建设工程前期-报建工作指南.doc

XX区XX有限公司前期工作指南XX有限公司前期工作指南（市政、房建类项目）XX公司工程管理部前 言目 录前 言3目 录5第一章 工程项目前期工作概述9前期工作的内容和实质91.1工程项目前期工作的概念91.2 基本建设项目有关知识的介绍91.2.1项目分类91.2.2项目来源111.2.3审批制、核准制、备案制及其区别121.3基本建设程序及各阶段主要内容161.4 前期工作的目标和管理要求191.5 前期工作的主要工作方法202.1 项目管理和流程化管理的意义212.2前期工作流程化管理的实施方式212.3前期工作管理基本建设程序流程图212.3.1 工程项目前期工作流程212.3.2 工程项目前期工作办理程序222.4前期工作计划的编制26第三章 前期工作台账化管理283.1前期工作和台账化管理的意义283.2前期工作台账化管理的实施方式283.3前期工作管理台账信息表283.4前期工作文档管理要求28第四章 前期工作管理服务指南书（市政、房建项目）294.1前期工作服务指南的编制依据294.2前期工作服务指南汇编30项目建议书阶段304.2.1 项目选址方案304.2.2 项目建议书的审查和审批314.2.3 备案制项目备案手续办理32可行性研究报告阶段334.2.4 可研报告的审查和审批334.2.5 环评手续354.2.6 水保手续374.2.7 节能审查手续394.2.8 用地手续（国土部门）414.2.9 规划预审、规划设计条件办理（可研阶段）474.2.10 招标核准表494.2.11 建设用地规划许可证504.2.12 土地划拨和使用权手续524.2.13 压矿手续524.2.14 文物保护534.2.15 地质灾害评估534.2.16 水资源论证544.2.17 取水许可554.2.18 航道预审手续554.2.19 可研阶段投资控制要点56初步设计阶段564.2.20 初步设计阶段概述564.2.21 初步设计报告编制564.2.22 初勘、测量564.2.23 初步设计规划条件574.2.24 初设规划方案审查（市政类、建筑类）584.2.25 初步设计审查、审批614.2.26 初步设计概算审批654.2.27 初步设计概算投资控制要点66施工图设计阶段664.2.28 施工图设计阶段概述664.2.29 施工图设计文件编制664.2.30 详勘664.2.31 施工图阶段规划许可证办理674.2.32消防手续704.2.33 人防手续784.2.34 防雷手续804.2.35 卫生防疫、职业病防治824.2.36 施工图审查824.2.37 施工图预算编制及审核824.2.38 施工招标手续834.2.39 施工许可证并联审批834.2.40 项目地名核报834.2.41 建设项目涉及国家安全事项备案834.2.42占用林地手续（略）83第五章 前期工作注意事项855.1关于规划855.1 关于招标核准855.2 关于用地计划申报865.3 关于投资计划申报865.4 关于招标文件、抽签、内部招标885.5 关于合同管理885.6 关于前期费用支付885.7 咨询、设计、勘察单位管理885.8 物探和地下管线测量885.9 征地拆迁和青苗补偿工作895.10 地下管线迁改工作895.11 前期报建人员注意事项895.12其他手续的办理91第六章 前期工作法律法规及新文件学习摘要926.1 学习目录92第一章 工程项目前期工作概述前期工作的内容和实质1.1工程项目前期工作的概念狭义的前期工作是指工程项目的设计和立项报建两个方面，包括工程项目的项目选址、土地预审、项目立项、初步设计、概算审批、施工图设计、施工图预算编制、建设用地规划许可证、建设项目用地审批、建设工程规划许可证、征地拆迁等建设工程报建工作。广义的前期工作是指项目从前期论证到开工建设前，历经方案调研、项目选址论证、方案比较、资金筹措、商务谈判、报建报批等，直至项目开工实施的全过程管理工作。注：本指南主要就狭义的工程项目前期申报手续、注意事项和办事要求进行阐述和分析，作为前期工作管理人员开展工作的具体办事指南或指引，为项目前期管理工程师或项目经办人提供参考。1.2 基本建设项目有关知识的介绍1.2.1项目分类按照投资主体和建设模式分类：目前我公司实施的项目涉及两类，一类是政府投资项目，一类是公司自筹资金建设的大、中、小型基建项目。按项目属性划分，可分为市政基础设施类项目（含市政类、房建类、水利项目等）和技术改造型项目（含设备更新改造、软件工程、技术更新、自控专项等等）。按照项目审批主管部门划分，可分为市政、房建类板块等。按照项目审批权限划分可分为镇、区级审批项目；市级审批项目；省级审批项目；国家级审批项目。按照项目经营收益类型，可分为公益性项目和经营类项目。此外投资项目也分固定资产投资类，或升级改造类。特别注意：项目按照属性或专业划分不同，前期手续办理和具体实施过程中关键环节均有不同，如涉及海域开发项目，涉及道路、市政、房建或技术改造类的项目，其前期工作报建环节和审批环节有细微的差别，审批权限也不同。