主卧尺度打造宽裕 赠送面积户型 均价 3800元 BOBO天下城两房三厅99 14 南北通透双阳台设计 赠送面积创新第三厅 活动厅 增加居住空间宽大落地窗 增加景观视野 博林金谷一房两厅一卫58 双阳台设计 赠送面积功能分区合理 设宽大卫生间主卧储藏室可以做衣帽间处理 均价 4500元 未来成 科学家园 两房82 一房45 赠送阳台及凸窗面积南北通透 客厅及主卧朝南部分小户型设置生活阳台 均价 4400元 组合户型 和庄组合户型 三房107 单身公寓41 四房158 一个单身公寓和一个三房 两套打通可组合成为一个豪华四房两厅同时购买两套而不打通 可以作为两代居住使用 均价 4200元 铂宫 两个单身公寓可以户型拼合成为一个65平米两房或一房一厅 卧室落地窗或阳台设置 预计均价 6500 7000元 错跃层户型 郡原广场两房71 6米双错跃户型 商住两用 景观视野开阔 私密性强 结构示意 错层户型 4800元 计算两层面积 下层上层 他城一房40 97 全复式户型结构 客厅挑高 大幅中空玻璃窗 层高5 4米 均价 5600元 LOFT户型 华美欧国际 均价 8000元 挑高5 4 5 8米 LOFT商务空间 可自由组合 精装修户型 标志 麓谷坐标 单身公寓42 86 两房两厅99 经装修均价 4700元 宜家装饰产品 样板房 项目装修设计大量采用宜家产品 装修简洁时尚 科技含量较高 装修标准达到了1500元 外立面 德式风格 以纯板式为主 主色调以褐色和黄色为主 时尚稳重 线条感强 博林金谷 郡原广场 如果爱 阳光100 现代简约风格 以纯白为主 搭配红 黄等色 丰富立面造型 形成视觉冲击 中天广场 伍家岭生活广场 以混钢结构为主 大量运用玻璃幕墙 时尚的外立面下难掩浓厚的商业气息 巧克力空间 标志麓谷坐标 现代风格 以深褐色或咖啡色为主 配以部分白色装饰 颜色深沉稳重 品质感较强 PART3长沙公寓个案分析 基本资料占地面积 23万建地面积 61万容积率 2 49推售量 300余套 15层以上暂时销控 为未来做精装修出售 一期推售 共7栋 其中6栋小高 1栋公寓 522套 其中小户型300余套10月20日开盘当日即售罄 开发商 浙商背景长沙汇丰置业有限公司价格 开盘公寓均价 5000元 平米广告表现 这里没有房子 源自德国 铂铱自然 博林金谷 10月20日开盘的纯正德式风格的博林金谷创造了开盘售罄的好销量 公寓户型配比 产品主要以50 70平米的一房为主 其次为30 40平米的单身公寓 公寓产品分析 产品充分利用山地资源景观 设置景观阳台 提高居住的舒适度 公寓客户分析 客户年龄结构 自住客户以年轻客户为主 在20 30岁之间 投资客户占据80 左右 客户来源地结构 外地客户占据了60 长沙本地人有40 外地人以长沙周边人士居多80 湘籍人士18 来湘就业人士仅2 客户职业构成 私营企业主 政府官员 铁道学院老师为客户主体构成 客户看重原因 地段 未来升值潜力 公园 户型为客户最为关心的因素 郡原广场 基本资料占地面积 3 8万平米建地面积 13万平米容积率 3 6推售量 330套 其中66套LOFT开盘当日售罄 一期推售 9月23日开盘当日推售150套 销售率高达95 开发商 湖南郡原置业有限公司 价格 LOFT7500 8000元 平米 错层 4800元 平米 与开盘价格增幅100元 平米 广告表现 为你定制的广场住宅 2007年9月23日开盘即热销 其中50套LOFT创新户型当日售罄 公寓户型配比 公寓户型极具创新 LOFT 错层皆为长沙第一次出现 产品以69 76平米的错层户型为主 单身LOFT比例较小 因为产品方面的创新 市场销售现状良好 首创长沙双错层户型 商住两用 动静分区 在满足景观的同时 提高了居住的私密性 公寓客户分析 客户年龄结构 自住以年轻客户为主 占50 同时年龄在30 35岁客户的建筑 设计师等对此楼有着特殊情怀 客户来源地分析 项目周边地区客户为60 长沙河东客户为20 湘籍外地人士为17 港澳客户为3 客户职业构成 以建筑 规划 设计等专业人士为主体 特别是大学教授成为客户较为特别之处 客户关注因素 对空间的大胆运用成为年轻 专业客户最为关注的因素 未来城 科学家园 基本资料占地面积 3 2万平米建地面积 10万平米容积率 3 5推售量 299套一期推售 10月20日开盘 至今完成80 销量开发商 湖南金邦置业有限公司 价格 9月价格3800元 平米 10月3900元 平米 11月4400元 平米广告表现 未来城联邦公寓 项目以科技串联整体 提出指纹门禁 10M光纤入户等科学符号为卖点 公寓户型配比 40 55平米一房户型占有绝对比重 75 82平米两房相对较少 户型通过赠送阳台面积和凸窗面积 增加居住空间 提升居住品质 公寓客户分析 客户年龄结构 20 30岁客户为项目主力客户群 客户来源地分析排名 项目周边 汽车西站附近 外地生意人 咸嘉新村村名 外地客户 项目周边外地生意人和咸嘉新村村名占据整体的80 以上 客户职业构成 以汽车西站周边生意人 家具城等 咸嘉新村村名以及居住咸嘉新村的政府官员 重点事企业 银行 电力等 为主 同时项目也辐射到了少部分麓谷高新区中层人士 新青年公寓 基本资料占地面积 3千平米建地面积 2 9万平米容积率 8 3推售量 300套一期推售 7月18日开盘 至今完成95 销量开发商 湖南盛邦置业有限公司 价格 开盘均价6700元 平米 广告表现 杂志 项目以偶数层空中交流厅 单层空中花园为建筑亮点 公寓户型配比 以54平米的一房为主力户型 68 73平米的一房为辅 112平米两房相对较少 通过公共空中花园 公共交流厅 增强邻里关系 提升了项目生活理念 公寓客户分析 客户年龄结构 30 40岁客户为项目主力客户群 客户来源地分析排名 湘籍外地人士 外地炒房者 黄兴路 生意人 项目周边居民 外地投资客占据整体的50 以上 其它客户50 客户职业构成 以五一商圈经营者 公务员 周边居民为主 同时项目也辐射到外地职业炒房买家 PART4长沙各区域其他公寓户型 附图 南城 他城 中远公馆 纯单身公寓 产品单一 缺乏创新 生活艺术城12号公寓 纯板式公寓 通透性较好产品单一 缺乏创新 岳麓区 阳光100三期西区国际 岳麓区 沁园春御院8号楼