第九讲房地产投资与投资风险ppt课件.ppt

2020 3 19 1 第九讲房地产投资与投资风险 学习目的与要求了解投资的概念 分类 特点 作用 基本原理和相关概念 理解房地产投资的形式 利弊 风险及风险控制 理解房地产泡沫与政府调控 2020 3 19 2 9 1投资与房地产投资 一 投资概述 一 投资的概念投资是指经济主体 个人或单位 以获得未来资金增值或收益为目的 预先垫付一定量的资金或实物 经营某项事业的经济行为 在商品经济社会中 投资是普遍存在的经济现象 2020 3 19 3 二 投资的分类投资活动非常复杂 可以从不同的角度进行分类 投资的几种主要分类如下 1 短期投资和长期投资 一年以上 2 直接投资和间接投资3 金融投资和实物投资4 生产性投资和非生产性投资 教育 福利设施等 其再投资依靠社会积累 2020 3 19 4 三 投资的特性投资是一种经济行为投资具有时间性投资目的是获取收益投资具有风险性现在投入的价值是确定的 而未来可能获得的收益是不确定的 这种收益的不确定性就是投资风险 2020 3 19 5 四 投资的作用1 投资是一个国家经济增长的基本推动力 GPT 投资 出口 消费 2 投资与企业发展密切相关3 投资可以促进人民生活水平提高4 投资有利于国家的社会稳定和国际交往5 投资有利于科技创新和价值发现 2020 3 19 6 二 房地产投资概述 一 房地产投资的概念 指经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的 预先垫付一定数量的资金或实物 直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为 二 房地产投资的分类除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资 直接投资和间接投资 金融投资和实物投资外 还可以按照如下标准分类 2020 3 19 7 1 按投资主体划分根据房地产投资主体不同 房地产投资可分为政府投资 非盈利机构投资 企业投资和个人投资 不同投资主体的投资目的有显著差异 政府投资和非盈利机构投资更注重房地产投资的社会效益和环境生态效益 如公共租赁住房投资 绿色住宅示范项目投资等 企业投资和个人投资则更注重经济效益 如商业性房地产投资 商品住房投资等 2020 3 19 8 2 按经济活动类型划分可分为从事土地开发活动的土地开发投资 从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资 3 按物业类型划分 1 居住物业投资 2 商业物业投资 3 工业物业投资 4 酒店和休闲娱乐设施投资 5 特殊物业投资指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产 包括汽车加油站 飞机场 车站 码头 高速公路 桥梁 隧道等 多属长期投资 投资者靠日常经营活动的收益来回收投资 赚取投资收益 2020 3 19 9 三 房地产投资的特性受制于房地产的不可移动性 异质性和弱流动性等特性 形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性 1 区位选择异常重要房地产的不可移动性 决定了房地产投资的收益和风险不仅受地区社会经济发展水平和发展状况的束缚 还受到其所处区位及周边市场环境的影响 只有当房地产所处的区位对开发商 置业投资者和租户都具有吸引力 即能使开发商通过开发投资获取适当的开发利润 使置业投资者获取合理稳定的经常性租金收益 使租户方便地开展经营活动以赚取正常的经营利润并具有支付租金的能力时 这种投资才具备了基本的可行性 2020 3 19 10 因此 投资者在进行投资决策时 不仅关心某宗房地产及其所处位置的地理特性 而且十分重视分析和预测区域未来环境的可能变化 对于大型房地产投资者 还需要考虑房地产投资的区域组合 以有效管理和控制投资风险 2 适于进行长期投资土地不会毁损 投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上 而且拥有该权益的期限还可以依法延长 地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性 因此 房地产投资非常适合作为一种长期投资 