我国房地产企业的融资现状及分析.doc

我国房地产企业的融资现状及分析【摘要】房地产业是资金高度密集型的行业，开发投资规模大、周期性长、风险大、收益高等特点使得房地产业需要的资金大、集中，企业融资成功与否关系到房地产项目能否顺利进行甚至关系整个房地产企业的生存发展。而传统的融资方式和渠道已经很难满足如今房地产业快速发展的资金需要，使得房地产企业面临着资金严重短缺，企业迫于资金压力纷纷探求新的多元化融资渠道。如何拓宽房地产的融资渠道，使各方都能获得较好的回报，成为房地产企业共同关心的问题。我国房地产业融资应该建立一个多层次的房地产融资体系以满足融资多元化的需求。【关键词】 房地产； 自筹资金； 融资； 房地产信托一、 引言近年来中国的房地产业发展迅速，已然成为我国国民经济中的支柱性行业。为拉动中国经济贡献了不少GDP。作为资金密集型的行业，融资对房地产业的作用尤为突出。融资，犹如房地产业发展中的血液流动，一刻不能停止。目前，中国房地产开发企业的资金来源主要是银行贷款、自筹资金及其他资金（主要是定金及预收款）。多年来，国家对房地产连续出台一系列的宏观调控政策，使房地产企业获得银行贷款和预售款的难度也越来越大。因此，现在的开发商在融资方面必须学会“两条腿走路”，一是从银行取得贷款即间接贷款，二是从资本市场直接融资，离开其中任何一项都不能做大。我国房地产金融市场正处于迅速发展时期，但因市场主体不健全、行为不规范、宏观管理工作不到位等，一定程度上制约了房地产业的发展。在加快金融体制改革的今天，如何通过有效融资促进企业发展，是摆在全行业面前的重大课题。二、我国房地产融资现状 （一）资金来源渠道从融资来源上看，主要包括以下几个渠道：一是注册资本金、资本公积金及其他自有资金；二是银行贷款，它包括企业信用贷款和项目贷款；三是上市发行股票募集资金；四是发行企业债券；五是夹层融资；六是房地产信托，它包括资金信托和资产信托等形式；七是房地产基金，基金的收入来源包括资产增值、房租收入等等，可分为私募和公开发行两种；八是商业信用，如建筑施工企业的短期垫款等。（二）资金来源总量从总量上看， 近几年，我国房地产开发资金来源持续保持快速增长势头，2010年15月房地产开发本年资金来源27288亿元，同比增长57.2%。目前国家宏观政策对整个房地产业的发展有着重要影响，国家一方面不断提高银行贷款利率，另一方面又不断上调商业银行存款准备金率，收缩信贷规模。其中最直接的影响就是对房地产企业融资渠道的冲击，导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方式和渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化，房地产开发成本也将大大增加。国家宏观调控紧缩银根的同时，伴随着的是房产开发企业资金链的断裂。那些资金规模小，缺乏可持续经营能力的公司将逐步被市场淘汰；实力稍雄厚的，在资金供给上虽能勉强维持，但也是捉襟见肘，举步维艰。2008年金融危机影响房地产行业的一个渠道是金融机构相关资产减值，对房地产信贷意愿不足。同时，房地产金融调控政策并未有效放松，虽然央行在增加流动性，国务院办公厅“131号文”支持合理的房地产开发贷款，但商业银行“惜贷”心理严重。房地产企业融资渠道不畅，在市场成交量持续低迷的情况下，部分房地产开发企业面临生存问题。（三）资金来源结构从结构上看，我国房地产企业开发资金来源呈现三足鼎立的局势，银行贷款、自筹资金和其他资金来源共占据了房地产开发资金来源的98%以上。2009年本年资金来源57127.6亿元，其中，其他资金来源一直占据着资金来源的龙头地位，2009年其他资金来源达到了27459.2亿元，占全年资金来源48.07%；而自筹资金则一直保持在第二大资金来源的位置，2009年达到了17906亿元，相比2008年增长30.07%，2009年增长16.94%，增长速度有所减缓；国内贷款则占据着第三位的资金来源，2009年银行贷款部分达到11292.7亿元，与2008年相比增长了48.48%。以后，应该适当加大利用外资、外商直接投资等，改变目前三足鼎立的局势。二、我国房地产业融资面临的问题（一）政策上国家宏观调控，增大融资难度近年来，国家对房地产业实施一系列的宏观调控，从土地供应、银行信贷、机构监管和产业政策等各方面对房地产业逐步进行规范和完善，为了房地产行业能够持续、健康、稳定的发展。房地产作为一个支柱产业，健康作为它的立足之本，行业、市场必须规范。