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工程技术部2012年03月 二装管理培训 培训内容的小标题 培训内容的小标题 内容概要 什么是二装二装管理的根本目的二装管理的流程二装管理包括哪些内容二装管理中的问题及建议 课堂培训需掌握要点及检测题 1 什么是二装2 二装管理的根本目的3 二装管理流程有几个阶段4 审图涉及哪几个专业5 施工管理费的标准是多少6 你对二装管理有哪些建议 培训内容的小标题 一 什么是二装 定义 二次装修一般是指房产开发商按照合同约定将房屋交付给业主或租户使用后 业主或租户入住前为了使房屋或租区达到生活和办公需求 在开发商初装修的基础上所做的功能性的改造 一 什么是二装 二 二装管理的根本目的 通过二装管理规范装修施工 最终达到保持大厦公共形象和大厦公共系统不变 对其它客户不会产生不利的影响 通过二装施工管理保证业主或租户的安全 通过二装施工管理保证所有业主或租户的安全 通过二装施工管理保证大厦的安全 二 二装管理的根本目的 三 二装管理的流程 签订租约 1 客户收楼并提交装修申请 2 客户提交装修方案和资料 3 物业管理中心审核装修方案及客户进行消防报批 4 施工单位办理开工手续 5 装修施工和管理 6 施工单位申请竣工验收和保证金退还 7 客户搬迁入住 二装管理起始于客户收楼并提交装修申请 二装管理终止于客户搬迁入住 终止于什么时间 三 二装管理的流程 四 二装管理包括的内容 1 客户收楼并提交装修申请 物业管理中心协助客户办理相关收楼手续 并会同客户对租区设备设施进行现场交接验收 这里不仅体现了一个服务理念 使客户感到温馨 同时通过现场交接验收避免今后带来的一些麻烦 物业管理中心提供 融科资讯中心装修服务手册 和租区设备图纸 并组织客户及相关方召开技术交底会 帮助客户了解大厦及其租区各系统情况 通过给客户介绍大厦设备设施 建筑结构等情况 便于客户完成装修方案的制定 四 二装管理包括的内容 客户向物业管理中心提交装修申请 填写签署 装修委托书 和 装修承诺书 并缴纳装修保证金和施工管理费 装修保证金相当于二个月的物业管理费金额 但最低金额不得少于人民币 元 装修保证金的用途是为了防范装修施工队的违规操作给他人或公共利益造成损害 为利益受损害方设置的一种有效保障 目的在于监督 规范装修行为 补偿因装修而受到损失方的利益 四 二装管理包括的内容 施工管理费标准为人民币 元 建筑平方米或人民币 元 使用平方米 费用包括审图费 检查验收管理费和施工垃圾清运费 2客户提交装修方案和资料 客户向物业管理中心提交以下文件并加盖相关单位的公司印章 1 装饰及设备安装企业营业执照复印件 加盖红章 2 装饰企业施工资质证明 二级以上 加盖红章 3 设备安装企业施工资质证明 空调 消防安装需一级以上资质 加盖红章 4 外埠装饰企业需提供进京施工许可证 加盖红章 5 装修公司法人代表授权委托书 现场负责人 项目经理 身份证明文件及签名样本 施工单位办理装修保险文件 施工单位需投保火灾 水浸或所雇承包商及其雇员引致的个人损伤等保险 第三者责任险保额不少于人民币一百万元 并向物业管理中心出示保单原件同时提交复印件 四 二装管理包括的内容 施工单位签署 消防安全协议书 及 施工管理规定 施工单位提交一式四份比例为1 50或1 100全套装修图纸 供物业管理中心审核 设计说明 工程的设计 施工 用料 工期等总说明 总平面图 综合天花图 电气系统图 照明平面布线图插座平面布线图 空调布置图 给排水分布图 综合布线平面图 消防平面图 四 二装管理包括的内容 装修工作方案 图纸的一般要求 所有图纸以公制注明尺寸 按比例正确注明 数字要清晰 并注明日期 所有技术资料按公制注明 图上标明正确的楼层 办公室单元号 构造详图 材料及其它安装方法说明要在图中表示出来 四 二装管理包括的内容 3 物业管理中心审核装修方案及客户进行消防报批 1 物业对装修方案进行审核批复 装修方案审核通常需要7个工作日 物业将会书面通知客户审核结果 并牵头组织召开施工协调会 