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XXXXX项目产品定位报告 总体目录 一 项目区域分析二 地块分析三 竞品分析四 客户分析五 项目地位 一 项目区域分析1 1区域发展规划1 2交通及公共配套设施建设规划1 3支柱产业分布 1 1区域发展规划 根据 赣州市总体发展概念规划 赣州市中心城区水东片区规划 的规划要求 将水东片区建设成为赣州中心城区东部的园林化新城区 建设成为赣州中心城区 绿肺 人们休闲旅游的 后花园 和都市农业生产基地 功能定位为赣州中心城区后花园 以生态居住和休闲旅游服务为特色 具有本土地域特色的多元化展示区 本区将主要发展城郊旅游 观光朝圣 城郊房地产 社会服务产业和都市农业 未来规划人口容量增加为15万人 1 2交通及公共配套设施建设规划 红星村 水东公共服务中心 规划 赣州东站 货运 老城区 老城区 赣南大道 水西镇 赣县 狮子岩 扩建赣州东站 货运 加强片区与中心城区及赣县的联系道路建设 规划两条公交线路 每600 800米铺设站点 规划建设15 20公顷的水东公共服务中心今年准备筹建建设梅林汽车站整治七里古镇 发展特色旅游新建红星老年公寓规划虔东大道商业金融街 打造七里古村商业文化街 七里镇特色旅游区 规划 老年公寓 建设 沿街商业服务区 规划 水东镇中心 关键词 加强片区与中心城区联系提高配套服务功能打造特色生态旅游 虔东大道 梅林汽车站 规划 1 3支柱产业分布 宇田化工公司赣州黎氏粮油食品公司南方稀土高技术公司科恩科技虔东稀土集团公司 赣州鑫龙文件柜厂赣州东货场 海新建筑新型材料公司卓仕服装厂鸿泰物流赣鑫物流 新阳化工实业公司 江西省土产进出口公司赣州公司国兴集团东方红水泥公司赣州厂 二 地块分析2 1项目区域属性分析2 2地块交通状况分析2 3地块周边配套分析2 4地块不利因素分析2 5地块未来发展简析 2 1项目区域属性分析 水东镇中心服务圈 时间公园三期服务圈 水东公共服务中心 规划中 由于本案周边地块尚处于规划建设中 附近村落保持原有的自然生态结构 因此目前周边缺乏成熟的商业中心和配套服务 但未来片区的规划将会完善相关的配套设施构建成熟的生活区 毗邻未来的水东中心根据水东片区的规划 将在红星路与虔东大道交叉口附近规划建设一个集商业服务 旅游接待 文化娱乐 行政办公为一体的公共服务中心 未来的人口密集区水东片区的规划是将红星村的居民逐步外迁至赣南大道周边 从而形成新的红星居民区 2 2地块交通状况分析 赣南大道 至赣县 至老城区 水东镇 公交站 本案 公交站 139号公交站牌 项目毗邻主干道 车辆行驶流动性顺畅 道路通达性强 规划有公交线路 便于片区与各服务区联系 至赣县 至老城区 水东镇 2 2地块周边车流量 人流量分析 公交站 本案 辆 10min 赣南大道 红星路 科盈路 人 5min 由于项目周边缺乏成熟商业配套 并且规划建设尚未完善 片区整体的车流量和人流量较低 片区人口密度低 2 3地块周边配套分析 本案与周边现有的公共配套虽有一定的距离 但整体的距离保持在2公里以内 步行20分钟可以到达 基本能保证正常的居民生活 2 4地块不利因素分析 2 5地块未来发展简析 水东公共服务中心的规划建设完成 本案将成为水东片区的密集性住宅区 在水东片区发展的联动下 以虔东大道和红星路交叉口为中心的水东公共服务中心的快速建设完成 项目所在的区域将会快速发展 原红星村村民将逐步迁移到赣南大道两侧的返迁地 项目周边的人口密度将会不断增加 从而形成新的居民区 项目周边大部分为住宅用地 随着周边地块各项目不断的建设完善 本案将成为该区域的中心区 项目片区整体规划为市中心的配属用地 近几年的发展将以货流运输 仓储用地为主 梅林汽车站的建成与赣州货运东站的扩建完成将会极大的增加片区的流动性人口 增强片区的配套服务能力 三 竞品分析3 1水东片区板块布局3 2主要竞争项目概况3 3竞争项目分析总结 3 1水东片区板块布局 片区市场处于尚未开发状态除时间公园外 片区内无成熟商业楼盘 价格低廉 绿化环境好是目前本地块的优势 3 2主要竞争项目概况 农民自建房 项目地址 位于本案东面产权所有 该片区项目70 产权为宁都人购买每栋楼分有3 4名产权人总占地面积 约1 8万 总户数 约528户 规划 可售套数 100 132套之间入住率 约15户土地价格 85万 100万 110 