我国房地产业经济发展现状与趋势分析.doc

我国房地产业经济发展现状与趋势分析王春华 2012-12-07 14:34:23来源：中国房地产金融2012年第10期 摘要：房地产是一个国家经济发展的一大支柱，又是事关老百姓能否安居乐业的民生工程。随着社会的发展，住房已经是人们生活不可缺少的物质保障，在市场经济背景下，住房成为了一种商品，它不再是政府分配的一项福利，而是由市场通过价值规律来支配。住房的商品化既有优点，又有缺点，它激励人们为了购买住房而提高工作的动力和效率，同时又给一些经济困难的群体带来了许多困扰。因此，我国的房地产经济是利弊共存。关键词：房地产经济，发展现状，未来发展趋势进入21世纪以来，国内的房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个的财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展的支柱。在这种大的风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍。然而，经过几年盲目的火爆之后，房地产市场的泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性。房地产经济跟金融有着很深的联系，它的发展需要金融的支持，同时金融的发展和变化也会给房地产经济带来一定的影响和变化。本文将详细地分析我国房地产经济的发展现状，阐述目前我国的房地产经济中还存在哪些问题以及如何解决，并且探讨我国的房地产经济未来的发展趋势，增加人们对我国房地产经济的认识。一、 我国房地产经济的发展现状1.房地产投资状况从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的态势，占全社会固定资产投资的比重也比较大。这种投资一方面来自国内民间资本的投入，另一方面就是国际投资。其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额的绝大部分，2011年这一比例约在76%左右，而从增长速度来看，除了2008年有较小回落，2004年至2010年都保持了高速增长状态，2011年随着国内房地产调控政策的出台，这一数据又逐渐开始归落。从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资。2.房地产开发状况根据中国房地产协会的统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓。随着国内对房地产市场政策的一些改变，一些开放商对土地的囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够的利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积的增长很缓慢。二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻。随着房地产开发不断出现的负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商的想法，也有地方政府的授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题。国家审计署发布的24个市县2009年至2010年土地管理及土地资金审计结果，列举了24个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范的问题，实际情况可能远不止如此。国土资源部和监察部2010年联合召开的电视电话会议中，通报了2007年10月至2009年10月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，31个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目。至今年6月份，全国共清理“未报即用”违法用地案件36872宗，涉及土地总面积61.3万亩，其中耕地面积27.2万亩。3.房地产销售状况从房地产市场的销售情况来看，销售量呈现出一定的波动，从2004年至2010年，销售量不断增加，即使在2008年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加的，国家统计局公布的数据显示，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，首度超过10亿平方米。尽管面临严厉的楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到33.2%。但是这一情况到2011年随着国家调控的坚决执行而发生了改变，数据报道2011年房地产市场相比2010年下降了14.8%左右，且这一比例依然在继续增加中。但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高。从房地产市场的需求来看，受中国城镇化运动的影响以及年轻人落户城市的主观意愿，房地产的刚性需求依然很强，而且还有一个很重要的因素就是投资性购房热度依然不减。