与会方包括客户 施工 设计单位 监理单位等相关方 如物业认为装修资料不清楚 不完整或认为装修方案需要做出修改 施工 设计单位须对装修方案进行必要的修改 物业审核批复时间顺延 2 物业对装修方案审核批准后 客户将装修方案及装修材料检验报告送北京市 区公安消防支队进行审批 审批合格后需办理施工现场审核 通常需2至3周 以上审批合格后 施工单位可办理开工手续 四 二装管理包括的内容 审图阶段各专业关注的要点 强电 审图主要是对系统图 照明 动力 插座 平面图 中的总负荷计算 各回路负荷 开关容量及回路线径 管径等内容 其重点关注应该是 开关容量 客户开关要比大厦所提供的开关容量至少低一级 坚决避免出现超容现象 防止出现越级跳闸 避免对其它客户带来不利的影响 四 二装管理包括的内容 弱电 审图主要是综合布线 配线表 机房 语音及网络点位布置和机柜位置等内容 弱电系统施工时规范操作就不会给大厦或其它租户带来不利的影响 四 二装管理包括的内容 消防 审图主要是查看图纸的是否有排风设施 消防设施 喷淋 烟感 手报等 与大厦原有消防设施是否一致 如果不一致告知施工单位到北京市海淀区公安消防支队报批 其重点关注应该是 1 喷淋头之间的距离是否在1 8 3 6米之间 喷淋头与墙之间的距离在0 6 1 8米之间 2 房间是否满足1个 60平面烟感的要求 新增独立房间是否有烟感探头 新增烟感品牌选型是否与大厦一致 7种颜色 橙色57 红色68 黄色79 绿色93 蓝色141 紫色182 黑色227 暖通 审图主要是空调布置图和给排水布置图 给排水在我大厦一般是不准许客户安装卫生间和给排水设施 它们的排水极容易給大厦或其它客户带来不利的影响 空调布置的不合理会造成室内冷热不均 为今后物业提供维修服务带来麻烦 内 外区风管在与风机盘管相连时不能混接 否则也会给客户温度控制带来麻烦 在审图时最需要关注的是每个租户内设计有总的进排水阀门 每个风机盘管是否安装了进回水阀门 以避免由于风机盘管维修时给其它客户带来不利的影响 四 二装管理包括的内容 综维 1 查看机房承重是否超出大厦楼板承重 Kg m2 2 检查设计公共区域的改造是否符合大厦要求 3 查看新建隔墙是否正对大厦玻璃幕墙窗框 如果不正对应尽量调整 如因场地所限无法调整隔墙需离开窗台300mm以免影响大厦外观以及玻璃维修 四 二装管理包括的内容 A座 1层350 2层800 标准层楼板200 地下车库400 B座 1层大堂350 租区楼板250 机房区500 行政卫生间500 地下车库车场500 250Kg m2 2 5Kg dm2 4 施工单位办理开工手续 1 施工单位填写 施工申请表 等相关手续 2 上述手续经物业审核批准后对施工单位发出 施工许可证 3 施工单位办理装修工人登记和施工出入证 需将施工人员的资料详列在申请表格上 携同施工人员的身份证复印件或其他证件复印件及2张1寸近照 交到物业管理中心办理 每张施工出入证须缴纳人民币 元作为工本费 不予退还 4 如施工出入证遗失 应立即到物业补办 补办施工出入证时仍需支付工本费 并不予退还 四 二装管理包括的内容 1这一环节是整个二装工作中最重要的环节之一 同时各相关部门联系最多的环节 客服 财务 工程 保安 2这是装修效果以及系统安全的重要一环节3这是一个涉及外来人员较多 易出现安全隐患的环节4这是一个完成时间最长 安全意识易放松的环节 重要性 四 二装管理包括的内容 5 装修施工和管理 各部门职责 负责办理二次装修的各项手续 协调二装过程中手续的办理 组织安排装修验收 进行形象管理 是二次装修过程的主要组织协调部门 客服 财务 负责收取二次装修期间的费用 工程 负责审核施工设计图并出具意见并对装修单元进行验收 按职责对施工质量进行巡查监控 对异味施工采取措施和进场前的成品保护进行检查 是二装过程中的工程质量技术管控部门 保安 负责审核消防改造图并出具意见 对现场临时成品保护的检查 装修验收及按职责对施工现场环境及消防安全进行巡查监控 是二装施工现场环境与安全的主要管控部门 四 二装管理包括的内容 工作操作流程图 