因此，每个项目在前期工作管理过程中，项目管理者应根据项目属性，有所侧重。在项目的报建过程中，亦须根据项目类型的不同，对项目前期的各项工作重点进行分析。如：市政基础投资类项目，项目管理者在前期过程中，更应该注重城市规划体系，在前期过程中重点注重项目于周边市政配套的衔接、区域开发功能的配套论证，按照投资主体（区政府）的要求明确项目定位。在手续申办的时候，重点完善项目规划、用地手续。投资控制应根据投资主体（区政府）及有关行政管理部门的要求组织推进。如：企业自筹资金建设项目，以企业房产的修缮、物业设施的改造项目为例，则应以企业自身需求，结合申报手续，开展前期工作。1.2.2项目来源（一）政府投资项目启动工作一般由（市、区）政府或其行业主管部门以任务书、任务通知、会议纪要、办文呈批、委托代建合同、BTBOT协议书等方式交由我司负责实施。目前，XX区政府投资项目是我司建设工程项目的主要管理对象，是我司工作的重中之重，也是XX公司重点开展对象，是XX公司赖以生存和发展的根基，其建设管理工作也是XX区赋予XX公司最重要的职能之一。区政府投资项目建设任务主要有以下几个特点：1、计划性强2、资金保障率高3、政策、规划、文件依据性强4、项目建设任务时间紧凑，前期工作时间短5、建设过程政府主导性极强6、信息报送要求高7、项目完成时间节点、投资控制要求非常严格。鉴于政府投资项目的上述特点，项目管理者需特别注意以下事项：1、要密切把握区政府关于项目建设的时间节点要求、项目建设定位要求。2、制订严格的前期工作计划，在前期工作中，特别注意项目时间的合理安排，和流程优化。严格按照时间节点要求对项目前期工作进行工作倒排。4、与政府行业主管部门、规划建设等部门密切沟通，明确项目建设内容、实施范围。5、及时将项目进展情况和存在问题报告有关部门协调处理。前期工作遇到问题或阻碍时，项目管理者必须具备提前预判、及时请示汇报、密切跟踪协调。6、严格做好项目投资计划编制和投资控制。确保项目总投资、概算、预算不超标。7、把握前期工作设计文件进度和质量。（二）企业投资项目启动工作一般由公司管理层或下属部门（单位）提出，报公司管理层同意，最终经区国资部门审核同意后开始启动（如小型基建技改项目）的工程项目等。目前，直接由XX公司投资、启动的项目尚不多，预计未来XX公司发展壮大，物业和管理、土地一二级开发全面铺开后，根据区属国企“保值增值”战略，会逐渐展开。本指南暂仅作概述，不做重点阐述，今后必要时会进一步完善。1.2.3审批制、核准制、备案制及其区别（一）审批制（适用政府投资项目）审批制适用于政府投资项目。政府投资项目是指全部或部分使用中央预算内资金、国债专项资金、省、市、区、镇级预算内基本建设和更新改造资金投资建设的地方项目（国有企业自主投资项目使用资金不属于地方财政预算）。审批制项目基建程序和相关管理法规主要执行XX市政府投资项目管理条例和XX市招投标管理办法以及相关法规的上位法。（详细流程图见后文）（二）核准制和备案制度（适用企业自筹项目）根据国务院关于投资体制改革的决定(国发200420号)，以及广东省根据实际情况制定的广东省政府核准的投资项目目录(2004年本)，规范了企业投资项目政府核准、备案、审批制度的划分。政府核准的投资项目目录(以下简称目录)是由国务院投资主管部门会同有关部门研究提出，报国务院批准后实施的。各省、市、地区、部门未经国务院批准不得擅自增减目录规定的范围。1、核准制（政府核准的投资项目目录内的自筹项目）企业投资国务院政府核准的投资项目目录中所列重大项目和限制类项目的，均应当向当地投资主管请求核准。进行核准的项目，应当向核准机关提交申请报告。申请报告应当由具备相应工程资质的机构编制。企业投资建设实行核准制的项目，仅需向政府提交项目申请报告，不再经过批准项目建议书、可行性研究报告和开工报告的程序。政府对企业提交的项目申请报告，主要从维护经济安全、合理开发利用资源、保护生态环境、优化重大布局、保障公共利益、防止出现垄断等方面进行核准。对于外商投资项目，政府还要从市场准入、资本项目管理等方面进行核准。特别注意：根据XX市发展和改革局关于调整列入市属权限企业投资项目审批方式的通知（珠发改公201325号），自2013年2月8日起，市发改局负责办理的企业投资或融资等非政府性资金的基建项目投资由核准调整为备案，转报国家及省核准项目不做调整，分别按照属地管理原则委托各区组织完善备案手续。根据该文件精神，市发改局不再办理市级审核权限范畴的企业自筹项目的核准，一律转为备案。2、备案制（政府核准的投资项目目录外的企业自筹项目、各类型自筹技改项目）凡属于政府核准的投资项目目录以外的企业投资项目，执行关于印发广东省企业投资项目备案办法（粤府2005120号），实行备案制。省发展改革部门负责全省企业投资项目备案的协调和指导工作，综合全省企业投资项目信息，办理中央和省属企业基本建设投资项目，中央和省属非工业、交通、商业领域技术改造投资项目，地级以上市、县（市、区）属企业总投资2亿元及以上基本建设投资项目，以及地级以上市、县（市、区）属总投资2亿元及以上非工业、交通、商业领域技术改造投资项目的备案。