中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模的城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了46.6%，规模是非常巨大的，这场城镇化运动也使中国人的生活发生了非常深刻的变化，也直接促使了房地产的火热。另外，国家高等教育持续扩招，越来越多的年轻人有机会接受高等教育，而他们最终绝大多数也会落户城市，这也是一个不小的购房群体。再就是投资性住房，很多人在有了一定充裕资金后就开始考虑资产的增值问题，而随着人民币的不断贬值，通货膨胀的持续，国内实体经济以及股市的低迷，房地产市场便成为很多人的首选，这也是促使房价高位运行的重要因素。综合以上三方面，再加上保障房项目的延迟，目前国内市场对房地产的刚兴需求依然强烈。房地产经济的发展需要大量的资金支持，而这些资金来源于金融。在我国，房地产所需资金主要是来源于自筹资金、外资、债券、国内贷款和国家的预算内资金等。从1998年以后，外资、债券和国家的预算内资金在房地产资金中的比重很小，而且还不断地回落，而房地产经济对银行的资金具有很大的依赖程度，比如，房地产60%的开发资金就来源于银行的贷款。从04年开始，我国的住房消费信贷和房地产的开发贷款的增长率都有明显的下降。从住房公积金方面来说，我国的职工拥有住房公积金的人数过少，比如，到2004年底，我国只有158万人拥有住房公积金，这个数目只占全国所有在岗职工人数的8.2%，住房公积金贷款的累计发放人数为433万人，也只占了拥有住房公积金职工人数的7%。从这些数字来看，我们可以很显然地看出，目前我国的住房公积金和住房公积金贷款的普及率还是相当低的，很多的积金还是处于闲置的状态，因此我国应该加大对中低收入者的购房支持力度。二、我国房地产经济中存在的问题和解决措施目前，我国的房地产经济还是存在许多问题，比如从风险方面来说，我国的房地产经济风险在商业银行过于集中，个人的住房信贷可能出现违约。从房地产的金融创新方面来说，也还是存在一些问题，比如，商业银行，还有其他的一些金融机构往往在经营行为中不规范、不科学、不理性，急功近利，把房地产信贷当做“优良资产”对待，从而容易引发一系列问题。针对这些问题，相关人员一定要及时采取积极的措施。1.加强对境外个人和机构进入境内的房地产市场之后的管理境外个人和机构进入我国的房地产市场之后，我国要加大对他们的监控力度，完善境内登记制度、购房统计和外资开发，加强管理跨境的外汇资金流动，严厉打击投机行为和违法违禁流出入行为。2.重视中低收入者住房问题，加强政策性金融服务中低收入人群的住房保障是我国的一项重要社会保障制度，为了解决中低收入者的住房问题，政府应该出一份力量，加强对中低收入者的住房政策性金融服务。有许多国家在这个方面都取得了显著的成就，比如，在美国，就实行“居者有其屋”；在新加坡，实行住房公积金制度。这些例子都非常成功，可以为我国提供一些借鉴意义，我国也应该逐步完善职工的住房公积金制度，向中低收入者购房提供信用担保或者贷款贴息等等。3.创新房地产金融产品相关人员应该将房地产市场进行细分，比如分成刚工作青年消费者、低收入家庭等，开发适合不同人群的住房金融产品。其次，在房地产管理、租赁、买卖、收购和开发等环节，都应该向人们提供优质的金融服务。最后，还应该实现房地产金融产品的多元化，形成资产证券化、企业债券、投资基金和房地产信托等为一体的新式房地产金融产品。4.使房地产金融市场的体系多层次化、全方位化在我国，房地产行业要建设全方位的、多层次的金融市场体系，除了由信贷市场进行间接融资之外，还要建立资本市场，进行直接融资；除了由一级市场来提供直接的融资服务之外，还要建立二级市场来分担一级市场的风险，从而解决住房贷款的资金流动性问题和期限错配问题。此外，还要优化房地产市场的交易环境，加快建设房地产市场交易制度，积极扶持贷款、担保、保险、房产中介和房产评估等为一体的房地产金融服务市场体系。三、我国房地产经济的未来发展趋势在改革开放以前，我国实行的是计划经济体制，所以住房等是由国家的政策来进行分配的，国家把住房作为福利，然后分配给劳动者。在住房的分配中，国家不是按照劳动者的劳动量来进行分配的，而是按照劳动者的实际需要进行分配的，国家只对分配住房的劳动者收取一点象征性的资金，所以导致房地产缺乏资金进行再生产，所以并不利于我国房地产经济的持续发展。改革开放之后，我国进行了市场经济体制的改革，住房开始逐渐地商品化，它开始由市场的价值规律来支配。住房的市场化使房产的消费和生产变得灵活起来，有利于实现再生产、投资和融资的良性循环，同时还可以扩大内需、拉动经济增长，提高人们的生活水平，增加人均居住面积。但是，房地产经济的市场化还是存在许多弊端，随着房地产市场的发展，这些弊端也表现得更加突出。在未来，我国的房地产经济将呈现出以下趋势：第一，房地产要向中低收入者和住房困难群众倾斜，要着力解决他们的住房问题，改善他们的居住环境，第二，房地产要节约能源和资源，尤其是土地资源，因为我国近些年城镇化和工业化的发展速度加快，农村中的许多居民要到城镇居住，所以土地问题十分重要；第三，房地产经济的发展要能够维护和保证我国的国民经济稳定运行，因为房地产业涉及到钢铁、水泥、金融等其他各个行业，所以房地产的发展规模要在这些行业能够承受的范围之内。四、 总结房地产经济跟人们的生活息息相关，它的发展关系着人们的切身利益。为了使我国的房地产经济得到健康稳定的发展和保证居民都能够满足其住房需要，我国要加大对房地产市场的整顿，积极采取措施解决房地产经济