是我公司对客服务的一个窗口 是一个形象管理部门 是一切工作的开始 客服部 在二装的实施阶段主要是一个协调工作和组织工作 其次是现场的检查 主要包括 相关证明文件方面标识和外观形象方面 四 二装管理包括的内容 1 施工单位需严格遵守大厦的施工时间要求 正常施工时间 每晚19 00 次日早7 00噪音施工时间 每晚23 00 次日早7 00刺激性气味施工时间 周五 周六晚23 00 次日早7 00其中刺激性气味施工单位须填写 油漆作业单 并需做机械排风至窗外 刺激性气味及噪音施工均须提前一个工作日向物业客户服务部进行申请 批准后方可进行 如遇特殊情况 施工时间需遵从物业管理中心人员安排 大厦装修管理要求 四 二装管理包括的内容 2 进场施工前施工单位会同物业现场确认施工区域及其进出线路公共区域的成品状况 3 施工单位根据施工材料的进出路线 对所经过的公共区域内的成品及租区内的成品严格按照物业管理中心要求进行保护 施工开始前 成品保护措施须经物业检验合格 4 动工前 客户 施工单位要组成防火安全领导小组 制定防火方案 防火责任人要督促各施工单位加强对临时动火作业的管理 四 二装管理包括的内容 5 凡在重点部位使用电 气 焊 喷灯 电炉等动火作业 应填表办理动火审批手续 领取 动火许可证 后方可动火 每次动火前须经物业保安主管签字确认 施工现场禁止住宿及存放化学危险易燃易爆物品 客户 施工单位要对施工人员进行消防知识教育和遵纪守法教育 6 灭火器 防烟自救面具的配置 应按公安部 建设部有关规定和标准要求配置 3 5具 100平方米 4公斤干粉ABC灭火器 四 二装管理包括的内容 7 空调 消防 给排水施工需泄水及打压试验时 或装修结束验收合格需接驳正式电源时 应提前一个工作日向大厦物业管理中心提出书面申请 四 二装管理包括的内容 8 在装修施工期间 施工单位及其施工人员应严格遵守大厦的各项施工管理规定 详见本手册第六章 施工管理规定 并接受大厦物业管理中心之监督及检查 相关证明文件方面 施工许可证 施工管理规定贴放是否平整 规范 位置是否醒目 标识和外观形象方面 施工现场提示性标识是否平整 贴放是否规范 玻璃幕墙贴膜等的方法 根据成品保护标准 检查施工外围成品保护是否美观 整洁 有无破损 四 二装管理包括的内容 工作操作流程图 是二装施工管理资金的管控部门 整个二装中所发生的一切费用均由该部门进行收付 是一个不能有一丝差错的关键部门 财务部 财务部重点把控 1 按单收费 2 资料审查退费 四 二装管理包括的内容 工作操作流程图 是二装施工安全管理和环境管理的重要部门 是保障大厦安全的主力军 保安部 保安部重点巡视 1 施工现场人员管理方面 2 施工现场防火安全及公共安全方面 3 施工现场环境卫生 4 按照 施工管理规定 检查现场是否有其它违反大厦规定的 四 二装管理包括的内容 1 施工现场人员管理方面 施工现场是否有抽烟人员 施工现场是否有无证人员 施工现场是否有随地大小便的 施工现场是否有留宿的 施工现场是否有喧哗大叫 赤身露体及做出不文明举动的 四 二装管理包括的内容 2 施工现场防火安全及公共安全方面 施工现场是否按要求配备灭火器 3 5具 100平方米 及其它防护措施 灭火器是否过期 四 二装管理包括的内容 施工现场是否有违章接电的 一闸多机临时手把灯无罩使用电热烧水 做饭 开关无盖 电气设备不使用标准插头而是用线缆直接插在插座里 使用碘钨灯等大功率照明灯具 特别是无罩碘钨灯 四 二装管理包括的内容 动火是否有动火证 是否有监护人 动火人员是否有证 周围是否有易燃物 现场验证是为了防止 四 二装管理包括的内容 3 施工现场环境卫生 玻璃幕窗台没有杂物 材料 垃圾码放整齐 不得临窗码放 易燃易爆品不得在租区内存放 储藏应采取特殊处理 施工现场火灾 材料码放整齐 四 二装管理包括的内容 4 按照 施工管理规定 检查现场是否有其它违反大厦规定的 施工人员活动范围在其装修单元内 不得占用或在公共区域进行施工 施工人员应将施工出入证佩戴在本人胸前左上方显眼的地方 施工人员应按照物业管理中心指定的路线进出大厦 