省经贸部门负责办理中央和省属工业、交通、商业领域技术改造投资项目和地级以上市、县（市、区）属总投资3000万元及以上的工业、交通、商业领域技术改造投资项目的备案。 地级以上市发展改革部门负责办理地级以上市属企业总投资2亿元（不含）以下基本建设投资项目，地级以上市属总投资2亿元（不含）以下非工业、交通、商业领域技术改造投资项目，县（市、区）属企业总投资3000万元（含）2亿元（不含）基本建设投资项目，以及县（市、区）属总投资3000万元（含）2亿元（不含）非工业、交通、商业领域技术改造投资项目的备案；县（市、区）发展改革部门负责办理县（市、区）属企业总投资3000万元（不含）以下基本建设投资项目，以及县（市、区）属3000万元（不含）以下非工业、交通、商业领域技术改造投资项目的备案。地级以上市经济贸易部门负责办理地级以上市属总投资3000万元（不含）以下的工业、交通、商业领域技术改造投资项目备案；县（市、区）经济贸易部门负责办理县（市、区）属总投资3000万元（不含）以下的工业、交通、商业领域技术改造投资项目备案。 我市市发改局特殊要求：国有企业办理企业自筹项目备案还需我市国资委出具有关意见，由于该项规定属于法律法规强制规定的要求范围外，该资料或可沟通。（三）备案制、核准制与审批制三者的区别备案制、核准制与审批制的区别主要体现在三个方面。第一，适用的范围不同。审批制只适用于政府投资项目；核准制则适用于企业不使用政府资金投资建设的重大项目和限制类项目；备案制适用于企业投资的中小项目。第二，审核的内容不同。过去的审批制是对投资项目的全方位审批，而核准制只是政府从社会和经济公共管理的角度审核，不负责考虑企业投资项目的市场前景、资金来源、经济效益等因素。第三，程序环节不同。过去的审批制一般要经过项目建议书、可研报告、初步设计等多个环节，而核准制、备案制只有项目申请核准或备案一个环节。1.3基本建设程序及各阶段主要内容基本建设程序是指建设项目从设想、选择、评估、决策、设计、施工到竣工验收、投入生产整个建设过程中，各项工作必须遵循的先后次序的法则。基本建设项目一般要经历以下几个阶段的工作程序：1、根据国民经济和社会发展长远规划，结合行业和地区发展规划的要求，提出项目建议书；2、在勘察、试验、调查研究及详细技术经济论证的基础上编制可行性研究报告；3、根据项目的咨询评估情况，对建设项目进行决策；4、根据可行性研究报告编制设计文件；5、初步设计批准后，完善项目施工图设计，做好施工前的各项准备工作（含图纸审查、工程规划许可证、招投标、开工手续等）；6、组织施工，并根据工程进度，做好生产准备；7、项目按批准的设计内容建成并经竣工验收合格后，正式投产，交付生产使用；8、生产运营一段时间后（一般为两年），进行项目后评价。目前我国基本建设程序的内容和步骤主要有：前期工作阶段，主要包括项目建议书、可行性研究、设计工作；建设实施阶段，主要包括施工准备、建设实施；竣工验收阶段和后评价阶段。（一）前期工作阶段1、项目建议书：是要求建设某一具体项目的建议文件，是基本建设程序中最初阶段的工作，是投资决策前对拟建设项目的轮廓设想。2、可行性研究：项目建议书一经批准，即可着手进行可行性研究。是指在项目决策前，通过对项目有关的工程、技术经济等各方面条件和情况进行调查、研究、分析，对各种可能的建设方案和技术方案进行比较论证，并对项目建成后的效益进行预测和评价的一种科学分析方法，由此考察项目技术上的先进性和实用性，经济上的盈利性和合理性，建设的可能性和可行性。3、设计工作：一般建设项目（包括工业、民用建筑、城市基础设施、水利工程、道路工程等），设计过程划分为初步设计和施工图设计两个阶段。（1）初步设计（基础设计）。初步设计的内容是指项目的总体设计、布局设计，主要的工艺流程、设备的选项和安装设计，土建工程量及费用的估算等。（2）施工图设计（详细设计）。施工图设计的主要内容是根据批准的初步设计，绘制出正确、完整和尽可能详细的建筑、安装图纸。（二）建设实施阶段1、施工准备。一是开工建设前的准备。主要内容包括组织征地、组织设备、组织招投标、签订施工合同等；二是项目开工审批。向项目主管部门及其授权机构申请项目开工审批。2、建设实施。主要确定项目新开工建设时间；年度基本建设投资额；生产或使用准备等。（三）竣工验收阶段1、竣工验收的范围。按照上级批准的设计文件所规定的内容和施工图纸的要求全部建成，工业项目经负荷运转和生产考核能够生产合格产品，非工业项目符合设计要求，能够正常使用，都要及时组织验收。2、竣工验收的依据。依据是经过上级审批机关批准的可行性研究报告、初步设计或扩大初步设计（技术设计）、施工图纸和说明、设备技术说明书、招标投标文件和工程承包合同、施工过程的设计修改签证、现行的施工技术验收标准及规范以及主管部门有关审批、修改、调整文件等。3、竣工验收的准备。