项目策划方案(NEW).doc

淮北市万里置业公司综合体项 目 策 划 方 案深圳达实投资股份有限公司一、项目概括淮北市万里置业有限公司拟建综合体项目位于淮北市中心城区淮海路交叉闸河路丁字路口以东，占地面积6203m2，建筑面积50650m2，地下2层地上25层的一栋双塔型单体。周边聚集商业、医疗、交通、教育等资源，商业氛围较浓，交通便捷，区位优势明显。是一处理想的居住和经营场所。东部为小商品交易市场和矿工总医院，南靠淮海路，紧邻汽车站和火车站。西部为市百货大楼和市第二中学，北部为优质示范供电住宅小区。本案定位为中心商业圈，将运用科学的规划手段，把握社会需求，贯彻人本思想，反映时代气息，塑造个性鲜明的现代化商业建筑综合体，体现出更高的社会效益与经济效益。二、规划设计在设计上综合特定的功能定位，采用适宜的空间表现手法和技术手段，是本设计的一大要点。通过平面尺寸的精确推敲、交通空间的巧妙组织、设备系统的量身定做的特殊造型等专业化手段运用，设计最终宜提供自然通风、平面灵活多样的单元户型，实现高使用率，创造独具空间张力和表现特色的商业综合体。总平面布局将景观引入高层群体内部，使建筑各个界面均有良好的景观朝向，亦获得最大化的建筑体量。同时城市外部空间界面相对完整，恢弘而有气势，易形成该区段的地标性建筑。同时提高设计的科学文化含量，注重新技术的应用，采用完善、有序、高效的配套服务系统，强化环保、安全、节能、管理等手段，提升产品的终端价值，体现人居、建筑、环境三者和谐相生。1、 主楼设计为24层（屋面进行绿化），局部为25层。其中一至四层为商业，五至二十四层为住宅。地下两层，负一层为商铺，负二层为立体车库。四层屋面设计为绿化草皮砖停车场，以满足不断增长的停车需求。（或者设计为网球场，游泳池，绿化公园等健身场所）。商业大部分持有物业统一经营，并引进大型品牌商业入住。2、 技术经济指标建设用地规划性质：二类居住、非市属办公用地。规划建设工程性质：办公、生产、住宅及配套设施规划设计要求：建筑容积率：7.0建筑密度：40%绿地率：30%建筑面积：50650m2三、 建筑特色1、智能化建筑我公司拥有国家博士后科研工作站，深圳自动化工程技术研究开发中心，承担并完成了国家高科技产业化示范项目、国家科技成果重点推广计划项目和国家级火炬计划项目，主导起草4项国家节能标准，51项国家专利（已获得24项）、27项软件版权、5项国家及省县级重点新产品我公司是国内建筑智能化和节能服务领军企业，成熟的小区智能化产品供应商，国内最大的住宅智能化整体解决方案设计、施工、监理、工程咨询、系统集成、产品生产软件开发的服务商公司通过了ISO9001和ISO4001国际体系的认证，拥有住建部“建筑智能化工程专业承包一级资质”、“建筑智能化系统集成专项工程设计甲级”和工信部“计算机信息系统集成一级资质”（即行业“三甲”资质）。是“2009年全国节能服务产业20强企业”、“2010年全国节能服务产业品牌企业”、2011年中国节能服务产业优秀企业、广东省经信局认定的“节能服务技术支持单位”、国家工信部首批推介节能服务企业、国家发改委首批备案节能服务企业。建筑智能化服务，提供住宅、酒店、商场、写字楼、综合体等建筑领域智能化服务。在建筑中将广泛使用监控系统、紧急呼叫系统、防盗报警系统、门禁系统、楼宇对讲系统、停车管理系统、消防控制系统、一卡通系统等，为业主提供安全、高效、便捷、节能、环保、健康的居住环境。在本建筑再次打造成5A智能化建筑2、节能化建筑 建筑节能服务，采用EMC合同能源管理模式，包括节能效益分享型、节能量保证型、能源费用托管型，已为众多用户提供节能服务。项目遍北京、上海、重庆、安徽、武汉、江西、深圳、广州、惠州、中山.等本项目中也打造节能化建筑与普通建筑相比可节省能源20%3、LEED认证 leed认证，美国绿色建筑环保认证，可以对绿色建筑进行评估和认证（绿标）通过Leed或绿标认证，可以提高建筑物居住品质，和服务质量；可以减少建筑运行费用约20%左右；并且可提高租金和售价； 提升开发商品牌、社会形象。本项目要求取得leed认证 。4、 抗震采用浮力体系浮力体系，即在传统抗震构造基础上借助于水的浮力支撑整个建筑物。普通抗震结构把建筑物的上层结构与地基分离，以中间加入橡胶夹层和阻尼器的方式支撑建筑物。相比之下，“局部浮力”系统在上层结构与地基之间设置贮水槽，建筑物受到水的浮力支撑。