施工人员严禁在大厦内留宿 施工人员严禁乘坐客用电梯 施工人员只可使用指定卫生间 不得使用其它区域的卫生间 装修期间 所有风口必须封闭 单元户门及可开启玻璃幕墙须关闭 烟感必须使用防尘罩保护 若施工期间开启空调风机盘管 应对烟感报警器做防尘保护 四 二装管理包括的内容 利用排气扇使施工区域形成负压区 防止施工时产生的气味和尘土影响公共区域和其它客户 施工区每日工作结束后 必须清理施工现场 保持施工现场的整洁 清理时要把废料做封密处理 确保不会发生恶臭 泄漏污水 尘土飞扬和沙土满地等情况 施工使用后的油漆 稀料等易燃易爆品应单独处理 当日施工结束后应将当天产生或遗留之废料 垃圾等用编织袋装好清理到指定建筑垃圾房 并保持清运路线的整洁 施工垃圾不得堆放在公共区域 严禁随意倾倒工程废 污水 违者施工方须负责相关清理 维修费用 四 二装管理包括的内容 工作操作流程图 工程部 是二装施工管理中确保施工规范与施工质量安全重要部门 是保障大厦日后消防系统 空调系统 电气系统安全的主力军 a 相关证明文件方面 工程部重点巡视 b 成品保护方面 c 施工现场管理方面 四 二装管理包括的内容 a 相关证明文件方面 各项隐检 打压 泄水合格单是否齐全 四 二装管理包括的内容 b 成品保护方面 公共区域 货梯厅 玻璃幕铝框 窗台等成品保护符合成品保护标准 1 施工开始前 施工单位应根据施工材料的进出路线 对所经过的公共区域内的成品及租区内的成品严格按照物业管理中心要求进行保护 保护的原则是保证大厦外观及整体形象的整齐美观 对成品设备设施起到有效的保护作用 具体做法如下 包括但不限于 四 二装管理包括的内容 木墙围的阳角位置用木方连接五合板 木墙围的平面位置里面需使用软泡沫纸 外用五合板等材料 使用软泡沫需双层包裹 门框的角与门的外角保护需使用硬制材料包裹 货梯墙面位置里面需使用软泡沫纸 外用五合板等材料 使用软泡沫需双层包裹 需打临时隔断部位若使用木制材料 则隔断两侧不得与成品靠的过近 并加软纸保护 平面朝外 支撑在里侧 高度为2米 地面保护需使用地板革 废旧地毯等材料 地面成品保护 纤维板 四 二装管理包括的内容 大理石墙面位置里面需使用软泡沫纸 外用五合板等材料 使用软泡沫需双层包裹 在已入驻客户楼层施工时 装修区域所有玻璃门须做贴膜处理 以保持美观 施工过程中成品保护材料如有破损 应及时更新 对保护不利造成成品损坏者 须负责恢复原状或照价赔偿 距离客户租区较近或人流量较大的区域所做的成品保护 须在早上8点前拆除 窗台保护 玻璃门贴膜 四 二装管理包括的内容 2 装修期间 所有风口必须封闭 单元户门及可开启玻璃幕墙须关闭风机盘管 烟感 控制开关 电动阀门等设备设施保护措施齐全 对以上设备采取保护措施是为了防止施工过程中不注意对设备造成损坏 从而避免给大厦及其客户带来不利的影响 喷淋保护 四 二装管理包括的内容 c 施工现场管理方面 1 施工中应正确使用机电工具 不同的电动工具有不同的使用方法 这不是我们关注的重点 作为工程人员应重点关注的是 电动工具控制开关是否为漏电开关电工工具的电源线是否完好 有没有一闸多机的现象 四 二装管理包括的内容 2 出风回风口是否封上 装修时室内需保持负压 以免异味跑出影响其他客户的利益 因此出风口必须封堵 在装修时室内尘土是不可不免的 因此 为了保证 回 风道清洁 必须将回风口封上 保证空调机内空气的清洁 从而使大厦及其他客户的利益得到保障 四 二装管理包括的内容 3 临时电源敷设符合安全规范 整齐 无绝缘损坏 大力拉扯等安全隐患 电源箱必须有一总开关控制 箱按规定分级配置漏电保护器及符合规定的断路器 所用的各种开关 熔断器和插座等电气装置的品种规格均应按正规线路要求选配和安装 对无装漏电保护器的 不允许使用 连接电动机械与电动工具的电气回路 应设开关式插座并应有保护装置 如熔丝式自动空气开关等 严禁一闸接多台电力设备 电源开关外壳和电线绝缘有破损不完整或带电部分外露时 应及时修复 否则不许使用 不准用电源线或软橡胶电缆拖拉或移动工具 四 二装管理包括的内容 4 临时配电箱 插座 插头整洁齐全无破损 