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示,我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统,而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来,大部分来自购房者的银行按揭贷款,按首付30%计算,企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款;“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款,如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话,来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准,我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动,房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险,进而影响国家的金融安全。2008年政府针对商品房价格高企出台了一些保障性住房实施办法，如中国人民银行、银监会联合发布的经济适用住房开发贷款管理办法；财政部、国家税务总局下发关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知；住房和城乡建设部下发关于加强廉租住房质量管理的通知；中国人民银行、中国银行业监督管理委员会出台廉租住房建设贷款管理办法；2008年11月10日，国务院出台了拯救经济的一揽子计划，即“国十条”，总投资规模达到4万亿人民币，首条内容是“加快建设保障性安居工程”；国务院办公厅出台关于促进房地产市场健康发展的若干意见，其中规定：加大保障性住房建设力度，争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题；保障性住房的推出会对商品房市场产生替代效应，同时消费者也看到了新的希望，于是需求开始慢慢转向，这无疑会加大房地产行业所面临的市场风险。2009年10月21日 银监会强调严格执行“贷”政策 加强监管。要科学把握信贷节奏，加强风险管理制度和机制建设。要严格执行“二套房贷”政策不动摇。12月9日个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。2009年国内房地产市场在优惠信贷政策推动下，房地产价格快速飙升。由于房价快速飙升，从而使得以消费需求的购买者全部挤出，房地产泡沫越大，房地产市场也就成了以投资者为导向的市场，国十条的房地产宏观调控政策就是要全面遏制这种过度房地产炒作与投机。房地产企业的融资受到一定的影响。2010年1月，国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大了房地产贷款的控制。2010年4月“新国十条”发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。房产企业资金链的脆弱显露无遗,房地产企业融资面临前所未有的挑战。（二）方式上融资渠道单一，金融市场结构不健全我国房地产业发展所需要的大部分资金来源于商业银行体系的支持，房地产融资渠道相对比较单一，而其他融资渠道房地产信贷、房地产基金、海外融资、股权融资等，由于各种各样的限制，融资规模仍然有限。房地产融资渠道狭窄，房地产金融体系不完善，一定程度上制约了房地产业的发展。在信贷紧缩的大环境下，我国房地产融资迫切需要摆脱依赖银行信贷的单一局面，走多元化发展路线。目前信托产品存在一些制度性的限制,例如,法律政策的制约、信托产品的流通性问题,以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等,这些都制约着房地产信托的发展。但从长远来看信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道,是对房地产业的融资渠道的一个很好的补充,这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式。上市融资也是房地产企业一个理想的融资渠道,分直接上市融资和间接上市融资两种。直接上市融资额比较大,但是上市融资的门槛高,比如负债率不能高于70%的规定使很多企业达不到上市要求。我国房地产企业由于传统的融资渠道单一,一般负债率都在75%以上。因此,通过直接上市的企业数量很少。更多的房地产企业选择间接上市买壳上市。买壳上市需要大量现金,买壳上市的目的是通过增发、配股再融资筹集资金,但前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换。而拥有大量现金、好的开发项目与优质资产,这些都是中小企业很难具备的。因此我国房地产企业走上市融资的路子还很艰难。上市融资在房地产业总资金来源中的比重较小。海外房产基金的进入可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖,有助于融资方式的多样化。