水的浮力承担建筑物大约一半重量，即减轻了地基的承重负荷，又可把隔震橡胶小型化，降低支撑构造部分的刚性，从而提高与地基间的绝缘性。 地震发生时，由于浮力作用延长了固有振荡周期，即晃动一次所需时间，建筑物晃动的加速度得以降低。6到8层建筑物的固有周期最大可以达到5秒以上。因此，在城市海湾沿岸等地层柔软地带也可以获得较好的抗震效果。此外，贮水槽内贮存的水在发生火灾时可用于灭火，地震发生后可作为临时生活用水。5、BIM系统在设计和安装过程中引用BIM系统，它具有可视化，协调性，模拟性，优化性和可出图性五大特点。四、财务分析 淮北淮海路项目财务分析（一）、项目基本情况1.项目坐落地：淮北市淮海路；项目占地面积：约9.31亩，合6202.96平方米；土地性质：住宅用地；建筑容积率：不超过7.0；建筑密度：不大于40%；项目公司：淮北万里置业有限公司（注册资本800万元，以下简称“置业公司”）；隶属控股公司：淮北万里投资有限责任公司。项目层高：地下2层，地上24层。拟建筑面积：52671平方米；项目建设期：2.5年2.项目占地评估价值：3546.52万元；评估事务所：安徽正一评估事务所；（二）、项目财务分析预计一层商铺销售均价44000元/平方米；二层商铺销售均价27500元/平方米；三层销售均价22000元/平方米；四层销售均价16500元/平方米；地下室销售均价3300元/平方米；项目销售综合均价13664元/平方米。预计开发成本3089元/平方米，合计成本16272万元。（其中土地成本已支付）。营业税5%，附加税金占营业税金12%，营业税金及附加共4030万元；土地增值税按1.5%预交，合理税务筹划后不予补交；收入滞后确认，确保所得税税负为零。即，税金合计5110万元。综上，若项目全部销售，可实现利润50587万元。（注：若按章交税，仅实现利润24468万元）明细情况如下:淮北项目收益分析计算表项目数量单价（元）金额（万元）金额（万元） 税收筹划后一、项目销售收入合计52,671 13,664 71,968 71,968 其中：住宅（5-27层）25,501 7,700 19,636 19,636 商铺(1层）4,480 44,000 19,712 19,712 商铺(2层）4,480 27,500 12,320 12,320 商铺(3层）4,480 22,000 9,856 9,856 商铺(4层）4,480 16,500 7,392 7,392 地下室9,250 3,300 3,053 3,053 二、项目成本及费用额合计52,671 3,089 16,271 16,271 土地成本52,671 314 1,653 1,653 建安成本52,671 2,000 10,534 10,534 销售费用（2%）52,671 273 1,439 1,439 管理费用（2%）52,671 273 1,439 1,439 财务费用（8%）52,671 229 1,205 1,205 三、项目销售税金及附加52,671 765 4,030 4,030 四、项目土地增值税52,671 3,615 19,043 1,080 五、项目税前利润32,624 50,587 六、项目企业所得税8,156 七、项目净利润24,468 50,587 （三）、方案比较 （ 报价一 ）1.方案一：置业公司转让35%股权，投标报价：1676万元。原股东收益=35%股价收益+项目利润*65% =1676+24468*65%=17580万元投标方收益=项目利润*35%-35%股权款-资金成本=24468*35%-1676-10000*10%*2.5=4388万元2.方案二：置业公司转让51%股权，投标报价：3352万元；其余49%股权定向转让。原股东收益=51%股价收益+项目利润*49% =3352+50587*49%=28140万元投标方收益=项目利润*51%-51%股权款-资金成本=50587*35%-3352-10000*10%*2.5=19950万元3. 方案三：置业公司转让70%股权，投标报价：5000万元；其余30%股权定向转让。