配电箱内应使用漏电开关 线头烧焦 破损移动插座 四 二装管理包括的内容 5 配电箱内开关 配线无变色 碳化现象 计量表运转正常 开关外壳已经碳化 如果是临时配电箱总开关上口发生烧焦碳化极易引起上一级开关跳闸 使其他客户受到影响 因此 这应是工程人员巡视的重点 当电线接触不实导致开关发热 在预上面尘土 杂物 较多时就会造成开关 上口 发生烧焦碳化 四 二装管理包括的内容 6 无非法用电 水现象 严禁私自乱动大厦设备设施 7 木制品装饰应刷防火涂料 高热度设备应远离易燃品 8 施工人员无破坏主体结构 野蛮施工现象 无滥用禁用设施现象 木龙骨刷防火涂料 木龙骨上贴瓷砖 四 二装管理包括的内容 6 施工单位申请竣工验收和保证金退还 一 装修施工过程中施工单位须根据施工进度 提前一个工作日向物业客户服务部提出书面隐蔽工程验收申请 由物业管理中心安排工程技术人员依据设计图纸 审图意见及相关施工规范对每项隐蔽工程进行检验 对检验出的问题 施工单位应及时进行整改 并申请复验 其中验收整改后仍未合格项物业管理中心将在竣工验收报告中体现 验收主要项目如下 四 二装管理包括的内容 墙 天花 装饰面的检查验收 空调 给排水 消防系统的打压测试及检查验收 电气系统检查验收 墙 天花 装饰面的检查验收 1 检查隔墙龙骨是否定牢固 施工是否合理 即隔墙要上下生根一直到顶 否则除了墙体不稳外还会影响日后的空调效果 2 检查隔墙内线 管 盒的施工是否规范3 检查隔墙内岩棉是否已添加合格岩棉 要确保所填充的材料为阻燃的 4 天花重点检查检查口是否预留 预留位置是否合理 如果没有预留或预留位置不合理 将直接影响日后对客户的修理 5 装饰面 含窗帘 周围有无大功率射灯 射灯温度较高 A座4层 四 二装管理包括的内容 线在管内管入盒中 相邻管盒地线跨接 线出管时勿忘护口 护口 电线着火 四 二装管理包括的内容 空调 给排水 消防系统的打压测试及检查验收 1 所有空调 给排水 消防系统都必须打压测试 12KG cm2半小时 8KG cm224小时 打压是水系统中非常重要的环节 它是保证系统安全 保证大厦及其它客户安全的根本 手压泵 四 二装管理包括的内容 电气系统检查验收 1 检查强电管线吊筋吊装是否牢固符合规范 接线盒两端及转弯处必须加装吊筋 吊筋设置的数量 规范规定吊筋间距不应大于1 2米 吊筋的位置如果与需要设置在吊顶内的设施相冲突 可采取位移加密的办法来解决 2 检查吊筋是否有 不同系统 管线共用的现象 即龙骨 线管 设备吊筋必须单独使用 不准共用 四 二装管理包括的内容 这种木桢固定法为日后埋下了极大的安全隐患 有可能会造成线管坠落管内电线被抽断 造成事故 给客户本身甚至其它客户带来影响 应当用预埋件或膨胀螺栓焊接固定 现在还有不少采用明令禁止的木桢固定法 这就种下了不安全的种子 留下了隐患 四 二装管理包括的内容 3 检查接线盒内接线是否涮锡 涮锡盒 涮锡目的是使电线之间接触紧密 形成一个整体 避免接头发热 从而有效的减少火灾发生的可能性 四 二装管理包括的内容 4 线管跨接地线是否连接 使用跨接地线的目的是为了保证线管接地良好 一旦管内电线破皮通过线管形成漏电电流 使断路器掉闸 防止触电事故的发生 专用接头 四 二装管理包括的内容 5 灯盘吊装是否合格 四 二装管理包括的内容 灯具不可以固定在龙骨 各类线管上 必须要通过独立吊筋安装 穿入灯箱的导线在分支连接处不得承受额外应力和磨损 多股软线的端头需盘圈 涮锡 二 装修竣工后 施工单位须对装修单元进行自检并请消防部门认可的检测公司对装修单元进行消防检测及电气检测 将检测合格报告提交物业存档 三 施工单位须提前3个工作日向物业管理中心客户服务部提出书面竣工验收申请 物业管理中心安排工程技术人员依据设计图纸 审图意见及相关施工规范对工程进行竣工验收 并出具验收报告 施工单位须对所有验收不合格项目及时进行整改 并申请复验 四 施工单位申报北京市 区公安消防支队现场验收 获得验收合格审核意见书 四 二装管理包括的内容 五 施工单位提交竣工图及新增加空调 给排水设备的产品样本及说明书在物业