3 需要适时的更新改造投资从持有房地产作为长期投资的角度出发 必须努力使所投资的房地产始终能在激烈的市场竞争中处于有利的地位 这就要求投资者适时调整房地产的使用功能 以适应市场环境的变化 2020 3 19 11 4 易产生资本价值风险房地产的异质性 导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致 这就为房地产市场价值和投资价值的判断带来了许多困难 使投资者面临着资本价值风险 由于经济周期和宏观调控等还可能产生系统性风险 5 变现性差变现性差是指房地产投资在短期内无损变现的能力差 这与房地产资产的弱流动性特征密切相关 虽然房地产资产证券化水平在逐渐提高 但也不能从根本上改变房地产资产流动性差的弱点 一方面 由于房地产的各种特征因素存在显著差异 购买者也会存在对种种特征因素的特定偏好 因此通常需要进行多次搜寻才能实现物业与购买者偏好的匹配 另一方面 对于同一物业而言 不同卖方和买方的心理承受价格都存在差异 因此只有经过一段时间的搜寻和议价 实现买卖双方心理承受价格的匹配 才有可能达成交易 而房地产价值量大所导致的买卖双方交易行为的谨慎 以及房地产市场的交易分散 信息不完备程度高等特点 又进一步延长了搜寻时间 2020 3 19 12 6 易受政策影响房地产投资容易受到政府宏观调控和市场干预政策的影响 政府土地供给 公共住房 房地产金融 税收和市场规制等政策的调整 都会对房地产的市场价值 进而对房地产投资意愿 投资效果产生影响 7 依赖专业管理房地产投资离不开专业化的投资管理活动 在房地产开发投资过程中 需要投资者在获取土地使用权 规划设计 工程管理 市场营销 项目融资等方面具有管理经验和能力 房地产置业投资 也需要投资者考虑租户 租约 维护维修 安全保障等问题 即使置业投资者委托了专业物业资产管理公司 也要有能力审查批准物业资产管理公司的管理计划 一起制定有关的经营管理策略和指导原则 此外 房地产投资还需要房地产估价师 房地产经纪人 会计师 律师等提供专业服务 以确保置业投资总体收益的最大化 2020 3 19 13 8 存在效益外溢和转移房地产投资收益状况受其周边物业 城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响 政府在道路 公园 学校等公共设施方面的投资 能显著提高附近房地产的市场价值和收益水平 例如城市快速轨道交通线的建设 使沿线房地产资产由于出租率和租金水平的上升而大幅升值 城市棚户区改造 城中村改造等大型城市更新项目的实施 也会使周边房地产的市场价值大大提高 从过去的经验来看 能准确预测到政府大型公共设施建设并在附近预先投资的房地产投资者 都获得了较大成功 反之 若住宅周边建造垃圾处理场或发电厂等不利因素 房地产价值将大幅下跌 2020 3 19 14 四 房地产投资的作用房地产投资的作用 可以从全社会及投资者自身两个角度来理解 从社会的角度看 房地产投资尤其是房地产开发投资 对一个国家或地区的经济增长 就业机会创造以及相关产业发展 均具有重要的带动作用 对增加政府财政和税收收入 改善人民居住水平和社会福利 提高城市公共品质量和城市空间使用效率等 均能做出重要贡献 从投资者的角度看 由于房地产投资具有收益 保值 增值和消费四个方面的特性 投资者可以通过房地产投资 获得经常性的租金收入和资本增值 降低其投资组合的总体风险 抵御通货膨胀的影响 因此 房地产投资通常被投资者视为进行财富积累 实现财富增值的重要途径 是理想的投资渠道之一 2020 3 19 15 9 2房地产投资的形式与利弊 房地产投资的形式 通常可分为直接投资和间接投资两类 不同的房地产投资形式各有利弊 一 房地产直接投资房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程 参与有关管理工作 包括从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式 一 房地产开发投资房地产开发投资是指从事商品房和土地开发经营活动的投资 包括商品房建设投资和土地开发投资 2020 3 19 16 商品房建设投资是指房地产开发企业 单位 开发建设供出售 出租用的商品住房 厂房 仓库 饭店 度假村 办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资 