但目前我国相关法律法规的不完善,再加上国内一些房产企业运作的不规范,所以,海外房产基金在中国的投资还存在着一些障碍。另外海外资金在政策上得不到支持,中国并不缺资金只是缺少金融工具。为了防止海外资金的过多涌入,2006年和2007年间国家陆续出台了关于规范房地产市场外资准入和管理的意见、关于外国投资者并购境内企业的规定,关十进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监督的通知等文件,一系列的限外令使海外基金在中国的运作困难重重。房地产证券是房地产利用资本市场直接融资的重要工具,也是房地产资金筹集的一条重要渠道。房地产债券较一般债券收益相对较高;与股票相比,又可以按期收回本金和利息而有较高的安全性,又具有一定的流动性,因此,在国外成熟的证券市场,企业债券成为企业外部融资的优先考虑的方式,债券融资额往往是股票融资额的3到10倍。而我国的房地产债券发展还处于初级阶段,债券融资额总量方面,远远不及股票融资额。目前,我国房地产债券的发行规模很小,债券流通市场不健全,债券发行程序不规范,债券评级的准确性、可信性还有问题。这些都影响了企业通过债券融资的规模。07年中国证监会正式颁布实施公司债券发行试点办法标志着我国公司债券发行工作的正式启动,发行条件较原来宽松很多。试点办法施行之后,房地产证券融资的比重有望增加。（三）环境上间接融资过多，投资增长过快我国房地产企业先以自有资金取得“四证”，再以开发贷款和垫资尽早拿到销售证，最后利用个人按揭贷款完成开发。按照以上的规则，房地产开发商只要有少数的自有资金就可以顺利地进行房地产的开发。我国房地产企业70%以上的资金来自银行信贷，造成房地产业极大的金融风险。一旦商品房滞销，开发商资金周转不灵，就易陷入资不抵债和银行债务难追偿并成为坏账死账的可能。房地产间接融资比例过高，加大了金融风险。与其他一般行业收益率低截然不同的是，近几年房地产业发展迅速，大批的行业外资金纷纷涌入房地产业。房地产业的竞争将越发激烈，利润率将不断下调直至等于社会平均利润率，风险将越来越大。再者，我国房屋空置率居高不下，几乎每年都超过10%的红色警戒线。资金是房地产开发的核心问题，投资如此增长，空置率长期居高不下，势必造成房地产业各个环节潜在问题的爆发。投资增长过快必定隐含巨大金融风险。四、发展我国房地产融资渠道的对策和建议及房地产应对措施（一）建立多层次房地产融资体系当前我国房地产融资的主要问题是建立一个稳定的多层次的房地产融资体系,满足不同层次企业多样化需求。长期以来我国房地产融资市场参与主体主要是商业银行,缺少专业信贷机构,目前唯一的住房储蓄银行是天津市中德储蓄银行。房地产债券、房产信托和基金发育不良对我国房地产融资贡献有限。股权融资门槛相对较高,中小企业很难达到要求通过上市融资。近年来在国家对金融的宏观调控下,银行缩紧信贷,房地产企业深感资金压力。因此,迫切需要建立多层次的融资体系,为不同类型企业提供不同的融资场所,才能真正减少对银行贷款的依赖。由于企业之间直接借贷是目前的相关法规所禁止的，所产生的利息也不受法律保护。于是，在“现金为王”的时期，委托贷款频频现身，成了许多资金拆借的安全通道，已日渐成为房地产企业进行资金拆借的最主要渠道之一。由于企业间或企业与个人间通过银行进行一对一的委托贷款是合法的，因此近阶段房地产企业资金拆借大都走了委托贷款的路子。企业间的资金拆借周期通常比较短，一般在3个月到1年之间，利率是比较高的，出现15%的年利率也是常有的事。有闲置资金及某些投资公司通常更愿意通过委托贷款，把钱借给那些拥有实业公司的开发商。这样就可以拿实业做抵押物，其真实性和价值基本能得到保障，未来一旦发生风险，抵押物处置能得到法律保护。和其他融资手段相比，委托贷款不仅程序不那么繁琐，而且也容易实现。但是，作为融资手段，委托贷款也有自身的局限性，除了抵押物的问题，借款企业尤其是一些知名的房产企业，可能是考虑到企业的声誉，不太愿意走委托贷款的合法程序。另外，考虑到整体的宏观形势，也有不少放贷企业或投资公司对房地产缺乏信心。不再折腾委托贷款，如果有好的项目，他们更愿意直接参股或是买断股权。因为这样操作，作为出资方可以更好地控制资金用途和项目风险。（二）根据资金供应状况，适度调整发展战略从目前各地的情况看，房地产开发企业已很难从银行借到款，即便借到了也只有其土地出让金的百分之三四十，而且还要求房地产开发企业项目资本金必须达到投资额的35%以上，这对于全国许多实力较弱的开发企业来说无疑是致命的。许多房产开发企业为了度过难关被迫寻求新的融资渠道，有的被迫向民间集资。民间集资高额的利率在推动开发成本上涨的同时，无疑加重了企业的负担。在销售不畅和成本上涨的双重压力下，房产开发企业资金普遍紧张成了不争的事实。面对目前的形势，房地产开发企业必须在投资策略上作适当的调整或控制，以期保存实力再图发展。