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商业地产投资概述 1 新形势下房地产走势商业地产的基本概念商业地产的财富价值商业地产的投资要诀 主要内容 2 新形势下房地产走势 3 中国房地产现状 高GDP 高就业的房地产行业房地产行业产值已占国民经济的23 左右 2009年 中国GDP为33 5万亿元 同比增长8 7 而房地产行业产值为8 6万亿元 同比增长23 3 房地产行业从业人员超过3500万人 2009年 房地产行业总产值净增加1 38万亿元 占我国GDP增加值的51 6 房地产行业对GDP增长的贡献在24 30 2010年美国GDP7 26万亿美元 中国5 87万亿美元5 11万亿美元 4 房地产是国民经济支柱 房地产行业对GDP增长的贡献在30 左右 房地产行业涉及超过100个行业 部门利益 房地产行业 建筑业 包括土建 市政 景观绿化 水利 消防 弱电 意见勘察 设计 质监 监理 测试等行业部门 建材行业 包括门窗 金属五金 水泥 沥青 钢材 砖瓦 石材 瓷砖 卫浴器具 桥架 电器电缆 能源行业 包括铁矿 石矿 水泥 石油沥青等 因建筑消耗大量钢材 水泥 砖块 磄渣 沥青 家居电气行业 包括家具 水电煤用具 空调 电视 洗衣机 冰箱 各类生活用具等等 媒体单位 包括报社 电视台 电信 邮政宣传 公交广告 广告公司 路灯广告公司等 配套服务 如物业公司 礼仪公司 酒店 交际与会务 家政服务 公共产业 包括电力 自来水 燃气 排水 广电局 广电网络敷设 电信 移动 邮政等 中国如果要寻找可以替代房地产的支柱产业 恐怕只有 农业 和 农产品加工业 5 6 住宅地产 7 8 a 增加有效供给 包括公共租赁房 保障性住房等 b 抑制投机需求 调控方向 金融 货币紧缩和提高利率 税收 征收房产税 行政 限购和限贷 调控手段 住宅地产 9 10 新 国八条 进一步落实地方政府责任加大保障性安居工程建设力度调整完善相关税收政策 加强税收征管强化差别化住房信贷政策严格住房用地管理合理引导住房需求落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制坚持和强化舆论引导 11 各地落实新 国八条 细则 2月28日杭州 本市居民限购第三套房2月23日温州 本市居民家庭暂停购第三套房2月22日厦门 新限购令认房不认贷2月20日无锡 无锡限购细则出台暂停发放三套公积金贷款2月20日宁波 楼市调控新政出台限定三类人不得再买房2月19日南京 本市居民限购第三套房2月19日上海 出台5条限购细则买房须核对户籍婚姻材料2月16日北京 调控15条细则外地户籍购房须有5年纳税证明 12 政府增加保障房供应 十二五期间3600万套 其中2011年1000万套 中央已经下拨财政专项支持金1030亿元 4月8日至10日 全国人大常委会委员长吴邦国在重庆调研 吴邦国指出 让广大群众住有所居是一项暖人心的 德政 希望重庆不断完善保障性住房建设的做法 为全国提供有益经验 国家总理温家宝4月连续两个周末到地方考察 继上周末考察山西吕梁山区后 8日至9日温家宝再到浙江调研 并在宁波主持召开上海 江苏 浙江三省市经济形势座谈会 温家宝指出 稳定物价总水平是当前宏观调控的首要任务 中央加强房地产市场调控的目标是明确的 决心是坚定的 3月赴内蒙古自治区考察后 国务院副总理李克强8日至9日又先后来到吉林省吉林市 长春市考察 他在考察中强调保障性住房建设 给群众 定心丸 并指出要做好能源产供销衔接 确保市场供应 13 14 限购令将作为长期政策执行 15 新 国五条 2013 2 20 完善稳定房价工作责任制坚决抑制投机投资性购房增加普通商品住房及用地供应加快保障性安居工程规划建设和加强市场监管 16 新 国五条 的核心 严格遏制住房投机投资 新 国五条 的核心与实质并不是房地产税试点扩大 这是目前国内各大媒体所强调的一个看点 也不是所谓的限购政策继续执行等 而是强调 支持自主需求 抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策 强调的是未来住房市场性质改变 如果要让未来住房市场性质发生根本转变 不仅要严格限制与打击房地产投机投资 也要采取政策让房地产赚钱功能逐渐退出市场 新 国五条 的核心就是严格遏制住房投机投资 鼓励住房消费 在市场看来 这是老调重弹 但如果一些人仍然梦想如前十年那样通过疯狂炒房赚钱 那么新 国五条 明确告诉市场 这个时代可能会结束 17 住宅地产已基本丧失投资功能 