原股东收益=70%股价收益+项目利润*30% =5000+50587*30%=20176万元投标方收益=项目利润*70%-30%股权款-资金成本=50587*70%-3352-10000*10%*2.5=27911万元综上所述，方案一中，原股东综合收益为17580万元，相当于获取二层商铺及5260万元现金；方案二中，原股东综合收益为28140万元，相当于获取二层、三层商铺及5964万元；方案三中，原股东综合收益为20176万元，相当于获取二层四层商铺及464万元现金。比较如下：方案一方案二方案三转让比例35%51%70%标底价格1,676 3,352 5,000 项目利润24,468 50,587 50,587 原股东分享利润15,904 24,788 15,176 原股东合计收益17,580 28,140 20,176 投标方分享利润8,564 25,800 35,411 投标方综合收益4,388 19,948 27,911 （三）、方案比较 ( 报价二 只取其一)1.方案一：置业公司转让35%股权，投标报价：2011万元。原股东收益=35%股价收益+项目利润*65% =2011+24468*65%=17916万元投标方收益=项目利润*35%-35%股权款-资金成本=24468*35%-2011-10000*10%*2.5=4053万元2.方案二：置业公司转让51%股权，投标报价：3855万元。原股东收益=51%股价收益+项目利润*49% =3855+50587*49%=28643万元投标方收益=项目利润*51%-51%股权款-资金成本=50587*35%-3855-10000*10%*2.5=19445万元3. 方案三：置业公司转让70%股权,投标报价：5000万元。原股东收益=70%股价收益+项目利润*30% =5000+50587*30%=20176万元投标方收益=项目利润*70%-30%股权款-资金成本=50587*70%-3352-10000*10%*2.5=27911万元4. 方案四：置业公司转让70%股权,投标报价：4000万元；但置业公司获取项目利润49%。原股东收益=70%股价收益+项目利润*49% =4000+50587*49%=24788万元投标方收益=项目利润*51%-70%股权款-资金成本=50587*70%-4000-10000*10%*2.5=27911万元综上所述，方案一中，原股东综合收益为17580万元，相当于获取二层商铺及5260万元现金；方案二中，原股东综合收益为28140万元，相当于获取二层、三层商铺及5964万元；方案三中，原股东综合收益为20176万元，相当于获取二层四层商铺及464万元现金；方案四中，原股东综合收益为28788万元，相当于获取二层三层商铺及6612万元现金。比较如下：项目方案一方案二方案三方案四转让比例35%51%70%转70%股份，分享51%收益标底价格1,676 3,352 竞标价格2,011 3,855 5,000 4,000 项目利润24,468 50,587 50,587 50,587 原股东分享利润15,904 24,788 15,176 24,788 原股东合计收益17,916 28,643 20,176 28,788 投标方分享利润8,564 25,800 35,411 25,800 投标方综合收益4,053 19,445 27,911 19,300 4.补充说明：定向转让方为淮北万里电力发展服务中心。股权转让完成后，由置业公司开发项目，淮北万里电力展服务中心对开发资金不提供开发投资和融资担保。五、日照影响和解决措施依据市规划设计研究院的日照分析初步结果，规划建筑万里大厦对规划前大寒日能满足2个小时变成规划后不能满足的情况是：东侧天香花苑2、3、5号住宅楼的西端三层以下累计约有10户；北侧供电公司小区31号楼三层以下部分约有11户，具体影响情况以日照分析报告为准。解决措施 1. 对于供电公司31号楼，因该项目建设不能满足日照要求的住户，我公司采取补偿或调房的措施自行研究解决2. 对于天香花苑2、3、5号楼，因该项目建设不能满足日照要求的住户，我公司采取补偿协商，协商不成采取市场价购买其住房，直至等建筑面积置换。六、合作共赢，持续发展1.为保证股东利益最大化，在容积率等指标不变的情况下，在结构和政策允许的范围内通过设计优化来提高商品房的品质，如：提高层高增加空间体量和舒适度。通过飘窗等实现空间延伸提高套内使用面积，增加高层夹层、插层或技术层增加辅助使用空间。两层以上的内凹大露台或空中花园，