一是整理技术资料；二是绘制竣工图纸；三是编制竣工决算。竣工验收必须提供的资料文件有：项目的审批文件、竣工验收申请报告、工程决算报告、工程质量检查报告、工程质量评估报告、工程质量监督报告、工程竣工财务决算批复、工程竣工审计报告、其它需要提供的资料。4、竣工验收的程序和组织。建设项目的验收可分为初步验收和竣工验收两个阶段进行。大中型、限额以上基本建设和技术改造项目，由国家发改委或国家发改委委托项目主管部门、地方政府部门组织验收。小型项目、限额以下基本建设和技术改造项目由项目主管部门和地方政府部门组织验收。 （四）后评价阶段建设项目评价是工程项目竣工投产、生产运营一段时间后，再对项目的立项决策、设计施工、生产运营等全过程进行系统评价的一种技术经济活动。（五）项目审计按照国家有关规定，当前及今后一个时期，在审计目标上，重点突出绩效审计，即对政府投资项目的审计，不仅仅局限于监督财务收支的真实、完整和合法性方面，而是要将项目建成后产生的经济效益和社会效益，作为审计评价的重要内容，重点揭示和查处因盲目决策、管理不善、虚假帽领等形成的低水平重复建设及财政性资金损失浪费等问题。1.4 前期工作的目标和管理要求前期工作的目标主要包括：1、确保建设工程基建程序完善，履行建设项目开工前的各项法定手续。2、确保前期专项咨询、设计文件、勘察测量成果等优质可靠，加强项目设计文件的可实施性、经济性。3、确保按照既定的工程建设目标，保障项目建设。4、项目投资控制。前期工作管理要求是：1、手续的完善性。2、工作的计划性。3、时间安排的紧凑性。4、沟通和衔接的密切性。5、政策、法规、规范的把控性。6、事项办理的灵活性。1.5 前期工作的主要工作方法前期工作的主要工作方法：1、 口头交流、语言组织表达、事务的有效联络。2、 书面文书表达（包括请示、报告、函件、通知等行政公文撰写）3、 常规审批手续的填报和准备。包括办事申请表单填写、资料准备、材料汇总4、 网络、邮件等沟通交流方式1.6 政务平台网上申报简介暂时略。第二章 前期工作流程化管理2.1 项目管理和流程化管理的意义所谓工程管理流程化建设，就是根据现行的各项法律法规、工程管理制度，以及工程管理实际操作情况，部门分工情况将工程管理中涉及的各项审批事项、工程前期、施工、验收、预结算的重要环节、事项进行流程化规范。前期工作流程化的目标是：通过对工程管理中重要环节、事项进行结构分析，根据现有法律法规、规章制度、管理架构，对工程前期管理各项环节建立统一的管理流程。2.2前期工作流程化管理的实施方式具体实施方式是完善或制定工程管理具体事项的操作流程图。通过对各个环节建立和完善流程图，为今后工作办理事项提供指引。通过流程管理项目决策、项目技术审核、项目投资控制、进度计划等。2.3前期工作管理基本建设程序流程图2.3.1 工程项目前期工作流程XX公司接到区政府关于工程项目建设的文件后，成立项目组或联系人，明确项目负责人、联系人和联系方式。并参照以下工程项目前期流程及分工开展有关工作。2.3.2 工程项目前期工作办理程序（一）方案设计阶段1、项目前期主管工程师根据区政府有关工作时间节点要求，编制工程项目前期工作计划，并将前期工作计划报工程管理部经理审核，工程管理部经理审核后，报XX公司分管工程副总审定，最终由XX公司总经理审批。涉及征地拆迁的项目，前期主管工程师须根据项目情况，将项目征地拆迁需求及建议一并在前期工作计划中反映，以便提前报区拆迁实施部门列入工作计划。2、前期负责人配合区发改部门，落实项目前期工作经费计划。并按照政府投资项目管理规定有关要求，判断项目是否需编制项目建议书或者可直接开展项目可行性研究的编制工作。3、前期负责人在发改部门办理项目招标核准表。并按照发改部门审核的招标委托方式，委托有资质部门编制项目建议书或可行性研究等咨询报告。4、XX公司工程管理部前期工作组负责主导前期工作，并且负责各项手续的办理。5、XX公司工程管理部房建工程管理组、市政工程管理组项目负责人负责项目前期咨询、设计、勘察单位的监督管理工作，督促并配合设计及咨询单位，确保按照时间计划要求提交设计成果文件。6、XX公司工程管理部综合业务组负责招标文件、合同的编制和报审，负责档案资料的归档管理工作，配合完成前期工作。（二）立项报建阶段1、办理建设项目选址意见书，由前期工作组到规划部门办理。办理完成建设项目选址意见书及选址红线图后，原件交综合业务组位保存。涉及征地拆迁的项目，前期项目组负责人需将选址红线图及其电子文件提交区拆迁实施主体，便于启动征地拆迁准备工作。2、建设项目规划设计方案报批，由前期工作组到规划部门办理。办理完毕后，原件交综合业务组保存,前期工作组保存办理结果复印件或扫描文件。3、若需办理使用林地审核手续，由前期工作组到林业部门办理，需缴纳森林植被恢复费的项目，由前期工作组将有关缴费通知单交XX公司财务部审核，报请区财政部门审核并支付款项。需委托测量或编制专题评估报告的，按规定确定承办单位。4、办理环境影响评估，由前期工作组到环保部门办理，填写广东省建设项目环境保护申请表。