18 住宅地产面临的变革 传统的住宅地产饱受国家宏观政策调控之苦 传统的住宅地产面临调控后的整合和洗牌运动 传统的住宅地产必须加大向商业地产开发模式的转变 19 住宅与商业地产正在此消彼长 20 21 中国商业地产现状 世界发达国家的商业地产与地产业占比25 30 中国内地商业地产与地产业占比2 中国香港商业地产与地产业占比35 22 王健林说 到今年年底 万达广场数目将达到近60个 明年起每年增加20个 几乎每一座万达广场都成为了所在城市的地标 即便选址远离原本的中心地带 万达广场的开业总能引发城市商业生态的平移 这里才是市中心 23 地产风向标 24 2020 3 20 25 温州炒房客热钱进入商业地产 地产风向标 26 地产风向标 沃尔玛进军商业地产 27 商业地产基本概念 28 作为商业用途的地产 区别于以居住功能为主的住宅房地产 以工业生产功能为主的工业地产等 商业地产广义上通常指用于各种零售 批发 餐饮 娱乐 健身 休闲等经营用途的房地产形式 主要包括 商业地产的定义 住宅底商社区商业沿街商铺商业街专业市场百货商场购物中 MALL 写字楼酒店式公寓 29 商业地产特性 商业地产必须注重选址和商圈研究商业地产注重市场定位和商业业态商业地产注重客群分析和运营管理 30 商圈 是指商店以其所在地点为中心 沿着一定的方向和距离扩展 吸引顾客的辐射范围 简单地说 也就是来店顾客所居住的区域范围 无论大商场还是小商店 它们的销售总是有一定的地理范围 这个地理范围就是以商场为中心 向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点 商圈由核心商业圈 次级商业圈和边缘商业圈构成 核心商业圈是离商店最近 顾客密度最高的地方 约占商店顾客的50 70 核心商业圈的外围 则顾客较分散 市场占有率相对减少 商圈 31 指针根据商业项目市场定位 对特定消费者的特定需要 按照一定的战略目标 有选择地运用商品经营结构 店铺位置 店铺规模 店铺形态 价格政策 销售方式 销售服务等经营手段 提供销售和服务的类型化经营形态 商业业态 32 招商 即招揽商户入驻经营 共同发展 招商工作主要包括 商圈分析 市场定位 业态组合 租金定价 合作方式 优惠政策 招商渠道和方法 媒介策略 合作伙伴的选择等 招商 33 商业运营是指以商业规划 经营管理为核心 以商业开发和发展为目的 运营 或运营管理 34 委托经营是指受托人接受委托人的委托 按照预先规定的合同 对委托对象进行经营管理的行为 目的是利用专业机构实现委托物业的专业化管理和经营 获得资产升值 委托经营 35 回报率 国际专业理财公司评估物业的投资价值方法最低年收益 15年 物业购买价总售价与总年收益的比值倍数小于15 具有投资价值 36 商业地产投资原则 1 地段及规划 政府导向和支持 2 发展商的资金实力3 发展商的知名度4 项目的定位5 发展商以往的开发经验6 商业管理公司的专业水平7 所买商铺的性价比8 所买项目的增值空间 37 商业地产财富价值 38 以海宁皮革城为例 05年的月租金是78元每平米 现在已增至600元每平米 5年租金涨幅接近8倍 05年该皮革城商铺售价平均在11000元 平方米 现在已经接近10万元 平方米 短短5年 涨幅高达8倍 可见 产业铺已成为商家和投资者的必争之地 抢到产业铺就是抢到财富 案例1 海宁皮革城 39 义乌小商品国际商贸城 义乌国际商贸城半个摊位租金2002年是4万 2006年是15万 2010年租金高达32万 其中饰品摊位的租金过百万 案例2 40 投资实例 41 浙江省城镇体系规划 2011 2020 被批准实施 浙江城市化 到2020年 浙江总人口预计为5800万 城市化水平72 左右 意味着4100万 4200万人生活在城镇 42 商业地产正在 春天里 商业地产的春天来了 43 商业地产投资要诀 44 商业地产价值分析 优点 相对安全 产品性质稳定 保值增值作用明显 回报较高 地价上涨 转让费用和租金 灵活方便 可以长期持续稳定的提供现金流 一般年回报都在8 10 以上 可贷款 省时省心 一次投入 终身回报 用别人的时间和智慧来为自己赚钱 缺点 占用的资金比例相对比较大 项目鱼龙混杂 要一定的专业知识和专业分析 45 商业地产投资注意事项 安全 1 先商业 后地产 招商是否顺利或完成 2 银行是否支持 银行的风险识别能力强过个人 3 做什么 经营的业态是否符合市场需求 4 谁来做 系统的运营和品牌管理是商业成熟的关键 5 现房更安全 不担心因资金断链引发的一些列问题 回报 1