含拆迁 回迁还建用房 通过出售 出租收回投资 获取投资收益 土地开发投资是指房地产开发企业 单位 通过政府授权或委托获取土地开发项目 进行土地征收 地上物征收补偿 人员安置补偿 市政基础设施和公共配套工程建设等土地开发工程所完成的投资 当土地整理达到可供政府出让的条件 并在政府通过招标 拍卖或挂牌方式成功出让土地后 以获得的土地开发补偿费收回投资 获取投资收益 随着我国土地收购储备制度的建立 以土地一级开发为主的土地开发投资活动 已经逐步发展为房地产开发投资的一种独立形式 2020 3 19 17 二 房地产置业投资房地产置业投资 是指面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产 以获取房地产所有权或使用权为目的的投资 其对象可以是市场上的增量房地产 开发商新竣工的商品房 也可以是市场上的存量房地产 旧有房地产 房地产置业投资的目的一般有两个 一是满足自身生活居住或生产经营的需要 即自用 二是作为投资将购入的房地产出租给最终使用者 获取较为稳定的经常性收入 这种投资的另外一个特点 是在投资者不愿意继续持有该项物业时 可以将其转售给另外的置业投资者 并获取转售收益 随着房地产市场的发展 对房地产置业投资的需求不断增长 许多房地产企业 正在从单一的房地产开发业务模式发展为开发投资和置业投资相结合的业务模式 以提升企业投资经营活动的稳定性 降低单一开发业务模式可能给企业带来的潜在风险 此外 金融和保险等机构投资者的发展 尤其是房地产投资信托基金的出现 使得房地产置业投资活动日益频繁 交易金额也越来越大 2020 3 19 18 9 2房地产投资的形式与利弊 二 房地产间接投资房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为 间接投资者不需直接参与房地产开发经营工作 一 投资房地产企业股票或债券为了降低融资成本 越来越多的大型房地产开发投资企业希望通过资本市场直接融资 以支持其开发投资计划 房地产企业通过资本市场直接融资 有首次公开发行 IPO 配股 公开增发或定向增发 发行可转换债券等形式 2020 3 19 19 9 2房地产投资的形式与利弊 二 投资房地产投资信托基金房地产投资信托基金 REITs 是购买 开发 管理和出售房地产资产的金融工具 REITs的出现 使投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中 REITs将其收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东 而本身仅起到一个投资代理的作用 投资者将资金投入REITs有很多优越性 第一 收益相对稳定 因为REITs的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入 第二 REITs投资的流动性很好 投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金 因为REITs股份可在主要的证券交易所交易 这就使得买卖REITs的资产或股份比在市场上买卖房地产更容易 2020 3 19 20 9 2房地产投资的形式与利弊 三 购买住房抵押支持证券住房抵押贷款证券化 是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券 以达到筹措资金 分散房地产金融风险等目的 购买住房抵押支持证券的投资者 也就成为房地产间接投资者 主要做法是 银行将所持有的个人住房抵押贷款债权 出售给专门设立的特殊目的公司 SPC 由该公司将其汇集重组成抵押贷款集合 每个集合内贷款的期限 计息方式和还款条件大体一致 通过政府 银行 保险公司或担保公司等担保 转化为信用等级较高的证券出售给投资者 购买抵押支持证券的投资者可以间接地获取房地产投资的收益 住房抵押贷款证券化兴起于20世纪70年代 现已成为美国 加拿大等市场经济发达国家住房金融市场上的重要筹资工具和手段 然而 受2008年美国次级住房抵押贷款危机的影响 加之美国财政部和联邦住房金融管理局已于2011年3月开始实施逐步关闭房地美和房利美 美国两大住房抵押贷款证券化机构 的计划 中国住房抵押贷款证券化的步伐会大大放缓 