开发企业应视资金运作情况，谨慎面对新的土地开发项目，尽量做到量力而行，对于超出自己实力的项目必须有清醒的认识，应该拿得起放得下，注意控制风险；对于企业现行已进行开发的项目，规模上也应视资金供给情况作适当的收缩，以满足企业现金流量平衡。（三）慎重选择开发项目，注意控制风险房地产开发由于其生产产品的独特性，决定了房地产开发对地理位置选择上的重要性。特别是在当前的条件下，房地产企业关注的不仅仅是房地产价格预期上涨问题，更重要的是开发的房子能不能顺利销售的问题，因为这将关系到企业的存亡。所以企业在选择项目时必须注重调查研究，特别是对拟开发地区住房需要量的测算上要下功夫。对于拟开发的项目，企业必须通过对该地区的人口数、年龄段分布等资料对购房需求进行适当的测算，同时结合已售商品房量、商品房未售存量和现有开发量等调查情况测算出该地区的可开发量，进而确定拟开发项目的可行性。对于超量开发严重的地区不宜介入，宁愿持币待购，也不能冒险挺进，否则轻率的一举就有可能拖累整个企业，造成巨大风险。（四）采取适当销售策略，加快房款回收，解企业燃眉之急今年的房地产行情，相对前几年确实有点不妙，一方面工资、材料普遍上涨，拉动了房产开发成本的大幅上涨；另一方面由于人们对国家宏观调控房价下降的预期和一些城市由于房价受炒作虚高价格回落的影响，今年房子的销售已再没有了往日的火爆，至于象以前那样半夜排队买房的现象更是难得一见，有的销售部甚至于到了门前冷落车马稀的地步。许多企业尽管采取了各种各样的优惠或促销措施，但买者依然稀少，究其原因一是炒房客退出炒作，二是人们的消费购买欲望降低，三是购房者观望情绪浓厚。由于各地情况各异，需求、价格等相差悬殊，所以要采取何种销售策略不能一概而论，但可以肯定的是面对国家宏观调控的新形势，房地产开发企业，必须更加重视对销售的管理，加速销售回笼房款，解企业资金之急。许多企业为了加快资金周转，被迫采取降价或优惠促销等销售措施，以期扩大销售，加快资金回笼，增加现金流，借以走出困境。（五）开发适销对路产品，规避市场风险 我国由于地域广阔，各地条件差异较大，生活水准大相径庭，在对住房面积、结构等要求方面也是大有差别。有些地方由于工资水平高，人们大多喜欢大的、高档次的房子，而有些地方由于刚解决温饱不久，人们只能买小的、低档次的房子，所以房产开发企业在拟开发项目的时候，就必须结合当地实际对当地的房屋适应情况作一个全面的了解，做到胸有成竹。这样在开发的时候就能够有针对性的设计建造符合当地需要的适销产品，房屋滞销的风险将大大降低。（六）加紧开发房地产金融投资产品房地产融资渠道的多元化发展,关键是需要设计出有差异的、服务不同房产企业的金融产品,从而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。目前,我国的房地产金融建设刚开始起步。世界流行的五大金融产品中,我国独缺房地产金融产品。国内银行还没有专业的、系统的地产投资开发贷款。我们国家的房地产信托实际上和银行贷款基本上是一样,只不过银行是吸收存款来的,地产开发资金是通过批发的,本质还是银行的贷款。2008年开始银行信贷正逐步退出房地产,取而代之的是地产基金、地产投资机构、地产专业投资银行,包括地产信托和地产的信托基金。房地产自身的金融建设必然会成长起来。房地产企业通过融资租赁，即指拥有一块土地的开发商，将该土地出租给另外的投资者开发建设房屋，而以每年获得的租金作为抵押，申请开发项目全额的长期抵押贷款；或者是开发商通过租赁方式获得土地的使用权和占用权后，以自己开发的房地产作为抵押向银行申请长期抵押贷款。房地产融资租赁公司作为一个市场化的经营载体，可以通过吸收股东投资，或在货币市场、资本市场采取借贷、拆借、发债上市等融资手段，吸收社会投资。房屋使用者通过支付租金直接获得使用权。房地产融资租赁可以为承租人定做灵活的还租安排，出租人和承租人双方还可以协商租金价格。同时房地产公司还可以通过自己所属或控股的租赁公司采用房地产融资租赁方式促销自己的产品。对出租人来说，由于在合同期满之前，出租人始终是房地产产权人，故大大地降低了房屋消费的门槛，降低风险。出租人通过收取租金获得收益，以相对无风险的方式获得高于银行利息的回报。租赁公司还可以通过资产证券化以及财产信托等方式将租金收取权转让给投资者，分散经营风险。在租赁业比较发达的美国、英国等西方国家，融资租赁业年平均增长达30，成为仅次于银行信贷的第二大融资方式。随着我国社会主义市场经济的建立和完善，融资租赁在我国也将成为贷款、证券之后的第三个重要资本市场筹资方式。当前我国居民储蓄存款多，民间资本充裕，但投资渠道不多，且风险大，这为房地产融资租赁方式提供了空间。（七）完善房地产金融法律法规国家、地方和部门颁布了一系列法律、法规。但是体系不全,规定不具体。从整体上看,严重滞后于房地产经济的发展。面对当前的宏观调控，中国的房地产开发企业正面临一个重要的关头，