需编制环境影响评估报告表或环境影响报告书的项目，按照发改部门招标核准情况，确定报告表或报告书的编写单位。5、办理地震安全性评估，根据发改部门招标核准情况，确定地震安全性评估报告的编写单位，由前期工作组根据地震安全性评估报告到国土部门理审查手续。6、办理建设项目土地预审，由前期工作组到国土部门办理。涉及土地测量的项目，前期工作组将有关资料送综合业务组，由其负责完成土地测绘单位合同签订手续。7、办理工程项目立项，由前期工作组到发改部门办理，并配合发改部门完成审查、审批。8、办理压矿审查意见，由前期工作组到国土部门办理。9、办理建设项目地质灾害评估，根据发改部门招标核准情况，确定建设项目地质灾害评估报告的编写单位，由前期工作组根据编写单位提供的建设项目地质灾害评估报告到国土部门办理审查手续。10、办理建设用地规划许可证，土地预审手续完成后，由前期工作组将相关资料交住房和城乡规划建设部门，办理建设用地规划许可证。11、办理建设项目用地审批（含土地划拨手续和用地使用权合同手续），由前期工作组到国土部门办理，需缴纳新增建设用地土地有偿使用费等收费项目，按照支付流程，由前期工作组将有关缴费通知单交区财政部门，由财政部门办理请款手续。划拨土地和减免土地使用费用的相关手续，由前期工作组拟写有关请示及汇报文件，报区政府或区国土部门办理。12、办理建筑设计方案报批，由前期工作组到规划部门办理，房建工程管理组、市政工程管理组项目负责人负责落实申报材料中的技术指标，并负责审批过程的解释和沟通。13、办理人防审核，由前期工作组到人防办办理，涉及缴纳防空地下室易地建设费的项目，由前期工作组负责办理费用缴付手续。涉及防空地下室工程施工图审查费的项目，按照发改部门招标核准情况，确定审图机构。房建工程管理组、市政工程管理组项目负责人负责落实申报材料中的技术指标，并负责审批过程的解释和沟通。14、办理建筑消防设计审核（包括建筑施工图设计审核、自动消防设施设计审核及建筑内部装修工程设计审核），由前期工作组到市公安消防部门办理。房建工程管理组、市政工程管理组项目负责人负责落实申报材料中的技术指标，并负责审批过程的解释和沟通。15、办理防雷设施设计审核，由前期工作组到市防雷设施检测所办理，并负责办理有关缴费请款手续。房建工程管理组、市政工程管理组项目负责人负责落实申报材料中的技术指标，并负责审批过程的解释和沟通。16、办理建设工程规划许可证，由前期工作组到规划部门办理，并负责办理有关缴费请款手续。建设工程规划许可证原件由综合业务组保存。房建工程管理组、市政工程管理组项目负责人负责落实申报材料中的技术指标，并负责审批过程的解释和沟通。17、施工合同签订后，由房建工程管理组、市政工程管理组项目负责人负责办理建设工程施工许可证，建设工程施工许可证。前期工作组负责配合协调。建设工程质量监督费原则按照施工合同约定由有关单位负责支付。需由XX公司支付费用的，由房建工程管理组、市政工程管理组跟踪办理手续。新型墙体材料专项基金和建设工程散装水泥专项基金、工程“五险”由房建工程管理组、市政工程管理组通知并督促施工单位办理缴费。由综合业务组负责监督承包单位履约保函办理工作。18、旧楼改造、加固、装修及拆迁实施中，按建设部规定需进行结构检测、结构鉴定评估工作的，房建工程管理组、市政工程管理组负责办理有关委托和评估手续。需委托第三方检测的，综合业务组、前期工作组均给予配合和支持。19、涉及征地拆迁的，如项目需由XX公司办理权属测绘、公正、公告、录像、取证、青苗补偿现场清点、谈判等事项的，由XX公司工程管理部经理根据情况专题确定人员和分工。若征地拆迁由属地政府负责的，原则上前期工作组、房建工程管理组、市政工程管理组共同配合。20、其他说明：XX公司目前负责为XX区政府代建的政府投资项目，所有招标文件、合同均需区财政、审计部门提前出具审核意见，所有预结算文件均需报区财政审核。预结算文件均需要报审计部门备案。2.4前期工作计划的编制根据第1.2.2章节所分析，我司目前实施的政府投资项目计划性、督办极强的特点以要求，前期工作计划编制是有效实现政府投资项目建设前期工作规范管理的重要方式。一个明确和详细的前期工作计划，既可以指导项目管理人员开展工作，同时反映前期工作者业务水平，更可向决策者给以直观决策依据，是科学合理组织项目确定项目建设时序的依据之一。目前前期工作计划在专业中有很多种表现形式。一般的项目管理专业机构使用较多的是时间计划网络图、横道图等。由于时间计划网络图因专业性较强，相对不够直观。本文建议采用时间计划表及前期计划横道图方式对项目前期工作计划进行管理。本文将时间计划表及横道图模板附上，以供参考。附件项目前期工作计划表及横道图模板第三章 前期工作台账化管理3.1前期工作和台账化管理的意义工程管理台账化建设，是在标准化、规范化的前提下，进一步加强工程项目管理，通过建立台账管理模式，最终实现项目进度情况、流程完成情况、审批事项办理情况、款项支付情况、存在问题处理情况等能够以台账式直观反映。