2020 3 19 21 9 2房地产投资的形式与利弊 三 房地产投资的利弊 一 房地产投资之利1 适于进行长期投资 能从公共设施的改善和投资中获取利益2 相对较高的收益水平3 易于获得金融机构的支持4 能抵消通货膨胀的影响5 提高投资者的资信等级 2020 3 19 22 9 2房地产投资的形式与利弊 三 房地产投资的利弊 二 房地产投资之弊1 投资数额巨大2 投资回收期较长3 变现性差4 存在一定的投资风险5 需要专门的知识和经验 2020 3 19 23 9 3房地产投资的风险 一 房地产投资风险的概念1 风险的定义 为未来获得预期收益可能性的大小 风险涉及变动和可能性 而变动常常又可以用标准差来表示 用以描述分散的各种可能收益与收益期望值偏离的程度 一般来说 标准差越小 各种可能收益的分布就越集中 投资风险也就越小 反之 标准差越大 各种可能收益的分布就越分散 风险就越大 图1 1所示的A B C三项投资 C的风险最大 B次之 A最小 2020 3 19 24 9 3房地产投资的风险 一 房地产投资风险的概念2 风险分析的目的风险分析是投资决策的重要环节 其目的是要帮助投资者回答下列问题 1 预期收益率是多少 出现的可能性有多大 2 相对于目标收益 融资成本或机会投资收益来说 产生损失或超过目标收益的可能性有多大 许多理财产品说明 在最不利的情况下 本金全无 3 预期收益的变动性和离散性如何 2020 3 19 25 9 3房地产投资的风险 二 房地产投资的系统风险系统风险又称为不可分散风险或市场风险 即个别投资风险中无法在投资组合内部被分散 抵消的那一部分风险 房地产投资首先面临的是系统风险 投资者对这些风险不易判断和无法控制 主要有通货膨胀风险 市场供求风险 周期风险 变现风险 利率风险 政策风险 政治风险和或然损失风险等 2020 3 19 26 9 3房地产投资的风险 三 房地产投资的个别风险 一 收益现金流风险 二 未来运营费用风险 如人工成本大幅上涨 三 资本价值风险 变现风险 四 机会成本风险 五 时间风险 六 持有期风险 2020 3 19 27 9 3房地产投资的风险 四 风险对房地产投资决策的影响第一个影响是 令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小 确定相应的目标投资收益水平 例如 按照风险大小和收益水平高低 通常将房地产投资划分为收益型 收益加增值型和机会型三种类型 能承受较低风险及相应收益水平的长期投资者 通常选择收益型房地产投资 以获取稳定的租金收益为目的 投资对象通常为进入稳定期的优质收益性物业 能承受中等风险及相应收益水平的投资者 通常选择收益加增值型房地产投资 以同时获得物业租金收益和物业增值收益 投资对象通常为尚未进入稳定期或刚刚竣工的收益性物业 能承受较大投资风险 期望获得较高收益的投资者 则选择机会型房地产投资 房地产开发投资一般属于机会型房地产投资 2020 3 19 28 9 3房地产投资的风险 四 风险对房地产投资决策的影响风险对房地产投资决策的第二个影响是 使投资者尽可能规避 控制或转移风险 人们常说 房地产投资者应该是风险管理的专家 实践也告诉人们 投资的成功与否在很大程度上依赖于投资者认识风险和管理风险的能力 2020 3 19 29 9 3房地产投资的风险 总之 房地产市场是动态变化的 影响因素也是错综复杂的 房地产投资者通过对当前市场状况的调查研究得出的有关租售价格 成本费用 开发周期及市场吸纳率 吸纳周期 空置率等的估计 都会受各种风险因素的影响而有一定的变动范围 随着时间推移 这些估计数据会与实际情况有所出入 为规避风险 分析者要避免仅从乐观的一面挑选数据 对于易变或把握性低的数据 最好能就其在风险条件下对反映投资绩效的主要指标所带来的影响进行分析 以供决策参考 组合投资 2020 3 19 30 9 4房地产泡沫与政府干预 一 房地产泡沫及成因1 房地产泡沫的定义 房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离 脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态 房地产泡沫是一种价格现象 是房地产行业内外因素 特别是投机性因素作用的结果 2020 3 19 31 9 4房地产泡沫与政府干预 2 房地产