新楼盘用临电可以拒收楼要求支付违约金

律伴网（ 律服务平台 新楼盘用临电可以拒收楼要求支付违约金 现实中，有些楼盘通过了工程竣工验收，没有漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵，却没有永久用电，购房者可以拒绝收楼并要求支付违约金吗？本律师认为可以，以下用司法实践中的案例一一给你剖析： 案例一、新楼盘用临电被判赔近 13 万元 日前，广州中院对南沙某楼盘因没有永久用电被业主起诉索赔违约金作出 终审判决，认定开发商违约，违约金从合同约定交楼之日次日起支付到具备了永久用电之日为止。 南沙区某楼盘的开发商， 2012 年 4 月 28 日领取了商品房预售许可证。 2012年 5 月 20 日，黎先生与妻子购买了该开发商一套建筑面积超过 140 平方米的商品房，总金额近 111 万元。按照合同约定，交房条件为：“竣工验收合格，取得了建设工程质量监督报告和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。” 如果该商品房在 2013 年 12 月 20 日交楼时仍不符合交付标准，开发商要自规划局规定的整个小区竣工验收合格的第二天起到达到使用条件之日止，按月向买方支付违约金。然而，涉案楼宇于 2014 年 1 月 13 日才通过消防验收，直到黎先生起诉还只有临时用电。 据了解，开发商曾于 2013 年 12 月 13 日、 2014 年 1 月 15 日和 22 日分别向黎先生发出入伙通知书、催收楼通知书、再次催收楼通知书，但黎先生以该楼房尚不具备交楼条件为由拒绝收楼。 2014 年 1 月，黎先生向南沙区法院起诉，请求法院判令开发商支付逾期交楼违约金。庭审时，开发商承诺在 办妥永久用电手续前的电费由其承担。 一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反 法律 和行政法规的强制性规定，合法有效。被告的开发商虽已取得竣工验收备案表，但涉案楼盘现尚未具备永久用电，不能满足买受人的基本居住要求，认定尚不具备基本的交楼条件，已构成违约。 律伴网（ 律服务平台 而且一审判决认为，合同约定每日万分之五的违约金标准属于合理范围，开发商以违约金标准过高为由要求予以 调整没有依据。一审宣判后，开发商提出上诉。被告开发商辩称，用电是基本居住要求，但永久用电只是用电的一种方式，也是更高标准的用电方式，并不是满足基本居住要求的用电方式。将“具备永久用电作为基本居住要求”，没有法律依据，也不符合现阶段居民用电的实际情况。 涉案房屋不仅达到了商品房买卖合同约定的交付条件，而且取得了建设工程竣工备案表，涉案房屋完全符合使用条件，不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵。 开发商同时认为，涉案房屋的交付条件应为商品房买卖合同约定之交付条件，即“该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得工程竣工验收报告”。 按照约定，涉案房屋只有存在主体结构的问题及严重影响正常居住使用的质量问题的情形下，购房者才有约定及法定的拒绝收楼的理由。 律师 点评 ：所 谓临时用电是供电企业按用电期限分类区别于正式供电的一种供电方式，其不能用作居民的日常生活用电。虽然本案开发商已按照约定取得建筑工程竣工验收报告，但在涉案楼盘尚未具备永久用电，不能满足买受人基本居住要求。双方既然在合同中约定“每日按总房价款 标准支付违约金，合同继续履行”，根据合同法，该约定是双方真实的意思表示，开发商应清楚其承担的违约责任，被告如果不能举证证明该违约金标准过高的情况下，应该遵循意思自治。 广州中院基本观点也类似，二审期间中院查明，涉案房产已经于 2014 年 7 月 16 日具备 了永久用电，故判决开发商向黎先生支付的延迟交楼违约金应计算至该日止，而不是一审认定的判决生效之日为止。 案例二：增城某楼盘又见延迟交楼，欲借“补充协议”免责临电 法院判赔违约金 黄女士于 2012 年 9 月以 77 万多元的价格买下了位于增城荔湖城的一套单位，购房合同约定发展商在 2013 年 12 月 31 日前将通过质量、规划、消防、环保、永久水电、供气、通邮验收的房屋交付给黄女士，如果未能在期限内交楼，则每日按买方已付房款的万分之二支付违约金。由于预计到供电部门施工等原因可能导致交楼时不能提供永久用 电，发展商在签订购房合同时，为避责要求业主签订“补充协议”，约定：“由于政府部门的原因，该商品房项目暂时为临电，对此，卖方已积极联系项目周边 律伴网（ 律服务平台 发展商积极同政府相关部门进行沟通、协调，但不排除交付时该商品房项目依然为临电的可能性，对此买方已完全知悉此种风险，且买方同意对此问题不视为卖方不具备交楼条件。卖方履行义务的期限作相应延迟而无需承担违约责任。” 签订合同后，黄女士就支付了全部房款。 2013 年 12 月 23 日，发展商以快递方式向黄女士发出了收楼通知书，通知她当年 12 月 29 日办理入伙手续。黄女士觉得房子一直是临电不能接受，就于 2014 年 9 月委托律师向法院提起诉讼，因交楼时是临电拒绝收楼，要求发展商支付延迟交楼违约金。 发展商辩称，根据补充协议，黄女士已经知悉房屋是临电交楼的，对此问题不应视为不符合交楼条件。由于各种原因导致余庄变电站及线路的铺设在 2014 年才竣工，这并非他们所能预见的，也非公司的过错造成，属于不可抗力，对于用电问题也无法通过其他措施来解决，故不应该承担违约责任。 律师点评：永久水电是交房必备条件，任何与之违背的条款都是无效的。根据国家电力部门的规定，临时用电是指建筑施工用电，其不能用作居民的生活用地，临水水质差，临电供电级别低，且常常遭遇断水断电，除了生活不便之外，还可能损伤电器，带来一定的财产损失 姚律提醒：购房者，临电一旦用上了维权就变得很艰难，不光在临时用电上，另外在消防、供水文件上鱼目混珠，偷梁换柱的事情就更多了因此在收楼的时候要特别注意。 业主收楼时可从几方面着手：一、查验证件和房屋质量，后才签收房屋钥匙。业主可以去各主管部门和相关单 位查询开发商是否取得交楼文件，可以把交楼文件拍照发给律师 咨询 ，看该文件是否就是验收合格文件，如有的开发商故意把消防设计文件、竣工验收报告冒充消防验收文件，前者是工程报建，后者是工程完工后验收，完全是两码事情。二、若要切实杜绝临水、临电问题，必须从签署购房合同的环节做起。购