销售均价 3000元 每套价格 30 36万之间 112 120 支付方式 一次性付款 卖点 成交价格低 可议价 3 2主要竞争项目概况 农民自建房 项目地址 位于本案东北面产权所有 红星村返迁户总占地面积 约8000 总户数 约280户 规划 可售套数 150 260套之间入住率 约18户土地价格 85万 100万 110 销售均价 3000元 每套价格 30 36万之间 112 120 支付方式 一次性付款 卖点 成交价格低 可议价 交通便利 农民自建房可售户型 自建房项目主要作为农民自家居住 少部分房源将会出售 农民自建房产品分析 112 三房 户型基本为南北朝向 楼体间距合理 户型设计为一层一户 居住生活较自由 干扰少 顶楼均为天台 自然采光好 便于日常生活的光能使用 自建房墙体单薄 具有保暖差 隔热差 隔音效果差的缺点 可售房源基本为二楼 层高较低 多房梁 不利于空间布局 每层无露天阳台 雨天不利于衣物晾晒 购房者无保证 需要一次性付款 无独立的房产证 周边无成熟配套 农民出租房产品分析 整体建筑为南北朝向 因此朝南的房间采光好 朝北的房间较宽敞 自建房墙体单薄 具有保暖差 隔热差 隔音效果差的缺点 每个房间都没有独立的露天阳台 衣物晾晒均统一在顶楼天台 在阴雨天极为不便 17 21 单间 3 2次要竞争项目概况 时间公园 蝶园 项目地址 虔东大道开发商 江西时间控股有限公司总占地面积 约1000多亩总建筑面积 约100万 容积率 1 23总户数 约5280户可售套数 170套销售进度 45 销售均价 5400元 多层 9000元 联排 优惠方式 一次性99折 15日内签约优惠5000元 卖点 一线江景 TOWNHOUSE建筑风格 城郊新区 配套 市一中东校区 第二人民医院 水东农贸大市场 时间公园 蝶园可售户型 该项目以进入三期尾盘销售阶段 将不会对本项目造成直接竞争 时间公园 蝶园户型分析 139 三房 91 三房 露天大阳台 采光条件好 临靠贡江的房源可以赏一线江景 户型方正空间利用率高 便于购房者的摆设布置 3 3竞争项目分析总结 区域内商业项目少 市场处于待开发状态 整体价格较低 各竞争项目由于用地面积较大 建筑物整体的朝向好 周边景观不错 片区内的配套设施集中在虔东大道两侧 延赣南大道北段的项目整体配套不成熟 时间公园 蝶园目前处于尾盘销售期 预计在本案开售将不会造成直接竞争关系 现在建设的农民自建房均处于本案周边 与本案享有共同的区域交通优势 绿化环境优势 房屋朝向优于本项目 农民自建房需要一次性付款并且没有房产证 对于刚需购房者而言 均价合理 有房产证 可按揭付款的本案更具优势 四 客户分析4 1目标客户群分析4 2客源分析4 3生活习惯分析 4 1目标客户群分析 购买本区域房产的客户有以下特征 4 2客源分析 各县城个体经营户与返乡置业的人群站客源的主体 项目片区目前处于规划发展阶段 由于赣州 货运 东站的扩建 各县区较多的个体经营户选择在本区域置业经营 短时间内将成为本区域的主要客源人群 由于红星村的改迁 更多的外出务工以及做生意的本地青年选择回乡置业 该人群将逐渐成长为本区域的客源主体 4 3生活习惯分析 五 项目定位5 1项目SWOT分析5 2项目定位 5 1项目SWOT分析 项目优劣势 交通优势项目位于赣南大道边上 距离公交站不足5分钟的路程 出行便利 产权优势对于片区内其他的农民自建房 本案是正规的房产公司代理 购房者可拥有房产证 质量优势由城投公司监督建设的项目 更加有建筑质量保证 环境优势项目西面为自然绿化自然区 景观极佳 户型劣势项目朝向为东西朝向 对于追求南北朝向传统购房者而言非最佳选择 配套劣势周边公共配套设施建设不完善 居民需要到1公里外的镇中心 数量劣势项目规划数量较少 整体的宣传力度就会下降 将不利于项目的营销 5 1项目SWOT分析 项目机会与竞争 规划机会项目西南面800米内将规划建设水东片区公共服务中心 建成后能为项目提供合理的配套服务 发展机会项目片区将规划为水东中心居民住宅区 未来的发展下项目地区的人口密集度将会不断提高 项目东北面的梅林汽车站的建成将会增加片区的流动性人口商业机会项目片区500米内现无商业服务圈 项目建成后可根据规划需求建设商业配套 将能成为该片区的商业中心 周边项目竞争目前项目周边正在建设的农村自建房以低廉的价格将成为项目后期销售的主要竞争 同类项目竞争随着水东片区的规划发展