项目管理台账化建设，有利于管理者宏观控制项目，统筹安排人员分工、进行提醒或督办，确保项目总体目标清晰，决策依据可靠。3.2前期工作台账化管理的实施方式台账化建设的实现方式是：建立项目台账信息基础表或数据库，反映项目投资安排、进度计划、审批环节、办理情况、资金支付情况等，最终实现可视化管理。3.3前期工作管理台账信息表附件（前期工作管理台账信息表）3.4前期工作文档管理要求（暂时略）第四章 前期工作管理服务指南书（市政、房建项目）4.1前期工作服务指南的编制依据对于具有丰富的前期项目管理工作经验的资深管理者而言，前期工作涉及的各项审批程序都较为清晰。然而，对于大多出刚刚参与项目前期工作的员工而言，建设工程项目前期报建、审批事项是十分繁杂的。这主要是由于国家为了加强建设工程管理，出台了各项法规、政策文件；各行业主管部门，针对行业特点，在项目前期环节上提出了大量的要求；部分行政区域因其需要，对部分专项手续设置了地方特色的前置要求。要理顺各项手续的办事环节，前置审批事项，往往需要花费大量的时间并经历大量项目实践，为了提高公司前期工作管理水平，现将前期工作服务指南整理如下，供参考和学习。本服务指南的编制依据：1、国家法律法规2、行业主管部门制定的法规3、国家、省、市、主管部门有关文件和要求4、行政审批服务指南5、其他资料特别提醒：近期，根据国家、广东省、XX市关于行政审批改革事项和投资体制改革要求，目前广东省正在逐步推行实施“并联审批”试点改革，本次服务指南是根据广东省和XX市目前项目行政审批情况及申报要求所指定的。请前期工作人员根据实际情况组织开展有关工作。同时，我们也会积极根据行政审批改革最新情况，对本指南进行不断更新。4.2前期工作服务指南汇编项目建议书阶段4.2.1 项目选址方案办理条件按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，符合城乡规划 所需材料1.XX市建设项目规划选址意见书申请表纸质原件1份2.授权委托书 原件 1份3.法人代表或主要负责人身份证明 复印件加盖公章 1份4.企业法人经营执照或主机机构代码证或其他有效证明文件。5.申请函（说明申请项目的基本情况、拟选地块基本情况和其他需要特别说明的事项）6.同意供地的批复文件7.计划行政主管部门核发的有效立项批文或项目建议书的批准文件8.建设项目总平面关系布置图（反映拟选址范围的界限及拐点坐标、建筑平面布置、经济技术指标）9.重大交通、市政工程及配套设施申请建设用地，应提交规划行政主管部门对建设项目规划方案的审查意见、附图及电子文件10其他文件参考办理时限：法定期限：60工作日 承诺期限：10工作日办理联系地址：地址XX区办公中心23号楼联系电话2.2 项目建议书的审查和审批1、项目建议书的审查XX区政府投资项目一般由建设单位组织进行审查或行业主管部门组织审查，重大项目需根据实际情况及与区发改部门沟通情况确定是否需报区发改部门审查。流程：1） 项目建议书编制单位提交成果2） 建设单位、行业主管或XX区发改部门组织召开专家审查会议，如属行业主管部门或XX区发改部门组织召开审查会议的，建设单位一般需向行业主管部门提交审查项目建议书的申请文件。3） 审查项目建议书文件的函件格式可参照模板：关于申请审查工程项目建议书的函办理时限：法定期限20工作日，承诺期限10工作日办事地址：XX区发改局，联系电话：0756 - 72605472、项目建议书的审批XX区投资的项目，总投资额在300万元以下的项目，项目建议书和可行性研究报告可合并报批。市政府投资的项目，总投资额在3000万元以下的项目，项目建议书和可行性研究报告可合并报批。所需资料：1、项目建设单位的书面申请文件。参考模板关于申请审批工程项目建议书的函2、区委常委会议决定事项通知、区政府常务会议或区政府工作会议纪要、区政府办文批办意见。3、项目主管部门审查意见4、建设项目资金来源证明（区投资计划或财政局出具的资金来源函件）5、项目建议书纸质和电子文件6、其他根据法律、法规应提交的文件或资料办理时限：法定期限20工作日，承诺期限10工作日办事地址：XX区发改局，联系电话：0756 - 72605474.2.3 备案制项目备案手续办理1、办理条件企业利用自有资金、融资等非政府性资金进行的基本建设投资项目和非工业、交通、商业领域技术改造投资项目 2、所需材料1）广东省企业基本建设投资项目备案申请表1份2）企业法人营业执照、组织机构代码证 2份复印件3）具备相应资质中介机构编制的节能评估报告书或报告表或登记表 1份4）根据法律、法规应提交的其他文件或资料承诺办结时限：5工作日可行性研究报告阶段4.2.4 可研报告的审查和审批1、可研报告的审查XX区政府投资项目一般由建设单位组织进行审查或行业主管部门组织审查，重大项目需根据实际情况及与区发改部门沟通情况确定是否需报区发改部门审查。流程：1） 可行性研究报告编制单位提交成果2） 建设单位、行业主管或XX区发改部门组织召开专家审查会议，如属行业主管部门或XX区发改部门组织召开审查会议的，建设单位一般需向行业主管部门提交审查可行性研究报告的申请文件。3） 审查可行性研究报告文件的函件格式可参照模板：关于申请审查工程项可行性研究报告的函办理时限：法定期限20工作日，承诺期限12工作日办事地址：XX区发改局，联系电话：0756 - 72605472、可行性研究报告的审批XX区投资的项目，总投资额在300万元以下的项目，项目建议书和可行性研究报告可合并报批。市政府投资的项目，总投资额在3000万元以下的项目，项目建议书和可行性研究报告可合并报批。所需资料：1、项目建设单位的书面申请文件。参考模板关于申请审批可行性研究报告的函2、区委常委会议决定事项通知、区政府常务会议或区政府工作会议纪要、区政府办文批办意见。3、项目主管部门审查意见。4、建设项目资金来源证明（区投资计划或财政局出具的资金来源函件）。5、项目建议书纸质和电子文件。6、其他根据法律、法规应提交的文件或资料，主要有：1）环评批复文件、2）土地预审文件、3）水土保持方案审查文件、4）节能审查文件、5）规划选址意见、6）资金证明文件等办理时限：法定期限20工作日，承诺期限10工作日办事地址：XX区发改局，联系电话：0756 - 7260547特别提醒：1、如项目紧急且列入区重点项目计划，在可研立项审批时，若部分非关键的环评、水保、规划、用地、节能手续尚未能够提交批复，可与XX区发改部门沟通，以承诺函件的形式承诺限时补交资料，便于发改部门提前预审。2、一般项目而言，在可研审批之前，需完成用地预审、压矿、地质灾害评估、规划预审（或规划设计条件）、环评、水保、节能等专项咨询审批手续。涉及航道的需要办理航道预审手续，涉及水资源论证的需要完成水资源论证审查等。4.2.5 环评手续环境影响评价专项是项目前期工作审批的重要依据，根据国家法律法规，建设项目环境影响评估未完成审批的各级发改部门不予审批。项目环境影响评价包括规划环境影响评价和建设项目环境影响评价两部分内容，按照国家环保部规定的分级审批程序办理，有环评报告书和环评报告表两种形式。目前我省执行广东省建设项目环境影响评价文件分级审批管理规定（粤府号）、建设项目环境影响评价分类管理名录中华人民共和国环境保护部令第2号。办理条件1、编制环境影响报告书需委托有资质单位进行编制。2、办理营业执照或企业名称预先已核准或证明。3、具备房地产权证明文件，租用场地的需提交租赁合同。4、所在村（居委会）、镇出具同意项目建设的审核意见表。 所需材料1. 申请报告 原件1份 参考公文模板：关于申报工程环评审批的函2.建设项目环境影响评价文件。要求：建设项目环境影响评价文件按建设项目对环境的影响程度分为环境影响报告书、环境影响报告表、登记表三类。原件2份，纸质和电子文件3.营业执照或企业名称预先核准证明（复印件）要求：需办理营业执照的，应提交工商部门出具的企业名称预先核准证明复印件；已有营业执照因变更或扩建的，提交营业执照复印件。复印件1份4.如采用租赁形式用地的，提供经营场所租赁合同 复印件1份5.房地产权证或用地选址意见、用地预审意见要求：如果无房产证，则需要提交消防验收和工程验收文件。复印件1份6.行政许可事项委托书 原件1份 参考模板：行政委托书7.建设项目环境影响评价文件预审意见表 原件1份8.承诺书 原件1份主办单位地址及联系方式：XX市XX区环境保护局，地址：XX区行政服务中心，联系电话理时限：一般受理公示期7个工作日，批前公示7-15个工作日，批后公示，7个工作日。特别提醒：环评报告审批环保部特别规定，目前国家环保部要求水土保持方案要列入环评报告内作为重要专题章节，但由于水土保持方案一般在立项后才进行委托，或是完成方案设计后才进行具体设计，因此该环节存在互为前置（国家环境保护总局环发2002129号）。在我市现状为解决环评和水保审批互为前置而导致项目无法审批的情况，一种做法是：与环保局沟通，环评报告报审时向环保部门出具水务局开具的水土保持方案审查受理回执，在环评批复前完成水土保持方案审查向环保部门提交。4.2.6 水保手续水土保持作为前期工作重要专项咨询，弃土超过3万方的必须编制水土保持方案报告书，其余可编制水土保持方案报告表，国家由专项法规规定。2012年前此专项的审批主管部门是市海洋农渔和水务局，2012年XX市第五轮行政审批改革及权限下放后，目前XX区项目水土保持方案报告表审查由XX区海洋和农渔局负责审批，报告书的审批权限按照分级审批要求办理。有关水土保持的文件要求可参考：水土保持政府文件整理一、区海洋和农渔局水保事项办理范畴（报告表或登记表）：1、区级立项，占地面积在20公顷以下或挖填土石方量小于20万立方米的建设项目；2、市级立项，征占地面积在1万平方米以下或开挖土石方量1万立方米的建设项目。 所需材料：1.XX区水土保持项目审批申请表 原件2份2.建设项目所在位置的地形图（1：500或1：1000或1：2000），四周边缘线用XX坐标系统标注坐标 原件3份3.建设项目所在地原有地形、地貌、植被、水文等资料说明。原件3份4.持有具备编制水土保持方案资质的单位所编制的水土保持方案报告书原件3份5.编报方案单位资质证明复印件1份6.申报水土保持审批公文参考模板：关于报批工程水土保持文件的函参考办理时间：法定20工作日，承诺期限：20工作日 受理单位及联系方式：XX区海洋和农渔局303水务股联系电话、市海洋农渔和水务局审批的水土保持方案报告书办事程序承办范围：除前述由XX区海洋和农渔局审批范围内，由市海洋农渔和水务局审批的水土保持方案报告书可参照以下事项办理。所需材料：同区级审批事项所需材料，但报告书分为审查环节和审批环节两项，且不需提交水土保持项目审批申请表。初审环节公文模板：关于申报项目水土保持审查的函审批环节公文模板：关于申报项目水土保持审批的函参考办理时间：10个工作日审查，10个工作日审批。受理单位及联系方式：市海洋农渔和水务局 供水节水和水保科特别提醒：水土保持作为项目的一部分，根据国家环保部、水利部要求需要委托专门的设计单位、施工单位、监理单位、检测单位，但目前XX市开展的大多项目，往往只是注重水土保持方案的审批，至于水土保持专项后续的施工单位、监理单位往往没有进行委托。水土保持验收等事项目前虽已有要求，但XX市尚未完善有关实施办法，很多项目的水土保持验收属于在暴露问题后才予以补资料。有关事项的办事指南，将在今后工作过程中整理和完善。4.2.7 节能审查手续从2007年1月1日起,国家发改委制定出台了固定资产投资项目节能评估和审查制度，2010年1月1日起在广东省实施。今后凡审批或核准项目，可研报告或申请核准报告必须包括节能分析篇（章），咨询评估单位的评估报告必须有节能分析篇（章）的评估意见，政府投资部门的批复文件中必须包括节能分析篇（章）的批复内容。凡是可研报告或申请核准报告没有编制节能分析篇（章）的项目，政府投资部门不予受理；对未进行节能审查或未通过节能审查的项目，一律不得审批或核准，更不得开工建设。节能评估目前XX市设置的市级审批单位在发改局窗口办理，节能评估报告需要委托专门的咨询机构编制，建议可在项目前期咨询招标时打捆招标。关于节能评估和审查的相关规定：（1）年综合能源消费量3000吨标准煤以上（含3000吨标准煤，电力折算系数按当量值，下同），或年电力消费量500万千瓦时以上，或年石油消费量1000吨以上，或年天然气消费量100万立方米以上的固定资产投资项目，应单独编制节能评估报告书。（2）年综合能源消费量1000至3000吨标准煤（不含3000吨，下同），或年电力消费量200万至500万千瓦时，或年石油消费量500至1000吨，或年天然气消费量50万至100万立方米的固定资产投资项目，应单独编制节能评估报告表。（3）上述条款以外的项目，应填写节能登记表。（4）项目建设单位应委托国家发改委认定的工程咨询乙级以上资质单位编制节能评估文件。节能登记表可由项目建设单位自行填写。（5）节能审查机关收到项目节能评估文件后，要委托有关机构进行评审。办理依据：主要依据以下条件对项目节能评估文件（报告书、报告表）进行审查：1.节能评估依据的法律、法规、标准、规范、政策等准确适用；2.节能评估文件的内容深度符合要求；3.项目用能分析客观准确，评估方法科学，评估结论正确；4.节能评估文件提出的措施建议合理可行。5.对节能登记表直接给予登记备案。所需材料1. 项目建设单位的书面申请文件（只报告书需要）。项目申请单位要提交盖章的电子扫描文档和可修改的电子文档。原件1份。参考公文模板：关于审批工程节能评估文件的函2.项目节能评估文件（报告书、报告表）。项目申请单位要提交盖章的电子扫描文档，原件2份3.项目节能评估登记表 原件5份4.项目发起人及合作单位的法人证书（企业法人营业执照、组织机构代码证等）复印件1份5.根据法律、法规应提交的其他文件办理时限：法定15工作日 ，承诺期限15工作日 办事窗口：登记表为XX区发改局，报告书为市发展和改革局。联系电话0756-2538302 特别提醒：节能文件可随项目可行性研究报告一并在项目立项时报发改部门审批。如需一并报批，需在可研立项申请文件时一并备注，一并提交成果文件。4.2.8 用地手续（国土部门）（一）关于用地审批、供地方式、用地计划关系的讨论项目用地手续是项目前期工作重点之一，由于项目用地手续的办理涉及规划部门选址手续、用地预审测绘、用地预审、建设工程用地规划许可证、划拨用地方式核准、土地招拍挂的出让、土地使用权合同的签署、占用耕地或补充耕地的相关手续、土地登记手续等一系列手续办理，用地手续历时长、手续繁杂，在整个前期工作中，前期工作人员如果一旦漏项或者没有将相关手续理顺，就容易造成项目前期工作用地环节的脱节，最终影响整个工程的实施计划。因此，本指南重点将用地手续及其各项环节进行梳理，以利于项目前期工作者组织好用地申报工作，确保项目前期工作时间紧凑，并完善有关手续。关于用地预审：按照国务院投资体制改革的有关决定，土地预审成为各类建设项目审批、核准、备案的必备文件。对属于国家限制用地目录中涉及的农林机械等14个行业112类建设项目，国土部门实行有条件供地，投资主